Konut Yapı Kooperatiflerinin Kuruluşu

Konut yapı kooperatifleri, özellikle dar ve orta gelir seviyesine sahip kimselerin dayanışma ve iş birliği ile konut ihtiyaçlarını karşılamak amacı ile kurdukları kooperatiflerdir.

Konut maliyetlerinin yüksek olması, konut talebi fazlalığı ile konut fiyatlarının ve kira bedellerinin artış göstermesi, konut yapı kooperatiflerinin kurulması sonucunu doğurmuştur.

Konut yapı kooperatiflerine uygulanacak hükümler sırasıyla;

• 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (Koop. K.) emredici hükümleri,
• Kooperatifler Kanunu’nda açıkça düzenleme olmayan hususlarda, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) Anonim Şirketlere ilişkin hükümleri (Koop. K. m. 98),
• Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK) gibi genel kanun hükümleri,
• Şehir ve Çevre Bakanlığı’nca düzenlenen ana sözleşme hükümleri uygulanacaktır.

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu m.1 de kooperatifin tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Tüzel kişiliği haiz olmak üzere, ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını, işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla, gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan, değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.”

Kooperatifin unsurları; amaç, kurucu ortaklar ve nitelikleri, sermaye ve tüzel kişilik olarak sıralanabilir.

Kooperatifin başlıca amacı, ortakların ekonomik menfaatlerini, özellikle meslek veya geçimlerine yönelik ihtiyaçlarını korumaktır.

Ortakların gerek maddi gerekse maddi olmayan şekillerde; karşılıklı olarak yardımlaşma, birlik içinde olunması ve ortaklara kefaleti suretiyle kredi sağlanması ile amacın gerçekleşmesi sağlanacaktır.

Konut yapı kooperatiflerinin amacı, ortakların konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.

Konut yapı kooperatiflerinin faaliyeti; kooperatifin amacı ve çalışma konusuyla sınırlıdır.

Konut yapı kooperatifleri; arsa ve arazi satın alır, birleştirir, plan ve proje maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır. Ortakların sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak için tesisler kurar. Konutların mülkiyetini ortaklara geçirir. Bu şekilde çeşitli faaliyetler ile amacına ulaşır.

Kooperatifler, en az 7 ortak tarafından imzalanacak ana sözleşme ile kurulur. Gerçek ve tüzel kişilerden oluşan bu 7 ortak, kurucu ortak olarak nitelendirilmektedir. Kurucu ortak sayısı, 7’den az olamaz ancak daha fazla olabilir.

Koop. K. m. 8’e göre, gerçek kişilerin kooperatife ortak olabilmesi için, fiil ehliyetine sahip olmaları gerekir.

Fiil Ehliyeti: Gerçek kişinin bizzat yapacağı eylem ve işlemlerle, kendi lehine haklar aleyhine de borçlar yaratabilme yeteneğidir.

Türk Medeni Kanununa göre fiil ehliyetine sahip olmak için; ayırt etme gücüne sahip olmak, reşit olmak ve kısıtlı olmamak gerekir. Bu üç şartın bir arada gerçekleşmesi ile kişi fiil ehliyetine sahip olucaktır.

Ayırt etme gücüne sahip olmak, bir kimsenin akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk, yaş küçüklüğü gibi sebeplerle, makul ve mantıklı düşünme yeteneğinden yoksun olmaması demektir .

Reşit olmak, 18 yaşın tamamlanması ile gerçekleşir. Ancak istisnai durumlar olan evlenme ve mahkemece ergin kılınma davası ile de reşit olunmaktadır.

Kısıtlı olmamak, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, savurganlık, alkol veya uyuşturucu madde bağımlılığı, kötü yaşama tarzı, kötü yönetim ve bir yıldan fazla hapis cezası verilmesi hallerinde, mahkemece kısıtlama kararı verilmemiş olmasını ifade etmektedir.

Yabancı, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişiyi ifade eder.

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu kimseler, Türkiye’de taşınmaz edinme ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni haklar kazanabileceklerdir. İlk şart, kanuni sınırlamalara uyulmadır. İkinci şart, ülkelerin tespitinin Cumhurbaşkanlığı kararına bırakılmasıdır.

