Genel Olarak Konut Yapı Kooperatifçiliği

Dünya’da ilk konut yapı kooperatiflerini, 900 yıllarında, günümüzde güneybatı Amerika’yı oluşturan bölgede, çağdaş Hopi Kızılderililerinin ataları olan Anasaziler tarafından inşa edilen taş ve kerpiç evlerin oluşturduğu iddia edilmektedir.

Almanya’da 1862 yılında kurulan “Hauserbau-Genossenschaft Hamburg” adlı kooperatif, dünyada bilinen ilk resmi konut kooperatifidir.

İkinci Dünya Savaşından 1970’li yılların sonuna kadar yapılan konutların;

• Çekoslovakya’da % 35,
• Macaristan’da % 19,
• Polonya’da % 75,
• İsveç’te % 33’ü kooperatifler tarafından üretilmiştir.

ICHO, dünya çapında konut yapı kooperatiflerinin oluşturduğu en üst organizasyondur.

ICHO, konut yapı kooperatifleri çalışmalarında kooperatif ilke ve değerlerini dikkate alarak, kendi ortak çıkarları doğrultusunda, sürdürülebilir bir anlayışla çalışma misyonu oluşturmuşlardır. Misyonları; karşılıklı ve kendine yardım, uluslararası örgütlenme, uygun maliyetlerde mal ve hizmet üretme, sürdürebilirlik gibi esaslardır.

ICHO’nun genel olarak amaçları; Dünya çapında gelişmiş veya gelişmekte olan ülkelerde konut yapı kooperatifçiliğinin gelişimini sağlamak, kooperatifler arasında ortak eylem birliğini geliştirmek, düzenli iletişim kurmak, bölgesel örgütlenmeyi sağlamak ve uluslararası düzeyde örgütlenmelere yardımcı olmaktır.

Kendi kendine yardım esası kapsamında; değişik ülkelerde gelişme çabası içerisinde olan konut yapı kooperatifi ve birliklerine hukuki, mali ve idari düzeyde destek sağlamak, sürdürülebilir kalkınma ve büyüme için elverişli ortamlar oluşturmak, küresel düzeyde yoksullukla mücadele etmektir.

Bu organizasyon, ortakları ve ortak olacak kooperatifler için, bir uzmanlık bilgi bankası oluşturarak hizmetlerine sunmak, yeni alternatifler geliştirmek, bina ve konut plan ve finansmanı sağlamak, eğitim ve öğretim için altyapı oluşturmak gibi faaliyetleri sürdürmektedir.

İlk konut yapı kooperatifi, Bahçelievler Yapı Kooperatifi adı altında 26 Ocak 1935 yılında 121 ortakla Ankara’da kurulmuştur.  Bahçelievler Konut Yapı Kooperatifi, Ankara’nın başkent olmasından sonra, Ankara’da evi olmayan memurların konut sorununu çözmek üzere kurulmuştur.

1945 yılına kadar ülkemizde, konut yapı kooperatiflerinin sayısı 50’ye ulaşmıştır. Bu kooperatiflerin 22’si Ankara’da, 8’i İstanbul’da, diğer 22 kooperatif ise Aydın, Adana, Balıkesir, Denizli, Diyarbakır, İzmir ve Tarsus’ta kurulmuştur.

1981 yılında yürürlüğe giren, 2487 sayılı Toplu Konut Kanunu ile giderek artan konut sorununa çözüm getirilmeye çalışılmıştır. Bu Kanun ile Devlet, konut üretimi için arsa ve finansal kaynak sağlamak ve gerektiğinde konut üretmek işlevlerini üstlenmiştir. Bu kanunla, Devletin söz konusu işlevleri gerçekleştirebilmesi için Toplu Konut Fonu kurulması öngörülmüştür.

2487 sayılı Kanun 1984 yılında yenilenmiş ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu yeni hali ile yürürlüğe girmiştir.

