İNŞAAT VE GAYRİMENKUL MUHASEBESİ

Müteahhitler tarafından arsa sahiplerine yapılan konut teslimleri Katma Değer Vergisine tabidir. Mal ve hizmetlere uygulanacak KDV oranlarını belirleyen 24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’na göre net alanı 150 metrekare ve üstünde olan konut teslimlerinde KDV oranı %18’dir. Net alanı 150 metrekareye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na istinaden arsa metrekare vergi değerine göre değişiklik gösterecek ve  %1, %8 ya da %18 oranında KDV uygulanacaktır. Dolayısıyla uygulanan en yüksek KDV oranı %18’dir. Doğru yanıt C’dir.

Arsa sahiplerini vergisel açıdan genel olarak üç gruba ayırmakta ve uygulanacak KDV oranı bu ayırıma göre belirlenmektedir: 1. Vergi mükellefi olmayan arsa sahipleri 2. Gelir vergisi mükellefi olan arsa sahipleri 3. Kurumlar vergisi mükellefi olan arsa sahipleri.  Bu gruplandırmaya göre arsa sahiplerinin ödeyeceği KDV farklı oranlarda uygulanacaktır. Bu kriter hem arsa sahibi tarafından müteahhide arsa tesliminde, hem de müteahhit tarafından arsa sahibine bağımsız bölüm tesliminde uygulanır.

Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak amacıyla yapılan inşaat işi gerçek kişi tarafından yapılıyor ise gelir vergisinin, tüzel kişiler tarafından yapılıyor ise kurumlar vergisinin kapsamına girmektedir. Fakat bu tür inşaat işlerinden elde edilen kazanç ister gelir vergisi, ister kurumlar vergisi mükellefleri tarafından elde edilsin ticari kazanç sayılacak ve Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapılacaktır. Doğru yanıt D’dir.

Kurumlar vergisi veya gelir vergisi mükellefi olan müteahhit inşaat faaliyetinden dolayı inşaatın bitimi ve bağımsız bölümlerden herhangi birinin satılması ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olur. Bu nedenle inşaat süresince yapılan işlerle ilgili olarak kâr/zarar beyanında bulunulmayacak fakat beyanname verilecektir. Müteahhidin kâr/zarar beyan etmesi için, inşaatın tamamlanmış olması yeterli değildir. Hem inşaat bitmiş hem de bağımsız bölümlerden en az biri satılmış olmalıdır. İnşaatın devamı sırasında satılan bağımsız bölümler nedeniyle alınan paralar avans niteliğindedir. Doğru yanıt B’dir.

İnşaat şirketi, tarafından arsa sahibine, arsanın karşılığı olarak 150 metrekareden büyük konut teslimlerinde emsal bedel üzerinden %18 oranında katma değer vergisi uygulanacaktır. Doğru yanıt D’dir.

Kendi arsası üzerine bir defaya mahsus olmak üzere apartman inşa ederek, bağımsız bölüm hâlinde satanlar; gayrimenkulün elden çıkarılmasından dolayı elde edilen kazanç devamlılık arz etmemek ve ticari bir organizasyon dâhilinde yapılmamak koşuluyla değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Ancak kişinin kendi arsası üzerine inşa etmiş olduğu kat, daire ve dükkânları birden fazla kişiye birden fazla yıl içinde satması hâlinde Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4 maddesine göre devamlılık unsuru bulunacağı için ticari kazanç olarak vergilendirilendirilir. Doğru yanıt E’dir.

Özel inşaat işlerinden kazanç elde eden mükellefin durumuna göre beyan dönemi değişmektedir. Mükellef Gelir vergisi mükellefi ise, kazancın elde edildiği yılı takip eden yılın üçüncü ayının birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar verilmesi gerekmektedir. Doğru yanıt A’dir.

Özel vergileme rejiminin uygulanabilmesi için bir inşaat ve onarım işinin şu üç özelliği taşıması gerekir: 1. Faaliyetin konusunun inşaat ve onarım işi olması 2. İnşaat ve onarım işinin taahhüde bağlı olarak yapılması 3. İnşaat ve onarım işinin yıllara yaygın olması. Doğru yanıt C’dir.

20 Mayıs 2020 ve 23 Nisan 2021 tarihleri arasında yapılmış olan taahhüt şeklindeki inşaat ve onarım işine ilişkin beyanname kâr ve zarar 2021 yılında tespit edileceği için, şahıs işletmesi olarak, 2022 yılının Mart ayının 25. günü akşamına kadar beyanname vermesi gerekmektedir. Doğru yanıt D’dir.

