Ayni Haklar

Malvarlığı haklarının en önemli türlerinden biri ayni haklardır. Ayni haklar eşya üzerinde kurulan ve sahibine herkese karşı bu hakkını ileri sürme imkânı sağlayan haklardandır. Ayni haklar aynı zamanda mutlak haklardandır. Ayni haklar alenidir.

Taşınır mallar eşyalar üzerindeki ayni hakları zilyetlik kurumu alenileştirir. Taşınmazlar üzerindeki ayni hakları ise tapu sicili kayıtları alenileştirir

Aynı haklar mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni haklardır. Mülkiyet hakkı, malike bir eşyayı kanunun öngördüğü sınırlar içinde kullanma yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Ayni hakların diğer türü sınırlı ayni haklardır. Sınırlı ayni haklar malikin sahip olduğu yetkilerden bazılarını başkaları lehine tesis etmesiyle kurulurlar. Medeni kanunumuz sınırlı ayni hakları da irtifaklar, rehin ve taşınmaz yükü olarak üçe ayırarak ele almıştır.

Mülkiyetin sağladığı aktif yetkilere, mülkiyetin olumlu içeriği de denilmektedir. TMK m. 683’de göre bu yetki, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkını vermektedir. Bu yetki, eşyanın, fiilen kullanılması, ürünlerinin toplanması, eşyada değişiklik yapılması, eşyanın tahrip ve tağyir edilmesi gibi fiili tasarrufları içerdiği gibi, eşyayı başkasına devretme, üzerinde hak kurma gibi hukukî tasarrufları da kapsar.

Mülkiyet hakkının olumsuz içeriği olarak adlandırılan koruyucu yetkileri, TMK m. 683/II’de düzenlenmiş olan istihkak davası ile el atmanın önlenmesi davasıdır.

İstihkak davası, malikin mülkiyet hakkına dayanarak eşyanın dolaysız zilyetliğine kavuşmasını sağlayan bir davadır. Zilyetliği elde edilmek istenen eşya taşınır mal ise dava sonucunda alınacak ilamın icrası ile dolaysız zilyetlik elde edilir. Davacı, malın malikidir. Dava konusu mal, bağımsız mülkiyete konu olabileceği gibi paylı mülkiyete de konu olabilir. Davalı ise haksız zilyettir.

El atmanın önlenmesi davası, malikin zilyetliğine ve mülkiyet hakkına yapılan ve devam eden bir saldırının önlenmesini sağlar. El atmanın önlenmesi davası, malike, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak güçleştirildiği hâllerde, bu müdahaleye karşı kendini koruma imkânı verir. Davada davacı malik, davalı ise haksız olarak müdahalede bulunan kimsedir. 

Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Bütünleyici parçadan söz edilebilmesi için iki koşulun varlığına ihtiyaç vardır. Bunlar; sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur hâline gelme ve yerel âdetlere göre temel unsur sayılmadır. 

Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.

Mülkiyet kavramını birbirinden farklı kriterlerden hareketle ayrımlara tabi tutmak mümkündür. Mülkiyet hakkının sahibine sağladığı hak ve yetkilere tek kişinin sahip olduğu durumda tek kişi mülkiyetinden birden çok kişinin bu hak ve yetkilere birlikte sahip olduğu durumda ise birlikte mülkiyetten söz edilir. Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet ile elbirliği şeklinde karşımıza çıkar.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerdir.

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.  Tapu kütüğüne yolsuz şekilde malik olarak yazılan kişinin mülkiyeti kazanabilmesi için o taşınmaza iyiniyetle, davasız ve aralıksız on yıl zilyet bulunması gerekir. Bu şartların tamamlanmasıyla yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır.

Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı, arazi sınırları içinde kalan toprağın hepsini kapsamaktadır.

Doktrinde tanımlandığı şekliyle taşınmazın yatay ve dikey kapsamı içerisinde yer alan şeyler onun madde itibariyle kapsamını oluşturur. TMK m. 718/II ‘de sayılan, yapılar, bitkiler ve kaynaklar kanun gereği içinde bulundukları taşınmazın
bütünleyici parçası sayılırlar ve taşınmazın madde itibariyle kapsamı içerisinde yer alırlar.

