GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK

Gayrimenkulün hane halkının gelir düzeyi içinde oldukça önemli bir payı vardır. Hane halkının gelir düzeyindeki artış gayrimenkul talebini arttırırken, gelir düzeyindeki azalış ise düşürecektir. Fakat özellikle dayanıklı tüketim ve yatırım mallarının özelliğinden dolayı gelirin gayrimenkul talebi için ayrı bir önemi vardır.

Bir malın üretiminde kullanılan girdiler ekonominin her alanında kullanılmaktadır. Eğer bir malın fiyatı artarsa kaynaklar doğal olarak diğer alanlardan bu alana doğru kayar. Diğer malların fiyatlarının artması o malın üretimini daha karlı hale getirecek ve üretim faktörlerin kullanımı bu alanlara kaydıracağı için arzın azalmasına neden olacaktır. Talep edilecek konut miktarı için en önemli unsur piyasadaki nispi fiyatlardır.

Gayrimenkul fiyatındaki artış gayrimenkulden sağlanan getiriyi arttırdığından arz edilen gayrimenkul miktarı da artar. Bu nedenle gayrimenkul fiyatı ile arz miktarı arasında pozitif yönlü bir ilişki söz konusudur. Gayrimenkul arzı gayrimenkul stoğuna uzun dönemde etki yapabilir. Gayrimenkul arzı kısa dönemde mevcut olan gayrimenkul stoku tarafından belirlenir ve kısa dönemde sabittir.

Tarımsal amaçlı gayrimenkuller: Bağ, bahçe, tarla ve çiftlik gibi alanlardır.

Ticari gayrimenkuller: Gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerden toplumda faydalanır. Alış veriş merkezleri, ofis binaları, otoparklar, mağazalar örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkulün hane halkının gelir düzeyi içinde oldukça önemli bir payı vardır. Hane halkının gelir düzeyindeki artış gayrimenkul talebini arttırırken, gelir düzeyindeki azalış ise düşürecektir. Fakat özellikle dayanıklı tüketim ve yatırım mallarının özelliğinden dolayı gelirin gayrimenkul talebi için ayrı bir önemi vardır. Çünkü bu mallar büyük değerde ve zorunlu olmayan tüketim mallarıdır. Satın alınmaları çok kolayca ertelenebilir.

Türkiye’de sermaye araçlarının yeterli çeşitliliğe ve derinliğe ulaşamadığı için tasarruf sahiplerinin yoğun olarak tercih ettikleri geleneksel bir yatırım seçeneğidir.

Gayrimenkul fiyatı dışındaki diğer değişkenlerde meydana gelen değişmeler talep eğrisini sağ yukarı ya da sol aşağıya doğru kaydırır. Talep eğrisinin kaymasına neden olan temel faktörler aşağıdaki gibi belirlenebilir; • Hane halkının gelir düzeyi • Nüfus 
• İstihdam • Zevk ve tercihler • Kredi imkanları • Yerel sosyal ve ekonomik özellikler

Gayrimenkul Türkiye’de tasarruf sahipleri için geleneksel yatırım araçları içinde önemli yeri olan ve bu nedenle önemini hiç bir dönem kaybetmeyen bir araçtır. Türkiye’de sermaye araçlarının yeterli çeşitliliğe ve derinliğe ulaşamadığı için tasarruf sahiplerinin yoğun olarak tercih ettikleri geleneksel bir yatırım seçeneğidir.
Türkiye küresel ölçekte mali genişlemenin ve küresel ölçekte gayrimenkul sekötündeki gelişmelerle birlikte 2002 yılında gayrimenkul sektöründe hızlı büyüme seyri yakalamış 2005 yılından sonra altın çağını yakalamştır.

Bir ülkenin hukuk mevzuatına göre taşınmaz olarak kabul edilen değerleri para gibi bir başka varlıkla değiştirmek isteyen iktisadi birimlerin karşılıklı etkileşim içinde oldukları alan gayirmenkul piyasası olarak tanımlanır.

Gayrimenkul piyasasında alınıp satılan altı tür gayrimenkul vardır. Bu türler;
• Konut amaçlı gayrimenkuller: İnsanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacını sağlayan konutun güvenli ve sağlıklı bir biçimde olması gerekir. Ekonomik açıdan konut üretim, yatırım ve tüketim aracı olarak alınır. Ev sahibi veya kiracının barınmak için kullandığı konutlar örnek verilebilir.
• Ticari gayrimenkuller: Gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerden toplumda faydalanır. Alış veriş merkezleri, ofis binaları, otoparklar, mağazalar örnek olarak verilebilir.
• Endüstriyel gayrimenkuller: İmalat amacıyla malların depolanması ve dağıtılması ile ilgili kullanılan tüm arazi ve binaları içerir. Üretim ve imalat fabrikaları, petrol rafineleri, montaj atölyeleri örnek verilebilir

• Tarımsal amaçlı gayrimenkuller: Bağ, bahçe, tarla ve çiftlik gibi alanlardır.
• Özel amaçlı gayrimenkuller: Oteller, moteller, tatil köyleri, kamu binaları, okul ve üniversiteler bu kapsam içinde yer alır. bunların ortak özelliği ise bu gayrimenkullerin işletmeciliğinin özel bir uzmanlık istemesidir.
• Araziler ve Arsalar: Sınırları belirlenmiş geniş toprak parçalarıdır.

Uzmanlar: Gayrimenkul piyasasında geniş alanı kapsayan çeşitli faaliyetler vardır. Bu faaliyetler alanında uzman olan bir çok kişi tarafından yerine getirilir.
• Emlak komisyoncusu (Emlakçı): Gayrimenkul alım satımı, kiralaması, değerlendirmesi ya da danışmanlık işlerini yapan ve ücret alan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Gayrimenkul piyasasının her alanında uzman olmak zor olduğundan, emlakçıların bir çoğu belli bir mülkiyet üzerinde uzmanlaşmaktadır. Emlakçıların uzmanlaşması bir çok faktöre bağlıdır. Özellikle de emlakçılık yaptığı yerel piyasanın büyüklüğüne bağlıdır. Küçük yerleşim yerlerinde emlakçılık yapanlar çeşitli tipte mülkiyetle ilgilinirken, büyük yerleşim yerlerindeki emlakçılar belli tip ve belirli bölgedeki gayrimenkullerin alım satım işleri ile uğraşırlar.
• Emlak Yöneticiliği: Apartman, alış veriş merkezi vb gibi gayrimenkullere yatırım yapan
kişilerin büyük bir kısmının gayirmenkulleri kiralama, kira toplama, bakım ve onarım gibi
günlük işlerini yapmak için yeterli zamanları olmayabilir ya da bu konuda bilgi ve uzmanlığı
olmayabilir. Bu işleri yapacak olan kişilere mülkiyet yöneticileri denir. Mülkiyet yöneticileri bu
işleri yaparak geliri maksimum yapmaya amaçlarlar. Ancak küçük çapta çalışan emlakçılar mülk yönetimini yan iş olarak yapabilirler. Büyük gayrimenkul firmalarının ayrı mülk yönetim
bölümü vardır.
• Gayrimenkul Finansmanı: Gayrimenkul yatırmı uzun dönemli bir yatırımdır ve bu nedenle
büyük miktarlarda fona ihtiyaç vardır. Gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere borç verecek bir
çok kuruluş ya da birey vardır. Bankalar ve sigorta şirketleri bu anlamda önemli aracı kurumlardır ve gayrimenkul finansmanında önemli rol oynarlar.
• Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul piyasasında satıcılar satacakları gayrimenkulün ne
getireceğini, alıcılar ise almak istedikleri gayrimenkulün piyasadaki fiyatını bilmek isterler. Hem bu nedenle ve hem de gayrimenkulün ekonomik fayda ve işlevlerinin ölçülmesi için değerinin belirlenmesi gerekir. Gayrimenkulün değerini belirleyen uzmanlar vardır. Bu uzmanlar içsel ve dışsal etkenleri göz önüne alarak teknik inceleme yapar ve gayrimenkulün değerini belirlerler.
Ayrıca kredi veren kurumlar krediyi vermeden önce gayrimenkulün değerlendirmesini isterler.
Bu nedenle bir çok finans kuruluşu bünyelerinde değerlendirme uzmanı istihdam ederler. Bazı
finans kuruluşları ise belli bir ücret karşılığında değerlendirme hizmeti verirler. Gayrimenkulün
değerlemesi vergi tahakkukunda, sigortacılıkta ve diğer alanlarda da gereklidir. Danışmanlık
uzmanlıktan daha geniş bilgi gerektiren bir alandır. Danışmanlar gayrimenkulün tüm
aşamalarını, vergi kanunları ve yatırımın diğer boyutları hakkında daha geniş bilgiye sahiptirler.
• Varlık yönetimi: Gayrimenkuller şirket varlıklarının önemli bir kısmını oluşturur. Maalesef bir
çok şirket gayrimenkullerinin yönetimine gerekli önemi vermez. Bugünlerde şirketler artan bir şekilde bünyelerinde gayrimenkul bölümleri kurmaya başlamışlardır. Bu durum bu alanda
çalışanlar için önemli bir çalışma alanı oluşturmuştur. Bu konuda kamu ve büyük oranda
gayrimenkulü bulunan şirketler öncülük etmektedir.
• Toprak Kullanım Planlaması: Gayrimenkul gelişimi ile yakından ilgili bir alan da toprak
kullanım planlamasıdır. Bu geniş bir çalışma alanıdır. Bir çok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine
çalışırken bazıları gayrimenkul geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenmekte ve
bazıları da toprak kullanımı politikaları ve kurallarını oluşturan devlet dairelerinde
çalışmaktadır.

