Fizibilite Analizi

Bu yüzden yatırımın ekonomik anlamda ifadesi birkaç farklı şekilde ortaya çıkabilir. Bunlar:
a. stoklara yapılan net ilaveler (tamamlanmış ya da tamamlanmamış mal stoklarındaki değişimler)
b. makine ve teçhizat (bilgisayar, kamyonet, torna tezgâhı gibi)
c. yapı (fabrika, ofis, mağaza, depo gibi) şeklinde sıralanabilir.

Firmaya bağlı olarak yatırım projeleri beş farklı nedene dayandırılabilir ve analiz amacıyla projeler aşağıdaki beş guruptan birine dâhil edilebilir.
1. Yeni ürünler veya mevcut ürünlerde genişlemeye gidilmesi
2. Bina veya donanımların yenilenmesi
3. Araştırma ve geliştirme
4. Keşif ve araştırma
5. Diğer

Yatırım projelerinin başarılı yönetilmesi aşağıdaki aşamaların izlenmesine bağlıdır.

Yatırım önermelerinin ortaya konması, tanımlanması: Yeni yatırım önerileri yöneticiler ya da girişimciler tarafından ileri sürülebileceği gibi, üretim alanlarında çalışan veya firma müşterileriyle daha fazla temasa geçebilen satış temsilcisi veya fonksiyonel yöneticiler tarafından da ileri sürülebilir.

Fırsatların değerlendirilmesi: Firmalar ya da girişimciler tarafından bir fırsat belirlenip tanımlandığı zaman bu fırsatın değerlendirmeye tabi tutulması gerekir. Bu süreç, tanımlanan fırsata ilişkin bütün maliyet ve faydaların bir çizelge haline getirilmesini gerektirir. Daha sonra bu veriler analize tabi tutulur.

Yatırım projelerinin seçimi: Genellikle firmaların ya da girişimcilerin ellerinde kabul edip seçim yapabileceklerinden daha çok proje bulunmaktadır. Ancak bunların hayata geçirilmesi çoğu zaman zordur. Bu durum firmaların karşı karşıya kaldıkları sınırlı fon, insan sermayesi veya fiziksel sermaye eksiklikleri gibi sebeplerden kaynaklanır. Firmalar finansal, ekonomik, firmanın kendi nitelik ve nicelikleri ile piyasa koşullarına bağlı değerlendirmeler sonucunda projeler arasından en uygun olanı seçerler.

Projelerin uygulanması: Seçilen en uygun proje hayata geçirilir, makineler satın alınır, yeni çalışanlar işe alınır veya yatırımlar yapılır. Ancak yöneticiler bu safhada proje önerme aşamalarında tahmin edilen ve değerlendirmeye tabi tutulan maliyetlerin karşılaşılan maliyelerle tutarlılık gösterdiği ve örtüştükleri konusunda ihtiyatlı olmalıdırlar. Örneğin Twentieth Century Fox yapım firması 1995 yılında Titanic filmini çekmeye karar vermiştir. Firmanın tahmini maliyeti 100 milyon dolar kadardır ve projenin karlı olacağına karar vermişlerdir. 1997 yılında toplam maliyet 200 milyon dolar civarında gerçekleşmiş ve projenin karlılığını koruyabilmesi için filmin toplam gelirlerinin 350 milyon doları aşması gerekmiştir. Beklendiği gibi proje yeterli getiriyi sağlamıştır, ancak projeye ilişkin risk ilk başta tahmin edilenden çok daha büyük olmuştur.

Projelerin kabulünden sonra döngüsel olarak yeniden değerlendirilmeleri (Tamamlanma sonrası denetimler): Projeler tamamlandıktan sonra yöneticiler maliyetleri ve gelirleri orijinal tahminlerle karşılaştırmalıdırlar. Bu safha yöneticiler tarafından genellikle gözardı edilen kritik bir safhadır. Maliyet ve gelir tahminlerinde proje çalışanlarına sorumluluk yüklenmesi, projelerin tamamlanmasından sonra karşılaşılan gerçek maliyet ve gelirlerle tahminler arasındaki sapmaların küçülmesine yol açacaktır.

Fizibilite çalışması yeni bir iş veya proje geliştirme sürecinde belirli varsayımlar ve tahminler dâhilinde girişilecek yatırımın gerçekleşmesi ve sonuçları ile ilgili tespit ve değerlendirmeleri içeren bir süreçtir. Çalışmaya dâhil edilen varsayımlar genellikle kullanılacak teknoloji (binalar, donanım, üretim süreçleri…), finansman (sermaye gereksinimi, hacim, satılan malların maliyeti, ücretler…), pazarlama (fiyatlar, rekabet, pazar koşulları…) ve bunlara benzer unsurları kapsar. Fizibilite çalışması proje hakkında birçok anahtar değişkenin ve projeyi oluşturan parçaların bir araya getirilerek proje geliştirme sürecinde bütünleştirilmiş bir analizin yapıldığı ilk aşama olarak kabul edilebilir. Yapılacak çalışma ilgili proje bütününü oluşturacak parçaların ne şekilde bir uyum ve performans sergileyeceğini göstermelidir. Önerilen iş veya proje kavramının teknik ve ekonomik anlamda yapılabilir olup olmadığı ortaya konulacaktır. Fizibilite çalışmalarına, önerilen iş veya projelere ilişkin anahtar değişkenlerin dâhil edilerek hazırlandığı bir “ön fizibilite” çalışması proje hakkında ilk değerlendirmelerin yapılabilmesi adına proje zamanlama çizelgesinin en başında yer almaktadır. 

Ön fizibilite çalışması projeye ilişkin bazı senaryoların ortaya konarak bunlara dayanan bir ön değerlendirme yapılmasıdır. Ancak ön fizibilite çalışması, bir takım öngörüleri ve anahtar değişkenleri yansıtma noktasında kullanışlı sayılmakla beraber, fizibilite çalışmasını ikame edecek kapsamda ve nitelikte değildir. 

Yeni bir iş veya proje geliştirilmesi sürecinin dört ana aşaması olan ekonomik ihtiyacın belirlenmesi ve tanımlanması, proje detaylarının istişare edilmesi, projenin uygulamaya geçirilmesi ve projenin tamamlanarak faaliyete geçirilmesi. 

1. Ekonomik ihtiyacın belirlenmesi ve tanımlanması
• Bir girişimci, lider veya kuruluş tarafından ekonomik bir ihtiyacın saptanması ve bu ihtiyacın tanımlanması
• Yönlendirici bir proje kurulunun veya görev grubunun oluşturulması
2. Proje detaylarının istişare edilmesi
• Proje önermesinin bir taslağının hazırlanması (ön fizibilite)
• Fizibilite çalışmasının yapılması
• Ekonomik çalışma
• Teknik çalışma
• Finansal çalışma
• Yasal çalışma
• Örgütsel çalışma
• İş planının oluşturulması
3. Projenin uygulamaya geçirilmesi
• Bürokratik işlemler için gerekli belgelerin hazırlanması
• Proje yönetim kurulunun oluşturulması
• Oluşturulan iş planının yürürlüğe konması
• Öngörülen sermayenin sağlanması ya da finansman planının devreye konması
4. Projenin tamamlanarak faaliyete geçirilmesi
• Öngörülen amaçlar doğrultusunda projenin faaliyete geçirilmesi

Yeni bir iş veya projenin belirlenmesi ve tanımlanması oldukça önemlidir. Fizibilite çalışması doğru kararın verilmesine yardımcı olan en önemli araçlardan biridir. Henüz başlangıç aşamasında verilecek yanlış bir karar projenin veya işin başarısızlıkla sonuçlanmasına neden olur. W. Heath Hoagland ve Lionel Williamson tarafından yapılan bir araştırma iş alanında yapılan yeni girişimlerin başlangıçtan 18 ay sonra sadece %50’sinin piyasada varlıklarını sürdürebildiğini, beşinci yıldan sonra ise bu oranın %20’ye düştüğünü göstermiştir.

Fizibilite çalışmaları ve iş planları, yeni projelerin geliştirilmesinde ve hayata geçirilmesinde kullanılan iki ayrı araçtır. Her iki aracın da ortak öğeleri bulunmaktadır, ancak yine de bu iki araç birbiriyle karıştırılmamalıdır. Fizibilite çalışması (feasibility study) proje önermelerinin yapılabilirliğinin araştırılmasında kullanılan bir araçtır. İş planı (business plan) ise, proje önermelerini fikir aşamasından hayata geçirme aşamasına taşımak için gerekli faaliyetlerin planlandığı bir araçtır. Diğer bir ifadeyle fizibilite çalışması, ilk etapta ortaya çıkan proje fikrinin netleştirilmesi, projenin değerlendirilmesi ve projenin kabul edilmesine karar verilmesinde kullanılırken, işletme/iş planı, fizibilite çalışması sonucunda elde edilen bilgileri kullanarak projenin fikir aşamasından faaliyete geçirilmiş bir işletme ya da iş aşamasına doğru evrimleştirilmesinde kullanılmaktadır.

Fizibilite çalışmasının amacı, projenin yapılabilirliğini finansal, teknolojik, ekonomik ve hukuki açılardan ortaya koymaktır. Eğer çalışmanın sonuçları projenin başarılı olacağını gösterir şekilde olumluysa bu çalışmadan elde edilen bilgiler işletme/iş planlarının oluşturulmasında kullanılır. Şayet sonuçlar olumsuz ise bir işletme/iş planının oluşturulmasına gerek yoktur. Bir fizibilite çalışması genellikle birçok proje alternatifinin ya da proje başarısı sağlama seçeneklerinin değerlendirilmesinde de kullanılmaktadır. Buradaki amaç proje seçeneklerini sınırlandırmak ve en iyi senaryoyu tanımlamaktır.
Bir işletme/iş planı ise tek bir senaryo üzerinde, yani fizibilite çalışması sonucunda en öne çıkan senaryoya yoğunlaşmaktadır.

Fizibilite çalışması girişimcilere ve yatırımcılara yeni bir iş veya yatırım projesi kavramının yapılabilirlik ya da katılabilirlik açısından ne derece değerli olduğunu gösteren bir çalışmadır. Fizibilite planı hazırlama süreci bir test sürecidir. Yani, girişimin başarıya ulaşabilmesi için nelerin yolunda gitmesi veya nelerin olmaması gerektiğini gösteren bir doğrulama sürecidir. Fizibilite planları oldukça fazla uğraşı ve düşünme gerektiren çalışmalardır. Bu sebeple, fizibilite sürecinde çoğu zaman ilk başta düşünülen orijinal fikir ve planlananlarda önemli ölçüde değişmeler gözlenmektedir. Fizibilite çalışması dayanakları ne kadar tutarlı ve detaylı olursa, olumlu sonuçlanan bir projenin girişimci ve yatırımcılar açısından yapılabilirlik ve katılabilirlik değeri o kadar yüksek olacaktır. Belirli bir proje konusunda yapılabilirlik sonucuna varılması fizibilite çalışmasına yeni fonksiyonlar kazandırabilir.

Fizibilite çalışmasının ek fonksiyonları şöyle sıralanabilir:
• Ortak girişimler konusunda ortak alternatifleri arttırıcı ve yapılanmalarda hızlandırıcı etkilere yol açar.
• Gerekli izin, lisan ve diğer bürokratik işlemlerde çeşitli kolaylıklar sağlar.
• Yatırım konusunda katılımcı sayısının artmasını sağlar.

Fizibilite çalışmaları, planlara dâhil edilen çalışma alanları ve bu alanlara ait detaylar konusunda çok fazla çeşitlilik göstermektedir. Fizibilite çalışmasına konu olacak ürün, sektör, konunun kamusal veya özel oluşu, projelerin büyüklüğü, sosyal ve ekonomik etkileri ve daha birçok değişkene bağlı olarak çalışmanın boyutları ve detayları değişmektedir. Bir fizibilite çalışmasında genel olarak bulunan inceleme ve çalışma alanlarını pazara, teknolojiye, ekonomik- finansal koşullara, yasal çevreye ve örgütsel yapıya yönelik olarak beş ana başlık altında toplamak mümkündür.