Konut yapı kooperatifi, bireylerin konut veya benzeri gereksinimlerini karşılamak amacıyla; düşünce, emek, sermaye, bilgi ve becerilerini birleştirerek eşitlik esasına göre, giriş ve çıkışın serbest olduğu, hukuk kuralları çerçevesinde bir ana sözleşme ile oluşturdukları ortaklık türüdür.

Konut yapı kooperatiflerini diğer ortaklıklardan ayıran üç önemli özellik bulunmaktadır. Bunlar:

• Mülkiyet faydası yaratması ,
  
• Ortakların kontrolüne açık olması
• Ortaklara fayda yaratmasıdır.
  

  Konut yapı kooperatifçiliği açısından kooperatifçilik ilkeleri şunlardır:

• Ortaklıkta gönüllülük ve açıklık ilkesi
  
• Ortağın demokratik yönetimi ilkesi
  
• Ortağın ekonomik katılımı ilkesi
  
• Özerklik ve bağımsızlık ilkesi
  
• Eğitim, öğretim ve bilgilendirme ilkesi
  
• Kooperatiflerarası işbirliği ilkesi
  
• Toplum yararını gözetme ilkesi
  

Kooperatif bütçesinin, bir kısmı inşaat giderleri için kalan kısmı ise, aşağıdaki amaçları gerçekleştirmek için kullanılır. Bu amaçlar genel anlamda şu şekilde sıralanabilir;

• Ar-ge çalışmaları ve iş geliştirme.
• Ortaklarına nitelikli hizmet sunma,
• Kooperatife hizmet sunmuş veya ortaklık şartlarını zamanında yerine getirmiş ortakları ödüllendirme,
• Kooperatiflerin ileriye dönük plan ve programlarını hazırlama.
  
  

Eğitim ve bilgilendirme ilkesi, kooperatifle ortaklar arasındaki bağları güçlendireceği gibi, ortakları bilinçlendirerek haklarını daha iyi korumalarına da katkı sağlayacaktır.

Konut kooperatiflerin yararları; toplumların yapısal özelliklerine, geleneklerine, eğitim düzeylerine, çevre faktörlerine ve ekonomik yapılarına göre özellik arz eder.

Ortaklar açısından konut yapı kooperatiflerinin yararları maddeler halinde şu şekilde verilebilir:

• Konut yapı kooperatifleri, ortak pazarlık gücü yaratarak, ortaklarının kaynaklarını harekete geçirebilmelerinde onlara güç verir.
• İyi organize olmuş konut kooperatifleri, ekonomik ve sosyal kaynakları daha verimli kullanarak, ortaklarını uygun koşullarda konut sahibi yapabilirler.
  
• Uzun vadeli, düşük maliyetli ve taksitli krediler kullandırılarak konut üretimi sağlayabilirler.
  
• Konut yapı kooperatifleri yerel yönetimler, merkezi hükümet ve üst birliklerin desteği ile ortaklarına daha iyi hizmet verebilirler.
  
• Üst birlikler şeklinde örgütlenmiş olan kooperatiflerde, inşaat girdileri büyük ölçekliliğin sağladığı avantajlarla, toptan ve pazarlık esası ile alındığından, piyasa fiyatlarının altında temin edilmektedir. Bu da ortakların daha düşük maliyetlerle, konut sahibi olmasına olanak yaratmaktadır.
  
• üst birlikler kooperatiflere; denetim, plan ve proje hazırlama gibi konularda da yardım sağlamaktadırlar.
  
• Konut kooperatiflerinde ortaklar, kooperatiflerinden ve üst birliklerinden danışmanlık hizmetleri de almaktadırlar. Konutunun onarımı, sigortası, fiyatı, bakımı gibi konularda yardım ve danışmanlık hizmetlerinden yararlanabilmektedirler.
  
• Ortak giderler ve çevre düzenlemesi faaliyetleri gibi konularda da, kooperatiflerin fayda yarattığı gözlenmektedir .
  
