EKONOMİK AÇIDAN GAYRİMENKUL PİYASASI, YAPISI, İŞLEYİŞİ AB'DEKİ DURUM VE ETİK

Gayrimenkuller hukuk, ekonomi ve finans bilim alanlarının ilgi ve kapsam alanındadır ve gayrimenkulleri hukuki, ekonomik ve finansal anlamda tanımlamak mümkündür.

Gayrimenkuller hukuki olarak “esas niteliği bakımından sabit olan, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi varlıklar” olarak tanımlanır ve “taşınmaz mal” olarakta adlandırılır. Türk Medeni Kanununun da gayrimenkul, “arazi, tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar ve madenler” olarak tanımlanır. Binalar ise üzerinde bulunduğu arsa veya arazinin bütünleyici parçası konumundadır ve bu nedenle gayrimenkul olarak sınıflandırılır.

Gayrimenkullerin en önemlileri kentsel mekanlar-konutlar, arazi ve madenlerdir.

Gayrimenkulün ekonomik ve sosyal tanımları ise; gayrimenkuller ‘portföyü oluşturan reel varlıklardan birisidir’, gayrimenkuller ‘kırsal arsa ve kentsel arazilerdir’, ‘gayrimenkul içinde yaşadığımız ve çalıştığımız binalardan oluşan yapılı çevredir’, ‘gayrimenkuller kentlerimizi tanımlayan yapılardır’ şeklinde sıralana bilinir.

Gayrimenkul ekonomisi, konutların ve kentsel ve kırsal arazilerin kullanımı, geliştirilmesi ve fiyatlandırılması konularını analiz eden iktisat biliminin bir alt dalıdır. Gayrimenkul ekonomisi Quigley tarafından “ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekânsal yapısını, hane halkı ve firmaların konumsal kararlarını çalışan, mikroekonomi disiplininin bir alt dalı” olarak tanımlanmıştır. Gayrimenkul ekonomisi, gayrimenkul piyasasında arz ve talebi belirleyen faktörleri, piyasa dengesinin nasıl tanımlandığını ve sonuç olarak da bu piyasada gayrimenkul denge fiyatlarının nasıl oluştuğunu analiz eder. Ayrıca, zaman içinde piyasa dengesinin değişmesine hangi gelişmelerin sebep olacağını ve sonuç olarak fiyatlardaki değişimin ne yönde gerçekleşeceğini analiz eder.

Gayrimenkul ekonomisi “Kentsel Ekonomi” ve “Finansal Ekonomi” olmak üzere, Ekonomi biliminin iki önemli alt dalı çerçevesinde çalışılmaktadır. Kentsel ekonomi çerçevesinde, kentlerdeki mekan piyasası yani kullanım alanı piyasası dinamikleri çalışılmaktadır. Finansal ekonomi çerçevesinde gayrimenkul ekonomisi, doğrudan gayrimenkul yatırımları ve gayrimenkule dayalı finansal varlıklar sermaye piyasası yatırım araçları olarak ele alınmaktadır. 

Gayrimenkul sisteminin temel bölümlerini “kentsel mekan piyasası”, “gayrimenkule dayalı varlık piyasası” ve “inşaat (gayrimenkul geliştirme) sektörleri” oluşturur ve uzun dönemde kentsel mekan piyasası ile gayrimenkule dayalı varlık piyasası arasındaki yapısal ilişkiyi belirleyen sektör ise inşaat (gayrimenkul geliştirme) sektörüdür.

Piyasa, alıcı ve satıcıların mal ve hizmetlerin gönüllülük esasına dayalı olarak alınıp satılmasını sağlamak için buluştuğu yer olarak tanımlanır.

Kentsel mekan piyasası, gayrimenkule dayalı finansal varlık piyasası ve bu iki piyasayı birbirine bağlayan inşaat sektörünü de içine alan sistemin tümüne gayrimenkul sistemi denilmektedir.

Kentsel mekan piyasasında gayrimenkullerin kullanım hakkı söz konusudur. Kentsel mekanı belirli bir süre için kullanma bedeli veya fiyatı, kira değeri olarak tanımlanmaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul mekan piyasasını kira piyasası olarak da tanımlanmaktadır. Mekan piyasasında gayrimenkulleri üretim ya da tüketim amaçlı kullanma/kiralama talebini oluşturan aktörler bireyler, hane halkları ve firmalardır. Mekan piyasası içinde, alan kullanım talebi ile mevcut alan arzının etkileşimi sonucunda mevcut kira değerleri belirlenmektedir. Mekan piyasası talebini belirleyen en önemli faktör, üretim ve tüketim amacıyla kentsel alana ihtiyaç duyan ulusal ve yerel ekonomik aktivitelerdir. Mekan piyasası arzı ise gayrimenkul sahipleri tarafından belirlenir. Piyasanın mevcut arz miktarını belirleyen faktör ise, geçmişteki ve mevcuttaki gayrimenkul geliştirme alanındaki faaliyetlerdir.

