GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Ölüm ve Mirasın Açılması 
Ölüm, kişiliğe son veren doğal, hukuki bir olaydır. Hukuk düzeni ise bu olaya bazı sonuçlar bağlamıştır. Bu nedenle ölüm olayının  gerçekleşip gerçekleşmediğinin belirlenmesi doğurduğu sonuçlar açısından önemlidir. 

Ölümün ispatı kolay gibi görülse de, bazı durumlarda ölümün gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti oldukça zor olabilir. Bu durumda karinelerden (dış göstergeler) hareketle veya gaiplik kararı ile kişinin öldüğü kabul edilir. Bir kimse, ölümüne kesin gözüyle bakılmayı gerektiren durumlar içinde kaybolmuşsa, cesedi bulunamamış olsa bile, gerçekten ölmüş sayılır (MK m.31/b). Örneğin, çok yüksekte infilak ederek yanan ve hiç kimsenin kurtulmadığı uçakta bulunan bir kimsenin cesedine ulaşılamamış olması veya ulaşılsa bile cesedin ilgili kişiye ait olduğunun belirlenememesi durumunda o kişinin ölümüne kesin gözüyle bakılır. İşte bu durumda karinelerden hareketle kişinin öldüğü kabul edilir.
Diğer yandan, kendisinden uzun süre haber alınamayan veya ölümüne olası gözüyle bakılacak olay içinde kaybolan, ölümü hakkında kuvvetli olasılık bulunan kişiler hakkında, gaiplik kararı verilebilir (MK m.32). Gaiplik kararının verilebilmesi için; kendisinden haber alınamayan kişi hakkında son haber alma tarihinden itibaren en az 5 yıl geçmiş olması, kişinin ölüm tehlikesi altında bir olayla kaybolması halinde, olayın gerçekleştiği tarihten itibaren en az 1 yıl geçmiş olması, hakları ölüme bağlı olanlar (mirasçılar) tarafından yetkili mahkemeye başvurulmuş olması ve mahkemenin gaiplik kararını vermesi gerekir. Gaiplik kararının verilmesiyle ölüme bağlı haklar, aynen gaibin ölümü ispatlanmış gibi kullanılır (MK m.35).

Mal; mülkiyete konu olabilen menkul ve gayrimenkullerle, malvarlığını oluşturan bütün hak ve alacaklarını ifade eder

Muris ve Miras Bırakan
Ölümü veya gaiplik kararı ile terekesi mirasçılara geçen kimseye muris veya miras bırakan denir. Medeni Kanunda her iki kavramın yanında “müteveffa”, “vefat eden kimse”, “vasiyetçi” gibi kavramların da kullanıldığı görülmektedir.

Tereke
Murisin intikale konu olabilen ve parayla ölçülebilen mallarının, alacaklarının, haklarının ve borçlarının tümüne tereke adı verilir.

Mirasçı, Mirasçılık Hakkı, Mirasın Reddi ve Veraset İlamı

Mirasçı, ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş bir kimsenin terekesinin intikal ettiği gerçek veya tüzel kişidir. Mirasçılar kanuni mirasçı ve  mansup mirasçı olarak ikiye ayrılır. Kanuni mirasçılık; kan bağına dayanan (çocuklar, ana-baba, kardeş, büyük ana-büyük baba ve onların çocukları), akdi bağa dayanan (evlatlık ve eş) ve tabiiyet bağına dayanan (devlet), kanundan kaynaklanan mirasçılıktır ve bu kişilere kanuni mirasçı denir. Murisin hayatta iken yaptığı bir hukuki tasarrufla (vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi), istediği kişileri ölümünden sonra mirasına ortak etmesi ise mansup mirasçılıktır, bu kişilere de mansup mirasçı denir. 

