Türkiye’de Konut, Konut Sorunu ve Sorunun Çözümünde Konut Yapı Kooperatiflerinin Yeri

Bir arada yaşayan insanlarının barınma, beslenme ve sağlığa ilişkin fonksiyonlarını yürüttükleri yerlere konut denir. 

Bir toplumda yaşayan bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak konutları sağlayamama durumuna konut sorunu denir.

Konut sorunu, toplumun çeşitli kesimlerini etkileyen ve ilgilendiren, en önemli toplumsal sorunlardan biridir.

Nicel açıdan konut sorunu, bir toplumda yaşayan bireylerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak konutları sağlayamama durumudur.

Nitel açıdan konut sorunu; konut sorununun kalite, mekan ve altyapı gibi sorunlarla birlikte ele alınması durumudur.

Konut sorunu; gecekondulaşma, arsa ve altyapı sorunları, psikolojik, sosyolojik ve fizyolojik sorunları beraberinde getirmektedir.

Konut sorununun boyutları;

• Sosyal
• Fiziksel
• Toplumsal
• Yönetsel
• Siyasal
• Ekonomik
• Hukuksal
• Teknolojik

İnşaat sektörü, ekonominin lokomotif sektörüdür ve 250'ye yakın farklı sektörü harekete geçirmekte ve ekonominin canlanmasında ve büyümesinde çok önemli bir katkı yaratmaktadır.

Toplumda konutun işlevleri şunlardır:

• Bir barınak olma
• Üretilen bir mal olma
• Tüketim malı olma
• Yatırım olarak spekülatif değer taşıma
• Güvence sağlama
• Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde bir araç olma
• Kentsel çevrenin oluşturulmasında kültürel yapı olma

• Kiracı
• Konut sahibi
• Konut yapımcısı
• Devlet

Az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde nüfus artış oranının yüksek olması ve gelir düzeyinin düşük olması, konut sorununun temel nedenidir.

Konut sorunlarının belirlenmesi, bu sorunların çözümü için devletin karar alması ve bu kararlar çerçevesinde hayata geçirilen tüm önlem ve eylemler konut politikası olarak ifade edilir.

• Nüfus artışı ve göçler
• Hızlı ve plansız kentleşme
• Kent rantı
• Gelir düzeyinin düşük olması
• Gecekondulaşma ve imar afları
• Afet ve istimlakler
• Konut stokunun eskimesi
• Demografik yapıdaki değişimler
• İnşaat maliyetlerindeki artışlar
• Kredi olanaklarının yetersizliği

• Doğurganlık oranının yüksekliği
• Çocuk ölümlerinin azalması
• Göçler
• Beslenme
• Sağlık koşullarındaki iyileşmeler

Kent sayısının ve kentlerde yaşayan nüfusun artmasına kentleşme denir.

Kentleşme; toplumun ekonomik, toplumsal ve siyasal yapısında önemli değişikliklere yol açtığı gibi, bireylerin tutum ve davranışlarında da değişikliklere yol açar.

Sanayileşmenin kentlerde yoğunlaşması, kentsel alanlardaki gelişmeler, kentlere olan göçü artırmış ve hızlı ve plansız kentleşmeye yol açılmıştır. Kentsel alanlara doğru kırsal alanlardan yapılan göçler, kentlerde gecekondulaşmaya yol açmış ve sağlıksız kentleşme ortaya çıkmıştır.

Dar anlamıyla rant, üretim faktörlerinden biri olan doğanın, ekonomik gelirden aldığı pay olarak tanımlanır.

Geniş anlamda ise rant, emek ve sermaye kullanmaksızın, dış faktörlerin etkisi ile gayrimenkul üzerinden kazanç sağlamak olarak tanımlanabilir. Başka bir ifade ile rant, herhangi bir maliyete katlanmadan, toprağın değer artışından elde edilen geliri ifade etmektedir.

