GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Günümüzde ülkemiz uygulamasında inşaat sözleşmesine dayanan kar ve zararın belirlenmesinde işin sonuna kadar beklendiği durumlarda Tamamlanmış Sözleşme Yöntemi uygulanır.

İşin bitimi beklenilmeksizin her dönem itibariyle elde edilen gelirler ile ortaya çıkan maliyetlerin muhasebeleştirilmesi suretiyle kar ve zararın hesaplandığı Tamamlanma Yüzdesi Yöntemi öngörülmektedir.

Yollar, köprüler, barajlar, limanlar, havaalanı, metro, demiryolları vb. Özel Uzmanlık Gerektiren İnşaatlar arasındadır.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının kapsamına, yapımı genellikle uzun süreye yayılan (yıllara yaygın) ve başkalarına ait olan yapım işlerine ilişkin müşteri (iş sahibi-ihale makamı) adına ve hesabına yapılan, yapımı hesap döneminden daha uzun süren yıllara yaygın yapım sözleşmeleri girer. Hasılat işletmenin olağan faaliyetleri neticesinde ortaya çıkan gelirler ise belirli tipteki işlemlerden ve olaylardan elde edilen hasılat ile ilgili muhasebe işlemlerini açıklamaktır.

Yapımcının kendi adına kullanmak üzere maddi duran varlık üretimini kapsayan inşaatlar THP’de “258 Yapılmakta Olan Yatırımlar Hesabı”na kaydedilir.

Yüklenicinin sabit bir sözleşme fiyatını (ihale bedeli) veya üretim birimi başına sabit bir tutarı (birim fiyat) kabul ettiği ancak belli koşullarda maliyet güncelleştirmesine (eskalasyon) konu olan inşaat sözleşmesi Sabit Fiyatlı Sözleşme’dir.

Bir veya birden çok müşteri ile yapılmış olmasına bakılmaksızın, aşağıdaki durumlar mevcutsa bir sözleşmeler grubu tek sözleşme olarak nitelenir (TMS-11 madde 9): 1) Sözleşmeler grubunun tek bir paket olarak birlikte müzakere edilmesi, 2) sözleşmelerin birbiriyle aslında genel bir kâr marjına sahip tek bir projenin parçası olarak, çok yakın ilişkili olması, 3) sözleşmeler kapsamındaki işlerin aynı anda veya birbirini izleyen bir sırada yapılması.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardına göre sözleşme maliyetleri arasında Tesis ve makine kiralama maliyetleri de yer alır.

Bir yüklenici işletme finansal tablolarında aşağıdaki hususları açıklar (TMS-11 madde 39): Dönem geliri olarak finansal tablolara yansıtılan sözleşme geliri tutarı, Dönem içinde kaydedilen sözleşme gelirinin saptanmasında kullanılan yöntemler, Devam eden sözleşmelere konu işlerin tamamlanma aşamasının saptanmasında kullanılan yöntemler.

Hasılat; gelecekteki ekonomik faydaların işletmeye girmelerinin olası oldukları ve söz konusu faydalar güvenilir olarak ölçülebildikleri durumlarda muhasebeleştirilir.TMS-18 Hasılat Standardı söz konusu kriterlerin karşılandığı ve neticesinde hasılatın muhasebeleştirildiği durumları açıklar. Ayrıca, bu Standart söz konusu kriterlerin uygulamasına ilişkin uygulamalı rehberlik sağlar.

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:
• Konutlar: Bağımsız olarak (müstakil) inşa edilen evler (villa) veya apartmanlar (site, rezidans), • Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar: Fabrika, turizm tesisleri, otel, hastane ve klinik, okul, yurt, kütüphane, sinema, tiyatro, kültür merkezi, alışveriş merkezi, yeraltı ve  katlı  otoparklar, benzin istasyonları, spor tesisleri vb.,
• Özel Uzmanlık Gerektiren İnşaatlar: Yollar, köprüler, barajlar, limanlar, havaalanı, metro, demiryolları vb.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının amacı, inşaat sözleşmelerine ilişkin gelir ve maliyetlerle ilgili muhasebe uygulamasının açıklanmasıdır. İnşaat sözleşmelerine konu olan işlerin özelliği gereği, sözleşme kapsamındaki işin başlaması ile tamamlanması farklı hesap dönemlerine girmektedir. Bu nedenle inşaat sözleşmelerine ilişkin muhasebe uygulamasındaki esas konu, sözleşme kapsamında elde edilen gelir ve maliyetlerin inşaat işinin gerçekleştirildiği hesap dönemlerine dağıtılmasıdır. TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardı, sözleşme gelir ve maliyetlerinin gelir tablosunda ne zaman gelir ve gider olarak gösterilecekleri konusunda Kavramsal Çerçeve’de belirtilen muhasebeleştirme ilkelerini esas alır.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının kapsamı, yüklenici (müteahhit) işletmelerin finansal tablolarındaki inşaat sözleşmelerinin  muhasebeleştirilmesinde uygulanmasıdır (TMS-11 madde 1). TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının kapsamına, yapımı genellikle uzun süreye yayılan (yıllara yaygın) ve başkalarına ait olan yapım işlerine  ilişkin müşteri (iş sahibi-ihale makamı) adına ve hesabına yapılan, yapımı hesap döneminden daha uzun süren yıllara yaygın yapım sözleşmeleri girer. Sözleşme gelir ve maliyetlerinin gelir tablosunda ne zaman gelir ve gider olarak gösterilecekleri konusunda Kavramsal Çerçeve’de belirtilen muhasebeleştirme ilkelerini esas alır.

Yapımcının kendi adına kullanmak üzere maddi duran varlık üretimini kapsayan inşaatlar THP’de “258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR HESABI”na kaydedilir ve inşaat tamamlandığında da 25 No’lu hesap grubunda yer alan ilgili Maddi Duran Varlık hesabına (252 BİNALAR HESABI gibi) aktarılır. Yap-Sat türündeki inşaatlar THP’de “151 YARIMAMULLER-ÜRETİM HESABI” ve “152 MAMULLER HESABI”nda takip edilir ve dönen varlıklar içerisinde yer alan bir stok niteliği taşır. Yapımcının başkası adına gerçekleştirdiği inşaatlar da “Yap-İşlet-Devret” ve “İnşaat Taahhüdü” şeklindeki işlerdir. Yap-İşletDevret kapsamındaki inşaatlar, yapımcı işletme tarafından THP’ye göre “264 ÖZEL MALİYETLER HESABI”na alınır.

İnşaat Sözleşmesi (Sözleşme); bir varlığın veya tasarım, teknoloji ve fonksiyon ya da nihai amaç veya kullanım açısından birbiriyle yakından ilişkili ya da birbirine bağımlı bir grup varlığın inşası için özel olarak yapılmış bir sözleşmedir. İnşaat sözleşmesi türleri şunlardır: Sabit Fiyatlı Sözleşme; yüklenicinin sabit bir sözleşme fiyatını (ihale bedeli) veya üretim birimi başına sabit bir tutarı (birim fiyat) kabul ettiği ancak belli koşullarda maliyet güncelleştirmesine (eskalasyon) konu olan inşaat sözleşmesidir (TMS-11 madde 6). Örneğin, yüklenici Temel İnşaat Taahhüt A.Ş., Konya Bilim Merkezi inşaatını 2 yılda tamamlamak üzere ihale bedeli olan
10.000.000 için sözleşme  imzalamıştır. Birinci yılın sonunda yüksek enflasyondan kaynaklanan bir maliyet artışını fatura edilmemiş gelir olarak, 31 Aralık tarihinde muhasebe kayıtlarına alarak dönemin gelirlerine yansıtırsa bu durum bir maliyet güncellemesidir. Maliyet Artı Kâr Sözleşmesi; yükleniciye kabul edilebilir ya da başka bir şekilde tanımlanmış maliyetler üzerine bu maliyetlerin bir yüzdesi veya sabit bir tutar eklenerek ödeme yapılan inşaat sözleşmesidir.

Hasılat işletmenin olağan faaliyetleri neticesinde ortaya çıkan gelirdir. Satışlar, ücretler, faiz, temettü ve isim hakları gibi çeşitli adlar taşır. Bu Standardın amacı; belirli tipteki işlemlerden ve olaylardan elde edilen hasılat ile ilgili muhasebe işlemlerini açıklamaktır. Hasılatın muhasebeleştirilmesine ilişkin ilk konu, hasılatın ne zaman muhasebeleştirileceğinin belirlenmesidir. Hasılat; gelecekteki ekonomik faydaların işletmeye girmelerinin olası oldukları ve söz konusu faydalar güvenilir olarak ölçülebildikleri durumlarda muhasebeleştirilir. Bu Standart, söz konusu kriterlerin karşılandığı ve neticesinde hasılatın  muhasebeleştirildiği durumları açıklar. Ayrıca, bu Standart söz konusu kriterlerin uygulamasına ilişkin uygulamalı rehberlik sağlar.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller şunlardan oluşur:
• Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satılmaktan ziyade, uzun vadede sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar.
• Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş arsalar (işletme, araziyi sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya karar vermemiş ise, söz konusu arazinin sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde  tutulduğu varsayılır.)
• İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde tutulan) ve bir veya daha fazla faaliyet kiralamasına konu edilen binalar.
• Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş bir bina.
• Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller.

TFRS Yorum 15 Gayrimenkul İnşaat Anlaşmaları:
• TMS-1 Finansal Tabloların Sunuluşu (2008 yılında yayımlanan)
• TMS-8 Muhasebe Politikaları, Muhasebe Tahminlerinde Değişiklikler ve Hatalar
• TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri
• TMS-18 Hasılat
• TMS-37 Karşılıklar, Koşullu Borçlar ve Koşullu Varlıklar
• TFRS Yorum 12 İmtiyazlı Hizmet Anlaşmaları
• TFRS Yorum 13 Müşteri Sadakat Programları

Hakedişler üzerinden teminat olarak alıkonulan tutarlar, bu tutarların ödenebilmesi için sözleşmede belirtilmiş koşulların gereği yerine getirilene veya eksiklikler giderilene kadar ödenmeyen hakediş  tutarlarıdır. Hakedişler müşteri tarafından ödenmiş olsun olmasın bir sözleşmeyle ilgili yapılan işlerin faturalanmış tutarlarıdır. Alınan avanslar ise yüklenici tarafından ilgili iş yapılmadan önce alınan tutarlardır.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller şunlardan oluşur:
• Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satılmaktan ziyade, uzun vadede sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar.          • Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş arsalar (işletme, araziyi sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya karar vermemiş ise, söz konusu arazinin sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulduğu varsayılır.)
• İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde tutulan) ve bir veya daha fazla faaliyet kiralamasına konu edilen binalar.
• Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş bir bina.
• Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller.