GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

İnsanların genel anlamda gayrimenkulü, daha dar anlamda da konutu yatırım ve güvence aracı olarak görmeleri konuta olan ilgiyi ve konut ihtiyacını artırmaktadır.

Konut ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler açısından bakıldığında konut sorunu iki farklı boyutta ele alınabilir. Dar anlamda konut sorunu, bir ülkede yaşayan ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konutun sağlanamaması sorunudur. Bu anlamda sorun, konut açığı ile sınırlanmaktadır. Ancak soruna daha geniş boyutta bakıldığında sorunun kalite, mekan ve altyapı unsurlarını da içerdiği görülmektedir, çünkü kişilerin konuta talepleri gelir düzeylerine bağlı olarak değişir. Geliri yükselen gruplar standardı yüksek konut talep ederler. Bu yönüyle konut talebi süreklilik gösteren bir yapıya sahiptir. O halde konut sorunu bir yönüyle düşük gelirli kitlelerin barınma sorunu olurken, daha geniş anlamda da bireylerin hayal ettikleri mekanlarda yaşayamamaları sorunu olmaktadır.

Yapım tarzına, inşaat kalitesine ve bölgeye göre değişmekle birlikte konutların ortalama kullanım süreleri 50-60 yıl olmaktadır. Bu süre bakım onarım faaliyetiyle uzatılabilmektedir.

Oluşturulan politikalar kapsamında konut sorununun çözümüne destek sağlayan üç unsur bulunmaktadır. Bunlar, arsa, teknoloji ve finansmandır. Bu üç unsurun bir araya getirilmesi sorunun çözüm sürecini hızlandırmaktadır.

Kredi tutarının taşınmazın değerine oranının (kredi tutarı / taşınmaz değeri) düşük olması kredi kurumlarının üstleneceği riski düşürecek ve istenilen miktarda kredi arz edilmesini mümkün kılabilecektir, çünkü taşınmazın tamamı kredi kurumu tarafından ipotek edilmektedir.

Mevduat finansman sistemi (depositfinancingsystem), mevduat toplayan finansal kurumların topladıkları mevduatın bir bölümünü veya tamamını konut kredisi olarak ihtiyaç sahiplerine vermeleri esasına dayanmaktadır.

İpotek Bankacılığı Sisteminin Fonksiyonları: İpotek bankacılığı sisteminde dört ayrı fonksiyonun bir araya geldiği görülmektedir. Bunlar; yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet fonksiyonudur. Bu dört fonksiyon ipotek bankacılığı sistemini meydana getirmektedir.

Değer Belirleme Yöntemleri, gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; piyasa değeri yöntemi, gelir yöntemi ve maliyet yöntemidir.

Tüketicilere sağlanacak bilgilerin içeriği hakkındaki hususlar yer almaktadır. Bu bölümdeki bilgiler şunlardır:

• Sunulan konut kredileri hakkında genel bilgiler:

A. Kredi Kurumu:

1. Kredi kurumunun kimliği ve adresi.

2. Gerekirse, aracı kurumun kimliği ve adresi.

Yatırım Bankaları, türetilen menkul kıymetlerin yatırımcılara satışında görev alan kurumlardır.

KONUT SORUNU
Konut ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler açısından bakıldığında konut sorunu iki farklı boyutta ele alınabilir. Dar anlamda konut sorunu, bir ülkede yaşayan ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konutun sağlanamaması sorunudur. Bu anlamda sorun, konut açığı ile sınırlanmaktadır. Ancak soruna daha geniş boyutta bakıldığında sorunun kalite, mekan ve altyapı unsurlarını da içerdiği görülmektedir, çünkü kişilerin konuta talepleri gelir düzeylerine bağlı olarak değişir. Geliri yükselen gruplar standardı yüksek konut talep ederler. Bu yönüyle konut talebi süreklilik gösteren bir yapıya sahiptir. O halde konut sorunu bir yönüyle düşük gelirli kitlelerin barınma sorunu olurken, daha geniş anlamda da bireylerin hayal ettikleri mekanlarda yaşayamamaları sorunu olmaktadır.

Konut sorununun kökeninde kitlelerin ekonomik güçlerine uygun bir çözüm bulunamaması yatmaktadır. Konut fiyatlarının bireylerin birikimleriyle satın alacakları düzeyde olmaması sorunun çözümünde karşılaşılan en büyük engeldir. Bu engelin aşılabilmesi için bireylerin uzun yıllar boyunca tasarrufta bulunmaları veya tasarruf fazlasına sahip birimlerden tasarrufların belirli bir bedel karşılığında, uygun şartlarda ödünç alınmasına bağlıdır. Bu yöntemin işlerliği ve sorunun çözümüne yapacağı katkı ülkelerin ekonomik gelişmişlik düzeyiyle doğrudan ilgilidir. Kurum, kural ve finansman araçlarıyla gelişmiş olan ekonomilerde bireylerin konut edinmesi daha kolay olurken, gelişmiş olmayan ekonomilerde zor olmaktadır. Gelişmiş ülkeler gayri menkul piyasasını kurumsal bir yapıda ele almış ve mevcut ekonomik sisteme entegre etmişlerdir. Gayrimenkul piyasasının diğer piyasalarla, özellikle de sermaye piyasalarıyla bağlantısı sağlanarak sağlıklı gelişimine destek olunmuştur.

