Menkul ve Gayrimenkul Malların Haczi ve Konkordato

Haciz sırasında; • borçlu veya zilyed veya bunların; • vekilleri, • işçileri, • müstahdemleri veya aileleri efradından birisi kendilerini temsilen bulunur. Bu kişiler haciz yerinde bulunmaz veya o sırada bulundurulmaları sağlanamazsa gıyapta haciz yapılır. Gıyapta yapılan hacizlerde zabıta memuru veya muhtar veya ihtiyar kurulu üyelerinden biri veya borçlunun veya zilyedin komşularından iki kişi hazır bulundurulur (AATUHK, m. 78/1).

Borçlular, zilyetler, güvenilir şahıslar, kendilerine bırakılan malları, alacaklı amme idarelerince yapılacak ilk talep üzerine derhal ve kendilerine teslim edildiği zamanki durumları ile geri vermek zorundadırlar. Bu zorunluluğu yerine getirmeyenler, haklarında yapılacak ceza takibinden başka, bu malların kendilerine atfolunamayacak bir sebepten dolayı telef veya zayi olduğunu ispat edemedikleri takdirde, geri verilmeyen malların değerleri tutarınca borçlu sayılıp takip olunurlar (AATUHK, m. 83).

Tahsil dairesi satılacak gayrimenkul için aşağıdaki kayıtları içeren bir şartname düzeler. Şartnamede yer alacak bilgiler şu şekildedir (AATUHK, m. 92): 1. Gayrimenkul malikinin adı, soyadı ve adresi, 2. Gayrimenkulün bulunduğu mahalle, sokak ve kapı numarası, durumu ve özellikleri, 3. Gayrimenkulün arttırmaya esas olarak biçilen rayiç değeri, 4. %7,5 oranındaki teminat tutarı, 5. Gayrimenkul üzerindeki henüz vadesi gelmemiş rehinler hakkında gerekli bilgilerle, satışın, gayrimenkul üzerindeki irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte yapılacağı, 6. Gayrimenkulün rehni suretiyle sağlanmış muaccel borçlar varsa bunların müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihan ödeneceği, 7. Hangi giderlerin alıcıya ait olacağı.

