GAYRİMENKUL PİYASASI, EKONOMİDEKİ ARTAN ÖNEMİ VE ETİK AÇIDAN SORUNLARI

Gayrimenkul sabit olan ve bir yerden başka bir yere taşınamayan şeylere denir. Türkçe’de emlak ve gayrimenkul kavramları genelde birbirleri yerine kullanılmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul basitçe konut ve konutun mal ve mülklerin ortak adı olarak tanımlanır.

Gayrimenkul konusunun çalışılmasının nedenleri şu şekilde sıralanabilir:

• Gayrimenkul ulusal ekonomiler için vazgeçilemez önemde olan bir piyasadır ve aynı zamanda önemli bir kaynaktır.
• Gayrimenkul her bireyin ve ailenin ekonomik yaşantısının bir parçasını oluşturur. Konut birçok ailenin tüm yaşamı boyunca yapabileceği en büyük yatırımdır. Konutun bir yatırımcının varlıklarının içinde önemli bir yeri vardır.
• Gayrimenkul piyasasının gelişiminin toprak kullanımı ile çok yakın ilişkisi ve etkisi vardır. Ayrıca gayrimenkul piyasasının gelişimi toprak kullanım politikaları ve düzenlemelerinden etkilenir.
• Gayrimenkul piyasası bu piyasada çalışanlara karlı kariyer imkânları sunabilir.

Gayrimenkul bir ülkenin (ulusal ekonominin) sahip olduğu serveti ifade eder. Ulusal ekonominin önemli bileşenlerinden olan gayrimenkul aynı zamanda ülkenin mevcut üretim için gerekli olan kaynağını da oluşturur. Verilere göre Türkiye’nin GSYİH’nın %74’nü hane halkının özel tüketim harcaması oluşturmaktadır (S:22, Tablo 2.1). Hane halkının harcamalarının %19’u ise konut ve konutla ilgili harcamaları oluşturmaktadır. GSYİH’nın %20’si Gayri Safi Sabit Sermaye oluşumudur. Gayri Safi Sabit Sermaye harcamasının %23 Kamu sektörü, %76’sı özel sektör tarafından yapılmaktadır. İnşaat harcamasının %72’si kamu kesiminin, %31’i özel kesim harcamasıdır.

Bir ülkenin hukuk mevzuatına göre taşınmaz olarak kabul edilen değerleri para gibi bir başka varlıkla değiştirmek isteyen iktisadi birimlerin karşılıklı etkileşim içinde oldukları alan gayrimenkul piyasası olarak tanımlanır.

Bir piyasasının etkinliği alıcı ve satıcı davranışlarının yanı sıra ticareti yapılan malın özelliklerine de bağlıdır. Gayrimenkul piyasası mal ve hizmet piyasası ile benzer yanları olmakla birlikte, özellikle gayrimenkul arzının özel nitelikleri mevcuttur. Bu durum gayrimenkulü daha özel yapmaktadır. Gayrimenkul piyasasının nasıl işlediğini anlamak için arzın bu özelliklerinin bilinmesi gerekir. Bu nedenle gayrimenkul piyasası hiçbir zaman “etkin piyasa” olarak kabul edilmemektedir. Çünkü gayrimenkul piyasası işleyiş mekanizması içerisinde dengesiz bir yapıya sahiptir. Piyasasının dengesiz işleyişinde gayrimenkulün taşıdığı özellikler önemli rol oynamaktadır.

Gayrimenkul piyasasında alınıp satılan altı tür gayrimenkul vardır:

1. Konut amaçlı gayrimenkuller
2. Ticari gayrimenkuller
3. Endüstriyel gayrimenkuller
4. Tarımsal amaçlı gayrimenkuller
5. Özel amaçlı gayrimenkuller
6. Arazi ve arsalar

İnsanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacını sağlayan konutun güvenli ve sağlıklı bir biçimde olması gerekir. Ekonomik açıdan konut üretim, yatırım ve tüketim aracı olarak alınır. Ev sahibi veya kiracının barınmak için kullandığı konutlar örnek verilebilir.

Gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerden toplumda faydalanır. Alış veriş merkezleri, ofis binaları, otoparklar, mağazalar örnek olarak verilebilir.

İmalat amacıyla malların depolanması ve dağıtılması ile ilgili kullanılan tüm arazi ve binaları içerir. Üretim ve imalat fabrikaları, petrol rafineleri, montaj atölyeleri örnek verilebilir.

Bağ, bahçe, tarla ve çiftlik gibi alanlardır.

Oteller, moteller, tatil köyleri, kamu binaları, okul ve üniversiteler bu kapsam içinde yer alır. bunların ortak özelliği ise bu gayrimenkullerin işletmeciliğinin özel bir uzmanlık istemesidir.

Sınırları belirlenmiş geniş toprak parçalarıdır.

Gayrimenkul piyasasının aktörleri alıcılar, satıcılar, düzenleyiciler ve uzmanlar olarak dört alt grup altında sınıflanır (S:23, Tablo 2.2).

Gayrimenkul bireyler, özel ve kamu kurumları ve devlet tarafından talep edilir. Gayrimenkul talep edenler, gayrimenkulün sahipleri ve kiracılar olarak iki gruba ayrılabilir.

Gayrimenkule sahip olanlar ile ikinci veya daha fazla gayrimenkule sahip olanları kapsar. Gayrimenkul bireylere barınma ihtiyacını sağladığı kadar yatırım aracı ve sosyal statü sağlayan bir varlıktır. Gayrimenkul sahipleri bireysel olduğu gibi iş sahipleri, şirketler ya da devlet kurumları olabilir. Mal ve hizmet üretmek için gerekli olan ofislerin, dükkanların, fabrikaların ve atölyelerin sahipleri bunlara örnek verilebilir. Yerel ve merkezi ofis ve büroların sahipleri hükumettir. Sivil toplum kurumları bile gayrimenkul sahibi olabilirler.

Bireyler, bireysel iş sahibi olanlar, şirketler, devlet ve sivil toplum kuruluşları barınmak, mal ve hizmet üretmek, sosyal ve kültürel faaliyetlerde bulunmak amaçlı gayrimenkul kiralayabilirler.

Gayrimenkul piyasasının temel özelliği gayrimenkul arzının uzun bir zamana bağlı olmasıdır. Zamanın uzun olması inşaat süresinin yapısından kaynaklanır. Ayrıca gayrimenkul piyasasının düzenleyicilerin kısıtları, hava koşulları gibi engeller arzın gerçekleşme süresini daha da uzatabilir. Gayrimenkul arz edenler geniş bir grubu oluşturur. Bu grup üç alt grup altında incelenebilir:

• Proje geliştirici grup
• Müteahhit ve taşeronlar
• Yatırımcılar

Bu grup, içinde proje geliştiricilerin, kadastrocuların, mimarlar ve mühendislerin olduğu bir gruptur. Proje geliştiriciler gayrimenkul arzını ilk harekete geçiren temel kişilerdir. Bu kişiler arzın oluşması için gerekli olan girdi faktörlerini bir araya getirirler. Bu grubun ikinci önemli kişisi kadastroculardır. Kadastrocular arazinin sınırlarını ve inşaata uygun olan alanları belirler. Mimarlar proje geliştiriciler tarafından genel hatları belirlenmiş olan projenin belirlenmiş sınırlar çerçevesinde tasarımını yaparlar. Mühendisler ise tasarlanan projenin yapısal sağlamlığını garantilerler. Diğer biri ifade ile kadastrocular, mimarlar ve mühendisler, proje geliştiricinin isteğini müteahhitler için kullanışlı planlara dönüştürürler.