Gayrimenkul arz miktarı firmanın değişik fiyat düzeylerinde satmaya hazır olduğu miktarları, bu noktaların oluşturduğu geometrik yere arz eğrisi denir.  Gayrimenkul arzı gayrimenkul fiyatına, piyasadaki aktörlerin davranışına ve gayrimenkulü oluşturan doğal ve fiziki girdilerin varlığına bağlıdır.

Benzersizlik: Gayrimenkuller türdeş olmayan (heterojen) mallardır ve aynı zamanda yerleşim
yerleri sabit olduğundan benzersizdirler. Hatta yanyana olan iki tarla dahi topoğrafyadaki, ağaç örtüsü manzara vb. farklılıklardan dolayı benzemez ve biri diğerinin yerine geçemez. Bu
özellikler gayrimenkullerin değerleri arasında büyük farklılıklara sebep olur. Mesela İstanbul’da boğaz kıyısındaki bir ev çok yüksek değere sahipken, boğazdan birkaç yüz metre uzakta olan benzer özellikleri olan bir ev daha düşük değere sahiptir. Bunun en önemli nedeni gayrimenkulün yerleşim yerinin benzersiz olmasına dayanmaktadır.

Farklı amaçlı kullanım: Gayrimenkulün kullanım şeklini değiştiren bir diğer faktör ise ekonomik ve demografik şartlardır. Bu faktörlerin değişimi şehirleşmiş bölgelerde bazı araziler üzerindeki yapıların yıkılmasını gerektirebilir. Ancak tarihi bölgelerin korunması ve yeni yapılacak olan yapıların maliyetlerinin yüksek olması bu yapıların farklı amaçlı kullanılması fikrinin oluşmasına yol açmıştır. Farklı amaçlı kullanım bir binanın başlangıçta yapım amacından daha farklı ve güncel bir şekilde kullanılması anlamındadır. Mesela Eskişehir Odunpazarı bölgesindeki Atlıhan, Osmanlı İmparatorluğu zamanında ordunun atları için ahır ve bakım yeri olarak kullanılmıştır. Ancak günümüzde restorasyonu yapılarak daha çok lületaşı yapıp satan Eskişehir’li sanatçıların kullanımına açılan turistik bir yapıya dönüşmüştür.Bu şekilde yapının faydası arttırılmıştır.

Girdi fiyatındaki değişim: Gayrimenkulün oluşmasında kullanılan üretim faktörlerinin fiyatları
gayrimenkulün maliyetlerini oluşturur. Mesela işçi ücretlerinin artması, faiz oranlarının yükselmesi maliyet unsuru olarak değerlendirilir. Bu tür maliyet artışları arzı sol yukarı kaydırır. Diğer bir ifade ile gayrimenkul fiyatının değişmemesine rağmen üretim faktör maliyetlerinin artması karlılığı azaltacağı için arzın azalmasına neden olur

Gayrimenkul Arzının Esnekliği: Gayrimenkul arzı gayrimenkul yatırımlarının uzun döneme sahip olması nedeniyle kısa dönemde sabittir. Gayrimenkul fiyatlarındaki değişme karşısında miktarda gerekli olan düzeltmelerin kısa sürede yapılamaması gayrimenkul arzının esnekliğinin sıfıra yakın olmasına neden olur. Gayrimenkul talebindeki bir artış varsa kısa sürede çözülemez. Çünkü gayrimenkul arzının arttırılması uzun bir zaman alır. Bu nedenle gerçek talebin karşılanması birkaç yıl sürebilir. Uzun dönemde gayrimenkul arzının esnekliği kısa döneme nispete daha esnektir.

Yerel sosyal ve ekonomik özellikler: Gayrimenkulün talebini etkileyen bir diğer faktör de gayrimenkulün bulunduğu yerdir. Eğer gayrimenkulün yeri ve çevresi sosyal ve ekonomik açıdan gelişmiş ise aranılan olacağından talebi artacaktır. Sosyal ve ekonomik açıdan gelişmemiş yerlere olan talep daha düşüktür. Çünkü sosyal ve ekonomik açıdan gelişmiş bölgelerin alt yapı yatırımları tamamlanmıştır. Kişiler daha az masrafla yaşamlarını bu yerlerde sürdürebilirler. Alt yapı yatırımı tamamlanmamış bölgelerde kişiler yaşamak için çok daha yüksek maliyet ödemek zorunda kalabilirler. Bu nedenle ekonomik ve sosyal açıdan gelişmiş bölgelerde gayrimenkulün değeri nispi olarak daha yüksektir.