GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Gayrimenkuller hukuk, ekonomi ve finans bilim alanlarının ilgi ve kapsam alanındadır ve gayrimenkulleri hukuki, ekonomik ve finansal anlamda tanımlamak mümkündür. Gayrimenkuller hukukiolarak “esas niteliği bakımından sabit olan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi 
varlıklar” olarak tanımlanır ve “taşınmaz mal” olarakta adlandırılır. Gayrimenkullerin en önemlileri kentsel mekanlar-konutlar, arazi ve madenlerdir. Türk Medeni Kanununun da gayrimenkul, “arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler” olarak tanımlanır. Binalar
ise üzerinde bulunduğu arsa veya arazinin bütünleyici parçası konumundadır ve bu nedenle gayrimenkul olarak sınıflandırılır.Gayrimenkulün ekonomik ve sosyal tanımları ise; gayrimenkuller ‘portföyü oluşturan reel varlıklardan birisidir’, gayrimenkuller ‘kırsal arsa ve kentsel arazilerdir’, ‘gayrimenkul içinde yaşadığımız ve çalıştığımız binalardan oluşan yapılı çevredir’, ‘gayrimenkuller kentlerimizi tanımlayan yapılardır’ şeklinde sıralana bilinir.
Hisse senedi ve/veya bono-tahvil yatırımları gibi, gayrimenkuller de yatırımcıya gelecekte elde edeceği nakit akışı sağlamaktadır. Bu bağlamda gayrimenkul finans biliminde ‘gelecekte elimize geçecek nakit akışları toplamının bugünkü değeridir’ şeklinde tanımlanabilir. Gayrimenkul geliştirme, üretilen gayrimenkulü ileri bir tarihte satma veya gayrimenkulü uzun dönemli kiraya verme işlemleri yatırımcıya zaman içinde nakit akışı sağlamaktadır.

Gayrimenkul ekonomisi Quigley (2008) tarafından “ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekânsal yapısını, hane halkı ve firmaların konumsal kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalı” olarak tanımlanmıştır.

Gayrimenkul ekonomisi “Kentsel Ekonomi” ve “Finansal Ekonomi” olmak üzere, Ekonomi biliminin iki önemli alt dalı çerçevesinde çalışılmaktadır. Kentsel ekonomi çerçevesinde, kentlerdeki mekan piyasası yani kullanım alanı piyasası dinamikleri çalışılmaktadır.

Finansal ekonomi çerçevesinde gayrimenkul ekonomisi, doğrudan gayrimenkul yatırımları ve gayrimenkule dayalı finansal varlıklar sermaye piyasası yatırım araçları olarak ele alınmaktadır.

Gayrimenkul sisteminin temel bölümlerini “kentsel mekan piyasası”, “gayrimenkule dayalı varlık piyasası” ve “inşaat (gayrimenkul geliştirme) sektörleri” oluşturur.

Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile konut satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası adı veriyoruz. Konut piyasası fiziksel bir mekân olmak zorunda değildir. Konutların birbirine benzememesi, yani heterojen olmaları fiyatlarının da birbirlerinden farklı olmaları sonucunu doğurur.

Konut sağlamış olduğu ve özellikleri itibariyle stok ve akım değişkeni konumundadır. Bireylerin barınma ihtiyacını tatmin etmek amacıyla, bu amaca uygun niteliklerde inşa edilmiş taşınmaz varlıkolması nedeniyle konut bir stok değişkenidir. Stok değişkenleri herhangi bir zaman dilimine bağlı olmayan değişkenlerdir. Bu nedenle taşınmaz varlık olarak mevcut konutlar ‘konut stoku’ olarak adlandırılır. Konutlar ayrıca sahiplerine/kullanıcılarına çoğalabilecekleri, güvende olabilecekleri, sağlık koşullarının sağlandığı özel hayatlarını yaşayabilecekleri ve hane halkı mal ve hizmetlerini üretebilecekleri bir mekân olarak farklı hizmetlerde sunmaktadır. Konut olarak inşa edilmiş yapıların
sağladığı bu hizmetlerin hepsi birden “barınma hizmeti” olarak adlandırılır.  Barınma hizmeti ise bir akım değişkenidir. Akım değişkenleri belli bir zaman dilimi içerisinde anlam kazanan değişkenlerdir.