Aslen kazanma hâlleri şunlardır: Sahiplenme, işleme sonucu kazanma, malların birleşmesi veya karışması sonucu kazanma, arıların mülkiyetini kazanma, buluntu, definenin mülkiyetini kazanma, bilimsel değere sahip eşyanın mülkiyetinin kazanılması, zamanaşımı.

Sınırlı ayni haklar içeriklerine göre yararlanma hakları, teminat hakları ve taşınmaz yükü olarak üçe ayrılır. Yararlanma hakları, mülkiyetin içeriğindeki eşyadan yararlanma yetkisinin özgülenmesi yoluyla elde edilen haklardır. Örneğin intifa, oturma, kaynak hakkı bu nitelikte sınırlı ayni haklardır. Teminat hakları, teminat konusunu paraya çevirme yetkisi sağlayarak bir alacağın teminat
altına alınmasını sağlayan haklardır. Teminat hakları, mülkiyetin içeriğindeki malı paraya çevirebilme yetkisini rehinli alacaklıya vermektedir. Örneğin ipotek, taşınır rehni bu niteliktedir. Taşınmaz yükü ise taşınmaz malikine bazı edimlerde bulunmak borcu yüklerken, diğer taraftan da hak sahibinin bu alacağını, o taşınmaz karşılık olarak teminat altına alır.

Bir taşınmaz üzerinde kurulan birden fazla irtifak hakkı içerikleri olarak birbiriyle bağdaşmıyor, birinin kullanılması diğerine engel teşkil ediyorsa, bunlar arasında sıra, kural olarak kuruluş tarihlerine göre belirlenir. Zaman olarak önce kurulan sınırlı ayni hak, sonraki tarihli sınırlı ayni haktan önce gelir. Buna kıdeme itibar ilkesi denir.

Eşyaya bağlı irtifakların özellikleri şunlardır:
- Eşyaya bağlı irtifakta iki taşınmaz söz konusudur: Biri, üzerinde yük kurulmuş olan yüklü taşınmaz, diğeri ise yararlanan taşınmazdır. İrtifak hakkı, yararlanan taşınmazın mülkiyetine ayrılmaz bir şekilde bağlanmıştır.
- Eşyaya bağlı irtifakların olumlu veya olumsuz şekilde kurulması mümkündür.
- Eşyaya bağlı irtifakta yararlanma yetkisi, intifa hakkına göre, daima sınırlıdır. İntifa hakkı da zorunlu olarak kişiye bağlı irtifak olduğu için eşyaya bağlı olarak kurulması mümkün değildir.
- Eşyaya bağlı irtifak, aynî hak olarak hak sahibine yüklü taşınmazda doğrudan doğruya hakkın içeriği doğrultusunda kısmi bir yararlanma sağlar. Hakkın kullanılmasında yüklü taşınmaz malikinin herhangi aktif müdahalesi söz konusu değildir.

Düzensiz kişisel irtifak deyimi ile hem kişiye hem eşyaya bağlı olarak kurulabilen irtifaklar anlaşılır. Bunlar üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklardır. 

Taşınmaz rehnine hakim olan ilkeler; belirlilik ilkesi, kamuya açıklık ilkesi, sabit dereceler sistemidir.

Sabit dereceler sistemi, aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin kurulması halinde bunlar arasındaki öncelik sırasının belirlenmesinde kabul edilen sistemdir. Bu sisteme göre, taşınmaz rehni tescil ile belli ve sabit derece ile sağlanır. Sabit dereceler sisteminde taşınmazın değeri farazi parçalara bölünmüştür. Taşınmazın bölündüğü farazi değer parçalarına derece denir.
Her derecede, derecenin değerine erişinceye kadar taşınmaz rehni kurulabilir. Derece, miktar ve sıra olarak belirlenmiş bir değer bölümünü ifade eder. Bir derece rehin ile doldurulunca, rehin, o derecenin miktar ve sırası ile alacağı teminat altına alır. Dereceler birbirinden tamamen bağımsızdır. Rehnin kurulmasından sonra ön sıralardaki rehin haklarında meydana gelen değişiklikler, sonraki sırada yer alan rehin haklarında herhangi bir değişme meydana getirmez.

Taşınmaz rehninin türleri ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir.