Emlak Vergisi

Genel servet vergileri, gerçek ve tüzel kişilerin sahip oldukları toplam servet üzerinden tarh edilirler. Vergi matrahı ise söz konusu servetin gerçek ve net tutarı olmaktadır. Genel servet vergisinin en önemli ve en güç sorunlarından birisi, servet kavramının kapsamına giren servet unsurlarının değerlemesi ile ilgilidir.

Özel servet vergileri, servetin tamamı yerine servet unsurlarının bir kısmını vergileme konusu içerisinde değerlendiren vergilerdir. Özel servet vergilerine, kısmi servet vergileri de denilmektedir. Bu tür vergiler, tüm servetin değil sadece servetin belirli bir kısmının, daha doğrusu servetin belirli ögelerinin üzerinden alınır. Özel servet vergileri kişisel olmayan objektif nitelikli vergilerdir. Servet vergileri içerisinde günümüzde geniş uygulama alanı bulan özel servet vergileri ile servet transferi vergileridir.

Türk vergi sistemi içinde kişilerin sahip olduğu menkul ve gayrimenkul varlıkları kapsayan genel bir servet vergisi uygulanmamaktadır. Genel bir servet vergisi yerine kişilerin sahip oldukları belirli servet unsurlarını toplam servetlerinden bağımsız olarak vergilendiren özel servet vergisi niteliğinde bazı vergiler uygulanmaktadır.

Vergi sistemimizde emlak vergisinin varlık nedenini üç olguya dayanarak açıklamak mümkündür; Birincisi  emlak vergisi, bütün diğer vergiler gibi az ya da çok belediyelerin gelir ihtiyacına cevap veren bir vergidir. Sürekli yeni finansman kaynaklarının arandığı bir ortamda politikacıların böyle bir kaynaktan vazgeçemeyecekleri düşünülebilir. İkincisi, emlak vergisi eski bir vergidir. Bu yüzden mükellefler bu vergiye alışmışlardır. Bu da vergiye yönelik tepkileri azaltması bakımından uygulamayı kolaylaştıran bir faktördür. Üçüncüsü ise vergi konusunu gizlemenin zorluğu nedeniyle idari açıdan bu vergiyi uygulamanın bir başka kolaylık olmasıdır. Bütün bunlar emlak vergisini cazip kılmaktadır.

Emlak vergisine konu gayrimenkullerin vergi değeri ilk olarak veraset ve intikal vergisinde veraset yolu ya da ivazsız intikallerde intikale konu gayrimenkullerin vergi matrahının belirlenmesinde, ikinci olarak gelir vergisi kapsamında gayrimenkul sermaye iradına ilişkin emsal kira bedelinin hesaplanmasında (emsal kira bedelinin tespiti sırasında gayrimenkullerin vergi değerinin % 5’ i emsal kira bedelinin
yıllık tutarı olarak dikkate alınmaktadır) ve son olarak da tapu harçlarının hesaplanmasında alt sınır olarak kullanılmaktadır.

Emlak vergisi Türk vergi sistemi içinde yer alan önemli bir servet vergisi türüdür. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi’ nde var olan gayrimenkullerin vergilendirilmesi uygulaması Cumhuriyet Dönemi’ nde de sürdürülmüştür. 1931 yılında çıkarılan 1883 sayılı arazi vergisi ve 1837 sayılı bina vergisi 1972 yılına kadar uygulanmıştır. Arazi ve bina vergisi kanunlarında matrah idare tarafından belirlenmekte ve vergi, il özel idareleri tarafından tahsil edilmekteydi. Vergi matrahının aşınması, o dönemlerde Türkiye’de kadastronun tamamlanmamış olması ve uygulamadaki bazı aksaklıklar nedeniyle 1970 yılında 1319 sayılı  Emlak Vergisi Kanunu hazırlanmış ve bu yeni kanun 1972 yılında yürürlüğe girmiştir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile bina ve arazi vergileri emlak vergisi adı altında toplanmış, matrah tespitinde beyan usulüne geçilmiş ve verginin tarh ve tahsili il özel idarelerinden alınarak Maliye Bakanlığına devredilmiştir. Günümüzde uygulanmakta olan Emlak Vergisi Kanunu’ nun alt yapısını oluşturan ve 1972 yılından itibaren yürürlükte olan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’ nda kırk yıllık bir süre içinde birçok değişiklik yapılmıştır. Yapılan bu değişikliklerin büyük bir kısmını verginin matrahına ve yönetimine
ilişkin düzenlemeler oluşturmaktadır. 1986 yılına kadar merkezî yönetim tarafından toplanan bu verginin yönetimi ve gelirleri 1985 yılında çıkarılan 3239 sayılı Kanun’ la belediyelere bırakılmıştır. 09.04.2002 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan 4751 sayılı Kanun ile de başta beyan usulünün kaldırılması olmak üzere bazı önemli değişiklikler yapılmıştır.

