Konut Yapı Kooperatiflerinde Ortaklık

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 4’üncü maddesinde, kooperatif ana sözleşmelerinde bulunması gereken zorunlu hükümler arasında “ortaklık sıfatının kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar” sayılmıştır.

Kanunun 8’inci maddesine göre, gerçek kişilerin ortak olabilmesi için medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle, Medeni Kanun’a göre, mümeyyiz ve reşit olan fakat kısıtlı olmayan her gerçek kisi ortak sıfatını kazanabilir.

Kooperatifler Kanunu’nun 9’uncu maddesinde, ortak olabilecek tüzel kişiler tek tek sayılmamış Kamu ve özel hukuk tüzel kişilerinin amaçları bakımından ilgilendikleri kooperatiflerin kuruluşlarına yardımcı olup, önderlik edebilecekleri ve ortak olabilecekleri hükme bağlanmıştır.

Bir gerçek veya tüzel kişinin, bir kooperatifte ortak sıfatını kazanabilmesinin başlıca dört yolu vardır. Bunlar; kuruluş aşamasında kurucu ortak olarak, kuruluştan sonra pay alınması yolu ile aslen, bir başkasının payı devralınmak suretiyle devren ve ana sözleşmede hüküm bulunması halinde miras yoluyla ortak olmak şeklinde sıralanabilir.

Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısı genel kurulca belirlenir.

Ortaklığa kabul edilen kişi, kabul bildiriminin kendisine yapılmasından itibaren bir ay içinde, sermaye taahhüdünün diğer ortaklarca ödenmiş taksidini ve diğer ortakların her birinin o tarihe kadar ödemiş oldukları paylara eşit meblağı, bir defada ödemek zorundadır.

Konut yapı kooperatifleri ana sözleşmesine göre, ortaklık yazılı olarak yönetim kuruluna bildirilmek kaydıyla, ortaklık şartlarını taşıyan kişilere devredilebilir. Yönetim kurulu, bu şekilde ortaklığı devralan kişiyi ortaklığa kabul etmekten kaçınamaz. Bu durumda, eski ortağın kooperatife karşı olan bütün hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer.

Söz konusu şart, konut yapı kooperatifleri ana sözleşmesinin 16.maddesinde şu şekilde belirtilmiştir: Ferdi münasebete geçilmeden önce, ölen ortağın kanuni mirasçılarının üç ay içinde temsilci tayin ederek kooperatife bildirmeleri halinde, ortaklık hak ve yükümlülükleri kanuni mirasçıları lehine devam eder.

Zamanaşımı, kanunda öngörülen ve belirli koşullar altında geçmekle, bir hakkın kazanılmasını, kaybedilmesini veya bir yükümlülükten kurtulmayı sağlayan süredir.

Kooperatif ortaklığı, ortağın kendi iradesiyle kooperatiften çıkması, ortağın payını bir başkasına devretmesi, ortağın ölümü ve ortağın kooperatifin yetkili organı tarafından ortaklıktan çıkarılması hallerinde sona erer.

Bu ilke, kooperatifteki değişir ortaklılık ve değişir sermaye unsurlarının doğal bir sonucu olup, ortaklığa giriş ve çıkışın yöneticilerin veya diğer etkili kişilerin isteklerine göre değil, objektif şartlara bağlanması anlamını taşır.

Yapı kooperatiflerinde, Ana Sözleşmenin 13. maddesine göre, her ortak, hesap senesi sonundan en az 1 ay önce yönetim kuruluna yazı ile başvurmak suretiyle ortaklıktan çıkabilir.

Ortaklıktan çıkma durumunda, ayrılma tarihine kadar ortak tarafından yapılmış olan tüm ödemeler, genel kurul tarafından ödemelerin geciktirilmesi yönünde bir karar alınmamışsa, bilanço tarihinden itibaren 1 ay içinde çıkan ortağa geri verilir. Kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Bu sebeple, istifa ederek kooperatif ortaklığından ayrılan kişinin yaptığı ödemeler, genel giderler düşüldükten sonra kendisine geri ödenir.

Kooperatifler Kanunu’nun 14. maddesi ile aynı doğrultuda hazırlanan Örnek Ana Sözleşme’nin 17. maddesi birlikte değerlendirildiğinde, ortaklık payının devrinde, payını devretmek isteyen kişi, herhangi bir sebeple ortaklık sıfatını kaybetmişse; kooperatif ortaklığından çıkarılmış ya da kendisi ayrılmışsa, payını daha önce başka birine devretmişse kooperatifle ilişkisi kesildiğinden, payın devri de söz konusu olmaz. 

Ortaklığın devri, herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Payını devretmek isteyen kişi, kooperatif yönetim kuruluna “kimliğini belgeleyen” bir dilekçe ile başvurarak, payını dilediği kişiye devredebilecektir. Yönetim kurulunun kararı üzerine, devir işlemi şekil yönünden tamamlanmış olmaktadır. Uygulamada çoğunlukla, ortaklığın devrinin noter senediyle yapıldığı görülmektedir.