İflas tüketmek, malı, parayı bitirmek anlamına gelen bir kelimedir. İflasın, bütün mal varlığını tüketmiş, borca batık duruma düşmüş olma durumunu ifade ettiği yönünde halk arasında yaygın bir düşünce olsa da bu kanaat hukuken bu doğru değildir. İflâsın temel sebebi borçlunun borcunu ödememesidir (Kuru, Arslan ve Yılmaz, 2009:454). Bir cebri tasfiye yöntemi olan iflas, borçlunun tüm mal varlığının, iflas organları tarafından alacaklılar tarafından tahsili amacıyla gerçekleştirilmektedir. İcranın toplu (külli) olanıdır. Bireysel (cüz’i) icrada bir veya birkaç alacaklı borçlunun malvarlığında yer alan bir veya birkaç maldan almaya çalışırken; iflas hukukuna konu olan toplu (külli) icrada borçlu bütün mal varlığı ile bütün alacaklılarına karşı sorumlu olmaktadır. Diğer taraftan, bireysel (cüz’i) icrada, borçlunun mallarının borcuna yetecek kadarlık kısmı haczedilirken, toplu (külli) icada yani iflasta, borçlunun iflas açıldığında sahip olduğu haczolunabilir nitelikteki bütün mal ve haklarına el konulmaktadır. Bu mal ve hakların tamamı iflas masasını oluşturmaktadır (Kuru, Arslan ve Yılmaz, 2009:446). Alacaklı iflasa tabi borçlusunu iflas yolu ile takip etmek istediği durumda borçlunun iflâsına karar verilebilmesi için borçlunun tüm mal varlığının tükenmesi gerekmemektedir (Pekcanıtez, Atalay ve Özekes, 2014:241). İflas, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılmaktadır. İflas yolu ile takip, ancak Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir sayılan veya tacirler hakkındaki hükümlere tabi bulunanlar ile özel kanunlarına göre tacir olmadıkları hâlde iflasa tabi bulundukları bildirilen gerçek ve tüzel kişiler hakkında yapılır. Bununla birlikte, alacaklı bu kimseler hakkında haciz yolu ile de takipte bulunabilir. Bu yollardan birini seçen alacaklı bir defaya mahsus olmak üzere o yolu bırakıp harç ödemeksizin diğerine baştan müracaat edebilir (İİK, m. 43). Buna göre iflas takibi; • Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir sayılan ya da • tacirler hakkındaki hükümlere tabi olanlar ile • özel kanunlarına göre tacir olmadıkları hâlde iflasa tabi oldukları bildirilen gerçek ya da tüzel kişiler hakkında uygulanmaktadır. İflas, sadece iflasa tabi olan kişiler hakkında yapılabilir. Eğer iflas yoluyla takip edilen borçlu, iflasa tabi kişilerden değilse aleyhine başlatılan iflas takibine karşı bu yöndeki iddiasını ödeme emrine itiraz şeklinde yapması gerekir (İİK, m. 155). İflas kararı ticaret mahkemeleri tarafından verilerek iflas süreci başlatılır. İflasına karar verilen kişiye müflis denir (Gerçek, 2017:280). Müflis; iflâsına karar verilen kişi. İflasın özel hukukta olduğu gibi kamu hukuku açısından ortaya çıkan bazı sonuçları bulunmaktadır. Adi iflas, müflisin kusuruna dayanan iflas olmayıp ekonomik kriz, piyasa koşulları gibi sebeplerden kaynaklanır. Bu gibi nedenlere dayanılarak iflas edilmesi durumunda müflise ceza verilmez ancak iflas süresi tamamlandıktan sonra müflis sıfatı devam eder ve kamu hukuku açısından bazı sonuçlar ortaya çıkar. Özellikle iflas eden kimseler bazı görevleri yapamadığı gibi bazı işleri de yapamaz. Örneğin, iflas eden kimsenin banka yöneticisi olması mümkün değildir (Pekcanıtez, Atalay ve Özekes, 2014:271). Taksiratlı iflas ya da hileli iflas ise suç olarak kabul edilmiştir. İcra ve İflas Kanunu’nun 311‘inci maddesinin birinci fıkrasına göre, iflasından önce veya sonra alacaklılarını zarara sokmak amacıyla ve özellikle kanunda belirtilen hileli işlemleri yapan kimseler hileli müflis sayılır ve Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre cezalandırılır. İflasın hileli olduğu tespit ceza mahkemesi tarafından tespit edilir. Ancak bu tespitin yapılabilmesi için öncelikle asliye ticaret mahkemesi tarafından iflâsa karar verilmiş olması gerekir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 161’inci maddesinde ise hileli iflas, mal varlığını eksiltmeye yönelik hileli tasarruflarda bulunulması olarak tanımlandıktan sonra, suçun maddi unsurunu oluşturan hileli iflâs halleri, seçimlik hareketler şeklinde belirlenmiştir. Suçun cezası 3 yıldan 8 yıla kadar hapistir. Ancak maddeye göre, hileli tasarruflarda bulunan kişinin cezalandırılabilmesi için hileli tasaruflardan önce veya sonra iflâsına karar verilmiş olması gerekmektedir (objektif cezalandırılabilme şartı) (Donay ve Kaşıkcı, 2004:162).

