GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:

Yap-Sat türündeki inşaatlar THP’de “151 YARIMAMULLER-ÜRETİM HESABI” ve “152 MAMULLER HESABI”nda takip edilir ve dönen varlıklar içerisinde yer alan bir stok niteliği taşır.

Yüklenicinin sabit bir sözleşme fiyatını (ihale bedeli) veya üretim birimi başına sabit bir tutarı (birim fiyat) kabul ettiği ancak belli koşullarda maliyet güncelleştirmesine (eskalasyon) konu olan inşaat sözleşmesine sabit fiyatlı sözleşme denir.

İnşaat sözleşmesi, standart kapsamında yer alıyorsa ve sözleşme sonucu güvenilir biçimde ölçülebiliyorsa, yüklenici gelirini tamamlanma yüzdesi yöntemine göre hesaplayarak, finansal tablolarına yansıtmalıdır.

Sözleşme geliri alınan veya alınacak olan hakedişlerin gerçeğe uygun değeri ile ölçülür.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardına göre sözleşme maliyetleri şunlardan oluşur (TMS-11 madde 16):

Belli bir sözleşmeyle doğrudan ilişkili maliyetler aşağıdakileri kapsar (TMS-11 madde 17):

Tamamlanma aşamasında katlanılan maliyetlerin öngörülen maliyetlere oranı veya iş ölçümleri ya da fiziki tamamlanma oranı dikkate alınarak hesaplanır ve her döneme ilişkin sonucun o dönem gelir tablosunda yer alması sağlanır. Eğer tamamlanma aşaması bugüne kadarki inşaat maliyetleri esas alınarak belirleniyorsa, katlanılmış maliyetler kapsamına yalnızca yapılan işi yansıtan sözleşme maliyetleri alınır. Gelecekteki faaliyetlere ilişkin alınan malzeme veya taşeronlara ödenen avanslar gibi kalemler dönemin gelir tablosuna aktarılmayıp, “150 İLK MADDE VE MALZEME” ile “179 TAŞERONLARA VERİLEN AVANSLAR” hesapları aracılığıyla varlıklar arasında gösterilir.

Bir yüklenici işletme bilanço tarihinde devam eden sözleşmelere ilişkin olarak aşağıdakilerden her birini açıklamak durumundadır (TMS-11 madde 40):

TMS-40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardının amacı; yatırım amaçlı gayrimenkullerin muhasebeleştirilmesi ve yapılması gereken açıklamalara ilişkin esasları belirlemektedir. Bu Standart, yatırım amaçlı gayrimenkullerin muhasebeleştirilmesi, ölçülmesi ve açıklamasında uygulanır.

TFRS Yorum 15 Gayrimenkul İnşaat Anlaşmaları:

Gayrimenkul sektöründe, doğrudan ya da taşeronlar aracılığıyla gayrimenkulün inşasını üstlenen işletmeler, inşaat tamamlanmadan önce bir ya da birden fazla müşteri ile anlaşma yapabilirler. Bu tür anlaşmalar çeşitli şekillerde yapılır.

Konut niteliğindeki gayrimenkulün inşasını üstlenen işletmelerin, inşaat devam ederken ya da inşaat başlamadan önce müstakil birimleri (daireler veya evler) pazarlamaya başlamaları bu tür anlaşmalara örnek olarak gösterilebilir.

İnşa işi ya kendi nam ve hesabına ya da başkalarının nam ve hesabına yapılır. İnşa (yapım) işini kendi nam ve hesabına kendi arsaları üzerinde ya da daire veya kat karşılığı olarak başkalarının arsaları üzerine yapıp, satan veya kendi ihtiyaçları için kullanan inşaat işletmeleri Özel (veya Yap-Sat) İnşaat İşletmeleri, kamuya ve özel sektöre ait inşaat işlerini bir sözleşmeye dayalı olarak taahhüt şeklinde yapan işletmeler de inşaat taahhüt işletmeleridir, daha doğrusu başkalarının nam ve hesabına bir sözleşmeye bağlı olarak inşa işi yapan inşaat işletmeleri de İnşaat Taahhüt İşletmeleri olarak adlandırılır.

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:

Maliyet Artı Kâr Sözleşmesi; yükleniciye kabul edilebilir ya da başka bir şekilde tanımlanmış maliyetler üzerine bu maliyetlerin bir yüzdesi veya sabit bir tutar eklenerek ödeme yapılan inşaat sözleşmesidir.

Tanıma göre Sözleşme Geliri = Sözleşme Bedeli (İhale Bedeli)

+ Değişiklikler + Ek Ödeme Talepleri + Teşvik Ödemelerinden oluşur.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardına göre sözleşme maliyetleri şunlardan oluşur (TMS-11 madde 16):

Bu maliyetler; sözleşme gelirine dahil edilmemiş, örneğin artık malzeme satışı ve sözleşmeye konu işin bitiminde tesis ve teçhizatın elden çıkarılmasıyla sağlanan gelirler gibi arızi gelirlerle azaltılabilir.

Sabit fiyatlı sözleşmede aşağıdaki koşulların tamamı mevcutsa inşaat sözleşmesi sonucu güvenilir biçimde tahmin edilebilir (TMS-11 madde 23): 1) Toplam sözleşme gelirinin güvenilir biçimde ölçülebilmesi, 2) sözleşmeye ilişkin ekonomik yararların işletmeye akışının muhtemel olması, 3) sözleşme konusu işin bitirilmesi için gereken inşaat maliyetleri ile işin tamamlanma aşamasının bilanço gününde güvenilir biçimde belirlenebilmesi, 4) sözleşmeye yüklenebilecek inşaat maliyetlerinin açıkça belirlenebilmesi ve güvenilir biçimde ölçülebilir olması sonucu, katlanılan fiili inşaat maliyetlerinin önceki tahminlerle karşılaştırılabiliyor olması.

aşamasının baz alınması "Tamamlanma Yüzdesi Yöntemi" olarak adlandırılır. Bu yöntemde sözleşme geliri, ulaşılan tamamlanma aşamasına kadar katlanılan inşaat maliyetiyle eşleştirilerek, bitirilen işle orantılı gelir, gider ve kârın raporlanması sağlanır. Bu yöntem, ilgili dönemde sözleşme kapsamındaki işin aşaması ve işteki ilerleme konusunda yararlı bilgi sağlar.

Müşteriden geri kazanılabilme olasılığı düşük olan sözleşme maliyetleri hemen gider olarak muhasebeleştirilir. Müşteriden geri kazanılabilme olasılığı düşük olan ve hemen gider olarak muhasebeleştirilmesi gereken sözleşme maliyetleri ile ilgili durumlara ilişkin örnek sözleşmeler aşağıdakileri içerir (TMS-11 madde 34):

Yatırım amaçlı olmayan gayrimenkuller ise şunlardır ve TMS-40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardının kapsamı dışındadır: