GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Günümüzde uygulanmakta olan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu 29.07.1970 tarihinde kabul edilmiştir. Fakat kabul edilen bu kanunun bazı maddelerinden doğan aksaklıklar sonucu kanunun uygulanmaya başlanması 01.03.1972 tarihine ertelenmiştir.

Emlak vergisi, gerçek ve tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan bina, arsa ve araziden alınan hasılatı ve yönetimi çoğunlukla yerel idarelere bırakılmış, sürekli, objektif ve özel nitelikte bir servet vergisidir.

Bir binaya paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Bazı binaların sürekli olarak bina vergisinden muaf olmaları için kiraya verilmemeleri gerekir. Örneğin köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, ordu evleri, askeri gazino ve kantinler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar, dini hizmetlerin ifasına mahsus ve kamuya açık bulunan ibadethaneler ve amatör spor kulüplerine ait binalar şartlı muafiyet tanınmış bu tür binalardan bazılarıdır.

Deprem, su basması, yangın gibi doğal afetler sebebiyle yanan, yıkılan veya kullanılamaz hale gelen binaların yerine yenileri yapıldığı takdirde, yeni binalar inşalarının sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Cumhurbaşkanı, bina vergisi oranlarını yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.

İnşaat 2019 yılında sona erdiğine göre izleyen yıldan itibaren geçici muafiyetten yararlanabilecektir. Diğer bir ifadeyle, mükellef 2020, 2021, 2022, 2023 ve son olarak da 2024 yılları için emlak vergisini binanın vergi değerinin tamamı üzerinden değil 3/4’ü üzerinden hesaplayacaktır.

Özel kanunlarına göre devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl süreyle arazi vergisinden muaftır.

Vergi değeri, arazi vergisinin konusunu oluşturan arsalar için “Arsa Takdir Komisyonları” araziler için ise “Arazi Takdir Komisyonlarınca” takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan değeridir.

Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde bildirim yapılır. Örneğin, 09.08.2018 tarihinde sona eren veya kullanılmaya başlanan bir inşaat dolayısıyla bina vergisine ilişkin bildirimin 31.12.2018 tarihine kadar verilmesi gerekir.

Emlak ver­gisi, Türk vergi sisteminin servet ayağını oluştur­maktadır. Ayrıca bu vergi, servet üzerinden alınan diğer bazı vergilerin de temelini teşkil eder.

Şu anda yürürlükte bulunan 1319 sayılı Em­lak Vergisi Kanunu 1970 yılında kabul edilmiştir. 1986 yılına kadar merkezi idare tarafından topla­nan bu verginin gelirleri ve yönetimi, bu yıldan itibaren belediyelere bırakılmıştır.

Emlak vergisi objektif nitelikte bir vergidir. Sübjektiflik yani kişisellik unsur­ları olan gelir ya da servetin toplanması ve artan oranlı tarife uygulanması gibi hususları içermemektedir. Ob­jektif nitelikteki emlak vergisinde gayrimenkuller dolayısıyla ödenen vergiden, bu varlıkların neden olduğu borçlar için hiçbir ayarlama ve indirim ya­pılmasına izin verilmediği gibi yükümlülerin kişi­sel ve ailevi durumları da dikkate alınmamaktadır. Ayrıca emlak vergisinde tek oran uygulanmaktadır. Vergi oranı mükellefin kişisel durumuna göre de­ğil, vergiye konu gayrimenkullerin türüne göre de­ğişiklik göstermektedir. Emlak vergisi kapsam bakımından özel bir ser­vet vergisidir.

İntifa hakkı sahibine, hakkın konusu olan malı zilyet­liğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini veren ayni bir haktır.

Emlak Vergisi Kanununun sürekli muaflıkları düzenleyen hükümlerine göre bazı binaların mu­afiyetten yararlanabilmesi için kiraya verilmeme koşulu getirilmiştir. Diğer bazı binalar için ise böy­le bir koşul aranmamıştır. Örneğin, katma bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve devlete ait binalar ile Türk Silahlı Kuvvetlerini güçlendir­mek amacıyla kurulmuş olan vakıflara ait binalar kiraya verilseler de verilmeseler de sürekli olarak emlâk vergisinden muaftırlar. Buna karşılık bazı binaların sürekli olarak bina vergisinden muaf olmaları için kiraya verilmemele­ri gerekir. Örneğin köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, ordu evleri, askeri gazino ve kantinler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiye­ti tanınan vakıflara ait binalar, dini hizmetlerin ifasına mahsus ve kamuya açık bulu­nan ibadethaneler ve amatör spor ku­lüplerine ait binalar şartlı muafiyet ta­nınmış bu tür bina­lardan bazılarıdır.

Konut olarak kullanılan bina veya apartman da­irelerinin, 2.500 TL’den az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşaatın bitim tarihini izleyen yıldan itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalan­dırılır. Konut olarak kullanılma koşuluna uyulması halinde, binanın satın alma veya başka sebeplerle el değiştirmesi halinde yeni sahibi de kalan süre ile sınırlı olarak muafiyetten yararlanabilecektir. Ko­nut olarak kullanılma koşulu ihlal edildiği takdir­de, örneğin konut olarak kullanılan bir apartman dairesinin işyerine dönüştürülmesinde olduğu gibi, binaya tanınan muafiyet bu durumun meydana geldiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren ortadan kalkacaktır.

Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerine karşı, bu bedellerin Resmi Gazete’de ilanını izleyen on beş gün içinde Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Bir­liğince Danıştay’da dava açılabilmektedir.

Arazileri orman haline getirmeye veya tarıma elverişli kılmaya ya da ağaçlık, meyvelik, bağ ve bahçe oluş­turulmasına ilişkin koşullar ve muafiyet süreleri Tarım ve Orman Bakanlığı ile Türkiye Ziraat Oda­ları Birliğinin görüşü alınarak Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit edilir ve Cumhurbaşkanı kararı ile yürürlüğe girer.

Takdir komisyonlarının arsa ve araziye ait birim değer tespitlerine karşı, takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odaları, ziraat odala­rı ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyeler 15 gün içerisinde vergi mah­kemesinde, vergi mahkemesi kararla­rına karşı ise yine 15 gün içinde Danıştay­da dava açabilirler.

Emlak Vergisi Kanunu zamanaşımı sü­resinin başlangıç tarihi olarak vergiyi doğuran olay yerine, bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılı esas almıştır.