Konut Seçiminde ve Düzenlenmesinde Yasal Mevzuat

İnşaat sektörü ülkemiz ekonomisinin lokomotifi görevini üstlenmektedir. Bu sektörün ürünü olan gayrimenkuller taşınmaz mal niteliğindedir ve ekonomik açıdan çok önemli bir piyasası vardır.

Ülkemizde tüm Avrupa ülkelerindeki müteahhitlerin toplamından daha fazla müteahhit bulunmaktadır ve bu sayı gün geçtikçe artmaktadır. Bunun nedenlerinden biri de ülkemizde özellikle kayıt dışı yap-satçı müteahhitlerle ilgili yasal statülerin henüz belirlenmemiş  olmasıdır. Sonuçta her üretimde olduğu gibi konut üretiminde de hatalar ve işlevsel bozukluklar vs. çıkabilmektedir.

Ülkemizdeki konutların yoğunluğu, büyüklüğü, kullanılan malzemeleri ve bunlara bağlı olarak fiyatları; kentlerin sosyo-ekonomik verilerine göre farklılık gösterirler. Büyük kentlere göçlerden dolayı bu kentlerde konut açığı kapanmakta zorlanırken, göçlerin yaşandığı küçük şehirlerde konut fazlası bulunabilmektedir.

Konut açığını kapatabilmek ve denetlemek amacı ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı çalışmalarına devam etmektedir. Ayrıca geçmişten bu güne konut yapılaşmasını desteklemek amacı ile çıkartılmış  Kooperatif kanunu gibi birçok çalışma yapılmıştır ve yapılmaktadır. Ayrıca sektörün sağladığı iş  gücü de oldukça büyüktür ve işsizlik sorununa yardımcı olmaktadır.

Eskiyen şehir merkezi kent dokusunu yenileyebilmek ve daha kullanılabilir hale getirebilmek için ilgili belediyeler tarafından “kentsel dönüşüm” projeleri geliştirilmektedir. Son yıllarda ülkemizde yaşanan depremler bu konuyu hassaslaştırmış , özellikle tarihi özelliği bulunmayan ve çarpık kentleşme ürünü eski yapıların ayıklanması için büyük adımlar atılmasını sağlamıştır. Bütün bu gelişmelerin sonucu olarak büyük metropollerde konut talebi artmıştır.

Mortgage; uzun vadeli borçlanma ile konut edinebilmeyi amaçlamaktadır. Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de bazı farklılıkları vardır. Genel anlamda sistemin işleyişi şu şekildedir; konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredileri kullandırılır. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devredilir ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satarlar. Dolayısı ile sistem kendi kendini besler. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılır ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları; Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenmiş olup gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir. Bu firmaların amaçlarını özetlemek gerekirse: Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapmak, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek, gayrimenkul alım satım kazançları elde etmek denilebilir.

Gayrimenkullerle ilgili mülkiyet hakkı, taşınmaz üzerinde hak sahibine kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi veren, hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılabilen mutlak ve ayni bir hak olup Türk Medeni Kanunu ile düzenlenmiştir.

Mülkiyet hakkına sahip kişi (malik) mülkiyetindeki taşınmazı kullanma, başkalarına devretme, tahrip etme, ürünlerinden ve gelirlerinden faydalanma yetkisine sahiptir.

Mülkiyet, hak sahiplerinin sayısına göre tek başına mülkiyet ve birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tek başına mülkiyet; adından da anlaşıldığı üzere bir mülke tek başına sahip olmak anlamı taşır. Birlikte mülkiyet ise kendi içinde “paylı mülkiyet”(müşterek mülkiyet) ve “elbirliği ile mülkiyet” (iştirak halinde mülkiyet) olarak ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyette birden çok kimse taşınmazın tamamına belli paylarla sahiptir ve bu taşınmazın haklarından da hisseleri oranında faydalanırlar. Her ortak taşınmaz üzerinde kendi hissesi oranında sorumludur. Bu taşınmaz üzerinde payları oranında ayrı tasarruflarda bulunabilirler. Her paydaş  kendi payı üzerinde malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükleri aynen taşır.

Devre mülk: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere tesis edilen bir irtifak hakkıdır. Bu tariften de anlaşılacağı üzere, devre mülk hakkı ancak müşterek mülkiyete konu olmuş mesken nitelikli taşınmaz mallar üzerine irtifak hakkı tesisi suretiyle kurulabilir.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanmış devre mülk sözleşmesinin ibraz edilmesi ve istemde bulunulması üzerine, Tapu Müdürlüklerince düzenlenecek resmi senetle tesis edilir. Devre mülk hakkı mesken olarak kullanılmaya elverişli müstakil bir yapı (bir villa, tek daireli bir ev v.s.) veya Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı tesis edilmiş veya mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş  mesken nitelikli bağımsız bölümler üzerine tesis edilebilir.

Bir konut çeşitli yollarla edinilebilir. Miras, bağış , satın alma, inşa etme, icra yolu ile alma vb. şekilde edinilebilir.

Konutun değerini ve satış  kabiliyetini arttıran faktörleri sıralayacak olursak; Ulaşım kolaylığı ve bulunduğu muhitin popüler olması, bulunduğu bölgenin deprem derecesi, bulunduğu bölgedeki konum avantajı (okula, çarşıya vs. yakınlığı), ana binanın parsel alanının büyük olması (bahçe vs.), güvenlikli site içinde olması, sosyal tesislerinin yeterli ve çevre düzenlemesinin iyi yapılmış  olması, havuz vb. sosyal tesislere yakınlığı, kapalı ve açık otoparkı olması, oda sayısı, büyüklüğü, manzarası, işçilik malzeme ve kalitesi, tadilat ihtiyacı bulunmaması, yeni deprem yönetmeliğine göre yapılmış  olması, bulunduğu katı, ana bina içindeki konumu, cephe sayısı ve yönleri, yapan müteahhit firmanın tanınmış  olması, hukuksal sorunu olmaması, iskanlı olması, kat mülkiyeti olması, kullanım alanlarının dolayısı ile planlamasının rasyonelliği, aidat vb. ekonomik giderlerinin az olması, komşuların sosyal yapılarının iyi olması, ana binanın betonarme ve dış  cephesinin bakımlı olması (ısı yalıtımlı ve yeni görünümlü), ana binanın merdivenlerinin-sahanlıklarının ve iç boyalarının bakımlı olması, teknik donanımı (asansörü, ısınma sistemi, hidroforu, jeneratörü vs.), tapusunun kat irtifaklı ve hissesiz olması, arsa payı oranı, kira getirisi vs.

Konut ediniminde vergiler: Konutun nasıl edinildiğine bağlı olarak bir takım vergiler doğar. Miras, Bağış, Hibe, Piyango çekilişi vb. yollarla (ivazsız intikal) edinilen konut için “Veraset ve İntikal Vergisi” ödenir. Vergi Usul Kanununa göre; ivazsız intikaller hariç bir taşınmazın alındıktan sonra 5 yıl içinde satılması durumunda Gelir Vergisi doğar. Ancak alındıktan 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlar, ticari nitelikli sayılmaz ve bunlara Gelir Vergisi doğmaz. Ancak alınan konut kiraya verildiği durumda bir gelir sağlandığı için, Gelir Vergisi doğar.

Konutun Tapu sicil müdürlüğünden tescili sırasında “tapu harcı” ödenir. Harç miktarı gayrimenkulün değ erine bağlı olarak değiş r. Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış  işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde onbeş  (%15) oranında tahsil edilir. Ancak bu oranlar 2018 Yılı sonuna kadar geçerli olup 2019 Yılında Gayrimenkullerin gerçek değerleri üzerinden harç alınması ve buna bağlı yeni oranlar belirlenmesi konusunda Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı olarak Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün çalışmaları sürmektedir. Şu andaki alım satımlarda; gayrimenkulün değeri olarak “Emlak beyanında belirtilen değer” esas alınır. Satış  bedeli bu değerden düşük olamaz. Mükelleflerin gerçek alım satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak tahsil edilir.

Konut kredisi kullanımı ve avantajları: Son yıllarda kullanılan "konut kredileri" nedeni ile ilgili mevzuat çerçevesinde; Bankaların ipotek konulacak gayrimenkullere Lisanslı firmalar aracılığı ile ekspertiz raporu düzenletmesi sonucunda, hukuki sorunları bulunan taşınmazlara kredi çıkmamakta ve bu taşınmazların müteahhitleri kredili satış yapamadıklarından uzun sürede, uygun fiyatla ve nakit olarak pazarlama yoluna gitmektedirler. Bu nedenle; emlak piyasasında "Krediye uygun daire" kavramı çıkmıştır. Dolayısı ile konut kredisi kullanıldığında alınacak taşınmaza ait hukuksal sorunlar belirlenmekte, böylece alıcının mağduriyeti önlenebilmektedir. Ayrıca alınan konut kiraya verildiği durumda; kullanılan konut kredisi faizlerinin tümünün gelir vergisinden düşürülme vb. vergi avantajları bulunmaktadır.

