GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Vergi hukuku açısından değerleme, iktisadi bir kıymetin vergi matrahının belirlenmesi için parasal bir değer belirleme işlemidir. Doğru cevap "B" şıkkıdır.

Türk vergi mevzuatında değerleme ile ilgili hükümler temel olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununda düzenlenmiştir. Ayrıca diğer vergi kanunlarında her kanunun düzenlediği vergiye ilişkin özel değerleme hükümleri yer almaktadır. Doğru cevap "C" şıkkıdır.

Vergi matrahının tespiti ile ilgili iktisadi varlıkların değerlemesinde uygulanacak temel değerleme ölçülerinden biri de rayiç bedeldir. Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme
günündeki normal alım-satım değeridir. Doğru cevap "A" şıkkıdır.

İktisadi bir işletmeye dahil gayrimenkuller maliyet bedeli ile değerlenmektedir. Maliyet bedeli, bir iktisadi kıymetin edinilmesi yahut değerini artırmak için yapılan harcamalarla,
bunlara ilişkin çeşitli giderlerin toplamını ifade etmektedir. Maliyet bedeli bir iktisadi kıymetin edinilmesi için yapılan tüm giderleri kapsar. Doğru cevap "B" şıkkıdır.

Bir iktisadi işletmenin bütünüyle satın alınması durumunda, işletme aktif ve pasifi ile bir bedel karşılığında satın alındığından, aktifte bulunan gayrimenkullerin de diğer kıymetler gibi yeniden değerlerinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda değerleme sürecinde gayrimenkullerin maliyet bedeli yerine Vergi Usul Kanununun 267. maddesinde düzenlenen emsal bedeli ile değerlemesi yapılmaktadır. Doğru cevap "E" şıkkıdır.

Mülkiyet altında bulunan arsa üzerine inşaat yapılması durumunda arsa, varsa maliyet bedeli ile yoksa vergi değeri ile değerlenir. Doğru cevap "A" şıkkıdır.

Amortisman, işletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya ve kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle Vergi Usul Kanunu 269. madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edavat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin, kanunun birinci kısımında yer alan esaslara göre tespit edilen değerinin yok edilmesi işlemidir. Doğru cevap "D" şıkkıdır.

Vergi Usul Kanununun 313. maddesine göre bir iktisadi kıymetin amortismana tabi tutulabilmesi için;

Amortisman ayrılması için iktisadi kıymetin değerinin en az 20.000 TL olması zorunluluğu yoktur.

Azalan bakiyeler usulüyle amortisman yönteminden ancak bilanço esasına göre defter tutan mükellefler yararlanabilirler. Bununla birlikte bu yöntemin seçilmesi mükellefin isteğine bağlıdır. Doğru cevap "C" şıkkıdır.

Zamana göre amortisman hesaplanmasının esas alındığı normal amortisman yönteminde iktisadi kıymetin hizmet süresi boyunca her yıl için sabit bir tutar amortisman ayrılır. Normal amortisman yönteminde mükellefler, her yıl iktisadi kıymetin bedelinin faydalı ömre göre belirlenen oranında bir tutarı gider yazmaktadırlar. faydalı ömrü 25 yıl olan bir iktisadi kıymet, her yıl %4 oranında amortismana tabi tutulmaktadır. Böylece her yıl %4 oranında amortismana tabi tutulan iktisadi kıymetin maliyeti 25 yıl sonra tamamen amortisman yoluyla giderleştirilmiş olmaktadır. Doğru cevap "D" şıkkıdır.

Maliyet bedeli; bir iktisadi kıymetin edinilmesi ya da değerinin artırılması için yapılan ödemelerle buna ilişkin giderler toplamını ifade eder. Örneğin iktisadi bir işletmeye dahil gayrimenkuller maliyet bedeli ile değerlenir.

Borsa rayici; menkul kıymetler ile kambiyo borsasına ve ticaret borsasına kayıtlı olan iktisadi kıymetlerin değerlemeden önceki son işlem günündeki ortalama değerini ifade eder. Borsaya kayıtlı hisse senetleri borsa rayici ile değerlenir.

Tasarruf değeri; bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değerdir.

Rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeridir.

İtibari değer; her çeşit senetlerle hisse senetlerinin ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değerlerdir.

Vergi değeri; bina ve arazilerin Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre tespit edilen değeridir.

Maliyet bedeli; bir iktisadi kıymetin edinilmesi ya da değerinin artırılması için yapılan ödemelerle buna ilişkin giderler toplamını ifade eder. Örneğin iktisadi bir işletmeye dahil gayrimenkuller maliyet bedeli ile değerlenir. Borsa rayici; menkul kıymetler ile kambiyo borsasına ve ticaret borsasına kayıtlı olan iktisadi kıymetlerin değerlemeden önceki son işlem günündeki ortalama değerini ifade eder. Borsaya kayıtlı hisse senetleri borsa rayici ile değerlenir. Tasarruf değeri; bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değerdir. İtibari değer; her çeşit senetlerle hisse senetlerinin ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değerlerdir.Rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeridir. Doğru cevap E'dir.

Borsa rayici; menkul kıymetler ile kambiyo borsasına ve ticaret borsasına kayıtlı olan iktisadi kıymetlerin değerlemeden önceki son işlem günündeki ortalama değerini ifade eder. Borsaya kayıtlı hisse senetleri borsa rayici ile değerlenir. Tasarruf değeri; bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değerdir. İtibari değer; her çeşit senetlerle hisse senetlerinin ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değerlerdir.Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan ya da bilinmeyen veya doğru olarak tespit edilemeyen bir malın değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran sahip olacağı değerdir.Rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeridir.  Doğru cevap D'dir.

Vergi Usul Kanununun 313. maddesine göre bir iktisadi kıymetin amortismana tabi tutulabilmesi için; • Kullanılmaya hazır olması, • İşletmede birden fazla yıl kullanılması, 204 Vergilendirme Açısından Gayrimenkullerde Değerleme ve Amortisman • Yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz kalması, • Envantere dâhil olması gerekmektedir. Doğru cevap E'dir.

İkamete mahsus ev apartman ve emsali yarı-kagir, yarı ahşap  binaların amortismanında faydalı ömürleri 33 yıldır.  Doğru cevap B'dir.