Basit tasfiye, iflas dairesince defteri tutulan malların bedelinin tasfiye masraflarını karşılayamaması hâlinde uygulanan tasfiye usulüdür. Bu usulde, iflas dairesi alacaklıların menfaatlerine uygun olarak malları paraya çevirir ve başka işleme gerek olmadan alacakları araştırır ve sıralarını tayin ederek bedellerini dağıtır (İİK, m. 218). Basit tasfiye basit ve kısa bir tasfiye usulü olup bu tasfiye usulünde iflas idaresi oluşturulmaz, onun görevlerini iflas dairesi yapar. Ayrıca alacaklılar toplantısı da bulunmamaktadır. İflas dairesi sıra cetveli yapar. Alacaklıların bu cetvele itiraz hakları vardır. Daha sonra pay cetveli de yapılır ve alacağını tam olarak alamayan alacaklılara aciz belgesi verilir. Basit tasfiyeye, nitelik olarak aykırı düşmedikçe adi tasfiyeye ilişkin hükümler uygulanır (Kuru, Arslan ve Yılmaz, 2009:606 ile Pekcanıtez, Atalay ve Özekes, 2014:282).

Adi tasfiye, iflasın normal tasfiye usulüdür (İİK, m. 219). İflâs masasına giren hakların ve malların takdir edilen bedellerinin tasfiye giderlerini karşılayacağının anlaşılması âlinde, adi tasfiye usulü uygulanır (Şimşek, 1996:877). Müflisin mallarının tutulan defterine göre, masaya ait malların bedelinin adi tasfiye giderlerini karşılayacağı anlaşılırsa iflas tasfiyesi adi tasfiye yöntemine göre yapılır. Adı tasfiyeye ilan ile başlanır ve bu ilan iflas dairesinin adi tasfiyeye karar vermesinden itibaren on gün içinde yapılır (Pekcanıtez, Atalay ve Özekes, 2014:283). İflas işlemleri, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre alacaklı tahsil daireleri iflas yoluyla takip taleplerini yetkili birimleri aracılığı ile dava açarak yapacaklardır. Kamu borçlusunun iflasının açılmasına karar verildiğinde iflasın açıldığı andan itibaren tahsil daireleri tarafından takibat ve tahsilat yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Konkordato, borçlarını ödeyemeyecek duruma gelen borçlunun uzlaşma teklifinin alacaklıların belli bir çoğunluğu tarafından kabulü ile gerçekleşen ve ticaret mahkemesinin onayı ile hüküm ifade eden bir ödeme anlaşmasıdır (Oktar, 2019:362). Konkordato icra ya da iflas takibi gibi gerçek anlamda bir takip yolu olmayıp, alacaklıların ne cüzi ne de külli olarak borçluya takip etmesini sağlayan bir süreçtir. Konkordato, borçlunun muhtemel takiplerden de kurtulmasını sağlayan bir kurumdur (Pekcanıtez, Atalay ve Özekes, 2014:294). Konkordato Türleri Yapılış Tarzına Göre: • Tenzilat (yüzde) konkordatosu • Vade konkordatosu • Karma konkordato Yapılış Zamanına Göre: • İflas içi • İflas dışı Yapılış amacına göre: • Borçların tasfiyesine yönelik • Malvarlığının tasfiyesine yönelik

İİK, m. 308 hükmünün benzeri AATUHK, m. 101’de yer almaktadır. Kamu idaresi tarafından iflas talebinde bulunulsa dahi tasdik edilen konkordato kamu alacakları için mecburi değildir (AATUHK m. 101). Bu hükmü kamu hukukunda ve dolayısıyla vergi hukukunda egemen olan kanunilik (yasallık) ilkesiyle açıklamak mümkündür. Kamu alacağının ve vergi alacağının hukuki sebebi kanundur. Kanundan doğan bir alacağın ise sözleşme ile kısmen dahi olsa ortadan kaldırılması veya koşullarının değiştirilmesi kanunilik ilkesine ile bağdaşmamaktadır.

Konkordato talebi üzerine mahkeme aranan belgelerin eksiksiz olarak bulunduğunu tespit ettiğinde hemen geçici mühlet kararı verir ve borçlunun mal varlığının muhafazası için gerekli gördüğü bütün tedbirleri alır (İİK, m. 287/1). Konkordato işlemlerinin başlatılması alacaklılardan biri tarafından talep edilmişse borçlunun İİK, m. 286’da belirtilen belge ve kayıtları mahkemenin vereceği uygun süre içinde ve eksiksiz olarak sunduğu takdirde, geçici mühlet kararı verilir. Bu belge ve kayıtların hazırlanması için gerekli masraflar alacaklı tarafından karşılanır. Ancak belge ve kayıtların süresinde ve eksiksiz olarak sunulmaması halinde, geçici mühlet kararı verilmez. Alacaklının konkordato talebinin de reddine karar verilir (İİK, m. 287/2). Konkordatoda geçici izin süresi 3 aydır. Mahkeme, bu 3 aylık süre dolmadan borçlunun veya geçici komiserin yapacağı talep üzerine geçici mühleti en fazla 2 ay daha uzatabilir, uzatmayı borçlu talep etmişse geçici komiserin de görüşü alınır. Geçici mühletin toplam süresi 5 ayı geçemez (İİK, m. 287/5). Mahkeme, kesin mühlet hakkındaki kararını geçici mühlet içinde verir (İİK, m. 289/1). Kesin mühlet hakkında bir karar verilebilmesi için, mahkeme borçluyu ve varsa konkordato talep eden alacaklıyı duruşmaya davet eder. Geçici komiser, duruşmadan önce yazılı raporunu sunar ve mahkemece gerekli görülürse beyanı alınmak üzere duruşmada hazır bulunur. Mahkeme yapacağı değerlendirmede, itiraz eden alacaklıların dilekçelerinde ileri sürdükleri itiraz sebeplerini de dikkate alır (İİK, m. 289/2). Kesin mühlet verilmesine, kesin mühletin uzatılmasına ve kesin mühletin kaldırılarak konkordato talebinin reddine ilişkin kararlar, İİK, m. 288 uyarınca ilân edilir ve ilgili yerlere bildirilir (İİK, m. 289/6). Kesin mühlet içinde borçlu aleyhine 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre yapılan takipler de dahil olmak üzere hiçbir takip yapılamaz ve daha önce başlamış olan takipler de durur, ihtiyatî tedbir ve ihtiyatî haciz kararları uygulanmaz, bir takip işlemi ile kesilebilen zamanaşımı ve hak düşüren müddetler işlemez (İİK, m. 294/1). Konkordatonun hükümleri İİK, m. 308/c’de düzenlenmiştir. Buna göre; Konkordato, tasdik kararıyla bağlayıcı hale gelir. Tasdik edilen konkordato projesinde konkordatonun, tasdik kararının kesinleşmesiyle bağlayıcı hale geleceği de kararlaştırılabilir; bu takdirde mühletin etkileri, kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak kaydıyla konkordatonun bağlayıcı hale geldiği tarihe kadar devam eder.Bağlayıcı hâle gelen konkordato, konkordato talebinden önce veya komiserin izni olmaksızın mühlet içinde doğan bütün alacaklar için mecburidir. İİK, m. 206’da birinci sırada yazılı imtiyazlı alacaklar, rehinli alacaklıların rehnin kıymetini karşılayan miktardaki alacakları ve 6183 sayılı Kanun kapsamındaki amme alacakları hakkında bu maddenin ikinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Bu hükümlerden görüldüğü gibi, kamu alacakları ve dolayısıyla vergi alacakları için konkordato zorunlu değildir. Kredi kurumları tarafından verilen krediler de dahil olmak üzere, mühlet içinde komiserin izniyle akdedilmiş borçlar, adi konkordatoda konkordato şartlarına tabi değildir; malvarlığının terki suretiyle konkordatoda ya da sonraki bir iflâsta masa borcu sayılır. Aynı kural karşı edimin ifasını komiserin izniyle kabul eden borçlunun taraf olduğu sürekli borç ilişkilerindeki karşı edimler için de geçerlidir. Konkordatonun taraflar için bağlayıcı hale gelmesi, geçici mühlet kararından önce başlatılmış takiplerde konulan ve henüz paraya çevrilmemiş olan hacizleri hükümden düşürür (İİK, m. 308/ç, 1). Bu kural, İİK, m. 308/c maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan, İİK, m. 206’da birinci sırada yazılı imtiyazlı alacaklar, rehinli alacaklıların rehnin kıymetini karşılayan miktardaki alacakları ve 6183 sayılı Kanun kapsamındaki amme alacakları hakkında kapsamındaki alacaklar için konulan hacizler hakkında uygulanmamaktadır (İİK, m. 308/ç, 2). Borçlu tarafından alacaklılardan birine konkordato projesinde öngörülenden fazla olarak yapılan vaatler hükümsüzdür (İİK, m. 308/d).Bağlayıcı hâle gelen konkordato, konkordato talebinden önce veya komiserin izni olmaksızın mühlet içinde doğan bütün alacaklar için mecburidir. İİK, m. 206’da birinci sırada yazılı imtiyazlı alacaklar, rehinli alacaklıların rehnin kıymetini karşılayan miktardaki alacakları ve 6183 sayılı Kanun kapsamındaki amme alacakları hakkında bu maddenin ikinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Bu hükümlerden görüldüğü gibi, kamu alacakları ve dolayısıyla vergi alacakları için konkordato zorunlu değildir. Kredi kurumları tarafından verilen krediler de dahil olmak üzere, mühlet içinde komiserin izniyle akdedilmiş borçlar, adi konkordatoda konkordato şartlarına tabi değildir; malvarlığının terki suretiyle konkordatoda ya da sonraki bir iflâsta masa borcu sayılır. Aynı kural karşı edimin ifasını komiserin izniyle kabul eden borçlunun taraf olduğu sürekli borç ilişkilerindeki karşı edimler için de geçerlidir. Konkordatonun taraflar için bağlayıcı hale gelmesi, geçici mühlet kararından önce başlatılmış takiplerde konulan ve henüz paraya çevrilmemiş olan hacizleri hükümden düşürür (İİK, m. 308/ç, 1). Bu kural, İİK, m. 308/c maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan, İİK, m. 206’da birinci sırada yazılı imtiyazlı alacaklar, rehinli alacaklıların rehnin kıymetini karşılayan miktardaki alacakları ve 6183 sayılı Kanun kapsamındaki amme alacakları hakkında kapsamındaki alacaklar için konulan hacizler hakkında uygulanmamaktadır (İİK, m. 308/ç, 2). Borçlu tarafından alacaklılardan birine konkordato projesinde öngörülenden fazla olarak yapılan vaatler hükümsüzdür (İİK, m. 308/d).

