GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Gayrimenkul pazarlama araştırmasında karşılaşılan sorunlardan biride müşteriye özgü bilgilerin başkalarına verilmesidir.

Gayrimenkul fiyatlandırma konusunda işletmelerin etik ile ilgili ilkelerinden biride tüketici fiyatı gönüllü olarak ödediğinde etiktir.

Firmalar, pazarlama faaliyetlerini yerine getirirken, tüketicilerin ihtiyaç, istek ve beklentilerini karşılama, yüksek yaşam standardı sağlama sorumluluğunu da yüklenir.

Pazarlama müşteriler için değer yaratma, değeri tanıtma ve sunmayı hedefleyen, örgüte ve onun ortaklarına fayda sağlayarak müşteri ilişkilerini yönetmeye yönelik ürün geliştirme, fiyatlandırma, dağıtım, tutundurmaya ilişkin planlama ve uygulama sürecidir.

Yer pazarlaması kendi içinde 5 'e ayrılır.

Gayrimenkul pazarlaması müşteri arzu ve ihtiyaçlarını karşılamak amacı ile gayrimenkul firmaları tarafından, ürünlerin, yer, zaman ve mülkiyet faydaları yaratacak şekilde fiyatlandırılması, sunulması ve tutundurulması faaliyetlerini kapsar.

Gayrimenkul pazar yöneticisi karar verirken gerekli olacak bilgilerin bazılarını iç bilgi kaynaklarından sağlarken diğer kısmını da dış bilgi kaynaklarından sağlar.

Pazar bölümlendirmesi yapılırken çeşitli kriterlerden yararlanılır. Bu kriterler; yaş, gelir, ikamet edilen yer, yaşam biçimi, ürün kullanım alışkanlıkları vb. kriterlerdir.

Farklılaştırılmış pazar stratejisi,firma, bölümlenmiş pazarda iki veya daha fazla bölümünü hedef pazar olarak seçip, her bir pazar için ayrı ayrı pazarlama karması (mamul, dağıtım, fiyat, tutundurma, insan, süreç ve fiziksel kanıtlar) gerçekleştirmektedir.

Öz Ürün: Müşterinin gayrimenkul alırken neyi satın almak istediğini ifade eder. Burada satın almaktan temel amaç barınma, statü, prestij, yatırım vb. olabilir.

Gayrimenkul pazarlamasında tutundurma araçları olarak yoğunlukla kişisel satış, reklam kullanılmaktadır.

Gayrimenkul pazarlamasında etik sorunlar pazarlamanın uygulanması sırasındaki bazı yönlerinin yanlış uygulanması veya anlaşılmasından kaynaklanır.

Firma faaliyetleri içerisinde pazarlama karar ve uygulamalarının önemli bir yeri vardır. Firmalar, pazarlama faaliyetlerini yerine getirirken, tüketicilerin ihtiyaç, istek ve beklentilerini karşılama, yüksek yaşam standardı sağlama sorumluluğunu da yüklenir. Bu nedenle pazarlama faaliyetleri, toplumsal ihtiyaçların dikkate alınmasında ve sosyal sorumluluk çerçevesinde yerine getirilmesi gereken faaliyetleri içerir. Pazarlama faaliyetlerinde pazara sunulan ürünlerle ilgili ahlaki sorunların da olması muhakkatır. Bunun en aza indirilmesi firmaların etik kurallara uyması ile mümkündür. Etik iyiliğe duyulan bir özlem,  başkalarına hizmet etme arzusu ve dürüstlük isteğidir (Bowen, 1999, 317). Pazarlama etiği, pazarlama uygulamalarına ilişkin doğru ve yanlış davranışları birbirinden ayırmaya yarayan ahlaki ilkeleri kapsar.

Gayrimenkul pazarlamasına konu olan yer pazarlaması, yere karşı tutum veya davranışlar yaratmak, var olanı sürdürmek ya da değiştirmek aracılığı ile yürütülen faaliyetleri kapsar ve yerler bir ülke, bir bölge, bir arazi, bir yapı olabilir. Yer pazarlaması da kendi içinde beşe ayrılır. Konut pazarlaması, kuruluş yeri pazarlaması, arazi yatırım pazarlaması, turizm pazarlaması, ulus pazarlaması. Turizm ve ulus pazarlaması dışındaki konut, kuruluş yeri ve arazi yatırımı pazarlamaları kavramları gayrimenkul/emlak tanımı kapsamına girmektedir.

Gayrimenkul sektörü de bilginin yoğun olarak kullanıldığı bir sektördür. Ancak sektörle ilgili doğru, güvenilir bilgi ve istatistik bulmak zordur.  Bilgi hem kısıtlı hem ulaşılması zor hem de güncel değildir. Gayrimenkul sektöründe tüketicinin talebini araştırmak ve pazar yaratmak için veriye ve bilgiye ihtiyaç vardır. Bu da pazarlama bilgi sisteminin temel  sistemleri olan işletme içi raporlama sistemi (satış raporları, envanter raporları, muhasebe kayıtları vb.), pazarlama istihbarat sistemi, pazarlama araştırma sistemi ve karar destek sistemlerinden elde edilir

Satış geliştirmeye, firmalar rekabette başarılı olmak, satışları artırabilmek ve pazarda etkili olabilmek için başvurur. Satış geliştirme de aldatma ve yanılma gibi işlemler etik sorunlara yol açabilmektedir.  Gayrimenkul pazarlamasında satış geliştirme ile ilgili uygulanan çekilişler gerçekte ikramiye vermeme, anlaşmalı çekilişler yapma gibi etiksel olmayan yöntemler kullanılabilinir. Satış geliştirme uygulamaları tüketicilere, aracılara ve satış elemanlarına uygulanmakta olup, zaman zaman yapılan hatalı uygulamalar etiksel sorunlara yol açmaktadır.

Halkla ilişkiler gayrimenkul firmalarının iyi, sosyal sorumluluk sahibi bir firma olduğunu göstermekte kullanılan bir araçtır. Halkla ilişkiler uygulamalarındaki etik dışı davranışlar gözle görülür bir niteliktedir.  Gayrimenkul firmalarının kullanıldıkları mesajlar toplumun düşüncelerinde çelişkiye sebep  olmamalıdır. Kişilerin önceki tecrübe, bilgi, ihtiyaç ve inanışlarıyla uyumlu olmalıdır. Mesajların yanıltıcı ve aldatıcı bilgiler içermesi etiksel sorunlar doğurur. Gayrimenkul pazarlamasında halkla ilişkiler faaliyeti olan sponsorluk çerçevesindeki uygulamalar zaman zaman halkla ilişkiler etiğine ters düşebilmektedir. Gayrimenkul firmaları açısından halkla ilişkiler ile kamu yararını gözetmek, halka karşı dürüst, açık ve güvenilir bir uygulama sergilemek önemlidir. Halkla ilişkiler uygulaması çerçevesinde yürütülen kampanyaların içeriği kamuoyunu aldatıcı ve etiksel olmayan nitelikte olmamalıdır.

Doğrudan pazarlama son yıllarda gayrimenkul sektöründe de kullanılmaktadır. Doğrudan pazarlamada etiksel konular olarak gizlilik, izinsiz iletişim ve güvenirlilik önemlidir. Doğrudan pazarlama ile elde edilen müşteri bilgilerinin izinsiz ve müşterinin haberi olmaksızın değişik amaçlarla kullanımı gibi hususlar etiksel açıdan sorun oluşturmaktadır Gayrimenkul firmalarındaki satış elemanları kısa döneminde kar sağlama kaygısıyla müşteri ilişkilerinde etik olmayan davranışlara yönelebilmektedirler.

İnternet aracılığıyla yapılan pazarlamada da etiksel sorunlar işletmenin tüm fonksiyonlarında bilgisayarın kullanılmasından doğan sorunlardır. İnternette zaman kaybına neden olan tarama şekilleri, sitede yayınlanan reklamların içeriği ve güvenilirliği gibi konularda tüketiciler istenmeyen durumlarla karşılaşabilirler

İşletmede yerleşmiş bir etik kültürün olması kişisel satışta etik anlayış ve algının yerleşmesine neden olur. Satış elemanları firmalarının etik anlayışı ile kazandıklarını müşteriler yansıtır. Bu nedenle öncelikle etik konusunun gayrimenkul firmaları yönetimi tarafından benimsenmesi ve her firmanın kendi yapı ve amaçlarına uygun etik ilkeleri geliştirmesi gerekmektedir.