GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME

Devren kazanma, alım-satım, bağışlama gibi bir hukuki işleme dayanmış olabileceği gibi, miras yoluyla kazanmada olduğu gibi, bir hukuki olaya da dayanması mümkündür. Bir kimse, bir taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak mülkiyet hakkı elde etmişse, buna aslen kazanma adı verilir. Aslen kazanmaya işgal, kamulaştırma-ihale, cebri müzayede, kazandırıcı zamanaşımı örnek verilebilir. D seçeneğinde verilen cevap kamulaştırmaya örnektir.

Mal ve hakların herhangi bir işletmenin bilançosunda veya herhangi bir işletme defterinde yer alması ya da serbest meslek kazanç defterinde kayıtlı olması halinde elde edilen kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak değil ticari, zirai veya serbest meslek kazancı olarak vergilendirilir.

Sükna hakkı, sahibine bir binada veya onun bir kısmında oturma hakkı veren irtifak hakkıdır.

A seçeneğinde kiracının tanımı yapılırken, C seçeneğinde Zilyet, D seçeneğinde intifa hakkı ve son olarak  E seçeneğinde Mutasarrıfın tanımı yapılmıştır. Doğru cevap B’dir.

Gayrimenkullerden iki şekilde gelir elde edilebilmektedir. Birincisi vergi kanunlarımıza göre gayrimenkul olarak kabul edilen mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, ikincisi ise bu gayrimenkullerin satışından elde edilen gelirlerdir.

Bir kimse, bir taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak mülkiyet hakkı elde etmişse, buna aslen kazanma adı verilir. Aslen kazanmaya işgal, kamulaştırma-ihale, cebri müzayede, kazandırıcı zamanaşımı örnek verilebilir.

Taşınmaz hukukunda geçerli olan genel ilke gereğince, bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK 705). Bununla birlikte miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılabilmektedir.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde dikkate alınacak giderler; gerçek usulde ve götürü usulde olmak üzere iki farklı şekilde tespiti edilebilmektedir. Kanun koyucu gayrimenkul sermaye iradı elde edenlerin, gelirlerini isterlerse gerçek gider usulüne göre, gerçek giderleri hesaplamanın zor veya zahmetli olduğunu düşünüyorlarsa götürü gider usulüne göre tespit etmelerine imkan sağlamıştır.

Gerçek Gider Usulüne göre

Safi İrat = Gayrisafi Hasılat – Toplam gider

Götürü Gider Usulüne göre

Safi İrat = Gayrisafi Hasılat – (Gayrisafi Hasılat x% 15)

Gayrisafi Hasılat = o yıla ait kira bedeli + geçmiş yıl/lar kira bedeli = 5.000 + 10.000 = 15.000 TL

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılların geliri sayılır.

5281 sayılı Kanunun 27.maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanma üzere, bir takvim yılı içerisinde elde edilen değer artışı kazancının belirli bir tutara kadar olan kısmı vergilendirilmemektedir. Diğer bir ifade ile değer artış kazançlarının belirli bir tutarı gelir vergisinden istisna edilmektedir.

18 Kasım 2005 tarihi itibarı ile “T.C. Başbakanlık Devlet İstatistik Enstitüsü”nün adı Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) olarak değiştirilmiştir. Bu nedenle yapılan bu değişiklikler sonrası endeksleme yapılırken Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen ÜFE’deki artış oranı esas alınacaktır.

Elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ile mal ve haklar üzerindeki tasarruf hakkının herhangi bir şekilde devredilmesini ifade eder. Dikkat edilirse miras ve bağış şeklindeki bir tasarruf elden çıkarma olarak kabul edilmemiştir. Başka bir ifade ile, ivazsız olarak elden çıkarma çıkaran açısından diğer kazanç ve iradı oluşturmamaktadır.

Gayrimenkullerin kiraya verilmesinde gayrisafi hasılat, GVK’nın 70. maddesinde sayılan ve gayrimenkul olarak kabul edilen mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleridir.

Cevap: Taşınmazlarda iktisap, Türk Medeni Kanununun 705. maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre (kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil) iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak “gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih” esas alınacaktır. Ancak taşınmazın tapuya tescil tarihinden önce “sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde” iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine “fiilen kullanıma bırakılma tarihinin” kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkul kelime anlamı olarak, yabancı, başka anlamına gelen “gayr” sözcüğü ile nakledilmiş, taşınmış anlamına gelen “menkul” sözcüğünün birleşmesiyle oluşmuştur. Bu nedenle taşınmaz veya taşınmaz mal olarak da adlandırılmaktadır.
Gayrimenkul, diğer ifadeyle taşınmaz mal; bir yerden bir yere taşınması olanaksız olan durağan malları ifade etmektedir. Doğru cevap E'dir.

Ayşe kira tarihinde (2018 yılında) 2015 yılı için 5000, Ayşe 2016 yılı için 5000, Ayşe 2017 yılı için 5000, Ayşe 2018 yılı için 5000₺ kira elde edilecektir. Gayrisafi hasılaya dahil olan gelirler ilgili yıl ve önceki yıllar için alınan kiraların toplamıdır. Bu durumda Ayşe'nin 2018 yılı gayrisafi hasılatı 20000₺'dir. 2019 yılına ilişkin olarak alınacak kira Ayşe'nin 2019 yılı gayrisafi hasılatına dahil edilecektir. Doğru cevap C'dir.

Gelir Vergisi Kanununun (GVK) 21. maddesinde yazılı olan istisna mesken istisnasıdır. Bu maddeye göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde elde edilen hasılatın, 2018 yılı için 4.400 lirası gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu tutarlar her yıl yeniden belirlenmektedir. Doğru cevap B'dir.

Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri konuttan elde edilen gayrisafi hasılattan indirilir. Gayrimenkulun ekonomik değerini arttıracak şekilde genişletme, değişiklik veya gayrimenkule ilaveler yapılması için yapılan harcamalar onarım gideri sayılmaz. Bu durumda konutun yatak odasına yatak dolabı yaptırılması, konuta kombi takılarak petek ve boruların döşenmesi işlemleri onarım olmadığından bunlara harcanan para gayrisafi hasılattan indirilemez. Doğru cevap D'dir.

A,B,C,D seçenekleri doğru iken E seçeneğindeki Kiraya verilen malllara yapılan lüks harcamalarda herhangi bir gider indirimi söz konusu olamaz.Doğru cevap E’dir.

Emsal kira bedeli uygulaması, esas itibariyle gayrimenkullerin bedelsiz olarak GVK’nın 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi, kira bedellerinin kiraya verilen mal ve hakların emsallerinin (eş veya eşlerinin) kira bedelinden düşük olması veya kira bedelinin tespit edilememesi hallerinde muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulmas ı durumlar ında vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir. Doğru cevap D’dir.