GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Konut ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler açısından bakıldığında konut sorunu iki farklı boyutta ele alınabilir. Dar anlamda konut sorunu, bir ülkede yaşayan ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konutun sağlanamaması sorunudur. Bu anlamda sorun, konut açığı ile sınırlanmaktadır.

Konutun sahip olduğu nitelikler, diğer mal ve hizmetlerden ayrılan farklı yönleri soruna bakış açısında etkili olmaktadır, çünkü insanların barınma ihtiyacını karşılayan konut, ekonomik bir maldır. Fakat toprağa bağlı bir maldır. Ekonomik varlığın toprağa bağlı olması, taşınamaması, çeşitli piyasalarda alınıp satılamaması, piyasa değerinin bölgesel pazarlarda oluşmasına neden olur.

Yapım tarzına, inşaat kalitesine ve bölgeye göre değişmekle birlikte konutların ortalama kullanım süreleri 50-60 yıl olmaktadır.

Konut sorununun çözümünde başarılı olabilmek için iki unsur var ise; bunlardan birincisi uzun vadeli konut kredisinin sağlanabildiği bir ekonomik ortamın varlığı, diğeri de piyasanın kurumsallaşması için gerekli olan hukuki ve teknik düzenlemeler olmaktadır. Birinci koşul öncelikli olanıdır. Ekonomik istikrarın var olmadığı bir ortamda piyasaya ilişkin hukuki ve teknik düzenlemelerin çok fazla bir anlamı olmayacaktır.

Ülkede genel olarak tasarruf oranları düşük ve tasarruf açığı söz konusu ise, kredi taleplerinin tamamının finansman kurumları tarafından karşılanması mümkün olamayacaktır.

Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sistemin en önemli özelliği, ihtiyaç duyulan ek kaynağın aracısız temin edilmesidir. İhtiyaç duyulan kaynak, genellikle insanların yakın ilişki içerisinde bulunduğu aile bireyleri, akraba ve arkadaş gibi yakın çevreden elde edilmektedir.

Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sistemin en önemli özelliği, ihtiyaç duyulan ek kaynağın aracısız temin edilmesidir. İhtiyaç duyulan kaynak, genellikle insanların yakın ilişki içerisinde bulunduğu aile bireyleri, akraba ve arkadaş gibi yakın çevreden elde edilmektedir.

Türkiyede Sözleşme sistemine benzer konut finansman uygulamaları ülkemizde de sınırlı derecede uygulanmıştır. Örneğin, Türkiye Emlak Bankası konut edinmek isteyenlere 1988 yılına kadar tasarruf hesabı açtırarak belirli bir süre beklenilmesi sonucu, 15 yıl gibi uzun vadeli, düşük faizli konut kredisi kullandırmıştır. Yine Toplu Konut İdaresi, m2 büyüklüğüne göre, tasarrufların açılan hesapta 1 yıl süre ile tutulması şartıyla ferdi konut kredisi kullandırmıştır.

Kredi satışı fonksiyonunda ise, kredilerin hangi niteliklere sahip olacağı, örneğin faiz oranlarının veya vadelerinin ne olması gerektiği ne tür teminatların alınabileceği, ödenmeme riski veya erken ödenme riski durumunda ne tür davranışın sergileneceği, kısaca kurumun karşılaşılabileceği risk unsurlarına karşı ne tür önlemlerin alınabileceği ile ilgili düzenlemeler yapılmaktadır.

Beşinci aşamada değerlendirmeyi yapan kişiler pazar verilerini toplayıp analiz yapmaktadırlar. Değerlendirme sürecinde, ciddi ölçüde pazar verisi toplanmalı ve analiz edilmelidir. Kiralar, maliyetler, mülkün boş kalacağı zaman, arz ve talep faktörleri, masraflar ve mülk değerleri üzerinde önemli bir etkisi olduğu düşünülen diğer bütün veriler, bir değer tahmininde toplanmalı, özetlenmeli ve analizci tarafından yorumlanmalıdır.

Oluşturulan politikalar kapsamında konut sorununun çözümüne destek sağlayan üç unsur bulunmaktadır. Bunlar, arsa, teknoloji ve finansmandır. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Yeniden üretilme imkanı olmayan, zamanla azalma eğilimi gösteren, konut yapımına elverişli, altyapısı hazır arsa miktarının artırılması konut üretimini artırmakta ve şehirlerin modern bir görünüme kavuşmasında etkili olmaktadır. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Kullanılan konut finansman yöntemleri çok farklı olsa da bütün yöntemlerin ortak amacı, konutu olmayan bireylerin konut sahibi edilmesidir. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Ülkede genel olarak tasarruf oranları düşük ve tasarruf açığı söz konusu ise, kredi taleplerinin tamamının finansman kurumları tarafından karşılanması mümkün olamayacaktır. Doğru cevap A seçeneğidir.

Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Sözleşme sistemi, (contractualroute), konut satın almak isteyen fakat yeterli nakde sahip olmayan bireylerin, tasarruflarının ve kullandıkları kredilerin piyasa faiz oranlarının altında bir oranla işleme tabi tutulduğu bir konut finansman sistemidir. Sorunun doğru cevabı B seçeneğidir.

Mevduat finansman sistemi (depositfinancingsystem), mevduat toplayan finansal kurumların topladıkları mevduatın bir bölümünü veya tamamını konut kredisi olarak ihtiyaç sahiplerine vermeleri esasına dayanmaktadır. Doğru cevap C seçeneğidir.

Değer tespitinde kullanılan ikinci yöntem gelir yöntemidir. Gelir yönteminde öncelikle taşınmaza ait gelecek dönemlerde sağlanacak gelirler belirlenmeye çalışılır. Taşınmazın boş kalması durumunda gelir sağlanamaması ihtimali gelirin tahmininde dikkate alınır. Ayrıca gelir elde edilecek tüm dönem boyunca katlanılacak işletme giderleri de bir nakit çıkışı olarak düşünülür. Doğru cevap C seçeneğidir.

Kredi Veren Kurum-Kaynak Firma, çeşitli kaynaklardan fon toplayan ve bu fonları çeşitli isimler altında kredi olarak kullandıran kurumlardır. 5558 sayılı konut finansmanı kanununda bu kurumlar konut finansman kurumu olarak isimlendirilir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Derecelendirme kuruluşlarının yaptığı değerlendirmeler ve izlemeler menkul kıymetin vade tarihine kadar devam eder. Doğru cevap A seçeneğidir.