Mortgage kredisi, konut finansmanı için kullanılan ipotekli bir kredidir. Krediyi alan kişi bankaya olan tüm borcunu ödediği takdirde, konut üzerindeki ipotek kaldırılmakta ve konutun mülkiyeti kişiye devredilmektedir.

Konut bireylerin ‘barınma ihtiyacının tatmin edilmesini sağlayan fiziksel mekân’ olarak tanımlanır. Konut bir tüketim ve yatırım malıdır. Konutu diğer tüketim mallarından ayıran özelliklerden biri neredeyse hiçbir konutun bir diğeri ile aynı olmaması yani heterojen olmasıdır.

Konut çok özel bir tür maldır. Birçok yönüyle diğer mallardan ayrılmaktadır: Konutun en önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır, konutun uzun ömürlü olması bir servet biriktirme aracı olarak kullanılmalarına neden olmuştur, bu nedenle konut bir tüketim malı olduğu kadar aynı zamanda bir yatırım malıdır. Konutun diğer bir önemli özelliği de taşınamaz olmalarıdır. Bir konut satın aldığımızda veya kiraladığımızda aynı zamanda konutun bulunduğu mahalli de satın almış oluruz. Konutun konumunu, komşularımızı, rekreasyon alanlarını, alışveriş mekanlarını, okulları ve diğer birçok şeyi de içermektedir.

Konutların bulundukları mahaller ve taşıdıkları özellikler farklı olduğu için her konut bir diğerinden farklıdır. Kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen, bulundukları kat ve bulundukları cephe onları farklı hale getirmektedir. Binanın konumuna göre bir dairenin güneye bakması, ana caddeye bakması veya tercih edilen bir manzaraya bakması o konutu diğerlerinden farklılaştırmaktadır. Dolayısıyla her konut bir diğerinden farklıdır. Diğer bir ifade ile konutlar yüksek derecede heterojen mallardır. Konutların heterojenliği sadece her konutun farklı özellikleri olmasından kaynaklanmamaktadır. Konutların farklı özelliklerine farklı bireylerin çok faklı değerler atfetmeleri de heterojenliği artırmaktadır. Konutların yüksek derecede heterojenlik göstermesi fiyatlamayı zorlaştırmaktadır.

Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile konut satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası adı veriyoruz. Konut piyasası fiziksel bir mekân olmak zorunda değildir. Konutların birbirine benzememesi, yani heterojen olmaları fiyatlarının da birbirlerinden farklı olmaları sonucunu doğurur.

Konut sağlamış olduğu ve özellikleri itibariyle stok ve akım değişkeni konumundadır. Bireylerin barınma ihtiyacını tatmin etmek amacıyla, bu amaca uygun niteliklerde inşa edilmiş taşınmaz varlık olması nedeniyle konut bir stok değişkenidir. Stok değişkenleri herhangi bir zaman dilimine bağlı olmayan değişkenlerdir. Bu nedenle taşınmaz varlık olarak mevcut konutlar ‘konut stoku’ olarak adlandırılır. Konutlar ayrıca sahiplerine/kullanıcılarına çoğalabilecekleri, güvende olabilecekleri, sağlık koşullarının sağlandığı özel hayatlarını yaşayabilecekleri ve hane halkı mal ve hizmetlerini üretebilecekleri bir mekân olarak farklı hizmetlerde sunmaktadır. Konut olarak inşa edilmiş yapıların sağladığı bu hizmetlerin hepsi birden “barınma hizmeti” olarak adlandırılır. Barınma hizmeti ise bir akım değişkenidir. Akım değişkenleri belli bir zaman dilimi içerisinde anlam kazanan değişkenlerdir.

