İNŞAAT VE GAYRİMENKUL MUHASEBESİ

Gayrimenkul, toplum yararı amacıyla getirilmiş sınırlamalar dışında sahiplerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve taşınmaz yapılardır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda inşaat kavramı yerine yapı kavramının tanımı verilmiştir. Buna göre “karada ve suda daimi ve geçici, resmî veya özel, yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve hareketli tesisler” yapı olarak tanımlanmıştır.

2. sınıf yapılar, üç grupta açıklanmaktır: A grubunda; kuleler, ayaklı su depoları, palplanj/ ankrajlı perde ve istinat duvarları, kayıkhane vb., B grubunda; şişirme (pnömatik) yapılar, tek katlı ofisler, yat bakım ve onarım atölyeleri, mezbahalar vb., C grubunda ise; uçak bakım ve onarım amaçlı hangar yapıları, tek katlı, bodrum ve asma katı olabilen prefabrik beton, botenarme ve çelik sanayi yapıları olarak sıralanmıştır.

İnşaat işinin muhasebe kayıtlarını tutmak yapı müteahhidinin sorumluluğudur. Bunun dışındakiler proje yöneticisinin sorumluluğundadır.

Bir inşaatın tamamının yapı müteahhidi tarafından kendi ekipman ve iş gücü ile gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığı durumlarda, işin işçilik, tesisat, havalandırma gibi belli bir kısmının yapımını müteahhide karşı üstlenen ve bu alanda uzmanlaşmış gerçek veya tüzel kişilere taşeron denilmektedir.

Tercih etme sebepleri şunlardır: • İşletmenin sürekliliklerini sağlayabilmek • İşi zamanında teslim edebilmek ve zamanı etkin kullanabilmek • Uzmanlaşmadan yararlanmak ve nitelikli işçilerle çalışabilmek • Riskleri paylaşmak • Verimliliği arttırmak • Maliyetleri düşürmek • Lojistik olanaklarından yararlanmak • Yetki belgesinden yararlanmak • Sermaye paylaşımı gerçekleştirmek • Varlık ve kaynak paylaşımı sağlamak • Çalışanların vergi ve sorumluluk yükümlülüklerinden kaçınmak

Tamamlanmış iş kısımlarının inşaat proje yöneticisi tarafından periyodik biçimde denetlenip onaylanması üzerine, bunlarla ilgili sözleşme tutarlarının periyodik olarak inşaat sahibi tarafından ödenmesine hakediş denilmektedir.

Bu grupta yer alan inşaatlar; aylara yaygın inşaat ve onarım işleri ve yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri olmak üzere ikiye ayrılır.

İnşaat işinin tamamlanması için bir süre unsuru/kısıtı bulunmamaktadır.

Günümüzde de inşaat sektörü gelişmeleri tetikleyerek hem birçok sektörün gelişmesine hem de istihdamın artmasına önemli katkılar sağlamaktadır. İnşaat sektörü kalkınmakta olan tüm ülkelerin lokomotif sektörüdür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapı tanımına ek olarak bina tanımına da yer verilmiştir. Anılan kanunda bina “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yönelik yapı” olarak tanımlanmıştır.

3. sınıf yapılar iki grupta verilmektedir: A grubu yapılar; okul ve mahalle spor tesisleri, katlı garajlar, akaryakıt ve gaz istasyonları, kreş ve gündüz bakımevleri vb. iken, B grubu yapılar; büyük çiftlik yapıları, lokanta, kafeterya ve yemekhaneler, 150 kişiye kadar cezaevleri, fuarlar, marinalar vb. olarak sıralanmaktadır.

