İNŞAAT VE GAYRİMENKUL MUHASEBESİ

Yıllara yaygın olan inşaat taahhüt şeklindeki inşaat işlerinin bir özelliğidir.

Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek, bağımsız bölümler hâlinde satan kişi
satma amacıyla kendiliğinden inşaata teşebbüs eder. Taahhüt suretiyle yapılan inşaatta ise, inşaat bir iş sahibi adına yapılır. İnşaata iş sahibi tarafından teşebbüs edilir. Kendi nam ve hesabına inşaatta sözleşmenin asıl unsuru eşya ve malzemedir. Verilen ücret veya bedel eşya ve malzemenin karşılığıdır. Emek ikinci unsurdur. Buna karşın taahhüt suretiyle inşaatta sözleşmenin asıl unsuru emektir. Verilen ücret veya bedel kendisine inşaat yaptırılan kimsenin emeğinin karşılığıdır. Malzeme ve eşya müteahhit tarafından temin edilse bile bunlar ikinci unsurdur.

Çoğunlukla kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak amacıyla (yap/sat
işleri) yapılan inşaat işleri, arsanın temin ve elde edinme şeklinden başlamak üzere inşaatın başlama ve kullanımının ruhsatlandırılması, işin gerçekleştirilmesi ve denetimi, yapı malzemelerinin tedarikinin ve işçiliklerin kayıt dışı boyutunun büyüklüğü, tamamlanan yapının bağımsız bölümlerinin temelde satışı, arsa sahiplerine arsa karşılığı konut/iş yeri teslimleri gibi yönleriyle parasal açıdan oldukça maliyetli ve vergileme süreçleri oldukça karışık ilişkiler ağına sahiptir. Taahhüt şeklindeki işin bitiminde yapılan inşaatın (eserin) mülkiyetinin iş
sahibine devir ve temliki gibi bir süreç yapılmaz. Buna karşın kendi nam ve hesabına yapılan inşaatta mülkiyetin alıcıya devri için tapuda resmî senet düzenlemek ve tescil işlemlerini yapmak zorunludur.

Genellikle özel inşaat işlerinde vergiyi doğuran olayın tapuya tescil işlemi ile
gerçekleştiği düşünülmektedir. Ancak tescil işlemi yapılmadan da inşaat işletmeleri yapmakta oldukları bağımsız bölümleri inşaat devam ederken özel sözleşme veya satış vaadi sözleşmesi ile satmaktadırlar. İnşaat devam ederken yapılan bu satışlar karşılığında alınan bu paralar avans niteliğindedir. Burada vergiyi doğuran olay söz konusu değildir. Özel inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay tasarruf hakkının devridir. Yapılan inşaat alıcının tasarrufuna (istifadesine ve yararına) sunulduğu anda teslim edilmiş ve vergisel açıdan satış gerçekleşmiş sayılır.

Bir müesseseye ticari olma özelliği veren en önemli kıstaslardan biri organizasyonu kuran kişi ve kişilerin bir gelir ya da kazanç elde etme kastıyla ve niyetiyle hareket etmesidir. Böyle bir amaç yoksa ticari faaliyetten bahsedilemez. Sıralanan bu unsurlar bir arada değerlendirildiğinde, şahsi ihtiyaçlarına yönelik olarak inşaat yapanların bu faaliyetlerinin ticari kazanç olup olmadığının tespitinde; yapılan inşaatın şahsi ihtiyaca yönelik olması ve şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarının aşılmaması, kazanç sağlama hedefinin bulunmaması ve söz konusu faaliyetlerde tekrarlanma bir başka deyişle devamlılık unsurunun bulunmaması gerekmektedir. Bu şartların ihlali hâlinde kendi arsası üzerine kendileri kullanmak amacıyla inşaat yapanlar da dahil olmak üzere faaliyetten elde edilen kazanç ticari kazanç olarak kabul edilecektir.

Müteahhidin kâr/zarar beyan etmesi için, inşaatın tamamlanmış olması yeterli
değildir. Hem inşaat bitmiş hem de bağımsız bölümlerden en az biri satılmış olmalıdır. İnşaatın devamı sırasında satılan bağımsız bölümler nedeniyle alınan paralar avans niteliğindedir. İnşaat bitmeden önce tüm bağımsız bölümler satılmış olsa dahi yine de kâr/zarar beyan edilmez. Çünkü inşaat bitmediğinden maliyetlerde belli olmamıştır.

TAAHHÜT ŞEKLİNDEKİ İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRME
Vergi kanunları açısından taahhüt şeklindeki inşaat işlerini bir inşaat firmasının
bir başka gerçek ya da tüzel kişilere ait bir inşaat eylemini sözleşme koşullarına
uygun olarak belirlenen bir ücret karşılığında yapması işi olarak tanımlamıştır.

Yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri, belirli bir inşaat sözleşmesi kapsamında
taahhüt şeklindeki inşaat ve onarım işine dayanan ve yapısı itibarıyla bir takvim
yılı içerisinde bitirilmesi mümkün olmayan inşaat, hafriyat, baraj, yol, köprü, tünel ve metro yapımı gibi inşaat ve onarım işlerini kapsayan bir faaliyettir. Başka bir ifadeyle taahhüt şeklindeki inşaat ve onarım işinin süresi bir yıldan fazla ise yıllara yaygın inşaat ve onarım işi olarak ifade edilir. Sürenin belirlenmesinde taahhüt işi için yapılan sözleşmedeki süre esas alınır.

Gelir ve Kurumlar Vergisi Açısından
İnşaat ve onarım işini yapan işletme ister gelir vergisi mükellefi ister kurumlar
vergisi mükellefi olsun Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hükümlerine göre
vergileme yapılmaktadır. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6. maddesinde “kurumlar vergisi mükelleflerinin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri kazanç safi kurum kazancı üzerinden hesaplanır. Safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümleri uygulanır” hükmü yer almaktadır.
Buna göre Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde sıralanan işletmeler
safi kurum kazançlarını Gelir Vergisi Kanunu’na göre tespit ederler. Fakat yıllara
yaygın inşaat ve onarım işleri yapan işletmeler yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan
Gelir Vergisi Kanunu’nun 42, 43 ve 44. maddelerinde yer alan düzenlemelere göre özel bir vergileme rejimine tabidirler.

Yıllara Yaygın Olan İnşaat ve Onarım İşlerinde Vergileme
Vergi kanunları kapsamında inşaat ve onarım işlerinden elde edilen kazançlar
gelir vergisi kapsamında ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilir. Ancak
bu işlerin yıllara yaygın inşaat ve onarım işi kapsamında değerlendirilmesi durumunda taşıdığı özellikler nedeniyle bu işlerden elde edilecek kazançlar genel
hükümler dışında özel bir vergileme rejimine tabidir.Yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerinde özel vergileme rejimini gerekli kılan temel neden iş bitiminden önce maliyetlerin ve hasılatın, dolayısıyla gerçek faaliyet sonucunun tespitinde yaşanan güçlüklerdir.

Şahsi ihtiyaçlarına yönelik olarak inşaat yapanların bu faaliyetlerinin ticari kazanç olup olmadığının tespitinde; yapılan inşaatın şahsi ihtiyaca yönelik olması ve şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarının aşılmaması, kazanç ve gelir sağlama hedefinin bulunmaması ve söz konusu faaliyetlerde tekrarlanma bir başka deyişle devamlılık unsurunun bulunmaması gerekmektedir.

Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak amacıyla yapılan inşaat işi gerçek kişi tarafından yapılıyor ise gelir vergisinin, tüzel kişiler tarafından yapılıyor ise kurumlar vergisinin kapsamına girmektedir. Fakat bu tür inşaat işlerinden elde edilen kazanç ister gelir vergisi, ister kurumlar vergisi mükellefleri tarafından elde edilsin ticari kazanç sayılacak ve Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapılacaktır.

Müteahhit inşaat faaliyetinden dolayı gelir ya da kurumlar vergisi mükellefi olduğu için inşaatın bitimi ve bağımsız bölümlerden herhangi birinin satılması ile vergiyi doğuran olay gerçekleşecektir. Bu nedenle inşaat süresince yapılan işlerle ilgili olarak kâr/zarar beyanında bulunulmayacak fakat beyanname verilecektir. Müteahhidin kâr/zarar beyan etmesi için, inşaatın tamamlanmış olması yeterli değildir. Hem inşaat bitmiş hem de bağımsız bölümlerden en az biri satılmış olmalıdır. İnşaatın devamı sırasında satılan bağımsız bölümler nedeniyle alınan paralar avans niteliğindedir.

Müteahhit şirket tarafından arsa sahibine, arsanın karşılığı olarak iş yeri veya 150 m2’den büyük konut teslimlerinde emsal bedel üzerinden %18 (yüzde on sekiz) oranında katma değer vergisi uygulanacaktır.

Sözleşmeye konu arsa iktisadi bir işletmeye kayıtlı değil ve Arsa sahibi de vergi mükellefi değil ise arsa tesliminde katma değer vergisi doğmayacak, Arsa sahibinin gelir ve kurumlar vergisi mükellefi olması durumunda ise Hazine ve Maliye Bakanlığının görüşüne göre arsa teslimi ve konut teslimlerinde katma değer vergisi hesaplanacaktır. Doğru yanıt A’dır.

Özel inşaat işlerinden kazanç elde eden mükellefin durumuna göre beyan dönemi değişmektedir. Mükellef  kurumlar vergisi mükellefi ise, kazancın elde edildiği yılı takip eden yılın dördüncü ayının birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar verilmesi gerekmektedir. Doğru yanıt D’dir.

Vergi kanunları açısından taahhüt şeklindeki inşaat işlerini bir inşaat firmasının bir başka gerçek ya da tüzel kişilere ait bir inşaat eylemini sözleşme koşullarına uygun olarak belirlenen bir ücret karşılığında yapması işi olarak tanımlamıştır. Doğru yanıt A’dır.

özel vergileme rejiminin uygulanabilmesi için bir inşaat ve onarım işinin şu üç özelliği taşıması gerekir: 1. Faaliyetin konusunun inşaat ve onarım işi olması 2. İnşaat ve onarım işinin taahhüde bağlı olarak yapılması 3. İnşaat ve onarım işinin yıllara yaygın olması. Doğru yanıt C’dir.

Vergi kesintisi, sunulan hizmetler karşılığında elde edilen hasılat üzerinden gerçekleşmektedir. Sözleşmeye konu inşaat işi başladığı yılda bitirilecekse gelir vergisi kesintisi yapılamaz. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/3 maddesine göre; 42. madde kapsamına giren işler dolayısıyla bu işleri yapanlara ödenen hakediş bedelleri üzerinden kesintisi yapılması öngörülmüştür. Doğru yanıt B’dir.

10 Eylül 2019 ve Haziran 2020 tarihleri arasında yapmış olduğu taahhüt şeklindeki inşaat ve onarım işine ilişkin beyannamesini kâr ve zarar 2020 yılında tespit edileceği için, sermaye şirketi olarak, 2021 yılının Nisan ayının 25. günü akşamına kadar beyanname verilmesi gerekmektedir. Doğru yanıt E’dir. Şahıs işletmesi olsaydı 2021 Mart ayının birinci gününden yirmi beşinci günü akşamına kadar beyanname vermelidir.