GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME - Deneme Sınavı - 2

Özel maliyet bedeline ilişkin yasal düzenleme Vergi Usul Kanununun “Gayrimenkullerde Maliyet Bedelinin Artması” başlıklı 272. maddesinde yer almaktadır. Bu maddede “Normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderler, gayrimenkulün maliyet bedeline eklenir (Bir geminin, iktisap tarihindeki süratini fazlalaştırmak, yolcu ve eşya yükleme ve barındırma tertibatını genişletmek veya değiştirmek suretiyle iktisadi kıymetini devamlı olarak artıran giderlerle bir motorlu kara nakil vasıtasının kasa veya motorunun yenisi ile değiştirilmesi veya alımında mevcut olmayan yeni bir tertibatın eklenmesi için yapılan giderler maliyet bedeline eklenmesi gereken giderlerdendir.). Doğru cevap C'dir.

gayrimenkule ilişkin olarak yapılan bir giderin özel maliyet bedeli olarak sayılması için bazı unsurları barındırması gerekmektedir. Bunlar;
• Gayrimenkulün başkasına ait olması,
• Gayrimenkulün kiralanmış olması,
• Giderin bizzat kiracı tarafından yapılması,
• Yapılan giderin kiralanan gayrimenkulün değerini artırmış, genişletmiş ya da maliyet bedeline eklenmesi gereken türden gider olmasıdır.

Vergi Usul Kanununun 313. maddesine göre bir iktisadi kıymetin amortismana tabi tutulabilmesi için;
• Kullanılmaya hazır olması,
• İşletmede birden fazla yıl kullanılması,

• Yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz kalması,
• Envantere dâhil olması gerekmektedir.

Emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan ya da bilinmeyen veya doğru olarak tespit edilemeyen bir malın değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran sahip olacağı değerdir. Örneğin bağışlanan bir malın değerlemesi aşamasında bu yönteme başvurulur. Emsal bedelde malın maliyetine değil, satış bedeline ulaşılmaya çalışılır.

Emsal ücreti, ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru tahmin
edilememesi hallerinde tespit edilecek ücret, emsal ücrettir. Başka bir ifadeyle bir hizmetin değerlemesi söz konusuysa emsal ücretin belirlenmesi gerekmektedir. Örneğin bir hizmetten bedelsiz yararlanılmış ise belirlenecek olan emsal ücrettir.

Tasarruf değeri; bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değerdir.

İtibari değer; her çeşit senetlerle hisse senetlerinin ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değerlerdir

Gayrimenkule ilişkin olarak yapılan bir giderin özel maliyet bedeli olarak sayılması için bazı unsurları barındırması gerekmektedir. Bunlar; • Gayrimenkulün başkasına ait olması, • Gayrimenkulün kiralanmış olması, • Giderin bizzat kiracı tarafından yapılması, • Yapılan giderin kiralanan gayrimenkulün değerini artırmış, genişletmiş ya da maliyet bedeline eklenmesi gereken türden gider olmasıdır.

Mülkiyeti hazineye ait olan ve 49 yıllığına irtifak hakkı tesisi edilen taşınmaz üzerindeki binalar için yapılan ödemelerin, yeraltı ve yer üstü tesisleri için yapılan ödemeler kabul edilerek özel maliyet bedeli ile değerlenmesi söz konusu değildir.

Vergi Usul Kanununun 313. maddesine göre bir iktisadi kıymetin amortismana tabi tutulabilmesi için; • Kullanılmaya hazır olması, • İşletmede birden fazla yıl kullanılması,Yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz kalması, • Envantere dâhil olması gerekmektedir.

Amortisman oranları iktisadi kıymetlerin faydalı ömürleri dikkate alınarak Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenmektedir.

Azalan bakiyeler usulüyle amortisman yöntemi 31.12.2003 tarihinden önce edinilen iktisadi kıymetler için % 40 ve söz konusu tarihten sonra edinilen iktisadi kıymetler için %50 oranını geçmemek üzere, her yıl bakiye değer üzerinden normal amortisman oranının iki katı olarak amortisman ayrılmasıdır.

Azalan bakiyeler usulüyle amortisman yöntemi 31.12.2003 tarihinden önce edinilen iktisadi kıymetler için % 40 ve söz konusu tarihten sonra edinilen iktisadi kıymetler için %50 oranını geçmemek üzere, her yıl bakiye değer üzerinden normal amortisman oranının iki katı olarak amortisman ayrılmasıdır.

Azalan bakiyeler usulüyle amortisman yöntemi 31.12.2003 tarihinden önce edinilen iktisadi kıymetler için % 40 ve söz konusu tarihten sonra edinilen iktisadi kıymetler için %50 oranını geçmemek üzere, her yıl bakiye değer üzerinden normal amortisman oranının iki katı olarak amortisman ayrılmasıdır.

Türk hukuk sisteminde gayrimenkul konusunu esas olarak düzenleyen kanun ise Medeni Kanundur.

Vergileme açısından değerleme sürecine ilişkin hükümler genel olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer almaktadır.

Vergi Usul Kanununa göre değerleme, vergi matrahının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespiti işlemidir.

 

Değerleme Ölçüleri;

Maliyet Bedeli

Borsa Rayici

Tasarruf Değeri

Mukayyet Değer

İtibari Değer

Rayiç Bedel

Vergi Değeri

Emsal Bedeli ve Ücreti’dir. Tereke bunlardan biri değildir.

 

İktisadi işletmeye dâhil gayrimenkuller Vergi Usul Kanununda yer alan değerleme ölçülerinden “maliyet bedeli” ile değerlenmektedir.

 

Emlak vergisinin konusunu oluşturan bina ve araziler “vergi değeri” ile değerlenir.