1. Pazar Araştırmaları

2. Teknolojik Araştırmalar

3. Ekonomik ve Finansal Araştırmalar

4. Yasal Araştırmalar 

5. Örgütsel Araştırmalar 

Piyasa çalışmaları nihai olarak potansiyel müşteri veya kullanıcıları belirleme amacına yönelik olmalıdır. Bu amaç doğrultusunda piyasa araştırmaları kapsamında aşağıdaki başlıkların detayları ele alınmalıdır:
• Tüketim eğilimleri
• Geçmişte ve içinde bulunulan dönemdeki arz durumu
• Üretim imkânları ve kısıtları
• İç ve dış pazar durumu
• Rekabet
• Tüketici veya kullanıcı davranışları, amaçları, motivasyonları, yaklaşımları, tercihleri…
• Dağıtım kanalları ve pazarlama politikaları
• Proje ürünü veya hizmetinin pazarlanmasına yönelik idari, teknik ve hukuki kısıtlar

Teknik analiz kısmı proje girdileri, proje işlem ve süreçleri ve proje çıktıları olarak üç ana başlık altında incelenebilir.
Proje girdilerinin analizi: Makineler, donanım, kullanılacak malzeme ve hammaddeler gibi konularda detaylı tanımlamalar, ölçümlemeler ve değerlendirmelere dayanmaktadır. Proje ömrü boyunca doğru çeşit ve kalitedeki girdilerin, doğru zamanda ve doğru maliyetlerle proje için kullanılabilir durumda olması oldukça önemlidir. Potansiyel tedarikçilerle uzun vadeli ve avantajlı sözleşmeler yapılmaya çalışılmalı ve tedarik unsurlarını geliştirecek önlemlere yer verilmelidir. Tedarik unsurlarının geliştirilmesi ve
korunmasına ilişkin hususlar tedarik zinciri yönetiminin alanına girmektedir.
İşlem ve süreçlerin analizi: Proje girdileri üzerinde katma değer sağlayacak proje üretim ve işlemleri ile süreçleri üzerindeki çalışmalardır. Bu aşamada ele alınacak faaliyetlerde proje girdileri birçok farklı yerde ve aşamada dönüşüm sürecine tabi tutulmaktadır. Çalışmanın bu kısmında projenin nerede ifa (veya inşa) edileceği işlem sırasının veya proje yerleşiminin nasıl olacağı, kalite kontrol ölçülerinin nasıl ayarlanacağı gibi konular ele alınmaktadır.
Proje çıktılarının analizi: Bu kısım proje sonucu ortaya konulacak olan ürün veya hizmetlerin nitel ve nicel olarak tanımlanması ve ISO, TSE gibi uygunluk şartlarının sağlanıp sağlanamayacağının irdelenmesiyle ilgilidir. 

Finansal fizibilite çalışmalarının yapılması için gerekli nedenler şu şekilde sıralanabilir:
• Projeye odaklanılmasına ve alternatif seçeneklerin çerçevesinin belirlenmesine olanak sağlar.
• Çalışma kolu faaliyetlerinin sınırlandırılmasına olanak verir.
• Araştırma süreçleri sonucunda yeni alternatiflerin tanımlanmasına olanak verir.
• Projelere başlanmaması ya da devam edilmemesinin sebeplerinin tanımlanmasına olanak verir.
• Projeyi etkileyebilecek faktörlere değinerek ve bunlar üzerinde çalışılmasını sağlayarak projenin muhtemel başarı oranını arttırır.
• Kara verme sürecine katkı sağlayacak kaliteli ve güvenilir bilgiler sağlar.
• Proje seçme ve yürütme faaliyetlerinin derinlemesine araştırıldığı konusunda belge olma özelliği gösterir.
• Kredi kurumları ve diğer parasal kaynaklardan finansal destek alınmasına yardımcı olur.
• Sermaye toplanmasına yardımcı olur.

Yatırım projelerinin değerlendirilmesinde ve alternatifler arasında seçim yapılmasında firmalar çeşitli yöntemler kullanmaktadırlar. Bu yöntemler nakit akımlarının değerlendirilmesine ilişkin yöntemlerdir ve yöntemlerin başlıcaları şunlardır:
1. Geri ödeme süresi (Payback period)
2. Net bugünkü değer (NPV - Net Present Value)
3. Kârlılık indeksi (PI – Profitability Index)
4. İç Getiri oranı (IRR - Internal Rate of Return)

Genel olarak sınıflandırılabilecek hukuki statüler
şunlardır:
Kişi İşletmeleri: Bu kuruluş şeklinde, işe veya projeye başlangıç aşamasında girişimci üretim, pazarlama, personel ve finansman gibi hemen hemen bütün konularda bizzat sorumluluk almaktadır. Yeni projelerin veya işlerin çok büyük bölümü başlangıç aşamasında genellikle tek kişi işletmeleri şeklindedir. Bu kuruluş şekli, hesap verilebilirlik ve denetim konularında kurucularına formalitelerden kısmen uzak olma avantajı sağlamaktadır.

