GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Vadede anapara ödemesinin tamamının yapılması, dayanağı oluşturan varlıkların homojen olması menkul kıymetleştirmeye konu varlıklarda aranan özelliktir. Doğru cevap D'dir.

III. seçenekte verilen bilgi yanlıştır. Kredi geri ödeme süresinin UZUN bir vadeye yayılması gerekmektedir. Doğru cevap B'dir.

Konut finansman sitemleri şunlardır:

Doğru cevap A'dır.

İpotek bankacılığı sistemini meydana getiren fonksiyonlar; yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet fonksiyonudur. Doğru cevap E'dir.

Gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; piyasa değeri yöntemi, gelir yöntemi ve maliyet yöntemidir. Doğru cevap E'dir.

Konut sorunu, dar anlamda konut açığı unsurunu içermektedir. Doğru cevap A'dır.

Sözleşme sisteminde, yöntem karşılıklı fedakarlığa dayanmaktadır. Diğer bir ifadeyle, sisteme en son giren bireyler sisteme daha önce giren bireyleri finanse etmektedir. Doğru cevap B'dir.

İpotek bankacılığı modeli, ipotek bankası sistemi modellerinden biridir. Doğrudan finansman sistemine ilişkin I. ve III. seçeneklerde verilen bilgiler ise doğrudur. Doğru cevap C'dir.

Yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet, ipotek bankacılığı sistemine ilişkin fonksiyonlardır. Doğru cevap D'dir.

Doğru cevap B'dir.

Toplumun sosyal yaşantısının değişmesi, daha güvenli, daha geniş ve ferah mekanlarda yaşama dürtüsü yeni konutlara olan talebin sürekli artmasına ve mevcut konut stokunun yenilenmesi ihtiyacının ortaya çıkmasına neden olmaktadır, çünkü mevcut konut stoku zamanla fonksiyonelliğini kaybetmekte fiziksel ve ekonomik eskimeye uğramaktadır.

Yapım tarzına, inşaat kalitesine ve bölgeye göre değişmekle birlikte konutların ortalama kullanım süreleri 50-60 yıl olmaktadır. Bu süre bakım onarım faaliyetiyle uzatılabilmektedir. Fakat ekonomik eskime çoğu zaman fiziksel eskimenin de önüne 84geçebilmektedir. Konutun bulunduğu bölgedeki arsaların değer kazanması, buna karşın konutun sağladığı gelirin fiziksel eskimeyle birlikte azalması, mevcut konutun yıkılarak daha yüksek getiri sağlayacak bir yatırıma dönüşmesine neden olmaktadır.

Konut sorunun çözümüne yönelik oluşturulan politikalarda da zaman içerisinde toplumsal gelişmeye paralel gelişmeler meydana gelmiştir. Düşük gelir seviyesine sahip insanların problemlerine yönelik politikalar yerini tüm gelir seviyelerinin problemi olarak gören politikalara bırakmıştır. Oluşturulan politikalar kapsamında konut sorununun çözümüne destek sağlayan üç unsur bulunmaktadır. Bunlar, arsa, teknoloji ve finansmandır. Bu üç unsurun bir araya getirilmesi sorunun çözüm sürecini hızlandırmaktadır.

Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sistemin en önemli özelliği, ihtiyaç duyulan ek kaynağın aracısız temin edilmesidir. İhtiyaç duyulan kaynak, genellikle insanların yakın ilişki içerisinde bulunduğu aile bireyleri, akraba ve arkadaş gibi yakın çevreden elde edilmektedir. Kaynağı tasarruf eden ve bu tasarrufu kullanacak bireyler, aracı olmaksızın bir araya gelmekte ve kullanım koşullarını görüşebilmektedirler.

Sözleşme sistemi, (contractualroute), konut satın almak isteyen fakat yeterli nakde sahip olmayan bireylerin, tasarruflarının ve kullandıkları kredilerin piyasa faiz oranlarının altında bir oranla işleme tabi tutulduğu bir konut finansman sistemidir. Yöntem, konut satın almak isteyen bireyin tasarrufunu finansman kurumunda bir hesaba yatırarak piyasa faiz oranının altında bir getiri elde etmesiyle işlerlik kazanmaktadır. Tasarruf belirli bir tutara ulaşana kadar hesapta kalmakta ve faiz kazanmaktadır. Konut satın alınmak istendiğinde, ihtiyaç duyulan ve tasarruf miktarına eklenecek tutar kredi kurumu tarafından karşılanmaktadır. Kredi olarak verilen tutarın faiz oranı piyasa faiz oranının altında bir oran olmaktadır. 

Sözleşme sistemine benzer konut finansman uygulamaları ülkemizde de sınırlı derecede uygulanmıştır. Örneğin, Türkiye Emlak Bankası konut edinmek isteyenlere 1988 yılına kadar tasarruf hesabı açtırarak belirli bir süre beklenilmesi sonucu, 15 yıl gibi uzun vadeli, düşük faizli konut kredisi kullandırmıştır. Yine Toplu Konut İdaresi, m² büyüklüğüne göre, tasarrufların açılan hesapta 1 yıl süre ile tutulması şartıyla ferdi konut kredisi kullandırmıştır.

İpotek bankacılığı sisteminde dört ayrı fonksiyonun bir araya geldiği görülmektedir. Bunlar; yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet fonksiyonudur. Bu dört fonksiyon ipotek bankacılığı sistemini meydana getirmektedir.

Almanya’da ipotek bankacılığı, sözleşme sistemi ve sermaye piyasası finansmanı ağırlıklı bir uygulama vardır. İpotek bankaları ağırlıklı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerden sağlanan fonlarla finansman sağlamaktadırlar. Konut kredilerinde % 50’lere varan öz kaynak istenilmektedir. Tüketici satın alacağı konut bedelinin yaklaşık yarısını özel tasarrufu ile karşılamakta, kalan kısım bankadan kredi olarak kullanılmaktadır. Bankaların uzun vadeli kaynak gereksinimi ise “pfandbrief” adı verilen ipotekli bononun ihracıyla sağlanmaktadır. Krediler genellikle uzun vadeli ve sabit faizli olmaktadır. İpotek bankaları kullandırdıkları konut kredilerini bir havuzda toplayarak bunların gelirlerine istinaden menkul kıymet ihraç etmektedirler.

Gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; piyasa değeri yöntemi, gelir yöntemi ve maliyet yöntemidir.

Maliyet yöntemi, satın alınması düşünülen taşınmazın yeniden inşa edilmesi durumunda katlanılacak maliyeti hesaplamakta ve bu rakamdan binanın yıpranmışlığının ve çevresel etmenlerin değer azaltıcı etkilerine karşılık gelen değeri çıkarmaktadır. Maliyet hesaplaması yeniden üretim maliyeti ve yerine koyma maliyeti olarak iki açıdan hesaplanabilmektedir. Yeniden üretim maliyeti, aynı inşaat malzemeleri, aynı tasarım ve işçilik kalitesi  ile orijinal yapının tamamen aynısının üretilmesine karşılık gelen maliyet iken, yerine koyma maliyeti, yapının modern inşaat malzemeleri, tasarım teknikleri ve işçilik kullanılarak yeniden üretilmesinin maliyetidir. Bulunan bu değerlerde binanın fiziksel fonksiyon ve çevresel etmenlerin değer  azaltıcı etkileri çıkarılmakta ve maliyet yaklaşımıyla değere ulaşılmaktadır.

En önemli özellik varlığın sağlayacağı nakit akışı sağlıklı bir şekilde tespit edilebilmeli ve bir ödeme planına bağlanmış olmalıdır. Bu açıdan her işletme varlığı menkul kıymetleştirmeye konu edilemez. Örneğin tahvil, bono, oydan yoksun hisse senedi menkul kıymet olmasına rağmen belirli nakit akımlarının menkul kıymet ödemelerine ayrılması söz konusu olmaması sebebiyle menkul kıymetleştirme kapsamında yer alan senetler değildir.  İkinci özellik, alacaklardan elde edilebilecek gerçek nakit akımları veya diğer bir ifadeyle alacakların tahsil edilememe ve geç tahsil edilme yüzdeleri istatistiki verilere dayanılarak hesaplanabilmelidir. Üçüncü özellik getiri oranlarına ilişkindir. Menkul kıymetleştirmeye konu varlıkların getiri oranları ihraç edilen menkul kıymetlerin getiri oranından daha yüksek olmalıdır. Dördüncü özellik vade uyumuna ilişkindir. Menkul kıymetleştirmeye dayanak oluşturan varlıkların nakit yaratma aralığı ile ihraç edilecek menkul kıymetlerin nakit yaratma aralığı uyumlu olmalıdır. Vadede anapara ödemesinin tamamının yapılması, dayanağı oluşturan varlıkların homojen olması menkul kıymetleştirmeye konu varlıklarda aranan diğer koşullardır.