Bir mal veya hizmetten veri zaman süresinde tüketiciler tarafından talep edilecek miktarı belirleyen faktörler; malın fiyatı, tüketicilerin gelirleri, ilgili malların fiyatlarındaki değişmeler, tüketici zevk ve tercihleri, beklentiler ve tüketici sayısı şeklinde sıralanır. Bir taşınmaz mal olarak konut talebini de etkileyen faktörler herhangi bir malın talebini belirleyen faktörlerden genel anlamda fazla ayrışmaz.

Alıcı Sayısı/Nüfus, konut talebini etkileyen bir diğer faktör ise alıcı sayısıdır ve bu faktör için ölçü birimi ise nüfustur. Nüfustaki artış hane halkı sayısını, hane halkı sayısındaki artış ise konut talebinin artmasına sebep olur.

Konut talebi açısından alıcı sayısı/nüfus kadar alıcıların kompozisyonu da önemlidir. Hane halkındaki birey sayısı, bireylerin yaşları ve diğer özellikleri konut talebi üzerinde farklı etkilere sahiptir. Gençlerin konut tercihleri ile ileri yaşlardaki bireylerin konut tercihleri arasında önemli farklılıklar mevcuttur.

Konut talebini etkileyen nüfus ve nüfusun yaş dağılımı gibi demografik ve evlenme ve boşanma oranları gibi sosyal faktörler hane halkı oluşumunu etkileyen faktörlerdir. Nüfustaki çocukların yetişkinlere oranı büyüdükçe hane halkı büyüklüğü de artacaktır. Ayrıca bugünkü çocuklar yarının yetişkinleri olduklarına göre, bugünkü büyük bir genç nüfus gelecekte daha fazla hane halkı anlamına gelmektedir. Nüfus artış hızının azalması konut talebindeki artışı da sınırlayacaktır.
Nüfustaki değişiklilerin bir diğer kaynağı da göçlerdir. Göçler konut talebini artırır ve buna bağlı olarak konut fiyatlarının da artmasına neden olur. Öte yandan göçler nüfusun coğrafi dağılımını değiştirdiği gibi, göçmenlerin doğum oranlarını da değiştirebilmektedir. Hane halkı büyüklüğünün azalması konut talebini artırıcı bir etki yaratmaktadır.
Hane halkı sayısını ve dolayısıyla konut talebini etkileyen bir diğer faktör de evlenme ve boşanma oranlarıdır. Evliliklerin ve boşanmaların artması hane halkı sayısının artmasına sebep olur.
Konut kredisi faiz oranları, Konut alımlarının çok büyük bölümü konut kredileri kullanımı ile mümkün olmaktadır. Konut kredilerinin maliyetini belirleyen en önemli unsur ise reel faiz oranlarıdır.Reel konut kredisi faizlerinin yükselmesi alınan kredi karşılığında daha fazla faiz ödenmesi, dolayısıyla konut maliyetinin artmasına sebep olur. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi konut talebinin olumsuz yönde etkilenmesine sebep olur.

Konut arzını etkileyen fiyat dışı faktörleri; girdi fiyatları (arsa ve inşaat maliyetleri), üreticilerin gelecek ile ilgili beklentileri, kredi olanakları ve kredi faiz oranları olarak sıralayabiliriz

Türkiye’de Gayrimenkul Piyasası; konut piyasası, Lojistik piyasa, Ofis piyasası, parekende piyasası, konut finansmanı ve mortgage piyasası ve gayrimenkul yatırım ortaklığı piyasası olarak ortaya konulmuştur.

Duygusal travmalara bağlı olarak güven zedelemesine yol açan etik ihlalleri de gayrimenkul piyasasında gözlemlenebilmektedir. Burada adına satış işlemi yapılacak kişinin, özel durumu istismar edilir. Satıcının boşanma, mali problemler, hastalık gibi olağanüstü durumlardan dolayı evini satması
alıcılarla paylaşıldığında zaman, bu durum aktörler tarafından suiistimal edilmekte, duygusal travmaları sömürülmektedir. 

Gayrimenkul piyasasında karşılaşılan ilk etik problem, mülkün fiyatının piyasa değerinin çok üzerinde belirlenmesi durumunda ortaya çıkar. Satış fiyatının gerçek değerinin çok üzerinde belirlenmesi, talep edenler üzerinde çok büyük duygusal baskıların oluşmasına yol açar. Bundan dolayı herhangi bir gayrimenkulün satış fiyatı ile ilgili olarak alıcılar, herhangi bir ticari sözleşme yapılmadan önceki durumda ortaya çıkan ters seçim problemi ile karşı kaşıya kalır. Yüksek fiyatın oluşacağına dair beklenti gayrimenkul piyasasında yüksek kalitenin oluşacağına dair beklentileri beraberinde getirir. Böylece alıcılar, bir gayrimenkule sahip olabilmeleri ihtimalinin ya çok düşük ya da hiç  lmayacağına dair kötümser bir duygunun içine düşer. Bunun sonucunda talep edenler, tefeci gibi kayıt dışı sektörlere yönelmek zorunda kalabilirler. 

Piyasa fiyatının yanı sıra sıkça karşılaşılan bir diğer etik problem ayrımcılıktır. Buna bağlı olarak gayrimenkul piyasasında işlem yaparak ev sahibi olmaya çalışan bireylere/hane halklarına karşı bir ilgisizlik ve ciddiyetsizlik içinde anlaşmalar teklif edilebilir. Diğer taraftan alıcılar, yapılan incelemeler ile gayrimenkul piyasasındaki ekonomik aktörlerin kendilerine duyduğu güvensizlik neticesinde hayal kırıklıkları yaşamaktadır.

Kentsel mekan piyasasında gayrimenkullerin kullanım hakkı söz konusudur. Kentsel mekanı belirli bir süre için kullanma bedeli veya fiyatı, kira değeri olarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul mekan piyasasını kira piyasası olarak da tanımlanmaktadır. Mekan piyasasında gayrimenkulleri üretim ya da tüketim amaçlı kullanma/kiralama talebini oluşturan aktörler bireyler, hane halkları ve firmalardır. Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan arzının etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir. Mekan piyasası talebini belirleyen en önemli faktör, üretim ve tüketim amacıyla kentsel alana ihtiyaç duyan ulusal ve yerel ekonomik aktivitelerdir.

Gayrimenkul ekonomisi, konutların ve kentsel ve kırsal arazilerin kullanımı, geliştirilmesi ve fiyatlandırılması konularını analiz eden iktisat biliminin bir alt dalıdır. Gayrimenkul ekonomisi Quigley (2008) tarafından “ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekânsal yapısını, hane halkı ve firmaların konumsal kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalı” olarak tanımlanmıştır. Gayrimenkul ekonomisi, gayrimenkul piyasasında arz ve talebi belirleyen faktörleri, piyasa dengesinin nasıl tanımlandığını ve sonuç olarak ta bu piyasada gayrimenkul denge fiyatlarının nasıl oluştuğunu analiz eder. Ayrıca, zaman içinde piyasa dengesinin değişmesine hangi gelişmelerin sebep olacağını ve sonuç olarak fiyatlardaki değişimin ne yönde gerçekleşeceğini analiz eder. Doğru cevap B'dir.

Kentsel mekan piyasası, gayrimenkule dayalı finansal varlık piyasası ve bu iki piyasayı birbirine bağlayan inşaat sektörünü de içine alan sistemin tümüne gayrimenkul sistemi denilmektedir. Doğru cevap A'dır.

Sermaye piyasalarındaki yatırım araçlarını sermaye yatırım araçları ve borçlanma yatırım araçları olarak iki ayrı kategoride incelemek mümkündür. Gayrimenkullere ve şirketlere doğrudan sahip olma ya da şirketlere ait hisselerin sahipliği ise ‘sermaye yatırım araçları’ olarak tanımlanmaktadır. Krediler, tahvil/bono ve ipotek teminatlı menkul kıymetler ise temel borçlanma araçlarını oluşturmaktadır. Doğru cevap B'dir.