• Borçlunun borçlarını hangi oranda veya vadede ödeyeceğini, bu kapsamda alacaklıların alacaklarından hangi oranda vazgeçmiş olacaklarını, ödemelerin yapılması için borçlunun mevcut mallarını satıp satmayacağını, borçlunun faaliyetine devam edebilmesi ve alacaklılara ödemelerini yapabilmesi için gerekli mali kaynağın sermaye artırımı veya kredi temini yoluyla yahut başka bir yöntem kullanılarak sağlanacağını gösteren konkordato ön projesi. • Borçlunun mal varlığının durumunu gösterir belgeler; borçlu defter tutmaya mecbur kişilerden ise Türk Ticaret Kanunu’na göre hazırlanan son bilanço, gelir tablosu, nakit akım tablosu, hem işletmenin devamlılığı esasına göre hem de aktiflerin muhtemel satış fiyatları üzerinden hazırlanan ara bilançolar, ticari defterlerin açılış ve kapanış tasdikleri ile elektronik ortamda oluşturulan defterlere ilişkin e-defter berat bilgileri, borçlunun malî durumunu açıklayıcı diğer bilgi ve belgeler, maddi ve maddi olmayan duran varlıklara ait olup defter değerlerini içeren listeler, tüm alacak ve borçları vadeleri ile birlikte gösteren liste ve belgeler. • Alacaklıları, alacak miktarlarını ve alacaklıların imtiyaz durumunu gösteren liste. • Konkordato ön projesinde yer alan teklife göre alacaklıların eline geçmesi öngörülen miktar ile borçlunun iflası hâlinde alacaklıların eline geçebilecek olası miktarı karşılaştırmalı olarak gösteren tablo. • Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumunca yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşu tarafından Türkiye Denetim Standartlarına göre yapılacak denetim kapsamında hazırlanan ve konkordato ön projesinde yer alan teklifin gerçekleşeceği hususunda makul güvence veren denetim raporu ile dayanakları. 