Tüzel Kişi: Belirli bir amacı gerçekleştirmek amacıyla haklara ve borçlara sahip mal ya da kişi topluluğudur.

Kamu hukuku kurallarının uygulandığı; belediyeler, köy, üniversiteler, TRT vs. kamu hukuku tüzel kişileri, özel hukuk kurallarının uygulandığı; dernekler, şirketler, vakıflar vs. özel hukuk tüzel kişileri arasında yer almaktadır.

Yabancı tüzel kişiler Tapu K. m.35 gereği; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu şartlarla, konut yapı kooperatifine ortak olabilirler.

• Para
• Alacak
• Kıymetli evrak vs.

• Taşınır mal
• Taşınmaz mal
• Marka
• Patent
• İntifa hakkı vs.

Koop. K.’nda kooperatifin değişir sermayeli olduğu belirtildiği gibi, m. 2’de “sermaye miktarı sınırlandırılarak kooperatif kurulamaz” hükmü ile de sermayenin belirli ve sabit olamayacağı kesin olarak ifade edilmiştir. Ancak bu kural yasal olarak da iki durumda uygulanamayacaktır. Bunlar:

• Konut yapı kooperatifleri, genel kurul kararı ile ortak sayısının tespiti ve sonrasında
  değişiklik yapılamayacağı için sabit sermayeli kooperatif olacaktır (Koop. K. m. 8/3).
• Motorlu taşıyıcılar kooperatiflerinde de ortak sayısı sınırlanabilmektedir.

Kooperatifler şahıs topluluğu şeklindeki tüzel kişilerdir. Kendilerini oluşturan ortakların kişiliğinden bağımsız olarak bir tüzel kişiliğe sahiptirler.

Kooperatiflerin tüzel kişilik kazanması ticaret siciline kayıt ile gerçekleşir.

Kooperatifler fiil ehliyetini, kanunda belirtilen organlar olan genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kuruluna sahip olunca kazanır.

Kooperatiflerin kuruluş aşamaları şu sıradadır:

• Ana sözleşmenin hazırlanması
• Kuruluş İzni
• Tescil ve İlan
   

Kooperatif kurmak isteyen kurucu ortakların, bir araya geldiklerinde öncelikli olarak ana sözleşme hazırlamaları gerekir.

Ana Sözleşmenin Hükümleri aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır?

• Mecburi Hükümler
• İhtiyari Hükümler
• Yorumlayıcı Hükümler

Kurucu ortakların ana sözleşmeyi hazırladıktan sonra, ana sözleşmeyi Ticaret Sicili Müdürlüğü’nün yetkilendirilmiş personeli huzurunda imzalamaları gerekir.

Hukukumuzda taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeler, resmi şekle tabii tutulmuştur. Şöyle ki; taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeler, tapu sicili memuru önünde, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi ise noterde yapılmak suretiyle geçerlilik kazanacaktır. Bu şekil şartları, geçerlilik şartıdır. Bunlara aykırı davranılması halinde, sözleşme başından itibaren geçersiz olacaktır.

AMAÇ VE FAALİYET KONULARI:
Madde 6- Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif:

1. Arsa ve arazi satın alır, birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır.
2. Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır.
3. Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bunları ortaklarına aktarabilir.
4. Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder.
5. Kooperatifin kredi ihtiyacının karşılanması amacı ile ilgili finansman kuruluşlarına başvurur, borçlanır, açılan kredinin zamanında ve amacına uygun kullanılmasını sağlayıcı tedbirleri alır.
6. Konut yapımının imkânsızlaşması halinde, kooperatife ait arsayı parselleyerek, genel kurulca karara bağlanması şartıyla kura ile ortaklarına dağıtır.
7. Konut yapı kooperatifleri üst kuruluşlarına katılır.
8. Gerektiğinde ortaklar ve personel için yardım fonları oluşturur, konusu ile ilgili eğitim, yayın, araştırma ve benzeri faaliyetlerde bulunur.