Müteahhitler gayrimenkul projesi çerçevesinde inşaatı gerçekleştirecek olan işçileri yönlendirir ve faaliyetlerini koordine eder. Mesela hafriyat, temel ve kaba inşaat, elektrik ve su tesisatı gibi işlerin zamanında ve kimler tarafından yapılacağını planlar. Aslında müteahhit proje geliştirici ile mimari proje çerçevesinde işi tamamlayacağına dair bir sözleşme imzalar. Taşeronluk ise bir alt sözleşme ilişkisidir. Taşeron, bir firmanın işçilerinin bir başka firmanın üretim mekanında ana firmanın işinin bir kısmını yapmasıdır. Böylece müteahhit inşaat işinin alt alanları ile ilgili işleri taşeron firmalara devreder. Piyasada dev müteahhit firmaları olduğu gibi küçük müteahhitlik firmaları ya da kişiler de olabilir.

Gayrimenkul projesinin satın alınması ya da geliştirilmesi için gerekli sermaye bireyler, şirketler ve kurumsal yatırımcılar tarafından sağlanır. Gayrimenkul talebinin oluşmasında önemli rol oynarlar. Yatırımcı varlık yatırımcısı ya da kiraya veren şeklinde olabilir. Her iki durumda yatırımcının elde ettiği fonlar gayrimenkul talebinin oluşmasına katkıda bulunur. Bankalar, sigorta şirketleri yatırımcılara örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkul piyasasının düzenleyicileri devletin ilgili kurumlarını oluşturan merkezi yönetim, belediyeler gibi yerel yönetimler ve mahkemeler olarak sayılabilir. Merkezi ve yerel yönetimler gayrimenkul için gerekli olan yol, su, elektrik gibi alt yapıyı sağlarlar. Merkezi ve yerel yönetimlerin aldığı kararlar gayrimenkulün yapısını ve kapsamını etkiler. Mesela gayrimenkullerin alım satımı veya idaresi, vergilendirmesi, toprak kullanım planlaması ve toprak kullanımı ve konut politikaların belirlenmesi sayılabilir. Ayrıca devletin mali piyasa ile ilgili kararları gayrimenkul finansmanı üzerinde oldukça etkilidir. Merkezi veya yerel idareler kamu binaları, parklar, ulaşım projeleri ve diğer idari fonksiyonlar için toprak satın alır, diğer bir ifade ile gayrimenkulü kamulaştırır. Bu tür işler de gayrimenkul uzmanlarının, değerlendiricilerinin ve kamulaştırma elemanlarının çalıştırılmasını gerektirir. Mesela toprak kullanımının planlaması hem şehirleşmenin artması hem de çevresel duyarlılık sebebiyle önemlidir ve bu konuda uzmanlara ihtiyaç vardır. Mahkemeler gayrimenkul piyasasının nihai karar veren birimleridir ve bu nedenle gayrimenkul piyasası üzerinde önemli rolleri vardır.

Gayrimenkul piyasasında geniş alanı kapsayan çeşitli faaliyetler vardır. Bu faaliyetler alanında uzman olan bir çok kişi tarafından yerine getirilir:

• Emlak komisyoncusu (emlakçı)
• Emlak yöneticiliği
• Gayrimenkul finansmanı
• Gayrimenkul değerleme
• Varlık yönetimi
• Toprak kullanım planlaması

Gayrimenkul alım satımı, kiralaması, değerlendirmesi ya da danışmanlık işlerini yapan ve ücret alan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Gayrimenkul piyasasının her alanında uzman olmak zor olduğundan, emlakçıların bir çoğu belli bir mülkiyet üzerinde uzmanlaşmaktadır. Emlakçıların uzmanlaşması bir çok faktöre bağlıdır. Özellikle de emlakçılık yaptığı yerel piyasanın büyüklüğüne bağlıdır. Küçük yerleşim yerlerinde emlakçılık yapanlar çeşitli tipte mülkiyetle ilgilinirken, büyük yerleşim yerlerindeki emlakçılar belli tip ve belirli bölgedeki gayrimenkullerin alım satım işleri ile uğraşırlar.