Ortaklık: Yeni iş ve projeler büyüdükçe ve bunlara ilişkin iş yükü arttıkça fon ve yönetimsel gereksinimler de artmaktadır. Dolayısıyla tek kişi işletmesi olarak kurulan işletme türleri ortaklık şekline dönüşmeye başlayacaktır. Yapılacak işin veya girişilecek projenin türüne ve büyüklüğüne göre ortaklık seçeneği en başta da değerlendirilebilir. Bu organizasyon şekli, bilgi ve becerilerin ortak bir havuzda toplanması ve riskin kısmen dağıtılması gibi avantajlar sağlamaktadır.
Şirket: Ülkemizdeki ticaret hukuku çerçevesinde şirket kavramı bir veya daha çok kişinin bir araya gelerek, emek veya mallarını, müşterek bir gayeye erişmek üzere bir sözleşme ile birleştirmeleri olarak tanımlanmaktadır. Şirketler hukuki yapıları açısından adi şirket ve ticaret şirketleri şeklinde sınıflandırılabilir. Ticaret şirketleri şahıs ve sermaye şirketleri olarak iki ana gruba ayrılmaktadır. Şahıs şirketleri; kolektif ve komandit şirketlerdir. Sermaye şirketleri ise; sermayesi paylar bölünmüş komandit şirketler, limited şirketler ve anonim şirketlerdir. Temmuz 2012’de yürürlüğe giren yeni Türk Ticaret Kanunu tek kişilik limited ve anonim şirketler kurulabilmesine imkan vermektedir.

Kooperatif: Kooperatiflerin en belirgin özelliği belirli bir amaç doğrultusunda bir araya gelmiş kişi ve kurumlardan oluşmuş olmasıdır. Bu amaç genellikle belirli bir ürün veya hizmetin üretilmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bu tip hukuki kuruluş tarzı zirai ve sosyal amaçlar için daha çok kullanılmaktadır.

Yetki ve İzin Belgeleri: Endüstriyel bir girişimin kurulması arazi kullanımı, kirlilik ve güvenlik kontrolü gibi birçok konuda izin ve yetki belgelerinin alınmasını gerektirir. Bu bağlamda yerel belediyeler, merkezi yönetim ve bunlara benzer bir dizi otorite ve kurulla bağlantıya geçilmesi gerekmektedir. Ayrıca bazı teşvik ve desteklerin sağlanabilmesi için ya da belli bazı ürün ve hizmetlerin arz edilmesi konusunda da kamu otoriteleriyle bağlantı ve koordinasyonun sağlanması gerekmektedir. Merkezi yönetim organları, belediyeler, sanayi ve ticaret odaları ile meslek kuruluşları bu konuda en çok bağlantıya geçilen kurumlardır. 

Proje ya da iş girişiminde çalışacak kişilerin belirlenmesi, bunlar arasındaki hiyerarşik yapı, kurumsal organizasyon yapısı, çalışanlar arası iletişim kanalları, yetki ve sorumlulukların dağılımı, iş bölümü ve bunlara benzer konularda varsayımların ve tespitlerin yapılarak fizibilite çalışmasına dâhil edildiği aşamadır. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken en önemli noktalar is şunlardır:
• Ortak girişim yapılabilecek kişi veya kurumların olup olmadığı
• Yeterli bilgi ve beceriye sahip uzman kadronun oluşturulup oluşturulamayacağı
• Örgütsel yapılanmanın ve örgütsel ağın ne şekilde oluşturulacağı

Yeni bir otel projesinin muhtemel üç sebebi olabilir. Birincisi mevcut talep miktarının arz miktarından fazla olması; ikincisi mevcut arz tarafından karşılanamayacak ve yeni bir pazardan kaynaklanan bir talebin olması; ve üçüncüsü mevcut arz kalitesinin piyasada talep edilen hizmetlere nazaran oldukça düşük olması. Bu nedenle fizibilite çalışmasında otel projesi önermesine ilişkin piyasanın tanımlanabilmesi için arz talep durumunun analizine yer verilmesi oldukça önemlidir. Aşağıdaki hususlar çalışmanın bu bölümüne dâhil edilmelidir:
• Proje bölgesinde son beş yıla ait otel doluluk oranları. Bu bilgiler eğer mümkünse farklı otel sınıflandırmalarına uygun olarak bölümlendirilmelidir.
• İlgili piyasaya hizmet vermekte olan otellerin bir listesi. Bu liste otel sınıflarına göre tasnif edilmelidir. Listede otellerin isimleri, oda sayıları ve fiyatları bulunmalıdır. Ayrıca rekabet potansiyeli fazla olan ve son dönemlerde faaliyete geçen oteller ayrıca belirtilmeli ve bunlara ilişkin daha detaylı bilgilere (sunulan hizmetlerin çeşitleri, kaliteleri ve kapasiteleri gibi) yer verilmelidir.
• Talebin muhtemel üç kaynağı konusunda bilgiler sunulmalıdır. Örneğin, bir şehir otelinin odalarına olan talebin kaynağı üç ana müşteri grubuna dayanmaktadır. Bunlar, seyahat eden iş adamları, kongre ve toplantılara katılmakla görevli temsilciler ve dinlence amacı taşıyan genel turistlerdir. Bu kategorilerden her birisine ilişkin olarak otel odalarına olan talep konusunda gösterge niteliği taşıyan bütün bilgiler sunulmalıdır.

Arz ve talebe ilişkin veriler toplandıktan, sınıflandırıldıktan ve düzenlendikten sonra ilgili bölgede ek konaklama arzına karşılık gelebilecek talebin olup olmadığı analiz edilir. Bu analiz dört adımda yapılabilir.

Birinci Adım: Rekabet potansiyeli en yüksek beş otele ait son 12 aylık ortalama doluluk oranları kullanılarak ortalama günlük talep miktarları hesaplanır. 

İkinci Adım: Farklı talep kaynaklarına ait bileşik büyüme oranları hesaplanır. Talebe ilişkin olarak her bir kaynağın dağılım yüzdesinin ve bunlara karşılık gelen yıllık büyüme oranlarının aşağıdaki gibi olduğunu varsayalım. Kaynaklara ait yüzdelik dağılımlarla yıllık büyüme oranları çarpılarak her bir kaynağın bileşik büyüme oranı hesaplanır. Bileşik büyüme oranlarının toplamı ise yıllık ortalama bileşik büyüme oranını vermektedir.

Üçüncü Adım: Gelecekteki talep miktarının her bir yıl için hesaplanır. Birinci yıla ait cari talep miktarı bileşik büyüme oranıyla çarpılarak bir sonraki yılın tahmini talebi elde edilir. Elde edilen bu tahmini miktar ikinci yılın cari talep miktarı olarak ikinci yıla taşınır. Bu şekilde beş yıllık projeksiyon talep miktarları oluşturulur.

Dördüncü Adım: Birinci adımdaki hesaplamalardan rekabet alanımızdaki ortalama doluluk oranının %78 olduğunu biliyoruz. Projemize konu olan sınıftaki bir otelin normal doluluk oranının %70 olduğunu varsayalım. Burada, normal doluluk oranından kasıt, bu doluluk oranında otelin uygun miktarda kâr elde edebileceğidir. Bu nedenle aradaki %8’lik fark, yerel piyasanın sunmayı planladığımız ek arzı destekler nitelikte olduğunu göstermektedir. Bu durumda cari dönemdeki 898 odalık talep miktarını %70 doluluk oranına bölerek ihtiyaç duyulan ek oda miktarını hesaplayabiliriz.

Fizibilite çalışmasında proforma gelir tablosu hazırlandıktan sonraki adım ileriye yönelik nakit akımlarının tahmin edilmesidir. İlk olarak net karın hesaplanmasında kullanılan ancak nakit akımına yol açmayan (amortisman, açılıştan hemen önce ödenmiş olan ara finansman faizi, yine açılıştan önce ödenmiş olan ilk iki yıla ait açılış öncesi giderler) gider kalemleri net kara geri eklenir. Daha sonra proforma gelir tablosunda net kârın hesaplanmasında alınmayan arazi ve iç donatılara ait ipotekli krediden kaynaklanan ödemelerin anapara kısmı çıkarılır. Bu şekilde elde edilen rakamlar ilk beş yıla ait nakit akımlarını oluşturur.