İflas yolu ile takip, ancak Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir sayılan veya tacirler hakkındaki hükümlere tabi bulunanlar ile özel kanunlarına göre tacir olmadıkları hâlde iflasa tabi bulundukları bildirilen gerçek ve tüzel kişiler hakkında yapılır. Bununla birlikte, alacaklı bu kimseler hakkında haciz yolu ile de takipte bulunabilir. Bu yollardan birini seçen alacaklı bir defaya mahsus olmak üzere o yolu bırakıp harç ödemeksizin diğerine baştan müracaat edebilir (İİK, m. 43). Buna göre iflas takibi; • Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir sayılan ya da • tacirler hakkındaki hükümlere tabi olanlar ile • özel kanunlarına göre tacir olmadıkları hâlde iflasa tabi oldukları bildirilen gerçek ya da tüzel kişiler hakkında uygulanmaktadır. İflas, sadece iflasa tabi olan kişiler hakkında yapılabilir. Eğer iflas yoluyla takip edilen borçlu, iflasa tabi kişilerden değilse aleyhine başlatılan iflas takibine karşı bu yöndeki iddiasını ödeme emrine itiraz şeklinde yapması gerekir (İİK, m. 155).

Taksiratlı iflas ya da hileli iflas ise suç olarak kabul edilmiştir. İcra ve İflas Kanunu’nun 311‘inci maddesinin birinci fıkrasına göre, iflasından önce veya sonra alacaklılarını zarara sokmak amacıyla ve özellikle kanunda belirtilen hileli işlemleri yapan kimseler hileli müflis sayılır ve Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre cezalandırılır. İflasın hileli olduğu tespit ceza mahkemesi tarafından tespit edilir. Ancak bu tespitin yapılabilmesi için öncelikle asliye ticaret mahkemesi tarafından iflâsa karar verilmiş olması gerekir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 161’inci maddesinde ise hileli iflas, mal varlığını eksiltmeye yönelik hileli tasarruflarda bulunulması olarak tanımlandıktan sonra, suçun maddi unsurunu oluşturan hileli iflâs halleri, seçimlik hareketler şeklinde belirlenmiştir. Suçun cezası 3 yıldan 8 yıla kadar hapistir. Ancak maddeye göre, hileli tasarruflarda bulunan kişinin cezalandırılabilmesi için hileli tasaruflardan önce veya sonra iflâsına karar verilmiş olması gerekmektedir (objektif cezalandırılabilme şartı) (Donay ve Kaşıkcı, 2004:162).

Satış komisyonu tarafından gayrimenkul kendisine ihale olunan alıcı o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhalenin feshi gayrimenkulün bulunduğu yerin icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenebilir. İhalenin ilgililere tebliği tarihi, şikâyet için belirlenmiş olan 7 günlük sürenin başlangıcı sayılır. Sürelerin hesaplanmasında Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un atfıyla Vergi Usul Kanunu’nun 18. maddesinin sürelerin hesaplanması hakkındaki hükümleri uygulanacağından ve Vergi Usul Kanunu’na göre günlük sürelerin hesabında sürenin başladığı gün dikkate alınmadığından, bu sürenin tebliğ gününü izleyen günden itibaren başlatılması gerekmektedir (Candan, 2007:504). İcra mahkemesi şikâyete ilişkin kararlarını ilke olarak duruşmasız vermektedir. İhale edilen malın değeri 50.000 TL’yi aştığı takdirde duruşma istenebilmektedir (AATUHK, m. 99). İcra mahkemesinin vereceği kararlar 10 gün içinde temyiz edilebilir.

