MEDENİ HUKUK II

Kira sözleşmesi, kiralayanın kira konusunu kullanmaya veya kullanmayla
birlikte yararlanmaya elverişli halde teslimi ve kira süresince bu halde tutmayı borçlanması karşılığında kiracının bir miktar bedeli ödemeyi ve süre  sona erince kira konusunu geri vermeyi borçlandığı bir sözleşmedir (TBK
299; krş. eBK 248).

Kira sözleşmesi süreli bir sözleşmedir. Sözleşmenin süresi taraflarca belirlenebileceği gibi belirlenmemiş de olabilir. Tarafların süresini
belirlemiş olduğu durumlarda, belirli süreli kira sözleşmesinden söz
edilmektedir. Buna karşılık, taraflarca süresi belirlenmemiş ya da süre
sona ermesine karşın kiracının kullanmaya devamına ses çıkartılmamış
olmakla kendiliğinden süresi uzayan sözleşmelere, belirsiz süreli kira
sözleşmesi denilmektedir.

Adi kira sözleşmesi, konusu maddî varlığı bulunan taşınır ve taşınmazlar olan ve
kiracıya yalnız kullanma yetkisi veren kira sözleşmelerine denilmektedir.

1. Kiralayanın aslî borcu, kiralananı kullanmaya veya kullanmayla birlikte
yararlanmaya elverişli halde teslim ve kira süresi boyunca kullanmaya elverişli halde bulundurmadır (TBK 301). Kiralayan bu borcunun yanı sıra,
aksine kanunî ya da sözleşmesel bir hüküm yoksa kiralananla ilgili zorunlu
vergi, sigorta ve benzeri yükümlülüklere katlanma (TBK 302); ayıptan ve
zapttan sorumluluk (TBK 304 vd.) gibi yan borçların da yükümlüsüdür.

Kiracının aslî borçları kira parasını ödeme (TBK 313) ve sözleşme sona
erdiğinde kiralananı geri vermedir (TBK 334).

Taşınmaz kirasında da, sonraki kira döneminin kira artışının belirlenmesi, tarafların anlaşmalarına bırakılmıştır. Ancak sonraki dönemin kira parasının belirlendiği anlaşma önceki dönemin (kira yılının) ÜFE’deki artış oranını geçemez (TBK 344/I).

Kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılacak dava için zaman belirlemesi öngörülmemiştir. Yani, bu dava her zaman açılabilir (TBK 345/I). Yalnız dava sonucunda belirlenen kira parasının ne zamandan itibaren uygulanmaya başlayacağı, öteden beri bir sorun oluşturmaktadır. Yeni TBK bu sorunu yerleşik yargı kararlarına uyumlu bir çözüme kavuşturmuştur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı kira parasını zamanında ve düzenli olarak ödemeye zorlamak için, sözleşmeye ceza koşulu ya da sonraki kira parasının tamamının muaccel olacağına dair muacceliyet kaydı konulamaz. Bu gibi anlaşmalar geçersizdir; geçersizliğin türü, herhalde
kesin hükümsüzlüktür (TBK 346).

Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerden biri olan TBK 327/I uyarınca, belirli süreli sözleşme, süre tamamlandığında kendiliğinden son bulur. Fakat açık
bir anlaşma olmadan kira ilişkisinin sürdürülmesi, taraflar arasındaki sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesi sonucunu doğurur (TBK 327/II).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sırf sürenin sona ermesi kiralayana sözleşmeyi sonlandırma hakkı vermemektedir (TBK 347/I, cüm.2). Bununla birlikte yeni düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin süresi ne olursa olsun, süre bu yolla en çok on (10) yıl daha uzayabilir.

Kira sözleşmesi kiralanan, kira parası (bedel) ve bunlar üzerinde tarafların anlaşması olmak üzere üç öğeyi içermektedir.
a. Kiralanan, kiraya verenin yüklendiği aslî edimin konusudur. 
b. Kira parası, kiracının karşı aslî edimidir.
c. Kira sözleşmesinin üçüncü öğesi tarafların sözleşmenin asli edimlerinin değişimi konusunda anlaşmalarıdır. 
d. Kira sözleşmesi, geçerliliği şekle bağlanmış sözleşmelerden değildir.
e. Kira sözleşmesi, kiralayan bakımından sürekli edimli, kiracı bakımından dönemlik edimli bir sözleşmedir. 
f. Kira sözleşmesi süreli bir sözleşmedir.

Eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması

Üstü açık panayır yeri

Altı ay

Kiracının kira parasını ifada temerrüdü halinde, kiralayan kiracıya yazılı olarak süre verip, bu süre içerisinde ifada bulunmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir (TBK 315/I). Bu süre taşınır ve olağan taşınmaz kiralarında en az on gün iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün olmak zorundadır (TBK 315/II).

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesinin düzenlendiği yeni TBK 347 nci maddesi birinci fıkrasının ilk cümlesine göre “…kiracı,… süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” (Krş. eGKK 11).

Sözleşmede belirlenen yıllık bedel artış oranını düşürtme

Üç aylık

Kullanım ödüncü (ariyet), ödünç verenin bir şeyin karşılıksız (ivazsız) olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmak ve ödünç alanın da o şeyi bizzat kullandıktan sonra geri vermekle yükümlü olduğu sözleşmedir (TBK 379).

Otuz gün