GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

• KDV, malların üretimi ve dağıtımı ve hizmetlerin ifası ile ilgili tüm ekonomik faaliyetlere uygulanan genel bir vergidir. Harcamalar üzerinden alınan vergilerin diğer türlerinde görülen vergi piramitleşmesine yol açmaz. • KDV, bir tüketim vergisidir. Çünkü, KDV nihai tüketiciler tarafından yüklenilmektedir. • KDV, fiyatın belirli bir yüzdesi olarak tahsil edilir. • KDV, katma değer üzerinden alınır. • KDV, parça parça toplanır.

Türkiye’de 3065 sayılı KDV Kanununun uygulanması, 1 Ocak 1985’de başlamıştır.

KDV’nin mükellefi verginin konusuna giren işlemleri yapan herkestir. Çünkü, KDV işlemleri vergilendiren bir vergidir. İşlemi yapan kişilerin önemi yoktur. Bu nedenle kamu veya özel olsun, T.C veya yabancı ülke vatandaşları olsun veya tam veya dar mükellef olsun, işlemi yapan herkes KDV’nin mükellefi olacaktır.

Hesapalanan KDV, iskontolar, özel iletişim vergisi, şans oyunları vergisi matraha dahil değildir

KDV’de çeşitli mal ve hizmet grupları için üç ayrı oran uygulamak mümkün hale gelmiştir: genel oran-% 18 ve indirimli oranlar- % 1, % 8’dir. I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (% 1); Kuru üzüm, kuru incir, kuru kayısı, ceviz, fındık, antep fıstığı, çam fıstığı, yer fıstığı, kestane, leblebi, ayçiçeği çekirdeği, kabak çekirdeği, Buğday unu, buğday unundan imal edilen ekmekler, yufka, bulgur gibi.

II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (% 8); canlı kümes hayvanları, sığır eti, koyun ve keçi eti, balıklar, yoğurt, süt,yumurta, incir, ananas, kahve, çay, sebzeler, meyveler, gazozlar, sinema, tiyatro, opera, operet, bale, müze giriş ücretleri gibi.

İşyeri teslimlerinde KDV oranı %18’dir

Kentsel dönüşüm kapsamında 150 m2’nin altındaki konutların tesliminde KDV oranı %1 olarak uygulanırken, işyeri ve 150 m2’den büyük konutların tesliminde bu oran % 18 olarak uygulanmaktadır.

29.07.1998 tarihinden önce inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri aşağıdaki koşulların bir arada yerine getirilmesi şartı ile KDV’den istisna edilmiştir. Bu şartlar şunlardır; a. Kooperatifin konut yapı kooperatifi olması, b. İşin konut yapı kooperatifine yapılması, c. Yapılan işin inşaat işi olması ve taahhüde dayanması, d. İnşaat ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına düzenlenmiş olması, e. İnşaat yapı ruhsatının yasada belirtilen tarihinten önce alınmış olması.

1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınan ve büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutlarda net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinde; yapı ruhsatının alındığı tarihte emlak vergisi yönünden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri 499 TL’ye kadar olan konutlarda KDV oranı % 1'dir.

KDV’nin konusunu teşkil eden işlemler, 3065 sayılı KDV Kanununun 1. maddesinde 3 ana başlık altında ayrıntılı olarak belirtilmiştir. Madde hükmüne göre, Türkiye’de yapılan ve aşağıda bazıları verilen işlemler KDV’nin konusuna girmektedir;

Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,

Her türlü mal ve hizmet ithalatı,

Müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında yapılan satışlar ile Tarım Ürünleri Lisanslı Depoculuk Kanununa göre düzenlenen ürün senetlerinin, senedin temsil ettiği ürünü depodan çekecek olanlara teslimi,

Cevabımız A seçeneğidir.

KDV’nin özellikleri şu şekilde sıralanabilir:

KDV, malların üretimi ve dağıtımı ve hizmetlerin ifası ile ilgili tüm ekonomik faaliyetlere uygulanan genel bir vergidir. Harcamalar üzerinden alınan vergilerin diğer türlerinde görülen vergi piramitleşmesine yol açmaz.

KDV, bir tüketim vergisidir. Çünkü, KDV nihai tüketiciler tarafından yüklenilmektedir. 

KDV, fiyatın belirli bir yüzdesi olarak tahsil edilir. 

KDV, katma değer üzerinden alınır. 

KDV, parça parça toplanır. 

KDV mükellefleri işletme faaliyetleri ile ilgili olarak satın alımları sırasında diğer mükelleflere ödedikleri vergiyi satışlarından elde ettikleri vergiden indirirler. İndirim hakkı nedeniyle ortaya çıkan çıkar çatışması, bir yandan verginin kendi içerisinde otokontrolü sağlamakta diğer taraftan verginin belge ve kayıtlara dayanması başta bu vergi vergi olmak üzere dolaysız vergilerde hasılatın artmasına neden olmaktadır.

KDV’de vergiyi doğuran olayı verginin konusunu oluşturan işlemler bakımından kanunun 10. maddesinde çeşitli bentler halinde sıralanmak sureti ile düzenlendiğini görmekteyiz. Bunlardan bazıları:

Mal teslimi ve hizmetin ifasında vergiyi doğuran olay, malın teslimi veya hizmetin ifasıdır. 

