İNŞAATLA İLGİLİ KAVRAMLAR

Köprü, gemi, bina, tünel, arkeolojik kazılar, bakım gibi çok farklı ürünlerin yaratılması, inşaat faaliyetlerinin üretim işletmesi mi, yoksa hizmet işletmesi mi olduğu konusunda farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bir bakış açısına göre, inşaatla ilgili yürütülen faaliyetlerin temelinde; teknik, mimari, mühendislik, sanat, yaratıcılık gibi nitelikler yer almaktadır. Bu niteliklerin sonucunda ortaya çıkan hayaller sadece insan ve makine gücüyle somutlaştırılmaktadır. Bu nedenle de inşaat faaliyetleri hizmet olarak nitelendirilmeli ve inşaat işletmeleri bir hizmet işletme olarak kabul edilmelidir.

Gayrimenkul, toplum yararı amacıyla getirilmiş sınırlamalar dışında sahiplerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve taşınmaz yapılardır.

İnşaat sahibi, belirli bir inşaat işini, kararlaştırılan bedel karşılığında müteahhide yaptıran kişi veya kuruluşlardır.

Proje yöneticisinin sorumlulukları:

• ödemelerle ilgili dokümanları hazırlama ve sunma,
• işletme ve bakım el kitaplarının hazırlanmasını organize etme,
• imalat resimlerini toplama,
• yüklenicileri izleme,
• ekipman ve/veya sistemleri teslim ve devreye alma şeklinde sıralamak mümkündür.

İnşaat işletmeleri aşağıdaki nedenlerden dolayı taşeronla
çalışmayı tercih eder:
• İşletmenin sürekliliklerini sağlayabilmek
• İşi zamanında teslim edebilmek ve zamanı etkin kullanabilmek
• Uzmanlaşmadan yararlanmak ve nitelikli işçilerle çalışabilmek
• Riskleri paylaşmak
• Verimliliği arttırmak
• Maliyetleri düşürmek
• Lojistik olanaklarından yararlanmak
• Yetki belgesinden yararlanmak
• Sermaye paylaşımı gerçekleştirmek
• Varlık ve kaynak paylaşımı sağlamak
• Çalışanların vergi ve sorumluluk yükümlülüklerinden kaçınmak

İnşaat mamul veya hizmetinin gerçekleştirilmesindeki taraflar aşağıda sıralanmıştır:

• İnşaat sahibi,
• Proje yöneticisi,
• Yapı müteahhidi, 
• Taşeron 

Hakediş (istihkak), tamamlanmış iş kısımlarının inşaat proje yöneticisi tarafından periyodik biçimde denetlenip onaylanması üzerine, bunlarla ilgili sözleşme tutarlarının periyodik olarak inşaat sahibi tarafından ödenmesidir.

Geçici teminat olarak kabul edilecek değerler ise Kamu İhale Kanunu Madde 34’te düzenlenmiştir. Buna göre;
• Tedavüldeki Türk parası,
• Bankalar ve özel finans kurumları tarafından verilen teminat mektupları ve
• Hazine ve Maliye Bakanlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri
ve bu senetler yerine düzenlenen belgelerdir.

Bir inşaat işinin geçici kabulünden önce veya sonra ihale dokümanında veya sözleşmede belirtilmiş olması şartıyla taahhüt konusu işin tamamlanmış ve müstakil kullanıma elverişli bölümleri için kısmi geçici kabul yapılabilir.

İnşaat işinin başladığı takvim yılı ile bittiği takvim yılının birbirinden farklı olması yıllara yaygın inşaat ve onarım işi olarak nitelendirilmesi için yeterlidir. Örneğin 12 Kasım 2015 tarihinde başlanan bir inşaat işinin 4 Ocak 2016 tarihinde tamamlanması durumunda, bu inşaat işi yıllara yaygın olarak kabul edilir. İnşaat faaliyeti sadece 54 gün sürmüş olabilir ancak muhasebenin dönemsellik kavramı gereği tahakkuk eden gelir ve giderler farklı dönemleri ilgilendirmektedir.

Özel inşaat işletmelerini taahhüt işletmelerinden ayıran temel özellikler şöyledir:

• Özel inşaat işletmeleri ticari kazanç elde etmek amacıyla kendi nam ve hesaplarına inşaat yaparlar.
• Özel inşaat işletmeleri satmak amacıyla inşaat yaparlar.
• Pazarlama ve satış sorumluluğu işletmeye aittir.
• Kâr veya zararın belirlenmesinde işin bitmesi yeterli değildir, aynı zamanda satış işleminin de tamamlanması gerekmektedir.

Özel inşaatlar yapılış biçimlerine göre üçe ayrılabilir:

• Satmak amacı olmaksızın kendi arsası ya da arazisi üzerine yapılan inşaat işleri
• Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak amacıyla yapılan inşaat işleri (yap/sat işleri)
• Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri

Gayrimenkul alım-satışı veya inşaat işiyle sürekli bir şekilde uğraşan işletmelerin ticari kazancı ortaya çıkabilmesi için hem satışın gerçekleşmesi hem de inşaatın tamamlanması gerekmektedir. İnşaat işletmelerinin; inşaat işi proje aşamasındayken, devam ederken veya örnek daire gösterilerek satış işleminin gerçekleşmesi durumunda yarı mamulün satışı söz konusudur ve satış akdinin hükümleri daha yerine getirilmediği için ticari faaliyet gerçekleşmiş olmamaktadır. Bu nedenle özel inşaat işletmesinin yapıyı satın alanlara tapu tescili yapılmadığı sürece alınan paralar, ticari kazanç olarak değil avans olarak nitelendirilmektedir. 

Kapalı teklif ihale usulünün uygulaması:

• Teklifler yazılı olarak yapılır. Teklif mektubu, bir zarfa konulup kapatıldıktan sonra zarfın üzerine isteklilerin adı, soyadı ve tebligata esas olarak göstereceği açık adresi yazılır.
• Hazırlanan zarf geçici teminat ile birlikte yeni bir zarfa konularak kapatılır.
• Yapılan artırma ihalelerinde; geçerli en yüksek teklifin altında olmamak üzere, oturumda hazır bulunan isteklilerden sözlü veya yazılı teklif alınmak suretiyle ihale sonuçlandırılır.
• Ancak geçerli teklif sayısının üçten fazla olması durumunda bu işlem, geçerli en yüksek teklif üzerinden, oturumda hazır bulunan en yüksek üç teklif sahibi istekliyle, bu üç teklif ile aynı olan birden fazla teklifin bulunması hâlinde ise bu istekliler dâhil edilerek gerçekleştirilir.
• Komisyon, uygun gördüğü her aşamada oturumda hazır bulunan isteklilerden yazılı son tekliflerini alarak ihaleyi sonuçlandırabilir.

Yeşil defter, iki ara hakediş dönemi arasında yapılan inşaat işlerini ve çeşitlerini gösteren defterdir. Ayrıca söz konusu inşaat işlerinin yaklaşık maliyet hesaplamalarına dayalı hakediş tutarları da yeşil defterde oluşturulur.

İhale yetkilileri; ihaleye çıkarılan yapım işleri için ihaleye katılmak isteyen isteklilerin farklı ihale yöntemlere göre teklif vermelerini isteyebilir. Buna göre ihale türleri:

• Açık ihale usulü,
• Kapalı teklif usulü,
• Belli istekliler arasında ihale usulü,
• Pazarlık usulü,
• Yarışma usulü yöntemleri olarak sıralanabilir.