KONUT SEÇİMİ VE DÜZENLENMESİ

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları; Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenmiş olup gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir. Bu firmaların amaçlarını özetlemek gerekirse: Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapmak, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek, gayrimenkul alım satım kazançları elde etmek denilebilir.

Mesken amaçlı gayrimenkuller planlamalarına göre 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 olarak üretilir ve
pazarlanırlar. Büyük metropollerde kalabalık ailelerin azalması ve yetişkin bireylerin aileden ayrı bir
konutta yaşamak istemesi sonucunda yeni yapılan konut binalarında; tek kişinin ihtiyaçlarına cevap
verebilecek, min. alana ve bu alan için max. fonksiyona sahip tasarımlar yer almaya başlamıştır.

Paylı mülkiyette birden çok kimse taşınmazın tamamına belli paylarla sahiptir ve bu taşınmazın haklarından da hisseleri oranında faydalanırlar. Her ortak taşınmaz üzerinde kendi hissesi oranında sorumludur. Bu taşınmaz üzerinde payları oranında ayrı tasarruflarda bulunabilirler.

Devre mülk hakkı mesken olarak kullanılmaya elverişli müstakil bir yapı (bir villa, tek daireli bir ev v.s.) veya Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı tesis edilmiş veya mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerine tesis edilebilir. Mesken olarak müstakil olarak kullanılmaya elverişli yapı birden çok mesken nitelikli bağımsız bölümü ihtiva ediyor veya aynı parsel içinde birden fazla mesken nitelikli bağımsız bölüm mevcutsa, bu meskenlerde devre mülk hakkı tesis edilebilmesi için yapının mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi veya kat irtifakı tesisi zorunludur.

Şufa hakkı: Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır. Hissedarlık durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa hakkı doğar. Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak). Paydaşlar arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılması; diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır. Bu sürenin geçirilmesi hak düşürücüdür. Satışta olumsuz etkendir.

Aile konutu: Konut ailenin kullanımına ayrılmış olup tapuya şerh düşülmüştür. Bu şerhten dolayı
eşlerden herhangi biri tek başına bu konutla ilgili tasarruf hakkına sahip değildir. Eşlerden her ikisinin de onayı gereği vardır.
Satış esnasında:
• Öncelikle gayrimenkul satışları ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerinden yapılır. Noterden yapılan satışların hukuki açıdan geçerliliği yoktur. Noterden satışlar genellikle binanın ilk yapılışında ileride Tapu Sicil Müdürlüğündeki satışlara temel oluşturmak üzere yapılmakta olup daha sonra çıkabilecek anlaşmazlıklara delil oluştururlar. Bir müteahhit aynı daireyi farklı noterlerden bir çok kişiye satabilir. Mağdur olmamak için satışın mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğünden yapılması gereklidir.
• Satıcı 65 Yaşının üzerindeyse; Tapu Sicil Müdürlüğü satıcının aklının yerinde olduğuna dair Devlet hastanesinden alınmış bir doktor raporu istemektedir. Eğer bu raporu istemeden satış işlemi yapılırsa ileride mirasçılar dava açarak daireyi geri alabilirler. Satıcının yaşına dikkat edilmeli ve gerekirse rapor istenmelidir.
• Bir konut satın alınırken ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünde alım satım harcı ödenmesi gerekir. Bu harç konutun değerinin binde 16,5'u olup taşınmazın bedeli oranında artar. Satın alınacak konutun Belediye tarafından tespit edilmiş bir rayiç değeri vardır. Tespit edilmiş değerden daha düşük bir beyanda bulunulursa, tespiti durumunda cezalı olarak ödeme alınır. Ayrıca ileride herhangi bir şekilde satış iptal edilirse, iade alınacak bedel satışta gösterilen bedel kadar olacaktır. Bu nedenlerle satış bedelinin gerçek beyan edilmesi önem taşımaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: Belirli bir taşınmaza ait asıl satım sözleşmesinin yapılması amacı ile taraflar arasında borçlandırıcı ilişki kuran sözleşmelerdir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satıcı, sözleşmede şartlar oluştuktan sonra gayrimenkulün satışını alıcıya devretmeyi taahhüt eder. Sözleşmeye göre kararlaştırılan zamanda alıcı tarafından gayrimenkulün devri alıcıya verilmezse, alıcı kendi edimlerini yerine getirmişse satıcı aleyhine, Tapu iptali ve tescil davasını gayrimenkulün bulunduğu sözleşme ile belirlenen bedele göre görevli olan Hukuk Mahkemesinde açabilir. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde sözleşmenin tapuya şerh edilebileceği hükmü konmuşsa 3’üncü kişilere karşı kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak ileri sürülebilir. Ancak şerhten itibaren 5 yıl içerisinde vaat edilen satış yapılmadığı takdirde hükümsüz kalır.

Korunması Gerekli Kültür ve Tabiat Varlığı: Taşınmazın tarihi bir yapı, Doğal-Tarihi Sit Alanı’nda bulunan bir yapı vb. olması nedeni ile şerh düşülür. Bu şerhin konulduğu yapıların yıkılıp yapıldıkları zaman, tarihi dokuya uygun olarak yenilenmesi gerekmektedir. Bunun için projelerinin ve inşaatının kontrolünü Kültür ve Tabiat varlıklarını koruma kurulu üstlenir.

Haciz, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi caiz bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. Hacizler satış sırasında tapu memurları tarafından alıcıya bildirilir ve alıcı bunları kabul ederse satış gerçekleşir. Dolayısı ile gayrimenkullerin satışlarında etken değildir. Ancak bu şerhler temizlenmediği müddetçe satış kabiliyetlerini düşürür.