4. sınıf yapılar üç grupta sıralanmaktadır: A grubu yapılar; poliklinikler,entegre sanayi tesisler, 1500 kişiye kadar ibadethaneler, büyük alışveriş merkezleri, yüksekokullar ve eğitim enstitüleri, 1 ve 2 yıldızlı oteller, yapı yüksekliği 30,5 m’den az apartman tipi konutlar vb.dir. B grubu yapılar; il tipi belediyeler, metro istasyonları, banka binaları, otobüs terminalleri, stadyum, eğlence amaçlı yapılar vb. iken C grubu yapılar; bakanlık binaları, yüksek öğretim yurtları, büyük kütüphaneler, 3 yıldızlı otel ve moteller vb.dir.

Son olarak 5. sınıf yapılar dört grupta incelenmektedir: A grubu yapılar; orduevleri, büyükelçilik yapıları, vali konakları, borsa binaları, üniversite kampüsleri, yapı yüksekliği 51,5 m aşan yapılar, yapı yüksekliği 30,5 m aşan iş merkezleri vb. B grubu yapılar; kongre merkezleri, hastaneler, olimpik spor tesisleri-hipodromlar, havalimanları, 1500 kişinin üzerindeki ibadethaneler, 4 yıldızlı oteller vb. C grubu yapılar; 5 yıldızlı oteller ve tatil köyleri, müze ve kütüphane kompleksleri vb. iken D grubu yapılar; konser salonları ve kompleksleri, tarihî eser niteliğinde olup restore edilerek veya yıkılarak aslına uygun olarak yapılan yapılar vb. olarak sıralanmaktadır.

İnşaat işlerinin sözleşme, plan ve şartnamelere uygun biçimde yapımı için sorumluluk alan ve bu amaçla iş gücü, malzeme ve ekipman sağlayarak bunları yöneten (denetleyen) kişi veya ortak birimlerdir. Yapı müteahhidi yani yüklenici, yapım işini, yapı sahibine karşı taahhütte bulunan ve ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek veya tüzel kişidir.

Hakediş (İstihkak): Tamamlanmış iş kısımlarının inşaat proje yöneticisi tarafından periyodik biçimde denetlenip onaylanması üzerine, bunlarla ilgili sözleşme tutarlarının periyodik olarak inşaat sahibi tarafından ödenmesidir.

Geçici teminat: İnşaat sahibinin ihale yoluyla inşaat işini yapmak için istekli yüklenicilerden, ihaleye katılabilmeleri ve tekliflerinde ciddi olduklarını gösterebilmek amacıyla, istekli tarafından teklif edilen bedelin %3’ünden az olmamak üzere, ihaleye katılan tüm istekliler tarafından belirlenecek para, teminat mektubu veya kamu senetleridir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre geçici teminat oranı %3 üzerinden hesaplanmaktadır.

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesini vergi idaresi “trampa sözleşmesi” olarak değerlendirmektedir. Danıştay ise hukuki açıdan birçok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin de uygulanmasını gerektiren, tamamen kendine özgü (suigeneris) bir hukuki işlem olarak nitelendirmektedir.

Pazarlık usulü: Bu Kanun’da belirtilen hâllerde kullanılabilen, ihale sürecinin iki aşamalı olarak gerçekleştirildiği ve idarenin ihale konusu işin teknik detayları ile gerçekleştirme yöntemlerini ve belli hâllerde fiyatın isteklilerle görüşüldüğü yöntemdir. Aşağıda belirtilen hâllerde pazarlık usulü ile ihale yapılabilir:
a. Açık ihale usulü veya belli istekliler arasında ihale usulü ile yapılan ihale sonucunda teklif çıkmaması
b. Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal kaybı tehlikesi gibi ani ve beklenmeyen veya idare tarafından önceden öngörülemeyen olayların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması
c. Savunma ve güvenlikle ilgili özel durumların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması
d. İhalenin, araştırma ve geliştirme sürecine ihtiyaç gösteren ve seri üretime konu olmayan nitelikte olması
e. İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin özgün nitelikte ve karmaşık olması nedeniyle teknik ve mâlî özelliklerinin gerekli olan netlikte belirlenememesi