• Kamu yatırımları
• Çevre düzenlemeleri
• Ulaşım olanaklarının artırılması

1. Nüfus artışı
2. Toplumsal gelişme
3. Kamu harcamaları

Kentsel rantın yaratılmasında; merkezi yönetimler ve yerel yönetimlerin planlamaları ve ekonomik etkenler etkili olmaktadır. Merkezi ve yerel yönetimler, kentsel rantın yaratılmasında olduğu kadar, paylaştırılmasında da etkilidir.

• Yeni imar planlamaları
• Kentsel dönüşüm projeleri
• İyileştirme
• Koruma amaçlı uygulamalar

Kentsel alanlarda ortaya çıkan rant, bu alanlarda konut fiyatlarını ve kira fiyatlarını artırmakta, düşük ve orta gelirli hane halklarının konuta erişimini güçleştirmektedir. Bu hane halkları, konut gereksinimlerini daha niteliksiz ya da kentin uzak yerlerindeki konutlarda karşılamak zorunda kalmaktadır.

Bireyin temel gereksinimlerini karşılayabilecek yeterli geliri elde edememesi durumuna yoksulluk denir.

Sahiplerinin bilgi ve arzusu dışında başkalarının toprakları üzerine inşa edilen, altyapıya sahip olmayan niteliksiz konurlara gecekondu denir.

Türkiye'de uygulanan konut politikaları şunlardır:

1. Planlı dönem öncesi
2. Planlı dönem

1923-1945 döneminde, özellikle memurların konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere çeşitli yasalar çıkarılarak, memurların konut edinmesini kolaylaştıracak politikalar uygulanmaya çalışılmıştır.

• 1925 tarihli 583 sayılı kamulaştırma
  yasası, memurların konut ihtiyacını karşılamak üzere yeni gelişme alanları açılması için çıkarılmıştır.
• 1925 tarihli 586 sayılı yasa ile bütün memurlara, konut kooperatifi kurmaları için, aylıklarının yarısı kadar avans verilmesi kararlaştırılmıştır. Bu kararın da etkisi ile 1935 yılında, Ankara'da ilk konut yapı kooperatifi kurulmuştur.
• 1928 yılında çıkarılan 1352 sayılı yasa, Ankara’da memurların konut sorununu çözmeyi amaçlamaktadır. Bu yasa ile memur konutları yapılması için, Maliye Bakanlığı yetkilendirilmiştir.
• 1929 tarihli 1452 sayılı yasa ile memurlara konut tazminatı ödenmesi kararlaştırılmıştır.
• 1930 yılında, 1580 sayılı Belediye Yasası ile belediyelerin konuta ilişkin görevleri, kiralık konut yapmakla sınırlandırılmıştır.
• 1940 tarihli 3780 sayılı yasa ile kiracılar, devlet tarafından korumaya alınmıştır.
• 1944 yılında 4626 sayılı Memur Konutları Yasası ile devlete, başta Ankara olmak üzere memurlar için konut yapma görevi verilmiştir. 1944-1946 yılları arasında Emlak ve Eytam Bankası aracılığı ile yaptırılan 434 konut, bu yasanın en büyük uygulamasını oluşturmuştur.
• 1945 yılında işçilerin konut sorununa el atılarak Çalışma Bakanlığı ve İşçi Sigortaları Kanunu (SSK) kurulmuştur.

• 1946 yılında ucuz konut yaptırmak, kredi vermek ve yapı sanayini geliştirmek üzere, 4987 sayılı yasa ile Emlak Kredi Bankası kurulmuştur. Bu dönemde yapılan binalardan, konut yapımını teşvik için on yıl bina vergisi alınmamıştır.
• 1958 yılında, konut sorunu ve politikaları üzerinde önemli bir etkisi olan İmar ve İskân Bakanlığı kurulmuştur.
• 5656 sayılı yasada yapılan bir değişiklik ile belediyelerin konut yapma görevinin zorunlu görevler arasına alınmıştır.