Konutların kullanıcılarına sağlamış olduğu birçok fonksiyon söz konusudur. Bu fonksiyonlar; barınma hizmeti sağlaması, servet muhafaza aracı olması ve yatırım aracı olma fonksiyonlarıdır. Bu fonksiyonlardan en önemlisi konutun barınma ihtiyacını giderecek hizmetleri sağlamasıdır. Konutlar insanların barınma ihtiyaçlarını gideren bir hizmet akışı oluştururlar. Konutun toplu taşıma araçlarına ve çalışılan işyerine olan mesafesi, ailenin çocuklarını gönderecekleri bir okul ve bu okulun kalitesi ikâmet edilen konutun sağladığı barınma hizmetinin parçalarıdır. Konutun ikinci önemli fonksiyonu servet muhafaza aracı olmasıdır. Bu fonksiyon konutun uzun ömürlü olması nedeniyle ortaya çıkar. Konut en uzun ömürlü mallardan biri olduğu için servet biriktirme aracı olarak kullanılmaya elverişlidir. Konut aynı zamanda bir yatırım aracıdır. Finans biliminde yatırımı gelir getiren sermaye malı olarak tanımladığımızda satın alınan konuttan kira geliri elde edilebileceği için konutun bir yatırım malı olarak değerlendirilmesi mümkündür. Konut talebinin en önemli kaynaklarından biri bir yatırım aracı olarak talep edilmesidir.

Konut piyasasındaki kamuya ait düzenleyici ve denetleyici kurumları bir kenara bırakırsak, konut piyasasında arz ve talebi temsil eden temel aktörleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenlerdir ve ev sahibi-kullanıcılar konutun her üç fonksiyonundan (barınma, değer muhafaza ve yatırım aracı) yararlanmak için satın alırlar.
• Ev sahibi: Bu gruptakiler satın aldıkları konutlarda ikamet etmezler ve konutlardan kira geliri elde ederler. Yatırımcı olarak nitelendirilirler ve konutun değer muhafaza ve yatırım aracı fonksiyonlarından yararlanırlar.
• Kiracılar: İkamet ettikleri konutun sahibi değillerdir ve konutun sağladığı barınma hizmetlerini satın alan kimselerdir.
• İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz ayağını oluştururlar.
• Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan kredileri sağlayan kurumlardır. Konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan ve diğer finansal kurumlardan oluşmaktadır.

Konut talebini belirleyen faktörler; konut fiyatları, alıcı reel geliri, nüfus, konut kredilerine uygulanan faiz oranları, gelecekteki konut fiyatları hakkındaki beklentiler ve kiralama maliyetleridir.

Gelirin konut talebi üzerindeki etkisi “nominal” değerinden çok reel değerine bağlıdır. 

Reel harcanabilir gelir vergiden sonraki gelirin satın alma gücünü ifade eder. Nominal gelir ise gelirin parasal değeridir. 

Konut arzı konut fiyatları ile konut stoku (veri zamandaki arz edilmiş konut miktarı) arasındaki pozitif ilişkiyi ifade eder. Konut arzı farklı konut fiyatlarında toplam konut stokudur. Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokunda (arz edilen konut miktarında) bir değişme olmaz. Yeni konut üretimi veya mevcut konutların yıkılması veya başka amaçlar için kullanılmak üzere dönüştürülmesi belirli bir süreden önce tamamlanamaz.

Konut arzını etkileyen fiyat dışı faktörleri; girdi fiyatları (arsa ve inşaat maliyetleri), üreticilerin gelecek ile ilgili beklentileri, kredi olanakları ve kredi faiz oranları olarak sıralayabiliriz.

Konut piyasasında denge konut arz ve talebin birbirine eşit olduğu noktada gerçekleşir. Bu noktada arz edilen konut miktarı talep edilen konut miktarına eşittir. Denge noktasında oluşan fiyata denge konut fiyatı ve miktara da denge konut miktarı adı verilir.

Kısa dönemde konut piyasasında dengenin bozulması ancak fiyat dışındaki konut arz ve talebini belirleyen faktörlerden birinin değişmesi durumunda söz konusu olabilir. Örneğin bireylerin reel gelirlerindeki bir artış veya nüfustaki bir artış konut talebinde artışa sebep olurlar. Ya da konut girdi maliyetlerindeki bir azalış arz eğrisinin sağa kaymasına yani arzın artmasına sebep olabilir. Reel gelir artışı veya nüfustaki bir artış durumunda konut talebinde gerçekleşecek bir artış kısa dönemde piyasa dengesini bozar ve yeni bir dengenin oluşmasına yol açar. Artan konut talebi konut talep fonksiyonunun sağa kayması anlamına gelir. Konut arzı kısa dönemde sabit olduğu için talepteki bu artış kısa dönemde denge konut fiyatlarının artmasına sebep olur. Kısa dönemde arz eğrisi dikey olduğu için denge miktarı değişmez.

Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının arz ve talep tarafını ve sonuçta da bu piyasanın dengesini fiyat dışında etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Bu faktörleri önem sırasına göre nüfus artışı, kentlere devam eden göçler, alışveriş merkezlerinin sayısında yaşanan büyüme, hizmet ve üretim (reel) sektörünün gelişmesi sonucu çok uluslu ve ulusal şirketlerin sayısının artması ve bunun beraberinde ofis alanı kullanım talebindeki artış, turizmin gelişmesi ve beraberinde ilgili konut, bina ve rekreasyon alanı talebinin artışı, hızla büyüyen deniz, kara ve hava yoluyla ilgili lojistik sektörü ve bununla ilgili inşaat ihtiyacındaki artışı sayıla bilinir.

Hem ters seçim hem de ahlaki tehlike problemi ile gayrimenkul piyasalarında etik sorunlar, alış ve satış olmak üzere iki işlem açısından incelenebilir.

Gayrimenkul piyasasında karşılaşılan ilk etik problem, mülkün fiyatının piyasa değerinin çok üzerinde belirlenmesi durumunda ortaya çıkar. Satış fiyatının gerçek değerinin çok üzerinde belirlenmesi, talep edenler üzerinde çok büyük duygusal baskıların oluşmasına yol açar. Bundan dolayı herhangi bir gayrimenkulün satış fiyatı ile ilgili olarak alıcılar, herhangi bir ticari sözleşme yapılmadan önceki durumda ortaya çıkan ters seçim problemi ile karşı kaşıya kalır. Yüksek fiyatın oluşacağına dair beklenti gayrimenkul piyasasında yüksek kalitenin oluşacağına dair beklentileri beraberinde getirir. Böylece alıcılar, bir gayrimenkule sahip olabilmeleri ihtimalinin ya çok düşük ya da hiç olmayacağına dair kötümser bir duygunun içine düşer. Bunun sonucunda talep edenler, tefeci gibi kayıt dışı sektörlere yönelmek zorunda kalabilirler.

Etik sorunun ortaya çıkmasında sıkça karşılaşılan ters seçim problemi, piyasada alım-satıma konu olan herhangi mal/hizmetin satış sözleşmesinden önceki dönemde ortaya çıkar. Akerlof’un ikinci el araba piyasasındaki gizli bilgiyi temel alarak ortaya attığı bu düşünce, toplum içinde genelleşecek ve kalite sinyali olarak algılanacak kalite ve fiyat arasındaki ilişkiye yönelik tahminini dikkate almıştır. Bu genelleştirmeye bağlı olarak toplumda kaliteli olan malın/hizmetin fiyatı yüksek, kötü kaliteli olanın ise tam tersine düşük fiyatlı olacağına dair bir ön kabul oluşacaktır.

2008 yılında baş gösteren küresel finans krizi Amerikan konut piyasasında başlamıştır. Krizi ateşleyen olay Amerikan konut piyasasında balon adını verdiğimiz ve sürekli spekülatif fiyat artışlarını ifade eden eğilimin tersine dönmesi ve konut fiyatlarının düşmeye başlaması olmuştur.

Bütün piyasalarda balonlar aynı mekanizmayla oluşur. Önce piyasada alınıp satılan mal veya hizmetlere olan talep herhangi bir faktör nedeniyle artar. Arzın inelastik olduğu konut piyasası benzeri piyasalarda bu talep artışı fiyattaki artışla sonuçlanır. Fiyattaki bu artış fiyatın daha da artacağı yönünde beklentiler oluşturur. Fiyatların artacağı beklentisi spekülatif talebi tetikler ve talep daha da artar. Artan talep fiyat artışı konusundaki beklentileri körükler ve daha fazla alıcıyı piyasaya girmeye teşvik eder. Bu şekilde fiyat artışları ve talep sürekli birbirini körükler. Fiyatların bu şekilde artması balon olarak adlandırılır.

Balonun patlaması için beklentilerin tersine dönmesini sağlayacak herhangi bir gelişme yeterlidir.

Balonun patlaması fiyatların hızla aşağıya düşmesine sebep olur. Konut balonu patladığında konut fiyatlarının artacağı şeklindeki beklenti tersine döner ve daha önce özellikle yatırım amacıyla konut satın almış olanlar beklenen zararlarını en aza indirmek düşüncesiyle konutlarını satışa çıkarırlar. Konut fiyatlarının düşeceği beklentisine sahip olan potansiyel alıcılar ise konut alımlarını ertelerler. Bu durum konut fiyatlarındaki düşüşü daha da hızlandırır.