Muris, kanuni mirasçıların kanunen korunan miras payı (mahfuz hisse, saklı hisse) dışında kalan mirası üzerinde serbest tasarrufa sahiptir.  Mahfuz hisse murisin ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırması mümkün olmayan kanuni miras payıdır. Mahfuz hisseli mirasçılar ise, murisin çocukları, ana ve babası, kardeşleri ve eşidir. Murisin tek bir mirasçısı olabileceği gibi, birden fazla mirasçısı da olabilir.

Eş de dahil ölenin üçüncü derece mirasçısı yoksa mirasın tamamı devlete kalır, yani en son mirasçı devlettir.

Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçıların mirasçılık hakları doğar. Kanuni ve mansup mirasçılar mirası reddedebilirler. Ölüm  tarihinden itibaren üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine yapılacak yazılı ve sözlü beyan ile miras reddedilebilir. Bu süre içinde başvuru yapılmazsa miras kabul edilmiş sayılır. Mirasta külli halefiyet ilkesi geçerli olduğundan, mirasın kısmen kabul edilip kısmen reddedilmesi söz konusu değildir.

Mirası kabul eden mirasçılar, sulh hukuk mahkemesine başvurarak veraset ilamı talep ederler. Veraset ilamı, kimlerin, ne oranda mirasçı olduklarını gösteren bir mahkeme kararıdır. Birden fazla mirasçı olması durumunda veraset ilamı için sadece birinin başvurması yeterlidir.

Bazı yazarlar, veraset ve intikal vergisinin; ölüm halinde mal intikallerini vergilendiren “veraset vergisi”, sağlar arasında mal intikallerini vergilendiren intikal vergisi” olmak üzere iki ayrı vergiden oluştuğu yönünde görüşe sahiptir.

Gayrimenkul intikalleri veraset ve intikal vergisi dışında ayrıca Harçlar Kanunu’na (HK) göre harca (tapu harcı) tabi tutulmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul intikallerinde uygulanan harçlar ayrıca değerlendirmeye alınacaktır.

Veraset ve intikal vergisinin mükellefi gerçek kişiler ya da tüzel kişiler olabilir. Tüzel kişilerin kan bağı nedeniyle mirasçı olması kuşkusuz mümkün değildir. Tüzel kişiler ancak ölüme bağlı bir tasarrufla (miras sözleşmesi, vasiyet gibi) mirasçı olabilir. VİVK bazı kişileri vergiden muaf tutmuştur (VİVK md.3). Bu kişiler; 

a. Kamu idareleri, emekli ve yardım sandıkları, sosyal sigorta kurumları, kamu yararlı dernekler, siyasi partiler ve bunlara ait olan veya bunların aralarında kurdukları teşekküllerden Kurumlar Vergisine tabi olmayanlar, 

b. Yukarıdaki paragrafta sayılanlar dışında kalan tüzel kişiliklere ait olup kamu yararı için ilim, araştırma, kültür, sanat, sağlık, eğitim, din, hayır, imar, spor gibi maksatlarla kurulan teşekküller, 

c. Yabancı Devletlerin Türkiye’de bulunan elçi, maslahatgüzar ve konsolosları (Fahri konsoloslar hariç) ile elçilik ve konsolosluklara mensup olan ve o devletin uyruğunda bulunan memurları ve Türkiye’de resmi görevde bulunanlar ile bu sayılanların  aileleri efradı karşılıklı olmak koşuluyla vergiden muaf sayılmıştır.

Beyanname, mirasçılar tarafından tek tek verilebileceği gibi, toplu olarak da verilebilir (VİVK md.8). Verilen beyannameye;
• Mahkemeden alınan veraset ilamı,
• Murisin son ikametgâhının bulunduğu muhtarlıktan alınacak olan ölüm mirasçı bildirimi,
• Belediyeden alınan intikal eden gayrimenkullere ait en son hesaplanan emlak vergisi bildiriminin tasdik edilmiş sureti,
• Muristen kalan ve beyannamede indirim konusu yapılacak borçlara ilişkin belgeler,
• Murisin kooperatif üyeliği varsa, ölüm tarihine kadar yatırılan para miktarını gösterir kooperatif yazısı,
• Mirasçıların TC kimlik numaraları eklenir.