Mal tesliminden veya hizmet ifasından önce fatura veya benzeri belgelerin verilmesi hallerinde vergiyi doğuran olay, fatura ve benzeri belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya belgelerin düzenlenmesidir. 

Kısım kısım mal teslimlerinde vergiyi doğuran olay her bir siparişin teslimi anında gerçekleşir. 

Komisyoncular aracılığı ile veya konsinye satışlarda vergiyi doğuran olay malın alıcıya teslimidir. 

Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde vergiyi doğuran olay malın nakliyesinin başlanması olarak kabul edilmektedir.

Vergilendirmede mal teslimi veya hizmet ifasına ilişkin işlemleri esas alan KDV’nin matrahı, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedeldir. Hesapalanan KDV, iskontolar, özel iletişim vergisi, şans oyunları vergisi matraha dahil değil iken KDV’ye konu olan mal üzerinden özel tüketim vergisi alınıyorsa KDV’nin matrahı, bedele ÖTV eklenerek bulunur. Cevabımız B seçeneğidir.

3065 sayılı KDV Kanununun 28. maddesinde, verginin oranının % 10 olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak, maddenin izleyen satırında Cumhurbaşkanına bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğu belirtilmektedir. KDV’nin yasal oranı %10’dur. Cevabımız D seçeneğidir.

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay, farklı işlemlerde farklı şekilde ortaya çıkmaktadır. Öncelikle vergiyi doğuran olayın meydana gelebilmesi satışın ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilmesi, satılan gayrimenkulün Türkiye’de bulunması, satışın Türkiye sınırları içinde gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca, malların müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında satışı KDV’ye tabi bulunmaktadır. Bu tür satışlarda, malın özel mülk ya da ticari bir işletme aktifinde kayıtlı olup olmaması, vergilendirmeye engel oluşturmamaktadır. KDV Kanunu ile esas olarak ticari, sinai, zirai ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilen teslim ve ifalar vergilendirilmek istenmiştir. Bu nedenle, gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan bir gayrimenkulü, üçüncü kişilere (gerçek veya tüzel kişi ayrımı söz konusu olmaksızın) sürekli ve mutad kazanç getirici bir faaliyet olmayacak bir şekilde ya da ticari bir organizasyon içerisinde gerçekleştirmemek üzere satması KDV’ye tabi değildir. Cevabımız A seçeneğidir.

Konutların tesliminde uygulanacak KDV oranları ile ilgili olarak 1 Ocak 2013 tarih ve 28515 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bakanlar Kurulu Kararı ile önemli değişiklikler söz konusu olmuştur. Yapılan değişiklikle net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda uygulanacak KDV oranı konutun üzerine yapıldığı arsanın birim m2 vergi değerine göre yeniden belirlenmiştir. Buna göre; 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alınan ve büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer alan ve net alanı 150 m2’ye kadar olan, ruhsatının alındığı tarihte emlak vergisi yönünden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri 500- 999 TL arasına kadar olan lüks konutlarda katma değer vergisi oranı %8 olarak belirlenmiştir. Cevabımız C seçeneğidir.

Gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV Kanunun 28. maddesine ekli listeye göre genel vergi oranına (%18) tabidir. Cevabımız D seçeneğidir.

Genel anlamıyla “elde etme” kavramı belirli bir değerin bir kişinin mal varlığına katılmasını ifade etmektedir. Katma değer vergisi uygulamasında, mal teslimi ve hizmetin ifası ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ve tahakkuk esasına göre vergi hesaplanmaktadır. Hizmet ifası olarak kabul edilen kiralama işlemlerinde de tahakkuk esası geçerli olduğundan verginin doğması tahsilata bağlı değildir. Bu nedenle özellikle ticari, zirai ve mesleki faaliyet çerçevesinde yapılan kiralamalarda, kira bedeli tahsil edilmemiş olsa bile vergi, faturalarda gösterilmek ve ödenmek zorundadır. Peşin tahsil edilen kira bedellerinde KDV, tahsil edilen kiranın tamamı için fatura düzenlenip düzenlenmemesine bağlıdır. Peşin tahsil edilen kiranın tamamı için fatura düzenlenmişse, vergiyi doğuran olay faturanın düzenlendiği tarihte meydana geldiği için, kira bedelinin tamamı üzerinden KDV hesaplanmaktadır. Peşin tahsil edilen kiranın tamamı için fatura düzenlenmemiş ise KDV yalnızca ilgili dönemde tahsil edilen kira bedeli ile sınırlı olmaktadır. Cevabımız E seçeneğidir.

KDV Kanununun 1. maddesinin 3. fıkrasının (g) bendinde sayılan; genel bütçeye dahil idareler, katma bütçeye dâhil idareler, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler, üniversiteler, dernek ve vakıflar ile her türlü mesleki kuruluşların kuruluş amaçlarına uygun teslim ve hizmetleri KDV Kanunu kapsamına girmediğinden vergiye tabi olmamaktadır. Bu kuruluşlar iktisadi işletme niteliği taşımadığından sahip oldukları gayrimenkullerin kiralanması işlemleri de vergiye tabi olmayacak, ancak Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesi kapsamına giren diğer mal ve hakların kiralanması işlemleri ise vergiye tabi olacaktır. Cevabımız B seçeneğidir.