ARSA (KAT) KARŞILIĞI YAPILAN İNŞAAT İŞLERİ

Bir tarafın arsası­nı, diğer tarafın emek ve sermayesini koyması suretiyle gerçeleşen bir inşaat işidir. Arsa sahi­bine, arsasına karşılık kat ya da iş yeri gibi gayrimenkuller verilmektedir. Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri özel inşaat işidir. Özel inşaat işletmeleri kendi nam ve hesabına, kendi veya başkasına ait arsa veya arazisi üzerine inşaat faaliyeti sür­düren işletmelerdir. Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri bir özel inşaat işletmesinin başkasının arsası üzerine inşaat yapması işidir. Bu şekilde yapılan inşaat sonucu üretilen daire iş yeri gibi yapılar belli bir sözleşme çerçesinde taraflar arasında paylaşılır. Diğer bir deyişle arsa sahibine arsası karşılığı yapılan inşaatın belli bir kısmı devredilir.

Gerçek kişiler arsa karşılığı elde ettikleri gayri­menkulleri elde ediş tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarmaları durumun­da elde ettikleri kazanç Gelir Vergisi Kanunu’na göre değer artış kazancı olarak vergilendirilir. İşletmeler aktifine kayıtlı arsa karşılığı elde ettikleri gayrimenkul­ler bakımından devrettikleri arsa tutarı ile elde ettikleri gayrimenkul arasındaki fark ticari kazanç olarak değerlendirilir.

İşletmeler bilanço esasına göre veya işletme hesabı esasına göre defter tutabilirler. Bilanço esasına göre yevmiye defteri, defterikebir ve envanter defteri tutulurken, işletme hesabına esasına göre ise işletme hesabı defteri tutulabilir.

• Vergi Usul Kanunu (VUK) madde 177’de belirlenen sınırları aşmış olmak
• Kendi isteği ile bilanço esasına göre defter tutmak isteyenler
• Kurumlar Vergisine tabi diğer tüzel kişiler

Gider hesapları uygulamada esneklik sağlamak üzere iki seçenek hâlinde 7/A ve 7/B olarak sunulmuştur. 7/A seçeneğinde giderler defter-i kebirde fonksiyon esasına göre, 7/B seçeneğinde ise çeşit esasına göre belirlenmiştir. Bu suretle, işlet­melere giderlerin bölümlenmesinde ve defter-i kebirde izlenmesinde kendi orga­nizasyon yapılarına, büyüklüklerine ve ihtiyaçlarına göre düzenleyebilmeleri için kolaylık sağlanmış, farklı maliyet hesaplama yöntemlerine uyulabilmesi açısından da geniş bir esneklik tanınmıştır. Özel inşaat işletmeleri işletme özelliği ve büyük­lüğüne göre 7/A veya 7/B seçeneğinden birisini uygulayabilecektir.

• Esas üretim gider yerleri
• Yardımcı üretim gider yerleri
• Yardımcı hizmet gider yerleri
• Yatırım gider yerleri
• Üretim yerleri yönetimi gider yerleri
• Araştırma ve geliştirme gider yerleri
• Pazarlama, satış ve dağıtım gider yerleri
• Genel yönetim gider yerleri

• Gider hesapları grupları:
• İlk madde ve malzeme
• İşçi ücret ve giderleri
• Memur ücret ve giderleri
• Dışardan sağlanan fayda ve hizmetler
• Çeşitli giderler
• Vergi, resim ve harçlar
• Amortismanlar ve tükenme payları
• Finansman Giderleri

