GAYRİMENKULLERDE VERGİLENDİRME - Deneme Sınavı - 8

Faaliyet konusu gayrimenkul alım-satım olan kurumların en az iki tam yıl süreyle akti­finde bulunan gayrimenkullerin satışı KDV’ye tabidir. Satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilme şartı kaldırılmıştır.

İktisadi işletmeye kayıtlı olmayan gayrimenkul kiralaması KDV'ye tabi değildir.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payını karşılığı olarak yapılan ko­nut veya işyeri teslimlerinde konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bede­li esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanacaktır.

Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat ta­ahhüt işlerinde KDV’den istisna olunabilmesi için belirtilen şartların tamamına haiz olunması zorunludur.

Kiralama işlemlerinde katma değer vergisinin matrahı, mal ve hakların kiralanması karşılığında alınan veya borçlanılan bedeldir. Bedelsiz olarak baş­kalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların kira bedeli, VUK’un 73. maddesi hükmüne göre tespit edilecek emsal kira bedelidir. Anılan kanun maddesi hükmüne göre, kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce taktir veya tespit edilmiş kirası, bu surette taktir veya tespit edilmiş kira mevcut de­ğilse, VUK hükümlerine göre belirlenen vergi değeri­nin %5’i dır. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bi­linmiyorsa, VUK’ nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belirlenen değerlerinin % 10’u dur. 100.000,00 %5 = 5.000,00 TL emsal kira bedelidir.

Katma değer vergisi (KDV), mal ve hizmetlerin fiyatlarının belli bir oranı şeklinde alınan genel bir tüketim vergisidir. KDV, mal ve hizmetlerin üretimden dağıtıma kadar uzanan her aşamasında, o
aşamada oluşan katma dağer üzerinden alınır ve bu yönüyle de tarafsızdır.

• KDV, malların üretimi ve dağıtımı ve hizmetlerin ifası ile ilgili tüm ekonomik faaliyetlere uygulanan genel bir vergidir.

• KDV, bir tüketim vergisidir. Çünkü, KDV nihai tüketiciler tarafından yüklenilmektedir.
• KDV, fiyatın belirli bir yüzdesi olarak tahsil edilir.
• KDV, katma değer üzerinden alınır.
• KDV, parça parça toplanır.
• KDV mükellefleri işletme faaliyetleri ile ilgili olarak satın alımları sırasında diğer mükelleflere ödedikleri vergiyi satışlarından elde ettikleri vergiden indirirler.

Türkiye’de ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler, her türlü mal ve hizmet ithalatı, diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler KDV'nin konusunu oluşturmaktadır.

KDV'de vergiyi tüketiciden satış fiyatı ile birlikte tahsil edip vergi dairesine yatırmak zorunda olanlar verginin kanuni mükellefleridir.

3065 sayılı KDV Kanununun 28. maddesinde, verginin oranının % 10 olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak, maddenin izleyen satırında Cumhurbaşkanına bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili olduğu belirtilmektedir.

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay, farklı işlemlerde farklı şekilde ortaya çıkmaktadır.
Öncelikle vergiyi doğuran olayın meydana gelebilmesi satışın ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilmesi, satılan gayrimenkulün Türkiye’de bulunması, satışın Türkiye sınırları içinde gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca, malların müzayede mahallerinde ve gümrük depolarında satışı KDV’ye tabi bulunmaktadır. Bu tür satışlarda, malın özel mülk ya da ticari bir işletme aktifinde kayıtlı olup olmaması, vergilendirmeye engel oluşturmamaktadır.

Gayrimenkul satışlarında iki farklı KDV oranı uygulanmaktadır. Buna göre;

Gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan bir gayrimenkulü, üçüncü kişilere (gerçek veya tüzel kişi ayrımı söz konusu olmaksızın) sürekli ve mutad kazanç getirici bir faaliyet olmayacak bir şekilde ya da ticari bir organizasyon içerisinde gerçekleştirmemek üzere satması KDV’ye tabi değildir.

Ticari, sınai, zirai, serbest meslek faaliyetinde bulunan işletmelerin ister fiziki bir mekan olarak kullanmak üzere edindikleri isterse ticari bir faaliyet çerçevesinde edindikleri ve aktiflerinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı KDV'ye tabidir.

3065 sayılı KDV Kanununun 1/1. maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin; 1/3-f maddesinde, Gelir Vergisi Kanununun
70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin KDV’nin konusuna girdiği hüküm altına alınmıştır.

Direktif, Avrupa Birliği’nin ikincil mevzuat olarak adlandırdığı, üye ülkelerin uymak zorunda oldukları yasal metinlerdir.

Türkiye’de 3065 sayılı KDV Kanununun uygulanması, 1 Ocak 1985’de başlamıştır. Kanunun hazırlanmasında büyük ölçüde Avrupa Birliğinin 6. Direktifinden yararlanılmıştır.

KDV’yi bir harcama vergisi olarak ilk kez öneren, Alman sanayici Von Siemens olmuştur. Von Siemens ilk kez 1918 yılında Almanya’da uygulanan muamele vergilerinin kaldırılarak KDV uygulamasına geçilmesini savunmuştur. Fransa’da ise o tarihte Maliye Bakanlığında çalışan Maurice Laure’ bu verginin öncülüğünü yapmış yayımladığı kitabında KDV’yi tanımlayarak temel esaslarını açıklamıştır. Aynı yazar, daha sonra 10 Nisan 1954 tarihli Fransız KDV projesini hazırlamıştır Bu şekilde KDV’yi uygulayan ilk ülke Fransa olmuştur.

KDV’deki mükellef kavramı diğer vergi kanunlarındaki mükellef kavramına göre oldukça farklılık arz eder. KDV’de kanuni ve fiili mükellef olmak üzere iki tür mükellef söz konusudur. Vergiyi tüketiciden satış fiyatı ile birlikte tahsil edip vergi dairesine yatırmak zorunda olanlar verginin kanuni mükellefleridir. Fiili mükellefler ise, kanuni mükelleflerin sundukları mal veya hizmetin nihai tüketicisi durumunda olan ve vergileri satış fiyatı ile birlikte kanuni mükelleflere ödeyen mükelleflerdir. Bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere KDV’nin asıl yüklenicileri fiili mükelleflerdir.

İkametgâhı, işyeri, kanuni merkezi ve iş merkezi Türkiye’de bulunmayanlar tara­fından yabancı ülkeler ile Türkiye arasında yapılan taşımacılık ile transit taşımacılıkta vergiyi doğuran olay gümrük bölgesine gi­rilmesi veya gümrük bölgesinden çıkılması olarak belirtilmiştir.