Konut sorunu tüm ülkeler açısından ortak bir sorun olmasına rağmen, sorunun çözümünde kullanılan finansman yöntemleri ülkeler arasında farklılık göstermektedir, çünkü konut sorununun çözümünde kullanılan finansman yöntemleri toplumların demografik yapısına, ülkelerin gelişmişlik düzeylerine, sermaye piyasası kurum, kural ve finansman araçlarının etkinliği gibi ekonomik ve sosyal faktörlere bağlı olmaktadır.

Doğrudan Finansman Sistemi: Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sistemin en önemli özelliği, ihtiyaç duyulan ek kaynağın aracısız temin edilmesidir. İhtiyaç duyulan kaynak, genellikle insanların yakın ilişki içerisinde bulunduğu aile bireyleri, akraba ve arkadaş gibi yakın çevreden elde edilmektedir. Kaynağı tasarruf eden ve bu tasarrufu kullanacak bireyler, aracı olmaksızın bir araya gelmekte ve kullanım koşullarını görüşebilmektedirler

İpotek Bankacılığı Sisteminin Fonksiyonları: İpotek bankacılığı sisteminde dört ayrı fonksiyonun bir araya geldiği görülmektedir. Bunlar; yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet fonksiyonudur. Bu dört fonksiyon ipotek bankacılığı sistemini meydana getirmektedir.

• Yönlendirme sürecinde kurumlar öncelikle kredi paketi ve değerlendirme raporunu oluşturmakta ve kredi satış çabalarını yerine getirmektedirler.
• Fonlama aşaması, kredi olarak verilecek kaynakların toparlanması, kaynak yaratılması sürecidir.
• Kredi satışı fonksiyonunda ise, kredilerin hangi niteliklere sahip olacağı, örneğin faiz oranlarının veya vadelerinin ne olması gerektiği, ne tür teminatların alınabileceği, ödenmeme riski veya erken ödenme riski durumunda ne tür davranışın sergileneceği, kısaca kurumun karşılaşılabileceği risk unsurlarına karşı ne tür önlemlerin alınabileceği ile ilgili düzenlemeler yapılmaktadır.
• Son fonksiyon hizmet fonksiyonudur. İpotek bankaları vade tarihine kadar kredilerin geri dönüşü ile ilgili işlemleri yapmakta ve gerekli hizmetleri vermektedirler.

Sermaye piyasaları tabanlıdır.

Diğer ismi mortgage sistemidir.

İpotek sistemi hem tarım toplumlarında hemde endüstriyel toplumlarda  kullanılmaktadır.

Konut sahibi olmak için uzun yıllar beklemek zorunluluğu ortadan kalkmıştır.

Başlangıçta konuta olan talep konut fiyatlarını artırıyor gibi görünse de, uzun dönemde konuta olan talep arzın artmasına neden olmakta, konut fiyatları uzun vadede dengeye gelmektedir.

Değer Belirleme Yöntemleri, gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde üç yöntem kullanılır.

Piyasa değeri yöntemi diğerlerine göre daha tutarlı bir yöntemdir.

Gelir yönteminde gayrimenkulün boş kaldığı zamanlar göz önünde bulunulur.

Maliyet yöntemi değer tespitinde kullanılabilir.

Gelir getirmeyen taşınmazlar gelir yöntemine göre hesaplanamaz.

Menkul kıymetleştirme finansal kaynaklara ulaşmada yeni bir yoldur. İşletmeler menkul kıymetleştirme işlemiyle aktif varlıklarının nakit akımlarını menkul kıymete dönüştürme imkanına sahip olmuşlardır.

Kredi Veren Kurum-Kaynak Firma, çeşitli kaynaklardan fon toplayan ve bu fonları çeşitli isimler altında kredi olarak kullandıran kurumlardır. 5558 sayılı konut finansmanı kanununda bu kurumlar konut finansman kurumu olarak isimlendirilir. Ticaret bankaları ve katılım bankaları bu kurumlara örnek verilebilir. Tüketicinin kredi talebini değerlendiren, kredibilitesini belirleyen kurumlardır. Bankalar kredi kullanmak isteyen bireyin kredi yükümlülüklerini yerine getirip, getiremeyeceğinden emin olmak için bireyi değerlendirir ve teminat alır.

Tüketicinin korunmasına yönelik etik kurallar çerçevesinde, tüketicinin karar verme öncesinde daha bilgili olmasını sağlamak, kredi türleri, vadeler ve bankalar arasında karşılaştırma yapabilmesini sağlamak ve krediyi kullandıktan sonra karşılaşabileceği muhtemel durumlara ilişkin bilgi edinmesini sağlamak, kısacası şeffaflığı artırmak amacıyla, Türkiye konut finansman sistemi kapsamında 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna dayanılarak “Sözleşme Öncesi Bilgi Formu” düzenlenmesi gerekmektedir.