daresince teferruğ edilebilirler. Başka bir deyişle kamu idaresinin mülkiyetine geçirilebilirler (Çelik, 2002:220). Teferruğ, bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının, o gayrimenkul sahibinin elinden alınarak, devletin veya diğer kamu idarelerinin üzerine geçirilmesidir (Özbalcı, 2000:833). Teferruğ işlemi, satış imkânı kalmayan gayrimenkuller bakımından uygulanmaktadır (Şimşek, 1996:830). Satılamayan gayrimenkuller, alacaklı kamu idaresi tarafından teferruğ edilir (Oktar, 2019:360). İkinci artırma tarihinden itibaren bir yıl içinde gayrimenkul en az bir kere daha satışa çıkarıldığı hâlde satılmazsa, gayrimenkul alacaklı kamu idaresinin talebi üzerine ve satış komisyonu kararıyla kamu idaresince teferruğ edilebilir. Teferruğ bedeli, gayrimenkulün biçilen rayiç değerinin %50’sidir (AATUHK, m. 98/1). Teferruğ işleminin tamamlanmasının ardından, takip ve teferruğ masrafları düşüldükten sonra artan bedel borca mahsup edilir. Teferruğ edilen gayrimenkul, teferruğ kararı tarihinden itibaren bir yıl süre ile satışa çıkarılamaz (AATUHK, m. 98/2). Borçlu, satış komisyonunun teferruğ kararı tarihinden başlayarak bir yıl içinde kamu alacağını, gecikme zamları ile birlikte ödediği takdirde gayrimenkul kendisine geri verilir. Teferruğ giderleri borçluya aittir (AATUHK, m. 98/3). Teferruğ kararı verilmeden önce biçilen rayiç bedelin %75’i ya da fazlasıyla dışarıdan istekli çıkması durumunda alacaklı kamu idaresi teferruğdan vazgeçer (AATUHK, m. 98/4).

Artırmaya katılacak olanlardan gayrimenkule biçilmiş rayiç değerin %7,5’i oranında teminat alınır (AATUHK, m. 94). Gayrimenkul en çok artırana ihale edilir. Ancak arttırma bedelinin gayrimenkul için biçilmiş olan değerin %75’ini bulması zorunlu olup bu orana ulaşılamadığı takdirde, en çok artıranın taahhüdü saklı kalmak üzere artırma yedi gün uzatılabilir. Gayrimenkul yedinci gün aynı saatte en çok artırana ihale edilir (AATUHK, m. 95). Artırmalarda istekli çıkmaz ya da teklif edilen bedel rüçhanlı alacakla masrafları aşmaz ise kamu idaresince teferruğ edilinceye kadar gayrimenkul üzerindeki haciz devam eder. Bu süre zarfında tahsil dairesine herhangi bir isteklinin başvurması halinde, bu başvurunun alacaklı kamu idaresi tarafından uygun görülmesi şartıyla satış için 7 günlük bir ilan verilerek gayrimenkul en çok artırana ihale olunur. Gayrimenkul teferruğ edilinceye kadar bir istekli çıkmazsa tahsil dairesi hacizli malı uygun gördüğü zamanlarda satışa çıkarabilir (AATUHK, m. 96).

Gayrimenkulün ihale edildiği kimsenin, derhal veya verilen süre içinde parayı ödemesi gerekir. Aksi durumda ihale kararı feshedilir ve gayrimenkul, satış komisyonu tarafından hemen 7 gün süreyle artırmaya çıkarılır. Bu artırmayı ilgililere tebliğe gerek olmayıp sadece ilanla yetinilir ve en çok artırana ihale edilir. Birinci defa kendisine ihale yapılan kimse iki ihale arasındaki farktan ve diğer zararlardan sorumludur. İhale farkı ve geçen günlerin faizi ayrıca hükme gerek olmaksızın teminata mahsup edildikten sonra kalanı tahsil dairesi tarafından tahsil olunur. Faiz, %5’ten hesaplanır. Aradaki farkın kamu alacağını aşan miktarını bundan sorumlu olan kişiden tahsil edebilmek üzere, malı satılan kamu borçlusuna tahsil dairesi tarafından bir belge verilir (AATUHK, m. 97).

Gayrimenkuller, satış komisyonlarınca açık artırma ile satılır. Satış komisyonu, il ve ilçelerde en büyük mal memurunun (vergi dairesi başkanı veya müdürünün) veya vekâleten görevlendireceği kişinin başkanlığı altında belediye meclisi tarafından kendi üyeleri arasından seçilmiş bir kişi ile alacaklı kamu idaresinin yetkili bir memurundan ve gayrimenkulün bulunduğu yer tapu sicil muhafızı veya vekâleten görevlendireceği kişiden oluşur (AATUHK, m. 90). Satışa çıkarılacak gayrimenkullere bilirkişinin görüşü alınarak satış komisyonu tarafından rayiç değer biçilir (AATUHK, m. 91). Tahsil dairesi satılacak gayrimenkul için aşağıdaki kayıtları içeren bir şartname düzeler. Şartnamede yer alacak bilgiler şu şekildedir (AATUHK, m. 92): 1. Gayrimenkul malikinin adı, soyadı ve adresi, 2. Gayrimenkulün bulunduğu mahalle, sokak ve kapı numarası, durumu ve özellikleri, 3. Gayrimenkulün arttırmaya esas olarak biçilen rayiç değeri, 4. %7,5 oranındaki teminat tutarı,5. Gayrimenkul üzerindeki henüz vadesi gelmemiş rehinler hakkında gerekli bilgilerle, satışın, gayrimenkul üzerindeki irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte yapılacağı, 6. Gayrimenkulün rehni suretiyle sağlanmış muaccel borçlar varsa bunların müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihan ödeneceği, 7. Hangi giderlerin alıcıya ait olacağı. 

Menkul mallar cinsleri, türleri, nitelikleri, ayırıcı özellikleri, sayıları, miktarları ve tahmin edilen değerleri haciz tutanağı ile tespit edilerek haczedilir. Haciz sonunda, hacze esas olan haciz varakasının tarih ve numarasının, haczin yapıldığı yer, gün ve saatin, haczedilen malların dökümünün, tahmini değerlerinin, haciz sırasında bulunan kimselerin iddialarının ve diğer gerekli hususların belirtildiği bir haciz tutanağı düzenlenerek haciz sırasında bulunanlar tarafından imzalanır. Gıyapta yapılan hacizlerde tutanağın bir örneği borçlu ya da zilyede derhal tebliğ edilir. Haciz uygulaması güneşin batmasından doğmasına kadar süre içinde ve tatil günlerinde yapılamaz. Ancak bu kuralın istisnası tatil günlerinde ya da geceleri çalışan iş yerlerindeki hasılat haczi ile borçlunun mal kaçırdığının anlaşıldığı durumlardır. Haczedilen malların değerlemesi haczi uygulayan memur tarafından yapılır. Borçlunun başvurusu ya da tahsil dairesince gerekli görülmesi hâlinde bilirkişiye değerleme yaptırılabilir. Menkul mallar tahsil daireleri tarafından, köylerde ise ihtiyar kurulunca haczin yapıldığı tarihin üçüncü gününden itibaren üç ay içinde satışa çıkarılır.

Düzenlenen haciz tutanağında; • hacze esas olan haciz varakasının tarih ve numarası, • haczin yapıldığı yer, gün ve saat, • haczedilen malların neler olduğu, • haczedilen malların tahmini değerleri, • haciz sırasında bulunan kimseler, varsa üçüncü kişilerin iddiaları ve diğer gerekli hususlar belirtilir. Haciz tutanağı hazır bulunanlarca imzalanarak haciz işi tamamlanır. Gıyapta yapılan hacizlerde tutanağın bir örneği borçlu veya zilyede derhal tebliğ olunur (AATUHK, m. 78/3).