Koop. K. M.4’e göre göre ana sözleşmeye konulması zorunlu olan mecburi hükümler şunlardır:

• Kooperatifin adı ve merkezi;
• Kooperatifin amacı ve çalışma konuları;
• Ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren hal ve şartlar;
• Ortakların pay tutarı ve kooperatif sermayesinin ödenme şekli, nakdi sermayenin en az ¼’ünün peşin ödenmesi;
• Ortakların ayni sermaye koyup koymayacakları;
  
• Kooperatiflerin yükümlerinden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve derecesi;
  
• Kooperatifin yönetici ve denetleyici organlarının görev ve yetki ve sorumlulukları ve seçim tarzları;
  
• Kooperatifin temsiline ait hükümler;
  
• Yıllık gelir gider farklarının, hesaplama ve kullanma şekilleri;
  
• Kurucuların adı, soyadı iş ve konut adresleri.

İhtiyari Hükümler: Sözleşmede bulunması zorunlu olmayan, tarafların iradeleriyle sözleşmeye konan, taraflarca değiştirilebilen veya aksine davranılabilen hükümlerdir.

Koop. K. m. 5’de sayılan ihtiyari hükümler şunlardır:

• Genel kurulun çalışmasına ilişkin hükümler;
• Kooperatifin çalışma şekline dair esaslar;
• Kooperatifin birliklerle olan ilişkileri;
• Kooperatifin diğer bir kooperatifle birleşmesine ilişkin hükümler;
• Kooperatifin süresi.

Yorumlayıcı hüküm olarak iki husus düzenlenmiştir. Bu hükümlerden biri, genel kurulun toplantıya çağrılma yöntemlerinin ana sözleşmede düzenlenmemesi halinde üç farklı şekilde çağrılacağıdır.
Bunlar:

• Kooperatifi temsile yetkili kimselerce imzalanan taahhütlü mektupla,
• Mahalli gazeteyle,
• Köylerde imza karşılığı yazılı davetiyeyle.
  

Diğer yorumlayıcı hüküm de, kooperatifin amacı ve konusuyla sınırlı olarak faaliyette bulunabileceğidir.

Konut yapı kooperatifleri için ilgili bakanlık olan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın adı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olarak değişmiştir.

Konut kooperatifinin kuruluşunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın düzenlediği örnek ana sözleşmede değişiklik yapıldı ise, kuruluş için izin makamı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’dır. Çevre ve Şehircilik bakanlığının düzenlediği örnek ana sözleşmede değişiklik yapılmadı ise, izin makamı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’dür.

Ornek ana sözleşmede değişiklik yapıldığında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ana sözleşmeyi hem şekil hem de esas yönünden inceleyecek bu da belli bir zaman alacaktır. Şekil yönünden incelemede, başvuruda aranan başvuru belgelerinin ve ekli belgelerin sunulup sunulmadığı, bunların gerekli özelliklere sahip olup olmadığı incelenir. Esas yönünden incelemede ise Koop. K. ve diğer ilgili yasal düzenlemelerin emredici hükümlerine uygun olup olmadığı, ana sözleşmede bulunması zorunlu hükümlerin bulunup bulunmadığı hususları incelenecektir.

Konut yapı kooperatiflerinin kurulmasının son aşaması, tescil ve ilandır.

Tescil ve ilan aşamasında kooperatif ana sözleşmesini hazırlayıp, kuruluş izni için yetkili makamdan izin alan kurucu ortaklarca, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki ticaret siciline tescil yani kayıt işleminin yaptırılması gerekir.

Kooperatifin tescil talebi; kurucu ortaklardan herhangi birisi, ana sözleşmede belirtilen kooperatifi temsile yetkili olanlar ya da ana sözleşmedeki yönetim kurulu üyelerinden biri, tarafından yapılabilir.

Kooperatifin tescil talebini yapacağı yer, ana sözleşmede kooperatifin merkezi olarak gösterilen ticaret sicili müdürlüğüdür.

