GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 8

Gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; piyasa değeri yöntemi, gelir yöntemi ve maliyet yöntemidir.

Maliyet yöntemi, satın alınması düşünülen taşınmazın yeniden inşa edilmesi durumunda katlanılacak maliyeti hesaplamakta ve bu rakamdan binanın yıpranmışlığının ve çevresel etmenlerin değer azaltıcı etkilerine karşılık gelen değeri çıkarmaktadır. Maliyet hesaplaması yeniden üretim maliyeti ve yerine koyma maliyeti olarak iki açıdan hesaplanabilmektedir. Yeniden üretim maliyeti, aynı inşaat malzemeleri, aynı tasarım ve işçilik kalitesi  ile orijinal yapının tamamen aynısının üretilmesine karşılık gelen maliyet iken, yerine koyma maliyeti, yapının modern inşaat malzemeleri, tasarım teknikleri ve işçilik kullanılarak yeniden üretilmesinin maliyetidir. Bulunan bu değerlerde binanın fiziksel fonksiyon ve çevresel etmenlerin değer  azaltıcı etkileri çıkarılmakta ve maliyet yaklaşımıyla değere ulaşılmaktadır.

En önemli özellik varlığın sağlayacağı nakit akışı sağlıklı bir şekilde tespit edilebilmeli ve bir ödeme planına bağlanmış olmalıdır. Bu açıdan her işletme varlığı menkul kıymetleştirmeye konu edilemez. Örneğin tahvil, bono, oydan yoksun hisse senedi menkul kıymet olmasına rağmen belirli nakit akımlarının menkul kıymet ödemelerine ayrılması söz konusu olmaması sebebiyle menkul kıymetleştirme kapsamında yer alan senetler değildir.  İkinci özellik, alacaklardan elde edilebilecek gerçek nakit akımları veya diğer bir ifadeyle alacakların tahsil edilememe ve geç tahsil edilme yüzdeleri istatistiki verilere dayanılarak hesaplanabilmelidir. Üçüncü özellik getiri oranlarına ilişkindir. Menkul kıymetleştirmeye konu varlıkların getiri oranları ihraç edilen menkul kıymetlerin getiri oranından daha yüksek olmalıdır. Dördüncü özellik vade uyumuna ilişkindir. Menkul kıymetleştirmeye dayanak oluşturan varlıkların nakit yaratma aralığı ile ihraç edilecek menkul kıymetlerin nakit yaratma aralığı uyumlu olmalıdır. Vadede anapara ödemesinin tamamının yapılması, dayanağı oluşturan varlıkların homojen olması menkul kıymetleştirmeye konu varlıklarda aranan diğer koşullardır.

İnşa işi ya kendi nam ve hesabına ya da başkalarının nam ve hesabına yapılır. İnşa (yapım) işini kendi nam ve hesabına kendi arsaları üzerinde ya da daire veya kat karşılığı olarak başkalarının arsaları üzerine yapıp, satan veya kendi ihtiyaçları için kullanan inşaat işletmeleri Özel (veya Yap-Sat) İnşaat İşletmeleri, kamuya ve özel sektöre ait inşaat işlerini bir sözleşmeye dayalı olarak taahhüt şeklinde yapan işletmeler de inşaat taahhüt işletmeleridir, daha doğrusu başkalarının nam ve hesabına bir sözleşmeye bağlı olarak inşa işi yapan inşaat işletmeleri de İnşaat Taahhüt İşletmeleri olarak adlandırılır.

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:

Maliyet Artı Kâr Sözleşmesi; yükleniciye kabul edilebilir ya da başka bir şekilde tanımlanmış maliyetler üzerine bu maliyetlerin bir yüzdesi veya sabit bir tutar eklenerek ödeme yapılan inşaat sözleşmesidir.

Tanıma göre Sözleşme Geliri = Sözleşme Bedeli (İhale Bedeli)

+ Değişiklikler + Ek Ödeme Talepleri + Teşvik Ödemelerinden oluşur.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardına göre sözleşme maliyetleri şunlardan oluşur (TMS-11 madde 16):

Bu maliyetler; sözleşme gelirine dahil edilmemiş, örneğin artık malzeme satışı ve sözleşmeye konu işin bitiminde tesis ve teçhizatın elden çıkarılmasıyla sağlanan gelirler gibi arızi gelirlerle azaltılabilir.

Sabit fiyatlı sözleşmede aşağıdaki koşulların tamamı mevcutsa inşaat sözleşmesi sonucu güvenilir biçimde tahmin edilebilir (TMS-11 madde 23): 1) Toplam sözleşme gelirinin güvenilir biçimde ölçülebilmesi, 2) sözleşmeye ilişkin ekonomik yararların işletmeye akışının muhtemel olması, 3) sözleşme konusu işin bitirilmesi için gereken inşaat maliyetleri ile işin tamamlanma aşamasının bilanço gününde güvenilir biçimde belirlenebilmesi, 4) sözleşmeye yüklenebilecek inşaat maliyetlerinin açıkça belirlenebilmesi ve güvenilir biçimde ölçülebilir olması sonucu, katlanılan fiili inşaat maliyetlerinin önceki tahminlerle karşılaştırılabiliyor olması.

aşamasının baz alınması "Tamamlanma Yüzdesi Yöntemi" olarak adlandırılır. Bu yöntemde sözleşme geliri, ulaşılan tamamlanma aşamasına kadar katlanılan inşaat maliyetiyle eşleştirilerek, bitirilen işle orantılı gelir, gider ve kârın raporlanması sağlanır. Bu yöntem, ilgili dönemde sözleşme kapsamındaki işin aşaması ve işteki ilerleme konusunda yararlı bilgi sağlar.