Türkiye'de planlı kalkınma dönemi 1963 yılında başlamıştır. Türkiye'de bu tarihten itibaren, beş yıllık kalkınma planları çerçevesinde, planlı bir karma ekonomik model uygulamaya başlamıştır.

1963-1967 yıllarını kapsayan Birinci Beş Yıllık Kalkınma Planı döneminde toplumsal konutları özendirmek için, küçük sosyal konutların yapımı öngörülmüştür. Bu amaçla, sosyal konutların yapımında vergi indirimleri ve bağışıklıkları ve kredilendirme politikaları uygulanmıştır.

İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planı (1968-1972) döneminde ise, konut politikaları ile ilgili olarak şu ilkeler benimsenmiştir;

• Konut üretim faaliyetlerinin uzun süreli programlarla düzenlenmesi
• Lüks konut üretiminin sınırlandırılması
• Küçük tasarrufların konut finansmanına kaydırılması
• Kıt kaynakların öncelikle gelişen kentlerde kullanılması
• Gecekondu sorununun konut sorunu ile bütünleşik olarak ele alınması
• Konut sorununun genel yerleşme politikasına uygun çevre ve şehir düzeni içerisinde ele alınarak çözümlenmesi

Üçüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı (1973-1977) döneminde, çeşitli kuruluşların ellerindeki kredi fonları ile bireysel konut tasarruflarının bir kaynakta toplanması ve belli önceliklerle kullanılması öngörülmekle birlikte, bu konuda da tam başarı sağlanamamıştır.

Dördüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı (1979-1983) döneminde, konut barınma amacı dışında tasarruf ve yatırım malı ve aynı zamanda bir sosyal güvenlik aracı olarak görülmeye başlanmıştır. Bu dönemde, sosyal güvenlik kuruluşları aracılığı ile toplu konutların yapılması ilke olarak benimsenmiştir.

Bu dönemde, konut açığının giderek artması ve konut sorununun bir çözüme ulaştırılamamış olmasının temel nedeni, devletin konut yatırımlarını verimsiz yatırımlar olarak değerlendirmesi ve inşaat sektörünün ekonomiyi canlandırıcı özelliğinin göz ardı edilmesi olarak görülebilir.

Beşinci Beş Yıllık Kalkınma Planı (1985-1989) döneminde, konut yatırımlarının verimsiz yatırımlar olmadığı görüşü hakim olmuş ve inşaat sektörünün ekonomiyi canlandırıcı etkisi dikkate alınmıştır.

Altıncı Beş Yıllık Kalkınma Planı (1990-1994) döneminde, konut yatırımlarının yerleşme hedefleri ile bir bütün olarak ele alınması öngörülmüştür. Bu dönemde, konut ile ilgili diğer ilke ve politikalar şu şekilde öngörülmüştür;

• Konut piyasasına yönelik finansman kaynaklarının desteklenmesi
• Özellikle küçük sosyal konutların yapımına ağırlık verilerek konut sahibi olmayanların kamusal olarak desteklenmesi
• Toplu Konut Fonu kaynaklarının rasyonel kullanımı ve konut maliyeti içerisindeki payının artırılması
• Belediyelerin kiralık ve mülk konut üretimini sağlayacak düzenlemeleri yapmaları ve kendi evine yapana yardım yöntemiyle çekirdek konut projeleri hazırlamaları
• Üretilecek konutların çevresiyle bütünleşik olarak ele alınması ve inşaat teknoloji ile ilgili gelişmelerin desteklenmesi
• Ülkemize uygun teknolojilerin geliştirilmesi

Yedinci Beş Yıllık Kalkınma Planı (1996-2000) döneminin hedefleri şunlardır:

• Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgeleri başta olmak üzere, kalkınmada öncelikli olan yörelerden başlamak üzere, konut yatırımlarını hızlandırmak.
• Kentleşme, arsa, konut ve kentsel altyapı ile ilgili uygulamaların bir bütünlük içinde ele almak ve merkezi ve yerel yönetimler arasında koordinasyon ile gerçekleştirmek.
• Konut üretimini teşvik etmek ve kamuya yük getirmeyecek bir finansman modeli geliştirmek.
• Gecekondu mevzuatını güncelleştirmek.
• Konut teknolojilerindeki gelişmeleri desteklemek .
• Afet mevzuatını güncelleştirmek.