• Bilinçli ortaklar, kooperatiflerini kurup faaliyetlerini denetler veya denetletirse daha nitelikli ve sağlam konutlar üretilmiş olur ve sonuç olarak ortaklar güvenilir konutlarda huzur içerisinde yaşamlarını sürdürebilirler.
  
• Kooperatifler, ortaklarını her türlü ortamlarda korur ve tüzel kişilik olarak temsil ederler .
  

Konut kooperatiflerinin toplumsal açıdan yararları şu başlıklar altında değerlendirilebilir:

• Plansız kentleşme ve gecekondulaşma sorunlarına çözüm oluşturma açısından,
  
• Merkezi Yönetimlerin ve Yerel Yönetimlerin Plan ve Programlarının Uygulanması Açısından,
  
• Ülke ve Aile Ekonomisi Açısından,
  
• Toplum Kalkınması ve Sürdürülebilirlik Açısından,
  
• Üçüncü Sektör Yaklaşımı Çerçevesinde, Devlet ve Özel Sektör Alanı Dışında Hizmet Üretme ve İstihdam Yaratma Potansiyeli Açısından,
  
• Toplumun Eğitim Düzeyinin Yükselmesinin, “Bilinçli ve Sağlıklı” Kooperatifleşmeye Kazandıracağı İvme Açısından .
  

Birleşmiş Milletler (BM) Örgütü’nce tanımı yapılan “toplum kalkınması”, “kırsal kalkınma” olarak da kabul edilmektedir. Bu tanımda, toplumun niteliğinin kırsal olup olmadığı belirtilmeksizin konuya genel açıdan yaklaşıldığı görülmektedir. Bu tanıma göre, toplum kalkınması; “küçük yerel toplulukların içinde bulundukları ekonomik, toplumsal ve kültürel koşulları iyileştirmek amacıyla giriştikleri çabaların, devletin bu konudaki çabalarıyla birleştirilmesi, bu toplulukların ulusun tümüyle kaynaştırılması ve ulusal kalkınma çabalarına tam biçimde katkıda bulunmalarının sağlanması sürecidir”.

Sürdürülebilir kalkınma, insan ile doğa arasında denge kurarak, doğal kaynakları tüketmede
gelecek nesillerin ihtiyaçlarının karşılanmasına ve kalkınmasına imkân verecek şekilde, bugünün ve  geleceğin yaşamını ve kalkınmasını programlama anlamını taşımaktadır.

ABD’de faaliyet gösteren konut yapı kooperatifleri türleri şunlardır:

• Piyasa Rayiçli Kooperatifler
  
• Sınırlı Öz Kaynak Kooperatifleri
  
• Kiralama Kooperatifleri
  
• Yaşlı Konut Kooperatifleri
  
• Fabrikasyon (İmal) Konut Toplulukları
  
• Özel Gereksinimli İnsanlar İçin Konut Kooperatifleri
  
• Öğrenci Konut Kooperatifleri
  
• Sanatçı Konut Kooperatifleri
  
• İki Taraflı Konut Birliği
  
• Kooperatif Benzeri Diğer Organizasyonlar

NASCO (Kuzey Amerika Öğrenci Kooperatifleri Birliği) Amerika’da öğrencilerin barınma sorununa çözüm oluşturmaya çalışan öğrenci kooperatiflerinin üst birliğidir.

Amerika’da kooperatif yapıda olmayan, ancak konut edindirme alanında kooperatif benzeri konut organizasyonları bulunmaktadır. Bunlar şu şekilde sıralanabilir:

• Amaçlı topluluklar
• Ortak paylaşım (Cohousing)
  
• Kondominyumlar (Condominiums)

amaçlı topluluklar, ortak amaçları veya ortak değerleri olan insanları bir araya getirmek için oluşturulmuş organizasyonlardır. Bu organizasyonlar, tipik olarak kooperatif değildirler ancak, kooperatifler gibi örgütlenip onların kurallarıyla hareket eder ve demokratik bir şekilde sakinleri tarafından kontrol edilirler.