Konutların bulundukları mahaller ve taşıdıkları özellikler farklı olduğu için her konut bir diğerinden farklıdır. Kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen, bulundukları kat ve bulundukları cephe onları farklı hale getirmektedir. Binanın konumuna göre bir dairenin güneye bakması, ana caddeye bakması veya tercih edilen bir manzaraya bakması o konutu diğerlerinden farklılaştırmaktadır. Dolayısıyla her konut bir diğerinden farklıdır. Diğer bir ifade ile konutlar yüksek derecede heterojen mallardır. Konutların heterojenliği sadece her konutun farklı özellikleri olmasından kaynaklanmamaktadır. Konutların farklı özelliklerine farklı bireylerin çok faklı değerler atfetmeleri de heterojenliği artırmaktadır. Konutların yüksek derecede heterojenlik göstermesi fiyatlamayı zorlaştırmaktadır. Doğru cevap C'dir.

Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenlerdir ve ev sahibi-kullanıcılar konutun her üç fonksiyonundan (barınma, değer muhafaza ve yatırım aracı) yararlanmak için satın alırlar. • Ev sahibi: Bu gruptakiler satın aldıkları konutlarda ikamet etmezler ve konutlardan kira geliri elde ederler. Yatırımcı olarak nitelendirilirler ve konutun değer muhafaza ve yatırım aracı fonksiyonlarından yararlanırlar. • Kiracılar: İkamet ettikleri konutun sahibi değillerdir ve konutun sağladığı barınma hizmetlerini satın alan kimselerdir. • İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz ayağını oluştururlar. • Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan kredileri sağlayan kurumlardır. Konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan ve diğer finansal kurumlardan oluşmaktadır. Doğru cevap D'dir.

Nominal gelir elde edilen gelirin parasal ifadesidir. Reel gelir ise elde edilen parasal gelirin mal ve hizmetler cinsinden değeridir. Reel gelir elde edilen parasal gelirin mal ve hizmet satın alma gücünü ifade eder. Harcanabilir gelir ise gelir vergiden sonra kalan gelirdir. Doğru cevap B'dir.

Lojistik Piyasası, Türkiye’nin coğrafi konumu ve ekonomik gelişmesi ve potansiyeli nedeniyle Türkiye’de lojistik piyasası en hızlı büyüyen piyasalardan biridir. İstanbul ve çevresi Türkiye’nin ana lojistik merkezleri konumundadır. Doğru cevap E' dir.

Her iki gelişme gayrimenkul piyasalarında ters seçim ve ahlaki tehlike (moral hazard) probleminden kaynaklanan etik sorunlara odaklanılmasını sağlamıştır. Asimetrik bilginin de kaynağını oluşturan her iki problem, Akerlof’un (1970) limon piyasaları şeklindeki ifade ettiği ikinci el araba piyasasında olduğu gibi bir malın satıcısı ile alıcısı arasındaki ilişkiden kaynaklanabileceği gibi aynı malın üreticisi ve satıcısı arasındaki ilişkide de ortaya çıkabilmektedir. Her iki problemin ortaya çıkmasındaki temel olgu, güven zafiyetine neden olan etik ihlallerdir. Doğru ceavp D'dir.

Bütün piyasalarda balonlar aynı mekanizmayla oluşur. Önce piyasada alınıp satılan mal veya hizmetlere olan talep herhangi bir faktör nedeniyle artar. Arzın inelastik olduğu konut piyasası benzeri piyasalarda bu talep artışı fiyattaki artışla sonuçlanır. Fiyattaki bu artış fiyatın daha da artacağı yönünde beklentiler oluşturur. Fiyatların artacağı beklentisi spekülatif talebi tetikler ve talep daha da artar. Artan talep fiyat artışı konusundaki beklentileri körükler ve daha fazla alıcıyı piyasaya girmeye teşvik eder. Bu şekilde fiyat artışları ve talep sürekli birbirini körükler. Fiyatların bu şekilde artması balon olarak adlandırılır. Balonlar eninde sonunda patlamaya mahkumdur. Balonun patlaması için beklentilerin tersine dönmesini sağlayacak herhangi bir gelişme yeterlidir. Doğru cevap C' dir.

Ülkemizde, GYO’lara ilişkin ilk yasal düzenleme 1995 yılında çıkarılan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile gerçekleşmiştir. Doğru cevap D'dir.