GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. Değiş-tokuş anlamına gelen trampa, bir hak veya malın, başka bir hak veya mal ile değiştirilmesini amaçlayan anlaşma olarak tanımlanmaktadır. Örneğin, bir işletmenin sahibi olduğu bir buzdolabını, başka bir işletme sahibinin plazma televizyon ile trampa etmesi iki ayrı teslim olarak kabul edilecek ve her iki teslim­de KDV’ye tabi olacaktır.

Malın alıcıya veya onun adına hareket eden­lere gönderilmesi halinde vergiyi doğuran olay malın nakliyesinin başlanması olarak kabul edilmektedir.

KDV’de matrah olarak esas alınan bedele, teslim alanın gösterdiği yere kadar satıcı tarafından yapı­lan taşıma, yükleme ve boşaltma giderleri, ambalaj giderleri, sigorta, komisyon ve benzeri gider karşı­lıkları ile vergi, resim, harç, pay, fon karşılığı gibi unsurlar ile vade farkı, fiyat farkı, faiz, prim gibi çeşitli gelirler ile servis ve benzer adlar altında sağla­nan her türlü menfaat, hizmet ve değerler dahildir. KDV’ye konu olan mal üzerinden özel tüketim vergisi alınıyorsa KDV’nin matrahı, bedele ÖTV eklene­rek bulunur. Teslim ve hizmet işlemlerinde fatura ve benzeri vesikalar­da gösterilen ticari teamüllere uygun miktardaki iskontolar ile hesaplanan katma değer vergisi matraha dahil değildir. KDV matrahı (1.000,00 + 200,00 + 100,00 + 20,00) – 50,00)  1.270,00 TL’dir.

Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Tapu siciline tescil suretiyle tesis olunan irtifak hakları, gayri­menkul mükellefiyeti gibi gayrimenkul hükmündeki hakların devir ve temlikinde de sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir. Satış sözleşmesinin resmi şekilde usulüne uygun olarak düzenlenmesiyle satış gerçekleşmektedir. Dolayısıyla gayrimenkullerde satış ve buna bağlı olarak teslim tapu siciline tescil ile gerçekleştiğinde, vergiyi doğuran olay tescilin yapıldığı anda meydana gelmektedir.

Konutların tesliminde uygulanacak KDV oran­ları ile ilgili olarak 1 Ocak 2013 tarih ve 28515 sa­yılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bakanlar Kurulu Kararı ile önemli değişiklikler söz konusu olmuş­tur. Yapılan değişiklikle net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda uygulanacak KDV oranı konutun üzerine yapıldığı arsanın birim m2 vergi değerine göre yeniden belirlenmiştir. Net alanı 150 m2’ye ka­dar konut teslimlerinde; yapı ruhsatının alındığı tarihte emlak vergisi yönünden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri 499,00 TL’ye kadar olan konut teslimlerinde KDV oranı %1 olarak uygulanacaktır.

Faaliyet konusu gayrimenkul alım-satım olan kurumların en az iki tam yıl süreyle akti­finde bulunan gayrimenkullerin satışı KDV’ye tabidir. Satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilme şartı kaldırılmıştır.

İktisadi işletmeye kayıtlı olmayan gayrimenkul kiralaması KDV'ye tabi değildir.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payını karşılığı olarak yapılan ko­nut veya işyeri teslimlerinde konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bede­li esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanacaktır.

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat ta­ahhüt işlerinde KDV’den istisna olunabilmesi için belirtilen şartların tamamına haiz olunması zorunludur.

Kiralama işlemlerinde katma değer vergisinin matrahı, mal ve hakların kiralanması karşılığında alınan veya borçlanılan bedeldir. Bedelsiz olarak baş­kalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların kira bedeli, VUK’un 73. maddesi hükmüne göre tespit edilecek emsal kira bedelidir. Anılan kanun maddesi hükmüne göre, kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce taktir veya tespit edilmiş kirası, bu surette taktir veya tespit edilmiş kira mevcut de­ğilse, VUK hükümlerine göre belirlenen vergi değeri­nin %5’i dır. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bi­linmiyorsa, VUK’ nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belirlenen değerlerinin % 10’u dur. 100.000,00 %5 = 5.000,00 TL emsal kira bedelidir.

Katma değer vergisi (KDV), mal ve hizmetlerin fiyatlarının belli bir oranı şeklinde alınan genel bir tüketim vergisidir. KDV, mal ve hizmetlerin üretimden dağıtıma kadar uzanan her aşamasında, o
aşamada oluşan katma dağer üzerinden alınır ve bu yönüyle de tarafsızdır.

• KDV, malların üretimi ve dağıtımı ve hizmetlerin ifası ile ilgili tüm ekonomik faaliyetlere uygulanan genel bir vergidir.

• KDV, bir tüketim vergisidir. Çünkü, KDV nihai tüketiciler tarafından yüklenilmektedir.
• KDV, fiyatın belirli bir yüzdesi olarak tahsil edilir.
• KDV, katma değer üzerinden alınır.
• KDV, parça parça toplanır.
• KDV mükellefleri işletme faaliyetleri ile ilgili olarak satın alımları sırasında diğer mükelleflere ödedikleri vergiyi satışlarından elde ettikleri vergiden indirirler.

Türkiye’de ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler, her türlü mal ve hizmet ithalatı, diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler KDV'nin konusunu oluşturmaktadır.

KDV'de vergiyi tüketiciden satış fiyatı ile birlikte tahsil edip vergi dairesine yatırmak zorunda olanlar verginin kanuni mükellefleridir.

3065 sayılı KDV Kanununun 28. maddesinde, verginin oranının % 10 olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak, maddenin izleyen satırında Cumhurbaşkanına bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğu belirtilmektedir.

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay, farklı işlemlerde farklı şekilde ortaya çıkmaktadır.
Öncelikle vergiyi doğuran olayın meydana gelebilmesi satışın ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilmesi, satılan gayrimenkulün Türkiye’de bulunması, satışın Türkiye sınırları içinde gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca, malların müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında satışı KDV’ye tabi bulunmaktadır. Bu tür satışlarda, malın özel mülk ya da ticari bir işletme aktifinde kayıtlı olup olmaması, vergilendirmeye engel oluşturmamaktadır.

Gayrimenkul satışlarında iki farklı KDV oranı uygulanmaktadır. Buna göre;

Gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan bir gayrimenkulü, üçüncü kişilere (gerçek veya tüzel kişi ayrımı söz konusu olmaksızın) sürekli ve mutad kazanç getirici bir faaliyet olmayacak bir şekilde ya da ticari bir organizasyon içerisinde gerçekleştirmemek üzere satması KDV’ye tabi değildir.

Ticari, sınai, zirai, serbest meslek faaliyetinde bulunan işletmelerin ister fiziki bir mekan olarak kullanmak üzere edindikleri isterse ticari bir faaliyet çerçevesinde edindikleri ve aktiflerinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı KDV'ye tabidir.

3065 sayılı KDV Kanununun 1/1. maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin; 1/3-f maddesinde, Gelir Vergisi Kanununun
70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV’nin konusuna girdiği hüküm altına alınmıştır.