Bu örgütsel yapıda, kişisel kullanım alanlarına ek olarak, sakinlerin ortak kullanabilecekleri çamaşırhane, mutfak, spor alanları, seralar vb. etkinlik alanları bulunmaktadır.

Kondominyum mülkiyetinin bir apartman dairesindeki mülkiyet yapısından farkı, mülkiyetin kiralama ya da devri işlemlerinde kar- şımıza çıkmaktadır. Kondominyumu kiralamak ya da devretmek isteyen mülk sahibi, yönetimden bağımsız olarak hareket edemez.

İngiltere’de konut yapı kooperatifleri dört farklı yapıda kurulur. Bu yapılar şunlardır:

• Mülkiyeti Elinde Tutan Konut Kooperatifleri
• Kiracı Yönetimindeki Konut Kooperatifleri
• Kısa Ömürlü Konut Kooperatifleri
• Konut Yapı Kooperatifleri

Bu tip kooperatiflerin dört farklı uygulama türü vardır. Bu kooperatifler şunlardır:

• Devlet Yardımı İle Kurulan Kooperati fler
• Devlet Desteği Olmadan Kurulan Kooperatifl er
• Ortak Konut Sahipliği Olan Kooperati fler
• Ortaklık Payı Devirli Konut Kooperati fler
  

Bu kooperatiflerin temel özellikleri şunlardır:

• Tamamen iki taraflı bir ortaklıktır. Yani ortaklar kiracı, kiracılar ortak olmak zorundadır.
• Ortaklar/ kiracılar tarafından, bir ortak bir oy esasına göre demokratik olarak sahiplenilip, yönetilir ve denetlenirler. Kooperatiflerin yönetimini ortaklar seçer. Birçoğu, devlet birimlerinden veya konut birliklerinden operasyonel hizmet alır veya personel çalıştırırlar.
• Ortaklar/ kiracılar, ortaklaşa olarak mülkiyete sahip olurlar. Hiç bir üye, mülk üzerinde bireysel hakka sahip değildir.
• Yaklaşık 50 konuttan oluşan, geleneksel olarak küçük organizasyonlardır. Ülkenin en başarılı konut tedarikçileri olarak kabul edilirler.
• Bir gereklilik olarak, boş kalan hisseler, yerel konut yetkilisi tarafından hazırlanan bekleme listelerine göre doldurulur.
  

Bu kooperatiflerin temel özellikleri şunlardır;

• Mülkiyet yerel yönetime aittir, ancak yönetim kooperatifler tarafından yapılır.
• Yapılabilirlik çalışmasının ilk adımı olarak kiracıların yatırımları değerlendirmeye alınır.
• Yönetim sözleşmesi ve fizibilite çalışmasını içeren bir öneri kiracılara sunulur. Oy çokluğu esasına göre kooperatif kurulur.
• Yerel otorite ve kooperatif arasında bir yönetim anlaşması imzalanır. Bu sözleşme, ayrıca devredilen yönetim faaliyetlerinin maliyetini kapsayan finansal bir anlaşmayı da içerir.
• Sözleşme beş yıllığına imzalanır. Kiracılardan, devam etmek isteyip istemediklerini anlamak için düzenlemeyi değerlendirmeleri istenir.
• Kiracılar, yönetim kurulunu ya da yönetim komitesini demokratik olarak seçerler, idari kadro ve kurullar bütünüyle kiracılardan oluşur.
• Bu tür kooperatiflerin oluşumunda, yardımcı olmak amacı ile devlet desteği sağlanmaktadır.

Türkiye’de konut yapı kooperatifleri üç başlık altında incelenebilir. Bunlar:

• Konut Yapı Kooperatifleri
  
• Toplu İşyeri Yapı Kooperatifleri
  
• Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifleri'dir.

Kooperatiflerde öz kaynak ve dış kaynaklar olmak üzere iki tür finansman kaynağı bulunmaktadır.

Kooperatif öz kaynakları genel olarak şunlardan oluşmaktadır?

