GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME - Deneme Sınavı - 18

Vergi hukukunun kaynaklardan bazıları asli (bağlayıcı, birincil) kaynak diğerleri ise yardımcı (bağlayıcı olmayan, ikincil) kaynak niteliğindedir.

Asli kaynaklar, yeni norm koyan; verginin konusunu, mükellefini veya oranını etkileyen, vergi idaresinin, vergi mükellefinin ve vergi mahkemelerinin uymak zorunda olduğu kaynaklardır.  Anayasa, kanunlar, anlaşmalar, Cumhurbaşkanı kararnamesi, Cumhurbaşkanı kararları, yönetmelikler, Anayasa Mahkemesi kararları ve Danıştay içtihadı birleştirme kararları asli kaynak özelliğini taşımaktadır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan vergiye ilişkin genel tebliğler, iki grupta ele alınabilir. Birinci grupta yer alan genel tebliğler, kanunun bakanlığa tanıdığı düzenleme yetkisine dayanarak çıkarılan tebliğlerdir.

Devren kazanma, alım-satım, bağışlama gibi bir hukuki işleme dayanmış olabileceği gibi, miras yoluyla kazanmada olduğu gibi, bir hukuki olaya da dayanması mümkündür. Bir kimse, bir taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak mülkiyet hakkı elde etmişse, buna aslen kazanma adı verilir. Aslen kazanmaya işgal, kamulaştırma-ihale, cebri müzayede, kazandırıcı zamanaşımı örnek verilebilir. D seçeneğinde verilen cevap kamulaştırmaya örnektir.

3065 sayılı KDV Kanununun 28. maddesinde, verginin oranının % 10 olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak, maddenin izleyen satırında Cumhurbaşkanına bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğu belirtilmektedir.

Emlak komisyonculuğu mesleğinin konusu, gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan sözleşmeye dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması ile alım-satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak, gayrimenkule ilişkin konularda danışmanlık yapmak ve ilgililerin talepleri üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak şeklinde ifade edilebilir.

Emlak komisyoncularının esas gelirleri olan aracılık ya da danışmanlık faaliyetleri sonucunda almış oldukları ücretlerin yanı sıra kendilerine ait gayrimenkullerin satılması ya da kiralanması sonucu elde ettikleri satış ve kiralama gelirleri de söz konusudur.

Emlak komisyonculuğu gerçek kişi, adi şirket, kolektif ve adi komandit şirket veya sermaye şirketi şeklinde örgütlenerek yapılabilmektedir. Bazen de başka bir şirketin “franchising” i alınarak yapılabilmektedir. Franchising, genellikle tanınmış bir markanın, oluşmuş bir imajın belli bir bedel karşılığında, belli standartlar içinde bağımsız yatırımcıya kullandırılmasıdır. Markanın kullanım süresi sınırlı olabileceği gibi sınırsız da olabilmektedir.

Mükelleflerin yerine getirmek zorunda oldukları biçimsel ödevlere ilişkin kurallar Vergi Usul Kanununda “Mükellefin Ödevleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Biçimsel ödevler bildirme, defter tutma, belge düzenine uyma, defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde gösterme, beyanname verme, vergi levhası alma ve diğerleridir.

Bildirmeye ilişkin ödevler, işe başlamanın, adres değişikliğinin, iş ve işletmede değişikliğin ve işin bırakıldığının bildirilmesine yöneliktir. Hesap durumu ve vergi işlemleri ise defter tutma ödevi arasındadır.

Emlak komisyoncularının elde ettikleri ticari kazançtan düşebilecekleri giderler ise genel olarak şunlardır:
• Genel giderler, su, elektrik, doğalgaz, telefon, ısınma, işyeri kirası gibi giderler,

• İşyerinde veya işyeri dışında işletmeye bağlı olarak çalışan personele ilişkin giderler, (Çalışanlara çalışmaları karşılığında ödenen ya da verilen para, mal ya da sağlanan menfaatler, çalışanlara işyerinde ve işyerinin eklentilerinde verilen yemek ya da yerine sağlanan menfaatlerdir.)

• İş ile ilgili yapılan seyahat ve konaklama giderleri,

• İşletme ile ilgili yapılan ilan ve reklâm giderleri,

• Sosyal güvenlik kurumlarına yapılan sigorta ödemeleri,

• İşletmeyle ilgili temizlik, boya ve badana giderleri,

• Kiraya verilen gayrimenkulün ekonomik değerini ve ömrünü uzatacak onarım giderleri,

• Emlak komisyonculuğu, bir sözleşmeye dayalı olarak belli bir yerde faaliyet göstermek üzere acentalık biçiminde yapılıyorsa acenta olarak merkeze yapılan aidat ödemeleri gibi daha bir çok gider bulunmaktadır.