Apartman, alış veriş merkezi vb. gibi gayrimenkullere yatırım yapan kişilerin büyük bir kısmının gayrimenkulleri kiralama, kira toplama, bakım ve onarım gibi günlük işlerini yapmak için yeterli zamanları olmayabilir ya da bu konuda bilgi ve uzmanlığı olmayabilir. Bu işleri yapacak olan kişilere mülkiyet yöneticileri denir. Mülkiyet yöneticileri bu işleri yaparak geliri maksimum yapmaya amaçlarlar. Ancak küçük çapta çalışan emlakçılar mülk yönetimini yan iş olarak yapabilirler. Büyük gayrimenkul firmalarının ayrı mülk yönetim bölümü vardır.

Gayrimenkul yatırımı uzun dönemli bir yatırımdır ve bu nedenle büyük miktarlarda fona ihtiyaç vardır. Gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere borç verecek bir çok kuruluş ya da birey vardır. Bankalar ve sigorta şirketleri bu anlamda önemli aracı kurumlardır ve gayrimenkul finansmanında önemli rol oynarlar.

Gayrimenkul piyasasında satıcılar satacakları gayrimenkulün ne getireceğini, alıcılar ise almak istedikleri gayrimenkulün piyasadaki fiyatını bilmek isterler. Hem bu nedenle ve hem de gayrimenkulün ekonomik fayda ve işlevlerinin ölçülmesi için değerinin belirlenmesi gerekir. Gayrimenkulün değerini belirleyen uzmanlar vardır. Bu uzmanlar içsel ve dışsal etkenleri göz önüne alarak teknik inceleme yapar ve gayrimenkulün değerini belirlerler. Ayrıca kredi veren kurumlar krediyi vermeden önce gayrimenkulün değerlendirmesini isterler. Bu nedenle bir çok finans kuruluşu bünyelerinde değerlendirme uzmanı istihdam ederler. Bazı finans kuruluşları ise belli bir ücret karşılığında değerlendirme hizmeti verirler. Gayrimenkulün değerlemesi vergi tahakkukunda, sigortacılıkta ve diğer alanlarda da gereklidir. Danışmanlık uzmanlıktan daha geniş bilgi gerektiren bir alandır. Danışmanlar gayrimenkulün tüm aşamalarını, vergi kanunları ve yatırımın diğer boyutları hakkında daha geniş bilgiye sahiptirler.

Gayrimenkul gelişimi ile yakından ilgili bir alan da toprak kullanım planlamasıdır. Bu geniş bir çalışma alanıdır. Bir çok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine çalışırken bazıları gayrimenkul geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenmekte ve bazıları da toprak kullanımı politikaları ve kurallarını oluşturan devlet dairelerinde çalışmaktadır.

Gayrimenkul arz miktarı, firmanın değişik fiyat düzeylerinde satmaya hazır olduğu miktarlardır. Bu noktaların oluşturduğu geometrik yer ise arz eğrisi olarak adlandırılır (S: 26, Şekil 2.1). Gayrimenkul fiyatındaki artış gayrimenkulden sağlanan getiriyi arttırdığından arz edilen gayrimenkul miktarı da artar. Bu nedenle gayrimenkul fiyatı ile arz miktarı arasında pozitif yönlü bir ilişki söz konusudur.

Ülke ekonomisinin önemli kaynaklardan biri olan gayrimenkul arz açsından ele alındığında çok özel özelliklere sahip olduğu görülmektedir. Bu özellikler aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Sabit yerleşim yeri
• Uzun ömürlülük
• Benzersizlik
• Toprak kullanımında karşılıklı bağımlılık
• Toprak kullanımını kontrol etme
• Uzun süreli taahhütler
• Büyük işlemler
• Devredilebilir olması

Gayrimenkullerin yerleşim yerinin sabit olması toprak kullanımında karşılıklı bağımlılık olarak adlandırılan farklı bir özelliğin ortaya çıkmasına neden olur. Bir mülkün kullanımı o bölgedeki kamu hizmetlerinin niteliğine ve bölgenin ekonomik yapısına sıkı bir şekilde bağlıdır. Özellikle kentsel bölgelerde kamu hizmeti yeterli değilse ayrıca yakın komşu arazileri ve yaşayan toplum az gelişmiş ise toprağın kullanımı zorlaşabilir.