Mali terminolojide emlak vergisi bina ve arazi vergilerini kapsayan bir kavram olarak
kullanılmaktadır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu bina ve arazi vergilerini içine almakta ve bu vergilerin geliştirilmesi ve veriminin artırılması amacını gütmektedir. Başka bir ifadeyle Emlak Vergisi Kanunu bina vergisi ve arazi vergisi olmak üzere iki ayrı vergiyi içermektedir. Ancak her iki vergiye ilişkin düzenlemeler büyük ölçüde bir bütünlüğe sahiptir. İlgili kanunda bu göz önünde bulundurularak her iki vergi için ortak
hükümlere de yer verilmiştir.

Emlak vergisi objektif nitelikte bir vergidir. Subjektiflik yani kişisellik unsurları olan gelir ya da servetin toplanması ve artan oranlı tarife uygulanması gibi hususları içermemektedir. Objektif nitelikteki emlak vergisinde gayrimenkuller dolayısıyla ödenen vergiden, bu varlıkların neden olduğu borçlar için hiçbir ayarlama ve indirim yapılmasına izin verilmediği gibi yükümlülerin kişisel ve ailevi durumları da dikkate alınmamaktadır.

Emlak vergisinin mükellefi, genel olarak bina ve arazinin maliki, intifa hakkı varsa bu hakkın sahibi, bunlar yoksa bina ve araziyi malik gibi kullananlardır.

Emlak vergisi kanunu konu unsurunu gayrimenkuller oluşturur. Gayrimenkulleri ikili bir ayrım çerçevesinde ele almakta ve binalar ile arsa ve arazileri birbirinden ayırmaktadır. Ancak her iki vergiye ilişkin düzenlemeler büyük ölçüde bir bütünlüğe sahiptir.

Emlak Vergisi Kanunu üç kısımdan oluşmaktadır. Birinci kısımda bina vergisine ilişkin hükümler, ikinci kısımda arazi vergisine ilişkin hükümler, üçüncü kısımda ise bina vergisi ve arazi vergisine ilişkin ortak hükümler yer almaktadır.

Yapıldığı madde ne olursa
olsun, gerek karada gerek su
üzerindeki sabit inşaatın tümüdür.

Bina vergisi Türkiye sınırları içinde bulunan binalar üzerinden alınır.

Binalardan kast edilenin ne olduğunu Emlak Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde görmek mümkündür. Bu
maddeye göre yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın tümü bina olarak adlandırılmaktadır. Binanın hangi malzemeden yapıldığı önemli değildir. Betonarme, kâgir, ahşap, çelik ya da bir başka malzemeden yapılmış her türlü bina verginin konusuna girer. Vergilendirme açısından önemli olan binanın sabit inşaat niteliğinde olmasıdır. Sabit inşaat, bir inşaatın sürekli bir amaç için kullanılmaya elverişli olması anlamına gelir. Örneğin yüzer havuzlar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz. 

Bir taşınmazın tamamlayıcı (mütemmim) unsurları, kullanılmasında yararlı olan ve vergi hukukunda onunla birlikte göz önünde bulundurulan ayrılmaz parçalarıdır.

Hiç kuşkusuz devre mülkler de bina vergisinin konusuna girer. Sonuçta onlar da binadır. Burada sorun aynı binaya çok sayıda kişinin belirli devreler itibarıyla malik olmasıdır. Bu sorun da her devre mülk sahibinin binanın toplam vergi değerinden payına düşen kısım itibariyle emlak vergisi ödemesi yoluyla çözümlenir. Örneğin, 15 günlük devre mülk tapusuna sahip bir kişi toplam emlak vergisinin 1/24’ ünü öder.

Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir. Yani bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.

Sahibine, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini veren ayni bir haktır.

Bina üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri ifade eder.

Birden çok kişinin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır.

Karı-kocanın birlikte ev almaları durumunda ortaya çıkan mülkiyet şekli paylı mülkiyettir. Her birinin ayrı ayrı bildirim vermeleri ve vergilerini de ayrı ayrı payları oranında ödemeleri gerekir.

Bir derneğin kamu yararına çalışan bir dernek sayılabilmesi için Cumhurbaşkanı tarafından bu niteliğinin kabul ve ilan edilmesi gerekir. Örneğin Kızılay, Çocuk Esirgeme Kurumu, Verem Savaş Derneği gibi derneklerin kamu yararına çalışan derneklerden olduğu kabul edilmiştir.

Yazlıklar belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunsa bile belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan binalardan oldukları için emlak vergisine tabidir.