Gelir Vergisi Kanununun 41. maddesinde sayılan gider kabul edilmeyen ödemeler ve bunlara ek olarak ilgili maddede belirtilmeyen bazı giderler elde edilen gayrisafi tutardan indirilemez.
Bunlar;
• Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler,
• Teşebbüs sahibinin kendisine, eşine, küçük çocuklarına işletmeden ödenen aylıklar, ücretler, ikramiyeler, komisyonlar ve tazminatlar,
• Teşebbüs sahibinin işletmeye koyduğu sermaye için yürütülecek faizler,
• Teşebbüs sahibinin, eşinin ve küçük çocuklarının işletmede cari hesap veya diğer şekillerdeki alacakları üzerinden yürütülecek faizler,
• Her türlü para cezaları ve vergi cezaları ile teşebbüs sahibinin suçlarından doğan tazminatlar ile sözleşmede cezai koşul olarak öngörülen tazminatlar,
• Kiralama yoluyla edinilen veya işletmede kayıtlı olan yat, kotra, tekne, sürat teknesi gibi motorlu deniz, uçak ve helikopter gibi hava taşıtlarından işletmenin esas faaliyet konusu ile ilgili olmayanların giderleri ile amortismanları,
• Vadeli çekler için hesaplanan reeskontlarla var olan borç senetleri reeskonta tabi olmadığı halde, alacak senetlerini reeskonta tabi tutarak hesaplanan reeskontlar,
• Başka kişi ya da kurum adına düzenlenmiş belgelere dayanılarak yapılan giderler,
• Maliyet olarak dikkate alınması gereken harcamaların doğrudan gider tutarları,
• Cari yıl dışındaki yıllara ait giderler,
• Çalınma, yitirme ve dolandırıcılık nedeniyle doğan zararlar

Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunan bir kurumun kurumlar vergisi açısından herhangi bir muafiyetten yararlanması söz konusu değilken, bazı istisnalardan yararlanması söz konusu olmaktadır. Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinde düzenlenmiş olan istisnalardan bazıları şunlardır;
• Başka bir tam yükümlü kuruma ortak olmaktan dolayı elde ettiği kazançlar,
• Hisse senetlerinin itibari değerlerinin üzerinde bir fiyattan satılmasından elde edilen “emisyon kazançlar”,
• Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreye sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin satışından doğan kazançların %50’lik kısmı.
• Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının elde ettikleri kazançlar.

Kurumlar Vergisi Kanunu ile de düzenlenen kurumlar vergisi mükelleflerine özgü giderler de vergiye tabi kurum kazancının tespitinde gider olarak indirilebilmektedir. Kurumlar Vergisi Kanununa göre indirilebilecek giderlerden bazıları şunlardır:
• İlk kuruluş ve örgütlenme giderleri,
• Toplantı giderleri,
• Sermayesi Paylara Bölünmüş Komandit şirketlerde komandite ortağın karpayı.

Bazı tapu işlemleri damga vergisinden istisna
olmakla birlikte diğer bazı tapu işlemleri de damga
vergisine tabidir.
Bu İşlemler şu şekilde sıralanabilir;
• İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi tesisi, ipoteklerde sonradan yapılacak değişiklikler, ipotek alacağının temliki,
• Önalım, alım, geri alım, kira haklarının
tapu siciline şerhi,
• Taşınmazların üzerine karşılıksız olarak nesnel hak kurulması ve kurulmuş olanlardan
devri olanaklı olanların, karşılıksız devrine
ilişkin düzenlenecek resmi senetler,
• İlgili tapu sicil müdürlüklerine verecekleri
beyanname niteliğindeki istek yazıları.

Emlak komisyoncusunun bir gayrimenkul alım, satım ve kiralanması gibi işlerde kişiler arasında aracılık yapmak ya da bu işlere ilişkin sözleşmelerin oluşması için gerekli ortamı hazırlamak üzere gayrimenkulün sahibi ile yaptığı sözleşmeye “tellallık sözleşmesi” ya da “aracılık sözleşmesi” denir.

Mükelleflerin yerine getirmek zorunda oldukları biçimsel ödevlere ilişkin kurallar Vergi Usul Kanununda “Mükellefin Ödevleri” başlığı altında düzenlenmiştir. Biçimsel ödevler bildirme, defter tutma, belge düzenine uyma, defter ve belgeleri saklama ve istenildiğinde gösterme, beyanname verme, vergi levhası alma ve diğerleridir.

Emlak komisyoncuları bir işyeri açma, ticaret siciline ya da mesleki bir kuruluşa kaydolma durumunda işe başlamış sayılacaklarından işe başlama tarihinden itibaren on gün içerisinde bağlı oldukları vergi dairelerine işe başlamayı bildirmekle yükümlüdürler.

Bilanço esasına göre defter tutmakla yükümlü olan birinci sınıf tüccar emlak komisyoncuları günlük (yevmiye) defteri, büyük (kebir) defter ve envanter (sayım) defteri tutmak zorundadırlar. İkinci sınıf tüccar olarak kabul edilen emlak komisyoncuları ise işletme defteri ve isterlerse envanter defteri tutabilirler.

Emlak komisyoncuları Vergi Usul Kanununun kayıt nizamına ilişkin dokuzuncu bölüm hükümleri gereğince Türkçe kayıt tutma, defterlerin mürekkeple ya da makine ile yazılması, boş satır bırakılmaması, sayfaların yok edilememesi ve kayıt zamanına ilişkin diğer kurallara da uymakla yükümlüdürler.

Türk Ticaret Kanununa göre , defter tutmakla yükümlü olan emlak komisyoncuları, defterleri son kayıt tarihinden itibaren, düzenlenme zorunluluğu olan belgeleri ise üzerlerindeki düzenleme tarihinden itibaren “on yıl” süre ile saklamak zorundadırlar.