Başvuru dilekçe ile ya da elektronik ortamda yapılır. Başvuru dilekçesiyle birlikte

• Kurucuların Ticaret Sicili Müdürlüğü’nün yetkilendirilmiş personeli huzurunda imzaladıkları ana sözleşme,
• Kooperatifin kuruluşuna izin veren makamın izin yazısı,
• Kooperatifi temsile yetkili kimselerin noter önünde kooperatif unvanı altında imza atma suretiyle hazırlanmış imza beyannameleri

Ticaret Sicili Müdürlüğü’ne verilecektir.

Sicil müdürünün araştırmak ve incelemekle yükümlü olduğu hususlar şunlardır:

• Tescil için aranılan koşulların varlığı
• Kooperatif ana sözleşmesinin, Kanunun emredici hükümlere aykırı olmadığı
• Kooperatif ana sözleşmesinin mecburi hükümleri taşıdığı
• Tescil edilecek hususların gerçeğe uygunluğu
• Tescili istenen hususların kamu düzenine uygunluğu

Sicil Müdürü TTK belirtilen bu hususların varlığını araştırıp inceledikten, sonra şu yönde kararlar verebilir

• Esasa yönelik olarak ana sözleşmedeki imzaların Ticaret Sicil Müdürlüğü’nün yetkilendirilmiş personeli huzurunda atılmaması, emredici hükümlere aykırı içerikler olması, kamu düzenine aykırı hükümler içermesi gibi eksikliklerden dolayı, ret sebepleri gösterilerek ret kararı verilir ve ilgiliye tebliğ edilir. İlgililer tebliğden itibaren, sekiz gün içinde ret kararına karşı sicilin bulunduğu yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesi’ne itirazda bulunabilirler.
• Sicil müdürünün, kesin olarak tescile karar verme aşamasında duraksadığı durumlarda ya da var olan sorunun çözümünün mahkeme kararına bağlı olduğu hallerde, müdür geçici tescil yapabilir. Bunun için, ilgililerin talebi gerekmektedir. İlgililer sorunun çözümü için, mahkemeye başvurduklarını veya sorunu anlaşma yoluyla çözümlediklerini ispat etmezlerse, üç ayın sonunda geçici tescil silinir. Mahkemeye başvurulması halinde, mahkemenin kesin hükmüne göre işlem yapılacaktır.
• Sicil müdürünün, tescil için aranan unsurların var olduğunu tespit etmesi halinde, kooperatifi sicil defterine tescil yani kayıt eder.

Tescil ve ilan edilecek hususular şunlardır:

• Ana sözleşme tarihi
• Kooperatifin amacı, konusu ve varsa süreci
• Kooperatifin ünvanı ve merkezi
• Kooperatifin sermayesi ve bunun nakdi kısmına karşılık olarak ödenen en az miktar
• Ortaklık payı belgelerinin ada yazılı olduğu
• Aynı sermaye ve devralınan kıymetlerde işletmelerin neden ibaret oldukları ve bunlara biçilen değerler
• Kooperatifin ne suretle temsil olunacağı ve denetleneceği
• Yönetim kurulu üyeleriyle kooperatifi temsile yetkili kimselerin ad ve soyadları
• Kooperatifin yapacağı ilanların şekli
• Anasözleşmede de bu hususta bir hüküm varsa yönetim kurulu kararlarının pay sahiplerine ne suretle bildirileceği
• Kooperatifin şubeleri

Tescilin en önemli sonucu, kooperatifin tüzel kişilik kazanmasıdır.

İlan ile kooperatifin kurulmuş olduğu, üçüncü kişilere bildirilmiş olmaktadır. Bir başka deyişle, ilan ile aleniyetlik sağlanmış olur. İlanı takip eden iş gününden itibaren, artık üçüncü kişiler ilan edilen kayıtları bilmedikleri iddialarını ileri süremeyeceklerdir. Bununla birlikte, tescil edilmesi gerektiği halde, tescil edilmemiş ya da ilan edilmesi gerektiği halde, ilan edilmemiş bir hususu üçüncü kişilerin bildiğinin ispat edilmesi halinde, üçüncü kişilere karşı bu husus ileri sürülebilecektir.