GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Değerleme kelime anlamı olarak belirli bir varlığa değer belirleme sürecini ifade eder. Vergi hukuku yönünden değerleme ise vergi matrahının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespitidir.

Değerleme sürecinde, iktisadi kıymetlerin vergi kanunlarında gösterilen tarihteki değerleri esas alınır. Vergi hukukunda bu olguya “değerleme günü” adı verilmektedir.

İtibari değer; her çeşit senetlerle hisse senetlerinin ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değerlerdir.

Türk vergi mevzuatında kapsam itibariyle gayrimenkuller en geniş bir şekilde Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde tanımlanmış ve gelir vergisi kapsamında gayrimenkul sermaye iratlarının konusunu da oluşturan bu gayrimenkuller sekiz ayrı başlıkta ifade edilmiştir. Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinde yer alan gayrimenkul kavramı Vergi Usul Kanununda yer alan gayrimenkul kavramından çok daha ayrıntılı tanımlanmıştır.

Anılan kanun kapsamında gayrimenkul kavramının içerisine arazi, tapu kütüğüne gayrimenkul olarak kaydedilen bağımsız ve süreklilik niteliği olan haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (daire dükkân, depo vb), madenler ve gayrimenkullerin bütünleyici parçaları ve eklentileri, tesisat ve makineler, gemiler ve diğer taşıtlar ile gayri maddi haklar girmektedir. Bir binaya eklenen havalandırma boşluğu, yangın merdiveni ve asansör gibi unsurlar tamamlayıcı parçalardır.

Bir iktisadi işletmenin veraset yolu ile intikal etmesi durumunda işletmenin aktifinde bulunan gayrimenkulün yeniden değerlemesi yapılmaz. İktisadi bir işletme aktif ve pasifi ile kül(bütün) halinde varislere intikal ettiğinden, gayrimenkullerde intikal sırasındaki kayıtlı değerleri üzerinden değerlenirler.

Normal bakım, onarım ve temizlikler maliyet bedeline eklenmez. Ayrıca, kullanılan bir gayrimenkulün işyeri için gerekli olan tesisat eklenerek işyeri haline dönüştürülmesindeki harcamalar maliyete dahil edilmez. Maliyet bedeline eklenmesi zorunluluğunun olabilmesi için gayrimenkulde başlangıçta olmayan unsurların ilave edilmesi gerekir. Örneğin, binanın inşaatında olmayan kalorifer, asansör, klima benzeri tesisatlar bina maliyetinin bir unsuru olarak kabul edilmektedir.

İktisadi bir işletmeye dahil olan gayrimenkullerin değerlemesine ilişkin olarak maliyet bedeli ya da emsal bedel kavramları esas alınmışken, gayrimenkullerin servet unsuru olarak değerlendirildiği veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde gayrimenkul değerlemesinde vergi değeri ölçüsü esas alınmaktadır.

Bir geminin, iktisap tarihindeki süratini fazlalaştırmak, yolcu ve eşya yükleme ve barındırma tertibatını genişletmek veya değiştirmek suretiyle iktisadi kıymetini devamlı olarak artıran giderler, maliyet bedeline eklenmesi gereken giderlerdendir ve özel maliyet bedeli kapsamına girerler.

20 yıl faydalı ömrü olduğu belirlenen bir iktisadi kıymetin normal amortisman oranı %5'dir.

Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeridir.

Tasarruf değeri, bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değerdir.

Yatırım dönemi içerisinde ödenen kredi faizlerinin gayrimenkullerin maliyet bedeline eklenmeleri zorunludur.

Bir iktisadi işletme bedel karşılığı satın alınırsa aktifinde bulunan gayrimenkuller emsal bedeli ile değerlenirler.

Emlak vergisinde bina ve arazi, vergi değeri ile değerlenir.

Gayrimenkullerin servet unsuru olarak değerlendiği veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde gayrimenkul değerlemesinde vergi değeri ölçüsü esas alınmaktadır.

Gayrimenkulün icra yoluyla devredilmiş olması söz konusu unsurlardan birisi değildir.

Gayrimenkullerin yıl içerisinde elden çıkartılması durumunda kural olarak elden çıkartılan yıl için amortisman ayrılmaz.

İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya ve kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle Vergi Usul Kanunu 269. madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edavat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin, kanunun birinci kısımında yer alan esaslara göre tespit edilen değerinin yok edilmesi amortisman ya da aşınma payıdır.

Değerlemenin amacı kanunun 258. maddesinde “vergi matrahının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetin takdir ve tespitidir” şeklinde ortaya konmuştur.