GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Emlak komisyonculuğu mesleğinin konusu, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan sözleşmeye dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması ile alım-satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak, gayrimenkule ilişkin konularda danışmanlık yapmak ve ilgililerin talepleri üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak şeklinde ifade edilebilir.

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunanlar gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Gerçek kişilerin emlak komisyoncusu olabilmesi için her şeyden önce fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Emlak komisyonculuğu hizmetleri standardında gerçek kişilerin emlak komisyoncusu sayılabilmesi için fiil ehliyetine sahip olmasının yanında bir takım ek koşullar da aranabilmektedir.

Emlak komisyoncusu bir ücret karşılığında gayrimenkule ilişkin sözleşmelerin yapılması konusunda taraflar arasında aracılık etmeyi meslek edinmiş kişidir. Türk hukuk sisteminde emlak komisyonculuğunu tam anlamıyla düzenleyen bir yasa bulunmamaktadır. Hukuksal olarak “gayrimenkul tellalı” olarak adlandırılan emlak komisyonculuğu mal pazarlamaktan daha çok bir hizmet işletmesi olarak nitelendirilebilir.

Emlak komisyonculuğu gerçek kişi, adi şirket, kolektif ve adi komandit şirket veya sermaye şirketi şeklinde örgütlenerek yapılabilmektedir. Bazen de başka bir şirketin “franchising” i alınarak yapılabilmektedir. Franchising, genellikle tanınmış bir markanın, oluşmuş bir imajın belli bir bedel karşılığında, belli standartlar içinde bağımsız yatırımcıya kullandırılmasıdır. Markanın kullanım süresi sınırlı olabileceği gibi sınırsız da olabilmektedir.

Emlak komisyoncuları kiralama, alım-satım veya danışmanlık hizmetlerinden elde etdikleri kazanç için ticari kazanç olarak vergilendirilirler. Ancak gayrimenkul sahibi adına; kaynakta vergi kesmek, ödemek gibi maddi vergi yükümlülüğü bulunmadığı gibi onun adına beyanname vermek, bildirimde bulunmak gibi şekli vergi sorumluluğu da bulunmamaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’na göre her türlü ticari ve sinai faaliyetten doğan kazançlar ticari kazanç olarak sayılmıştır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci
maddesinde gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile uğraşılmasından elde edilen kazançlar ticari kazanç olarak sayıldığından emlak komisyonculuğu faaliyetinden elde edilen gelirler de ticari kazanç
olarak kabul edilmektedir.

Mükelleflerin yerine getirmek zorunda oldukları biçimsel ödevlere ilişkin kurallar Vergi Usul Kanununda “Mükellefin Ödevleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Biçimsel ödevler bildirme, defter tutma, belge düzenine uyma, defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde gösterme, beyanname verme, vergi levhası alma ve diğerleridir.

Emlak komisyonculuğu faaliyetini gerçek kişi işletmesi olarak sürdürenler ile kolektif, adi komandit ve adi ortaklık olarak sürdürenlerin ortaklıktan elde ettikleri kazançlardan dolayı gelir vergisi yükümlülükleri söz konusudur. Bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri gelirlerin safi tutarları gelir vergisine tabi tutulur. Gelir Vergisi Kanunu’na göre her türlü ticari ve sinai faaliyetten doğan kazançlar ticari kazanç olarak sayılmıştır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 37’nci maddesinde gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile uğraşılmasından elde edilen kazançlar ticari
kazanç olarak sayıldığından emlak komisyonculuğu faaliyetinden elde edilen gelirler de ticari kazanç olarak kabul edilmektedir.

Emlak komisyoncuları, gayrimenkullerin alınıp satılması, alım satıma, kiralanmasına aracılık edilmesi ve diğer danışmanlık hizmetlerinden dolayı elde ettikleri gelirlerden dolayı “gerçek usulde” gelir vergisine tabi tutulmaktadırlar. Gerçek usulde vergiye tabi kazancın tespiti, birinci sınıf tüccar sınıfına giren emlak komisyoncuları için bilânço esasına göre, ikinci sınıf tüccar sınıfına girenler için ise işletme hesabı esasına göre yapılmaktadır.

Kurumlar vergisi ile gerçek kişiler dışında kalan sermaye şirketleri, kooperatifler, iktisadi kamu kuruluşları, dernek ve vakıflara ait iktisadi işletmeler ve iş ortaklıklarının elde ettikleri gelirler vergiye tabi tutulur. Emlak komisyonculuğu faaliyetini kurumlar vergisi mükellefi olmayı gerektirecek bir örgütlenme ile gerçekleştirenler gelir vergisi yerine kurumlar vergisine tabi tutulurlar. Anonim şirket, limited şirket, sermayesi paylara bölünmüş komandit şirket olarak emlak komisyonculuğu faaliyetinin yürütülmesi kurumlar vergisi mükellefiyetini doğurmaktadır.

Gayrimenkul sektöründe alım, satım ve kiralama işlerine aracılık eden emlak komisyoncularının faaliyetleri Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.

Gayrimenkullerin bakım, onarım ve temizlik işlerini yapmak emlak komisyonculuğu mesleğinin konusuna girmez.

Emlak Komisyoncuları Meslek Odaları ilk olarak 1999 yılında kurulmaya başlamıştır.

Emlak komisyoncularının vergilendirme ile ilgili yerine getirmek zorunda oldukları biçimsel ödevlere ilişkin kurallar Vergi Usul Kanununda düzenlenmiştir.

Vergi ödeme, biçimsel değil maddi ödevlerden biridir.

Limited şirketler sermaye şirketi olduğu için kurumlar vergisi mükellefidir.

Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleri ile uğraşılmasından elde edilen kazançlar ticari kazanç olarak sayıldığından emlak komisyonculuğu faaliyetinden elde edilen gelirler de ticari kazanç olarak kabul edilmektedir.

Adi ortaklıklar, kurumlar vergisi değil, gelir vergisi mükellefidir.

Net alanı 150 m2 ve üstünde olan konut teslimlerinde KDV oranı %18’dir.

KDV beyannamesi izleyen ayın yirmi dördüncü günü akşamına kadar yani 24 Şubat akşamına kadar bağlı olunan vergi dairesine verilmek zorundadır.