Bir konutun üretimi şu şekilde olur; Tarla vb. nitelikli parsele Belediye tarafından (Yerleşim dışı bölgelerde “İl Özel İdaresi” tarafından) imar (yapılaşma hakkı) verilir ve parselin niteliği arsa haline dönüşür. Yapılaşma şartlarına göre bu arsa için bir mimar tarafından “mimari proje” çizilir ve bu projeye göre inşaat mühendisleri tarafından “statik projesi”, makine mühendisi tarafından “tesisat projesi”, elektrik mühendisi tarafından “elektrik projesi” çizilir. Tüm bu projeler ilgili Belediyeye sunularak “inşaat ruhsatı” alınır ve Belediye tarafından onaylanmış  bu proje ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne sunularak, bağımsız bölümlerin ana bina içindeki dağılımlarını gösteren “Kat irtifakı” kurulur. Kat irtifakına göre daireler için ayrı tapular çıkartılır. Daha sonra inşaata başlanır. İnşaatların statik açıdan sağlam yapılması “Yapı Denetim Firmaları” tarafından, projesine uygun yapılmaları da belediye tarafından kontrol edilir. İnşaatın bitirilmesinden sonra belediyeye müracaat edilerek “iskân” belgesi (yapı kullanma izni) alınır. Bu belgenin alınabilmesi için yapının projesine uygun yapılması şartı bulunmaktadır. Daha sonra tapular “kat irtifakı” tapusundan “kat mülkiyeti” tapusuna döndürülür. Bu aşamaların bazılarının suiistimale açık olması veya bilinçsiz olarak bazı hatalar yapılması sonucunda ülkemizdeki gayrimenkullerin birçoğu hukuksal sorunlar taşımakta ve mal sahipleri mağduriyet yaşamaktadır. Bununla ilgili açıklamalar "Satın almadan önce ön araştırma" böümünde yapılmıştır.

İmar affı ve önemi: 08.03.1984 Tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 2981 sayılı imar affına göre; bu tarihten önce yapılmış olan ruhsatsız veya ruhsatlı olup da illegal büyümeleri olan taşınmazlar 6 ay içinde yaptıkları başvuru sonucunda affedildiler. Mevcut illegal kısımları dâhil projeleri hazırlanarak bu projelere göre ruhsat ve iskân aldılar. Ancak illegal yapılaşmaların statik hesaplamaları ve sağlamlıkları göz ardı edilmiş oldu. Bu defa; 18/05/2018 tarihli ve 30425 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına İlişkin 7143 sayılı Kanun’nun Geçici 16. Maddesi ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. Madde ile İmar barışı olarak adlandırılan bir uygulama getirilmiş bulunmaktadır. İmar barışı uygulaması, iskânsız yapıların belli bir harç karşılığında kayıt altına alınarak iskân verilmesi ve bu gelirin dönüşüm projelerine finans sağlaması amacıyla getirilen bir düzenleme olarak anlatılmaktadır.

Zorunlu Deprem Sigortası: Meskenlere yönelik olarak oluşturulan bir sigorta ürünüdür. Bu sigorta, teminatı Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından sunulan ancak poliçe üretimi yetkili sigorta şirketleri ve acentelerince yapılan zorunlu bir sigorta olup, depremin meskenlerde neden olduğu maddi hasarlara karşı teminat sağlamaktadır. Zorunlu Deprem Sigortası'nın süresi bir yıldır. Sigorta sözleşmesinin her yıl poliçe süresi sona ermeden yenilenmesi gerekmektedir. Kamu kurumları tarafından çoğu zamana uygulanmasa da Zorunlu Deprem Sigortasının yaptırılmış ve priminin ödenmiş olduğu belgelenmedikçe bu sigortaya tabi binalarla ilgili tapu tescil işlemleri, su ve doğalgaz abonelik işlemleri dâhil hiçbir işlem yapılmaması gerekmektedir.

Bir konutun tadilatı sırasında, yapılacak tadilatın boyutu ve konutun herhangi bir yasal kısıtlılığının bulunup bulunmadığının bilinmesi önem taşımaktadır. Şayet konutun herhangi bir kısıtlılığı yoksa sadece iç duvarlarda boya, badana gibi hafif tadilatlar için ilgili belediye vb. kurumlardan yasal izin alınması gerekmemektedir. Ancak bina üzerinde herhangi bir kısıtlama varsa, örneğin “1.Derece Tarihi Eser” nitelikli bir yapı ise en basit bir tadilat için dahi Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu’ndan izin alınması gereklidir. Ülkemizde bilinçsizce harap edilmiş  eserlerin olması, bu tip kısıtlayıcı önlemler alınmasına neden olmuştur.

Üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı engel bulunmayan konutlarda tadilatın boyutu daha büyükse, örneğin iç ara duvarların yıkılması vs. gerekiyorsa, mutlaka teknik bir destek alınmalıdır. Bina yeni yapılmış  olsa dahi taşıyıcı sistemi “yığma” olabilir. Günümüzde yığma özellikli tuğlalar üretilmeye devam etmekte dolayısı ile yığma binalar da yapılmaktadır. İç bölmelerin yıkılarak tadilat yapılmasını Belediyeler takip edemez. Bu nedenle genelde buna ait bir yaptırım da söz konusu değildir. Ancak yığma özellikli binalarda bilinçsiz duvar yıkımı kötü sonuçlar doğurabilir. Aynı şekilde betonarme binalarda kolonların kesilmesi de istenmeyen sonuçlar doğuracaktır. Bu durumun şikâyet vs. sonucu ortaya çıkması ile resmi kurumlar tarafından yaptırım uygulanır.