Müşteriden geri kazanılabilme olasılığı düşük olan sözleşme maliyetleri hemen gider olarak muhasebeleştirilir. Müşteriden geri kazanılabilme olasılığı düşük olan ve hemen gider olarak muhasebeleştirilmesi gereken sözleşme maliyetleri ile ilgili durumlara ilişkin örnek sözleşmeler aşağıdakileri içerir (TMS-11 madde 34):

Yatırım amaçlı olmayan gayrimenkuller ise şunlardır ve TMS-40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardının kapsamı dışındadır:

Yönetim bilgi sistemleri içindeki anahtar kaynaklardan biri bilgi teknolojisidir. Bilgi teknolojisi (IT), bir örgütün ihtiyaç duyduğu bilgi ve bilgi sürecini destekleyen ve bilgiyle çalışan insanların kullandığı herhangi bir bilgisayar temelli araçtır.

Teknolojinin iki temel kategorisi vardır: donanım ve yazılım. Donanım bilgisayarı çalıştıran fiziksel araçlardır (genellikle bir bilgisayar sistemi olarak bahsedilir). Yazılım özel bir görevi yerine getirmek için donanımınıza uygulanan yönergelerdir. Sonraki bir zamanda kullanılmak amacıyla bilgiyi depolamak için kullanılan araçlardır. Depolama araçları harddisk, taşınabilir bellek ve DVD gibi araçları içerir ve donanım kategorsindedir.

Satış ve pazarlama sistemleri, Muhasebe ve finansman sistemleri, İşlem süreci sistemleri, Coğrafik bilgi sistemleri gayrimenkul sektöründe kullanılan bilgi teknolojileri iken Adrese dayalı nüfus kayıt sistemi, kişilerin yerleşim yerlerine göre nüfus bilgilerinin güncel olarak tutulduğu, nüfus hareketlerinin her an izlenebildiği, MERNİS (Merkezî veri tabanı ve Kimlik Paylaşımı Sistemi) kayıtlarındaki TC Kimlik Numarasına göre kişiler ile ikamet adreslerinin eşleştirildiği TÜİK tarafından yapılan bir kayıt sistemidir.

Müşteri İlişkileri Yönetimi CRM, bir işletmenin müşterileriyle etkileşim sağladığı müşteri hizmetlerindeki, pazarlamadaki, satıştaki çoğu müşteri-hizmet süreçlerini otomatikleştiren, ve bütünleştiren çapraz fonksiyonlu işletme sistemini oluşturmak için bilgi teknolojisini kullanmaktadır. CRM sistemleri, aynı zamanda, bir Web uyumlu yazılım ve işletmenin geri kalan ticari faaliyetlerini bütünleştiren bir veritabanı oluşturur. CRM sistemleri, bir işletmenin ve çalışanlarının, müşterilerine hızlı, kullanışlı, güvenilir ve devamlı bir hizmet sunmasını mümkün kılan araçları sağlayan bir yazılım modülleri ailesini içermektedir

Etik, diğer insanlara olan davranışlarımızı yöneten prensip ve standartlardır. Etik davranmak, prensiplere uyarak diğer insanlara saygılı ve itibar ederek davranmaktır. Bunu söylemek kolay olsa da, bazı karışık ve belirsiz durumlarda, bunu uygulamak o kadar kolay değildir. Etiğin hayatımızdaki önemi çok uzun süre önce fark edilmiştir. Milattan önce 44’te Cicero, etiğin, iyi bir kariyer isteyen herkes için vazgeçilmez olduğunu söylemiştir. Cicero’dan sonra da, yüzyıllar boyunca pek çok önemli kişi, etik kuralların nasıl olması gerektiği konusunda mücadele vermiştir.

En çok karşılaşılan etik sorunlardan biri, özel yazılımların kullanımı ya da kopyalanmasıdır. Yazılım, fikri mülkiyetin bir çeşididir. Fikri mülkiyet, fiziksel varlığı olmayan yaratıcı bir çalışmanın, fiziksel bir forma dönüştürülmesidir. Müzik, romanlar, tablolar ve heykeller fikri mülkiyetin örnekleridir. İşletmenin taslakları, şemaları ve diğer özel belgeleri de, fikri mülkiyettir. Bu dokümanlar, müzik, romanlar, vs, fiziksel formlarında olduklarından çok daha değerlilerdir.

Online olarak yapılan kimlik hırsızlığına, olta saldırıları(phishing) denmektedir. Olta saldırıları( Tarama ya da branş yanıltma olarakta adlandırılır), kimlik hırsızlığı için, sahte bir emaille, kişisel bilgileri ele geçirmektir. Bunu yapmanın bir yolu, AOL, MSN, eBay, PayPal, sigorta şirketleri ya da Amazon.com gibi online pazarlama şirketleri tarafından yollanmış gibi görülen email mesajları yollamaktır. Bu mesajlar, resmi formatta ve logolarla orijinal gibi görünmektedir. Bu emailler, şifrelerin ve hesap numaralarının doğrulanması gibi bilgiler istemektedir. Genelde bu emaillerde öne sürülen neden, muhasebe ve hesapların kontrolleriyle ilgili amaçlardır. Bu emailler, orijinal gibi göründüğü için, her 5 kişiden 1’i bu emaillere cevap vermekte ve kimlik hırsızlığı kurbanlarının arasına katılmaktadır