Verginin Ödenmesi
Veraset ve intikal vergisi, mirasçılar tarafından, verginin tahakkukundan itibaren 3 yılda ve her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir. 

Veraset yoluyla gayrimenkul intikalinde tapuya tescil işleminin yapılabilmesi için verginin tahakkukunun beklenmesine gerek yoktur. Tescil işlemini gerçekleştiren tapu dairesi, bu tarihten itibaren en geç 15 gün içinde durumu ilgili vergi dairesine bildirir. Verginin tahakkuk etmemesi veya tahakkuk eden verginin vadesinde ödenmemiş olması tescil işlemine mani değildir. Ancak intikal eden gayrimenkule isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe, gayrimenkulün devir ve ferağı yapılamaz veya üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez. Vergisi ödenmeden bu işlemi yapan tapu memurları da, verginin ödenmesinden mükellefle birlikte sorumlu kılınmıştır. 

Mükelleflerce, tahakkuk eden vergiye karşılık teminat gösterildiği takdirde intikal eden gayrimenkullerin bir kısmının veya  tamamının devir ve ferağına izin verilebilir (VİVK md.19/3).

Gayrimenkul intikali ile ifade edilmek istenen gayrimenkullerin ivazsız (karşılıksız) intikalidir. Vergi hukukunda ivazsız intikaller veraset ve intikal vergisine tabidir. Doğru cevap B'dir.

Gaiplik kararının verilebilmesi için; kendisinden haber alınamayan kişi hakkında son haber alma tarihinden itibaren en az 5 yıl geçmiş olması, kişinin ölüm tehlikesi altında bir olayla kaybolması halinde, olayın gerçekleştiği tarihten itibaren en az 1 yıl geçmiş olması, hakları ölüme bağlı olanlar (mirasçılar) tarafından yetkili mahkemeye başvurulmuş olması ve mahkemenin gaiplik kararını vermesi gerekir. Doğru cevap A'dir.

Ölümü veya gaiplik kararı ile terekesi mirasçılara geçen kimseye muris ve ya miras bırakan denir. Doğru cevap  C'dir.

İntikal edilemeyen mal ve haklar terekeye dahil edilmezler. Örneğin, murisin kişiliği ile ilgili haklar (velayet hakkı, derneğe üye olma karşılığı edinilen haklar vb.) Doğru cevap E'dir.

Ölenin çocukları, torunları, torunlarının torunları altsoydur. Altsoyun mahfuz hissesi yasal miras payının 1/2 sidir. Doğru cevap A'dır.

Veraset dışında ivazsız intikaller genellikle bağış (hibe) veya ödül, ikramiye, hediye vb. şeklinde gerçekleşir. Doğru cevap C'dir.

Bağış, sağlar arasında yapılan hak kazandırıcı bir işlemdir. Bağış yoluyla bir kimsenin bir malının tümünü veya bir kısmını ivazsız olarak bir başka kimseye geçirmesi söz konusudur Bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın sağlar arası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Henüz edinilmemiş olan bir haktan feragat etmek veya bir mirası reddetmek, bağışlama değildir. Ahlaki bir ödevin yerine getirilmesi de bağışlama sayılmaz. Doğru cevap D'dir.

Türk vergi sisteminde gayrimenkul intikalleri, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu ile veraset ve intikal vergisine, 492 Sayılı Harçlar Kanunu ile harca tabi tutulmaktadır. Doğru cevap B'dir.

Mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden dört ay içinde, mükelleflerin yabancı bir ülkede bulunmaları halinde ölüm tarihini takip eden altı ay içinde beyanname verilir.Doğru cevap D'dir.

Veraset ve intikal vergisi, mirasçılar tarafından, verginin tahakkukundan itibaren 3 yılda ve her yıl Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere 6 eşit taksitte ödenir.

Gayrimenkul mülkiyetine sahip olunması nedeniyle ödenen temel vergi emlak vergisidir. Doğru cevap "B" şıkkıdır.