Bir bölgenin ve toplumun ekonomik canlılığı oradaki mülklerin talebini ve değerini önemli şekilde etkiler. Bölgenin ekonomisi gelişiyorsa nüfusta artacaktır ve bu durum yerleşim, ticari ve endüstriyel amaçlı toprak kullanım talebini arttıracaktır. Tersine eğer bölgenin ekonomisi geçici veya uzun süreli kötüye gidiyorsa o bölgedeki gayrimenkul talebi ve değerleri azalacaktır.

Gayrimenkulün en yüksek ve en iyi kullanımı kavramı uzun dönemde sahibine en yüksek ekonomik kazancı getirmesi olarak tanımlanır. Eğer gayrimenkulün farklı amaçlarla kullanılabileceği göz önüne alınırsa iktisadi birimlerin gayrimenkulden sağlayacakları kazancı maksimum yapacak kullanım biçimini seçmesi ya da tercih etmesi gerekir.

Maksimum getiriyi sağlayacak tercihi belirlemek için bir çok faktör dikkate alınır. Bu faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Boş toprak
• Yapılaşmış toprak
• Geçici kullanım
• Farklı amaçlı kullanım
• Arazi kullanımının getirisi

Bir gayrimenkulün kullanımına başka bir kullanım şekli daha avantajlı oluncaya kadar devam edilmesi “geçici kullanım” olarak adlandırılır.

Arzı belirleyen bir çok faktör vardır ve bu faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Malın kendi piyasa fiyatı
• Girdi fiyatındaki değişim
• Toprak veya Gayrimenkulün arazisi
• Diğer malların fiyatları
• Teknolojinin durumu
• Beklentiler
• Piyasadaki firma sayısı
• Krediler

Arz eğrisi teknoloji veri olduğu kabul edilerek çizilir. Teknoloji değiştikçe birim başına düşen maliyetleri değiştireceğinden arz eğrisini sağ aşağıya doğru kaydıracaktır. Teknolojik gelişim aynı miktarda girdi ile daha çok arz miktarına imkan verecektir.

Gayrimenkul arzı gayrimenkul yatırımlarının uzun döneme sahip olması nedeniyle kısa dönemde sabittir. Gayrimenkul fiyatlarındaki değişme karşısında miktarda gerekli olan düzeltmelerin kısa sürede yapılamaması gayrimenkul arzının esnekliğinin sıfıra yakın olmasına neden olur. Gayrimenkul talebindeki bir artış varsa kısa sürede çözülemez. Çünkü gayrimenkul arzının arttırılması uzun bir zaman alır. Bu nedenle gerçek talebin karşılanması birkaç yıl sürebilir. Uzun dönemde gayrimenkul arzının esnekliği kısa döneme nispete daha esnektir.

Gayrimenkul talebi tüketicilerin değişik fiyat düzeylerinde satın almaya hazır oldukları mal ve hizmet miktarıdır (S:30, Şekil 2.2). Gayrimenkul talebi gayrimenkulün fiyatı dışında bir çok faktöre bağlıdır. Gayrimenkul talep miktarı ile fiyatı arasında negatif yönlü bir ilişki vardır. Bu ilişki iktisatta “talep kanunu” olarak adlandırılır.

Talep kanunu diğer tüm değişkenler sabit varsayımı altında yüksek fiyat düzeylerinde talep edilen miktarın düşük olacağını, düşük fiyat düzeylerinde miktarın daha fazla olacağını ifade eder. Talep kanunu iki etkiye bağlı olarak açıklanmaktadır. Bu etkilerden biri ikame etkisi diğer ise gelir etkisidir. İkame ve gelir etkileri talep eğrisinin neden negatif eğime sahip olduğunu açıklar.