İntifa hakkı: Kullanım hakkı anlamını taşır ve kısıtlayıcı niteliktedir. İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. Çıplak mülkiyet kimde olursa olsun, gayrimenkulden faydalanma hakkı, intifa hakkı olana aittir. Dolayısı satış kabiliyetlerini düşürür.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları; Sermaye Piyasası  Kanunu  çerçevesinde,  Sermaye  Piyasası Kurulu  tarafından  düzenlenmiş  olup  gayrimenkullere,  gayrimenkule  dayalı  projelere  ve  gayrimenkule dayalı  sermaye  piyasası  araçlarına  yatırım  yapmak  suretiyle  faaliyet  gösteren  özel  bir  portföy  yönetim şirketi  tipidir.  Bu firmaların  amaçlarını  özetlemek  gerekirse:  Getiri  potansiyeli  yüksek  gayrimenkullere yatırım  yapmak,  gayrimenkule  dayalı  projelere  yatırım  yapmak,  portföyündeki  gayrimenkullerden  kira geliri elde etmek, gayrimenkul alım satım kazançları elde etmek denilebilir.

Gayrimenkullerle ilgili mülkiyet hakkı, taşınmaz üzerinde hak sahibine kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi veren,  hukuk  düzeninin  sınırları  içinde  kullanılabilen mutlak ve ayni bir  hak  olup Türk  Medeni Kanunu ile  düzenlenmiştir.

Gayrimenkul mülkiyeti; tek başına, paylı (müşterek) ve el birliği (iştirak) olarak sınıflandırılır. El   birliği   ile   mülkiyette   ise   ortakların   belirlenmiş   payları   yoktur   ve   taşınmazın   hak   ve yükümlülüklerinden  birlikte  sorumludurlar.  Elbirliği  ile  (İştirak  halinde)  mülkiyette,  malikler  taşınmaz üzerinde oybirliği ile tasarruf edebilirler.

Devre   mülk: Mesken   olarak   kullanılmaya   elverişli   bir   yapı   veya   bağımsız   bölümün   ortak maliklerinden  her  biri  lehine  bu  yapı  veya  bağımsız  bölümünden  yılın  belli  dönemlerinde  müşterek mülkiyet  payına  bağlı  olarak  istifade  edilmek  üzere  tesis  edilen  bir  irtifak  hakkıdır.  Bu  tariften  de anlaşılacağı  üzere,  devre  mülk  hakkı  ancak  müşterek  mülkiyete  konu  olmuş  mesken  nitelikli  taşınmaz mallar üzerine irtifak hakkı tesisi suretiyle kurulabilir.

Konut ediminde; veraset ve intikal, katma değer ve emlak vergileri ile tapu harcı ödenir. Damga vergisi ile ilgili herhangi bir ödeme yoktur.

Bir konutun üretimi sırasıyla şu aşamalardan geçer: İmar almak, mimari proje çizdirmek, statik, elektrik ve tesisat projeleri çizdirmek, inşaat ruhsatı almak, kat irtifakı kurmak, tapu çıkarmak, yapı inşaat denetimi yapmak, iskan belgesi almak ve irtifaklı tapunun mülkiyetli tapuya dönüşmesi.

Konut oluşum aşamalarındaki tapu değişiklikleri sırasıyla; nitelikli araziye imar uygulanması, arazinin arsaya dönüşmesi, imara uygun proje hazırlanması, kat irtifakı kurulması, kat mülkiyetinin oluşması. Bu durumda baştan ikinci sırada arazinin arsaya dönüşmesi yer almaktadır.

Bir konutu satın almadan önce ön araştırma yapmak gereklidir. Bu ön araştırma ile konutun tapu sureti, parselin sorunları, arsa payı ve hissesi, kat mülkiyeti statüsü gibi hususlar incelenebilir. Emlak vergisi ise satın alındıktan sonra uygulanacak farklı bir prosedürdür.

Sükna  hakkı:Belli  bir  şahıs  lehine  kurulan  şahsi  bir  ittifak  hakkıdır.  Bu  hakkın  sahibi  gerçek  kişi olabileceği  gibi  tüzel  kişilikte  olabilir.  Sükna  hakkı  bir  evde  ya  da  evin  bir  bölümünü  bir  odasını  tek başına  veya  malikle  birlikte  oturma  ve  kullanma  yetkisi  veren  bir  haktır.  Bu  hak  devredilemeyen,  miras yoluyla  geçmeyen  kişiye  bağlı  irtifak  haklarındandır.  Bu  hak  tapu  siciline  tescil  ile  doğar.

Şufa hakkı:Hisseli  mülklerin  satışında  aynı  mülk  üzerinde  pay  sahibi  olan  hissedarların  öncelikli satın  alma  hakkıdır.  Hissedarlık  durumu  meydana  geldikten  sonra  hissedarlardan  her  biri  kendi  payını üçüncü  bir  kişiye  sattıkları  takdirde  öteki  hissedarlar  yararına  şufa  hakkı  doğar.  Şufa  hakkından  feragat edilebilir.   Bunun   resmi   şekilde   yapılıp   tapuya   tescil   edilmesi   gereklidir   (satın   alma   hakkını kullanmamak).  Paydaşlar  arasında  şufa  hakkı  kullanılamaz.  Taksimi  yapılmış  veya  kat  mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılması; diğer hissedarlar tarafından satışın  yapıldığını  öğrendikleri tarihten  itibaren  bir  ay,  öğrenilmemesi  durumunda  on  yıldır.  Bu  sürenin geçirilmesi hak düşürücüdür. Satışta olumsuz etkendir.