710 Direkt İlk madde ve Malzeme Giderleri Hesabı

711 Direkt İlk madde ve Malzeme Giderleri Yansıtma Hesabı

720 Direkt İşçilik Giderleri Hesabı

721 Direkt İşçilik Giderleri Yansıtma Hesabı

730 Genel Üretim Giderleri Hesabı

731 Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hesabı

750 Araştırma ve Geliştirme Giderleri

751 Araştırma ve Geliştirme Giderleri Yansıtma Hesabı

760 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri

761 Pazarlama Satış ve Dağıtım Giderleri Yansıtma Hesabı

770 Genel Yönetim Giderleri Hesabı

771 Genel Yönetim Giderleri Yansıtma Hesabı

780 Finansman Giderleri Hesabı

781 Finansaman Giderleri Yansıtma Hesabı

79 GİDER ÇEŞİTLERİ

790 İlk Madde ve Malzeme Giderleri

791 İşçi Ücret ve Giderleri

792 Memur Ücret ve Giderleri

793 Dışarıdan Sağlanan Fayda ve Hizmetler

794 Çeşitli Giderler

795 Vergi, Resim ve Harçlar

796 Amortismanlar ve Tükenme Payları

797 Finansman Giderleri

798 Gider Çeşitleri Yansıtma Hesapları

799 Üretim Maliyet Hesabı

Özel inşaat işleri yapan işletmeler arsa (kat) karşılığı inşaat işlerinde arsaya herhangi bir bedel ödeme­mektedirler. Başkasına ait arsa karşılığında daire, iş yeri ya da kat vermek uygula­masında “arsa sahibine verilen dairelerin maliyeti arsanın maliyetini” oluşturur. Bu nedenle arsa maliyeti ancak inşaatların tamamlanması ve inşaatı oluşturan bö­lümlerin maliyetlerinin saptanması ile tespit edilir.

Gerçek kişilere ait arsalar üzerine inşaat işleri günümüzde yaygın olarak uygula­ma alanı bulmaktadır. Özellikle tasarruf amacıyla alınan arsalar üzerine inşaat şir­keti veya bir müteahhitle anlaşılarak inşaat işleri yapılmaktadır. Böyle arsa sahibi arsasını değerlendirmekte, inşaat şirketi de arsanın finansmanına katlanmadan yapı üretimi gerçekleştirmektedir.

Arsa (kat) karşılığı inşaat faaliyetlerinde arsa, inşaat maliyeti açısından ilk madde ve malzeme olarak değerlendirilmektedir. Arsa (kat) karşılığı inşaat işi yapan iş­letme arsa bedelini 710 D. İLKMADDE VE MALZEME GİDERLERİ HESABI’na kaydedecektir.

Arsa bedelinin bulunması için öncelikle inşaat üretim maliyetinin bulunması gerekmektedir. İnşaat üretim maliyetinden arsa karşılılığı verilecek gayrimenkul­lerin maliyeti arsa maliyeti olarak değerlendirilecektir.

Gerçek kişilere ait arsalar için Katma Değer Vergisi hesaplanmaz. Ancak inşaat sürecinin tamamlanmasının ardından arsa sahibine, arsa karşılığı  teslim edilmesi gereken gayrimenkuller KDV’ye tabidir.

Arsa (kat) karşılığı yapılan inşaat işlerinde maliyet, arsa bedeli ile inşaat maliyeti­nin toplamından oluşmaktadır. İnşaat maliyetine varsa önceki dönem maliyetleri ile birlikte ilk madde ve malzeme giderleri, direkt işçilik giderleri ve genel üretim giderlerinden oluşur.

Büyükşehir Belediyesi Kanunu dışındaki yerler için Katma Değer Vergisi 150 m2 altındaki konutlar için %1,150 m2 üzeri konutlar ve iş yeri teslimlerinde %18 olarak uygulanmaktadır.

İnşaat işletmesinin arsa karşılığı gayrimenkul tesliminden sonra borçlanan 136 DİĞER ÇEŞİTLİ ALACAKLAR HESABI ve 336 DİĞER ÇEŞİTLİ BORÇLAR HESABI karşılıklı olarak kapatılır.

KDV tahsilatı ikisinden de yapılabilir. Ancak sözleşme gereği eğer Katma Değer Vergisi arsa sahibinden tahsil edilecekse tahsilat kaydı yapılır. Ancak genellikle arsa sahipleri Katma Değer Vergisi ödemek istememekte ve katma değer vergisini inşaat işini yapan işletmeler üstlenmektedir.

Katma Değer Vergisinin arsa karşılığı inşaat işini yapan tarafından üstlenme­si durumunda işletme katma değer vergisini dönem gider olarak dikkate alabi­lir. Bu durumda katma değer vergisi tutarı 770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ HESABI’na kaydedilir. Ancak bu vergi kanunları açısından kanunen kabul edilme­yen bir gider niteliğinde olduğundan ayrıca nazım hesaplarda izlenmesi gerekir.

• Maliyet hesaplarını yansıtma hesapları aracılığıyla gelir tablosu hesaplarına aktaracaktır.

• Gelir tablosu hesaplarını kapatarak dönem kârı veya zararını bulacaktır.