Eğer bir malın fiyatı artarsa bu malın fiyatı diğer malların fiyatlarına oranla nispi fiyatı artar. Tüketiciler bu mal yerine ikame edebilecekleri diğer malı tercih ederler, dolayısıyla bu mala olan talepleri düşer. Bu duruma ikame etkisi adı verilir.

Bir malın fiyatı arttığı zaman gelir sabit olduğundan satın alma gücü düşecektir. Böylece aynı gelirle fiyatı artan maldan daha az miktarda alınır. Bu durum, gelir etkisi olarak adlandırılır.

Gayrimenkul fiyatı dışındaki diğer değişkenlerde meydana gelen değişmeler talep eğrisini sağ yukarı ya da sol aşağıya doğru kaydırır. Talep eğrisinin kaymasına neden olan temel faktörler aşağıdaki gibi belirlenebilir;

• Hane halkının gelir düzeyi
• Nüfus
• İstihdam
• Zevk ve tercihler
• Kredi imkanları
• Yerel sosyal ve ekonomik özellikler

Nüfusun bir çok özelliği gayrimenkul talebinin önemli belirleyicisidir. Nüfusun bu özellikleri şunlardır;

• nüfusun toplam düzeyi
• nüfusun artış hızı
• nüfusun özellikleri ( yaş dağılımı)
• bölgesel nüfusu hareketleri

Piyasa mekanizması gayrimenkul piyasasının dengesini belirler (S:32, Şekil 2.3). Eğer diğer her şey sabit ve fiyat (P2) denge fiyatın altında ise talep edilen miktar arz edilen miktardan büyük olacağı için “kıtlık” oluşacaktır. Kıtlık sonucu gayrimenkul almak isteyenler bu fiyatta satıcı bulamayacaklardır.

Fiyat artarken iki etki meydana gelecektir;

• Birinci etki: fiyatlar arttıkça talebi azalacaktır.
• Yüksek fiyat satıcıların arzını arttıracaktır.

Eğer diğer her şey sabit ve fiyat (P₃) denge fiyatının üstünde ise arz edilen miktar talep edilen miktardan büyük olacağı için “artık” oluşacaktır. Artık sonucu gayrimenkul satmak isteyenler bu fiyatta alıcı bulamayacaklardır. Arz eğrisi satıcıların bir kısmının düşük fiyattan arz etmek istediğini göstermektedir. Bu durum da fiyatların düşmesine yönelik baskı oluşturacak ve fiyatlar düşmeye başlayacaktır. Piyasa E noktasına otomatik olarak dönecek ve denge tekrar oluşacaktır (S:33, Şekil 2.4).

Gayrimenkul Türkiye’de tasarruf sahipleri için geleneksel yatırım araçları içinde önemli yeri olan ve bu nedenle önemini hiç bir dönem kaybetmeyen bir araçtır. Türkiye’de sermaye araçlarının yeterli çeşitliliğe ve derinliğe ulaşamadığı için tasarruf sahiplerinin yoğun olarak tercih ettikleri geleneksel bir yatırım seçeneğidir.

Türkiye küresel ölçekte mali genişlemenin ve küresel ölçekte gayrimenkul sektörünündeki gelişmelerle birlikte 2002 yılında gayrimenkul sektöründe hızlı büyüme seyri yakalamış 2005 yılından sonra altın çağını yakalamıştır. Gayrimenkul talebinin artması önemli boyutta gayrimenkul açığı oluşturmuştur. Ancak hızla artan kredi imkanları, parasal genişleme, Avrupa ve Amerika’daki gayrimenkul piyasalarının değer kaybetmesi Türkiye’deki gayrimenkul sektörünü daha cazip hale getirmesi ile bu açık kapanmış ve bu dönem gayrimenkul yatırımların hızla arttığı yıllar olmuştur. Bu süreçte Toplu Konut İdaresinin (TOKİ) üstlendiği rol oldukça belirleyici olmuştur.