• Ortaklık Payları
• Yedek Akçeler
  
• Özel Olarak Oluşturulan Fonlar
  
• Dağıtılmayan Risturnlar
  
• Ek Ödemeler
  

Yedek akçe, ilerde doğabilecek zararlar ya da amaçları gerçekleştirmek üzere ayrılan zorunlu karşılıklardır.

Dış kaynakları iki ana başlık altında toplayabiliriz. Bunlardan birincisi, kamu kurum ve kuruluşları tarafından sağlanan ucuz ve uzun vadeli krediler. İkincisi ise ticari banka kredileridir.

Konut yapı kooperatifleri Türkiye’de; bankalar, sosyal güvenlik kuruluşları, Toplu Konut Fonu tarafından finanse edilmiştir.

Konut kooperatiflerinin sorunları, bulundukları ülkelerin ekonomik, siyasal ve toplumsal yapılarına göre farklılıklar göstermektedir. Buna göre, konut yapı kooperatiflerinin sorunları şu başlıklar altında sıralanabilir;

1. Yeni ve düzenli finansal kaynak sağlanmasında yaşanan sorunlar,
2. Altyapılı arsa sağlanmasında yaşanan sorunlar,
3. Siyasi iktidarların, konut kooperatiflerini geliştirici politikalar izlememesi,
4. Kooperatiflerle ilgili mevzuattaki yetersizlikler,
5. Kooperatif ortaklarının kooperatifler ve işleyişi konusunda yeterince bilgi ve deneyim sahibi olmaması,
6. Konut yapı kooperatiflerinin orta gelirliler için bir konut sunum biçimi olma özelliğini hızla yitirmesi,
7. Kooperatiflerde, devlet denetiminin yetersizliği ve öz denetim eksikliği,
8. Konut yapı kooperatifi inşaatı sonrası örgütlenmede yetersizlikler, 
9. Konut yapı kooperatifçiliğinin toplumda iyi anlaşılamaması,
10. Örgütlenme konusunda eksiklikler ve yetersizlikler.

Ülkemizde kooperatifçilik eğitimi veren yeterli kurum bulunmamaktadır. Bazı üniversitelerin Meslek Yüksek Okulları’nda Kooperatifçilik Ön Lisans Programları bulunmakla birlikte, bunlar son derece yetersizdir. Daha da önemlisi, bu okullar ile sektör işbirliği kurulamamaktadır. Bu programlardan mezun olan öğrenciler kooperatiflerde istihdam edilememektedir.

Türkiye’de kooperatiflerin örgütlenme yapısına bakıldığında, kooperatiflerin üst birliklere katılım oranının % 25’ler civarında olduğu gözlenmektedir.

Kooperatif üst örgütleri, üyeleri olan kooperatiflere; teknik, yasal, bilimsel ve eğitsel konularda destek sağladığı gibi, üyelerinin ekonomik kapasite ve iş hacimlerini artırarak ekonomik anlamda da büyük destekler sağlarlar.

Türkiye’de kooperatifleşmenin tarihi geçmişi eskilere dayanmasına karşın, kooperatifler kendilerine ait bir finans kurumu (kooperatifler bankası gibi) oluşturamamışlardır. Bu konuda kamuya ait Ziraat Bankası ve Halk Bankası gibi kurumlar, özellikle tarım kooperatifleri ile esnaf kooperatiflerini desteklemişledir.

Kooperatifler, birçok değişik kurum ve kuruluş tarafından denetlemektedir. Bunlar; kooperatiflerin kendi denetim kurulları, üst birliklerin denetimleri, ilgili bakanlığın denetim birimleri ve vergi açısından yapılan denetimler olarak sayılabilir. 

Konut yapı kooperatifleri, denetim sorununun en fazla yaşandığı ve yeterli denetimlerin yapılamadığı kooperatif çeşididir. Türkiye’de kooperatiflerin denetimi konusunda, karmaşa yaşanmaktadır.