• Konut üretimini teşvik etmek ve alt gelir grubunun konut edinmesini sağlamak üzere, alternatif finansman modelleri geliştirmek.
• Kentlerde bilimsel esaslara dayalı arsa sunumu, düzenli yapılaşmayı sağlayacak yöntemler ile etkin denetim ve yönetim biçim ve araçları
  geliştirmek.
• Kamusal kaynakları altyapılı arsa üretimine yönlendirmek.
• Kaçak yapılaşmayı ve gecekondulaşmayı önleyecek tedbirler, inşaat malzemelerinin kalitesinin denetimi, inşaat üretimi için nitelikli eleman yetiştirmek.
• Çevre standartları geliştirmek.
• Konut ve kentleşme ile ilgili coğrafi bilgi sistemlerine dayalı veri tabanı oluşturmak.

Dokuzuncu Beş Yıllık Kalkınma Planı (2007-2013), AB’ye üyelik sürecine katkı sağlayacak temel strateji dokümanı olarak tasarlanmış, bu nedenle 7 yıllık bir süreci kapsamıştır. Planda yerleşme ve şehirleşme ile konut sektörüne özel olarak yer verilmemiş ve konut; inşaat sektörü, müteahhitlik ve müşavirlik hizmetleri ile birlikte “Rekabet Gücünün Artırılması” başlığı altında değerlendirilmiştir. Bu nedenle, bu planda konut sektörüne ilişkin hedef ve politikalar yer almamıştır. Bu dönemde konut sosyal sektör olmaktan çıkıp, ekonomik bir sektör yaklaşımı ile ele alınmıştır.

• Arsa mülkiyeti
• Arsa değerlerindeki değişme
• Nüfus artışı
• Kentleşme hızı
• İnşaatı malzemeleri sanayindeki gelişmeler
• Cumhurbaşkanlığı politikaları

1. Özel sektör
2. Kamu sektörü
3. Konut Yapı Kooperatifleri

Özel sektör konut üreticileri şunları kapsamaktadır:

• Bireysel konut üreticileri
• İnşaat müteahhitleri
• Toplu konut şirketleri

Bireysel konut üreticileri; yeterli kaynağa sahip olmayan, teknolojik yöntemlerden yararlanmayan ve geleneksel konut üretim sistemleri kullanarak konut üretenlerdir.

İnşaat müteahhitleri yapsatçı üreticiler olarak; mimar, inşaat mühendisi ya da piyasada inşaat işinde çalışan kişiler olabilir.

Yapsatçı müteahhitler, konutları üretip ihtiyacı olanlara satana kadar; arsanın sağlanmasından
konutun planlanmasına, konutun üretilip  pazarlanmasına kadar tüm işlevleri yerine getirmektedir.

TOKİ 2003 yılından bu yana aktif bir biçimde konut üretiminde yer almaya başlamıştır.

Konut yapı kooperatifleri, ekonomik ve toplumsal kalkınmada önemli bir role sahip işletme modelleri olan konut yapı kooperatifleri, ortaklarının konut ve işyeri ihtiyaçlarını karşılamaya çalışan bir kooperatif türüdür.

Konut yapı kooperatifleri konut üretiminde özel sektör gibi karlılığı değil, toplumsal yararı ve ortaklarının çıkarını ön planda tutmaktadır.

• Devletin konut kooperatiflerinin gelişimine ve kredilendirilmesine odaklı bir politika izlemesi
• Konut kooperatiflerinin toplumsal imajının iyileştirilmesi
• Konut kooperatiflerinin etkin denetimi