Arsa sahibinin gelir ve kurumlar vergisi mükellefi olması durumunda ise Hazine ve Maliye Bakanlığının görüşüne göre arsa teslimi ve konut teslimlerinde katma değer vergisi hesaplanacaktır. Sözleşmeye konu arsa iktisadi bir işletmeye kayıtlı değil ve Arsa sahibi de vergi mükellefi değil ise arsa tesliminde katma değer vergisi doğmayacaktır. Doğru yanıt E’dir.

Doğru yanıt E seçeneğidir. Vergileme farklılıkları açısından inşaat türleri, ilgili literatürde (değişik kaynaklarda) özel inşaatlar ve taahhüt şeklindeki inşaatlar olmak üzere ikili bir ayrıma tabi tutulmaktadır. Kendileri Kullanmak Amacıyla Bina İnşa Etmek; Satmak, Kâr Elde Etmek Amacıyla Bina İnşa Etmek; Kendi Nam ve Hesabına Bina İnşa Etmek ve Arsa (Kat) Karşılıgı Bina İnşa Etmek özel inşaat işleri kapsamında yer alır.

Doğru yanıt C seçeneğidir. KLM AŞ kurumlar vergisi mükellefi olduğu için her bir bağımsız bölümün satışından elde ettiği gelir, ticari kazanç sayılacak ve Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hükümleri kapsamında vergilendirilecektir. KLM AŞ’nin vergileme dönemi normal hesap dönemidir. Ayrıca bu şirket geçici vergi ve katma değer vergisi gibi diğer bazı vergisel yükümlülüklerini normal bir üretim işletmesi gibi yerine getirmek zorundadır. KLM AŞ’nin ticari kazancı ise bağımsız bölümlerin satışı ile binanın maliyeti arasındaki farktır. Buna göre, şirket bağımsız bölümlerin satışından 11.000.000 TL kazanç elde etmiş ve binanın maliyeti de 8.000.000 TL olduğuna göre şirketin bu inşaattan elde ettiği ticari kazanç 3.000.000 TL olacaktır.

Doğru yanıt A seçeneğidir. taahhüt şeklindeki inşaat ve onarım işinin süresi bir yıldan fazla ise yıllara yaygın inşaat ve onarım işi olarak ifade edilir. Sürenin belirlenmesinde taahhüt işi için yapılan sözleşmedeki süre esas alınır. Burada ifade edilen süre 12 aylık süre değil hesap dönemidir. Örneğin, 01.01.2020 tarihinde başlayıp 31.12.2020 tarihinde biten bir inşaat işi için geçen süre bir yıl olmasına rağmen iş yıllara yaygın inşaat işi değildir. Çünkü iş aynı hesap dönemi içinde başlamış ve bitmiştir. Ancak 08.09.2019 tarihinde başlayıp 20.05.2020 tarihinde tamamlanan bir inşaatın yapım süresi 8 ay olmasına rağmen iki takvim yılı yani hesap dönemini kapsadığı için yıllara yaygın inşaat ve onarım işi olarak kabul edilir

Doğru yanıt C seçeneğidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/3 maddesine göre; 42. madde kapsamına giren işler dolayısıyla bu işleri yapanlara ödenen hakediş bedelleri üzerinden 2006/11449 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile %3 oranında vergi kesintisi yapılması öngörülmüştür. Taahhüdü yerine getiren işletmeler, hakkediş bedelleri üzerinden yapılan gelir vergisi kesinti tutarlarını işin tamamlandığı dönemde verilecek beyannamede bildirilen kazançtan mahsup edebilmektedirler.

Doğru yanıt C seçeneğidir. Hakediş Tutarı: 500.000 TL olduğuna göre, Gelir Vergisi Stopajı: 500.000 TL x %3 = 15.000 TL olur.

Taşınır yapılar; başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar olarak tanımlanmıştır.

Vergi kanunları açısından inşaat türlerini özel inşaatlar ve taahhüt şeklindeki inşaatlar olmak üzere ikiye ayırabiliriz.

Bir inşaatın söz konusu olması her iki inşaat türünden de ortaktır. Bunun dışında

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri ise elde edilen gelir nedeniyle ve bununla bağlantılı olarak kazancı dengeleyici çabalardan dolayı daha karışık özellikler taşımaktadır.

Vergileme farklılıkları açısından özel inşaat türleri;