Ortaklık payının devrinin, kooperatifte ferdileşmeye geçilmeden önce yapılması gerekir. Çünkü, taşınmazların tapusu ortaklar adına çıkarıldıktan sonra, taşınmaz ile kooperatif arasındaki ilişki ortadan kalkar. Dolayısıyla, ferdileşmeden, diğer bir deyişle tapunun kooperatiften ortağa geçmesinden sonra payın devri, taşınmazın da devri sonucunu doğurmaz.

Yapı kooperatifleri bakımından, Örnek Ana Sözleşme’nin 16. maddesi'ne göre, “ferdi münasebete geçilmeden önce, ölen ortağın kanuni mirasçılarının, üç ay içinde temsilci tayin ederek kooperatife bildirmeleri halinde, ortaklık hak ve yükümlülükleri kanuni mirasçıları lehine devam eder.”

Kooperatif ile ölen ortağın mirasçıları arasındaki ilişki, sadece belirlenen temsilci aracılığı ile yürütülür. Dolayısıyla, temsilci, diğer mirasçılar adına ödemeleri yapar, genel kurul toplantılarına katılır ve tüm ortaklık haklarını kullanır. Kooperatif de yazışmalarını, bildirimlerini vb. bu temsilciye yapar.

Kooperatif ortaklığından çıkarılmaya ilişkin esaslar Kooperatifler Kanunu’nda iki ayrı madde halinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerin ilki olan 16. madde hükmüne göre, “Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler, ana sözleşmede açıkça gösterilir. Ortaklar ana sözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamazlar.” Ayrıca hükmün devamında, ortaklıktan çıkarılmaya genel kurul tarafından karar verileceği hususu ve karara karşı itiraz usulü düzenlenmiştir.

Diğer yandan, Kooperatifler Kanunu’nun 27. maddesi de, ortaklıktan çıkarılmanın koşullarına yer veren ayrı bir hükümdür. Bu hükümde de, parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen ortakların yapılacak ihtarlara rağmen borçlarını ödememeleri üzerine, ortaklık sıfatının kendiliğinden kaybedileceği ifade edilmektedir.

Ana sözleşmenin ilgili maddesi, ortaklıktan çıkarılma sebeplerini beş ayrı madde halinde göstermiştir. Bunlar:

1. 10. maddede yazılı ortaklık şartlarını kaybetme,
2. Parasal yükümlülüklerini zamanında yerine getirememe,
3. Kura çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmeme,
4. Tapuda kendi adlarına tescilden önce, konutlarında yaptıkları tahribat ve, tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmeme,
5. Kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan mahkum olma'dır.

Ortaklıktan çıkarılmaya, yönetim kurulunun teklifi ile genel kurul tarafından karar verilir (Koop. K. md.16/2). Ancak, çıkarılanın genel kurula başvuru hakkı saklı kalmak üzere, ana sözleşme ile bu hususta yönetim kurulu da yetkili kılınabilir. Dolayısıyla, kooperatif ortağını ortaklıktan çıkarma kararını verecek olan yetkili organ, kooperatif genel kuruludur. Ancak ana sözleşmede bu konuda bir düzenleme bulunmak kaydıyla, ortaklıktan çıkarma yetkisi yönetim kuruluna da bırakılabilecektir. Nitekim yapı kooperatifleri bakımından, örnek ana sözleşmenin 14/1 maddesi bu hususta yönetim kurulunu yetkili kılmaktadır.

Ortağın, kooperatiften çıkarılmasına ilişkin karar, gerekçeli olarak yönetim kurulu karar defterine yazılır. Genel kurul tarafından verilen çıkarma kararında ise, karar gerekçesi ile birlikte genel kurul tutanağına yazılır ve bu gerekçe yönetim kurulu tarafından aynen karar defterine yansıtılır.

Çıkarmaya hangi organ tarafından karar verilmiş olursa olsun, çıkarma kararının onaylı bir örneği, çıkarılan ortağa tebliğ edilmek üzere, on gün içinde notere tevdi edilir.

Kooperatifler Kanunu’nun 16/3 maddesine göre, “Ortak, çıkarılma kararının kendisine tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir.” Tebliğ edilen çıkarma kararı yönetim kurulu tarafından verilmişse ortak, üç aylık süre içerisinde itirazını genel kurula da yapabilir. 

Genel kurulda itiraz görüşülmezse artık, ortağın itirazının reddedilmiş olduğu kabul edilir. Bu durumda ortak, durumun kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde mahkemeye başvurabilir.

Ortaklıktan çıkarılmaya itiraz davasında yetkili mahkeme, ticaret sicil kaydında kooperatif merkezi olarak yazılı yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise, davanın ticari bir niteliğinin olması ve dava değeri olarak belli bir değeri içermemesi nedeniyle asliye ticaret mahkemesidir. Kooperatif merkezinin bulunduğu yerde ayrı bir asliye ticaret mahkemesi yoksa, görevli mahkeme, ticari davalara bakmakla yetkili asliye hukuk mahkemesi olacaktır.

Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz (Koop. K. 16/5).

Mutlak eşitlik, şartlar veya katkı ve özveriler eşit olmadığı halde herkese aynı hakkın tanınması veya borç yükletilmesidir.

Nispi eşitlik, şartları ve katkıları eşit olmayan ortaklara farklı ancak aynı ölçünün kullanılması suretiyle sonucun eşit olarak elde edilmesidir.

Kooperatifler Kanunu’nda oy kullanma hakkı, iptal davası açma hakkı, bilgi alma hakkında mutlak eşitlik öngörülmüştür.

Kooperatifler Kanunu’nda gelir gider farkının dağıtılmasında nispi eşitlik öngörülmüştür.

Kooperatif ortağı olan bir kişi veya gruba, hak ve ödevler yönünden eşitlik ilkesini zedeleyecek herhangi bir imtiyaz veya buna benzer bir ayrıcalıklı hak tanınması mümkün değildir.

Kooperatiflerde ortakların hakları, konu açısından; katılma hakları, koruyucu haklar ve malvarlığı hakları olmak üzere üç grupta ele alınabilir.

Kooperatif ortaklık senedi hukuki niteliği itibariyle kıymetli evrak sayılmaz, yalnızca ispat vesikasıdır.

Katılma hakları; genel kurula katılma ve buna bağlı haklar ile oy hakkından oluşmaktadır.

Kooperatif işlerinin görülmesine herhangi bir şekilde katılmış olan ortaklar, yönetim kurulunun ibrasına ilişkin kararlarda oy kullanamazlar.

Kooperatifler Kanunu, oyda temsil esasını sınırlı bir şekilde kabul etmiştir. Buna gore, ana sözleşmede bu hususa ilişkin bir düzenleme bulunması ve temsil yetkisinin yazılı olması şartı ile, bir ortağın oyu, genel kurulda başka bir ortak tarafından kullanılabilir.

Kooperatif ortaklarının sahip olduğu koruyucu haklar şunlardır:

• Bilgi Alma Hakkı
• Denetleme Hakkı
• Dava Açma Hakkı
• Ortaklıktan Çıkma Hakkı

Kooperatifler Kanunu md.24, ortakların kooperatifle ilgili hangi belge ve kayıtları inceleyebileceğini düzenlemektedir. Buna gore inceleyebileceği belge ve raporlar şunlardır;

• Yönetim Kurulu’nun, gelir gider farklarının dağıtım şekli hakkındaki tekliflerini içeren yıllık çalışma raporu,
• Bilanço,
• Denetçiler tarafından verilecek rapor.

Kooperatifler Kanunu m.53, ortaklara, kanuna, ana sözleşme hükümlerine ve iyi niyet esaslarına aykırı genel kurul kararları aleyhine iptal (bozma) davası açma hakkı tanımaktadır.

Kooperatif ortağının sahip olduğu malvarlığı hakları şunlardır:

• Tasfiye artığı üzerindeki hak
• Gelir – gider farkı üzerindeki pay hakkı
• Kooperatif ortağının mirasçısının, ortağın yaptığı ödemelerin iadesini talep hakk

Bu haklar, dört ortaktan az olmamak kaydıyla, ortakların en az onda birinin bir araya gelmesiyle kullanılabilir.

Yapı kooperatifi ortakları, ana sözleşmeden doğan aşağıdaki haklara da sahiptirler:

• Konut veya iş yeri tahsis edilmesini isteme hakkı,
• Tahsis için kur’a çekilmesini talep hakkı,
• Ferdileşmeye geçilmesini talep hakkı.

Kooperatiflerde ortakların yükümlülüklerinin bir kısmı kanundan, bir kısmı da kooperatif ana sözleşmesinden doğmaktadır. Bunlar temel olarak, ortağın parasal yükümlülükleri ile sır saklama yükümlüğüdür.

Kooperatif ortaklarının parasal yükümlülükleri; ortaklık paylarının ödenmesi, ek ödeme yükümlülüğü ve sair ödemeler yükümlülüğü olarak sıralanabilir.

Kooperatifler Kanunu’na göre, ek ödemelerin yalnız bilanço açıklarını kapatmada kullanılması gerekmektedir.

Sair ödemeler adı altında uygulamada en çok şu örneklere rastlanmaktadır: Kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak üzere, “genel giderlere iştirak payı (aidat)”, ortaklığa girişte “giriş aidatı” veya “kayıt ücreti”, "yıllık aidatı".

Kooperatifler Kanunu’nda ve Konut Yapı Kooperatifleri Örnek Ana Sözleşmesi’nde, parasal yükümlülüklerini zamanında yerine getirmeyen ortaklara uygulanacak faiz konusunda bir kural bulunmamaktadır. Bu nedenle, ortakların ödemelerinin gecikmesi halinde uygulanacak faiz oranının genel kurul tarafından belirlenmesi gerekmektedir. genel kurulca faiz oranı belirlenmemişse, ortaktan faiz istenemez.