GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 5

Aşama 6. Evrensel Etik Prensipler: Doğruluk ve dürüstlüğün özet ve evrensel prensiplerine göre “doğru” hareket eder. Birey hareketlerinde rehber olarak etik kuralları ve vicdanı kullanır. Doğru cevap E seçeneğidir.

Emlakçılık mesleğinin eğitiminin zorunlu olduğunun anlaşılmasına neden olan gelişimler
ise şöyle sıralanabilir:
• Sektörde görülen ciddi aksaklıklar, eksikler
• Emlakçıların eğitimsizliğinin topluma getirdiği sonuçların görülmesi,
• Bu sektörde etik dışı davranışların yaygınlığı
• Emlakçılık mesleğinin meslek etiği kurallarından ve değerlerinden yoksun olması
• Toplumun sektöre ve emlakçıya olan güvensizliği
• Emlakçılık mesleğinin disiplinsiz ve başıboş bir sektör olarak yapılanmasının görülmesi
• Emlakçılıkta kuralsızlığın ve ilkel satış tekniklerinin mevcudiyeti
• Sektörün çağın gerisinde kalması
• Sektörün rekabet gücünün olmaması
• Emlakçılığın uluslararası piyasalarda olamaması

Sorunun doğru cevabı D seçeneğidir.

Emlak Danışmanlığı Sertifika Programı; yurt içinde gerçek ve tüzel kişilere üretilmiş gayrimenkullerin alımı, satımı, kiralanması, kiraya verilmesi, parselasyon yapılması, hukuki prosedürün yerine getirilmesi, imar, ekspertizlik ve şehir plancılığı faaliyetlerinin yürütülmesi için emlak danışmanı yetiştirilmesini hedeflemektedir. Sorunun doğru cevabı C seçeneğidir.

Oluşturulan politikalar kapsamında konut sorununun çözümüne destek sağlayan üç unsur bulunmaktadır. Bunlar, arsa, teknoloji ve finansmandır. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Yeniden üretilme imkanı olmayan, zamanla azalma eğilimi gösteren, konut yapımına elverişli, altyapısı hazır arsa miktarının artırılması konut üretimini artırmakta ve şehirlerin modern bir görünüme kavuşmasında etkili olmaktadır. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Kullanılan konut finansman yöntemleri çok farklı olsa da bütün yöntemlerin ortak amacı, konutu olmayan bireylerin konut sahibi edilmesidir. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Ülkede genel olarak tasarruf oranları düşük ve tasarruf açığı söz konusu ise, kredi taleplerinin tamamının finansman kurumları tarafından karşılanması mümkün olamayacaktır. Doğru cevap A seçeneğidir.

Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sorunun doğru cevabı A seçeneğidir.

Sözleşme sistemi, (contractualroute), konut satın almak isteyen fakat yeterli nakde sahip olmayan bireylerin, tasarruflarının ve kullandıkları kredilerin piyasa faiz oranlarının altında bir oranla işleme tabi tutulduğu bir konut finansman sistemidir. Sorunun doğru cevabı B seçeneğidir.

Gayrimenkul nitelikli inşaatları özellikleri ve yapımında gerekli olan uzmanlık ve teknik nedenlerle üç ayrı sınıfta incelemek mümkündür:
• Konutlar: Bağımsız olarak (müstakil) inşa edilen evler (villa) veya apartmanlar (site, rezidans), • Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar: Fabrika, turizm tesisleri, otel, hastane ve klinik, okul, yurt, kütüphane, sinema, tiyatro, kültür merkezi, alışveriş merkezi, yeraltı ve  katlı  otoparklar, benzin istasyonları, spor tesisleri vb.,
• Özel Uzmanlık Gerektiren İnşaatlar: Yollar, köprüler, barajlar, limanlar, havaalanı, metro, demiryolları vb.

Mevduat finansman sistemi (depositfinancingsystem), mevduat toplayan finansal kurumların topladıkları mevduatın bir bölümünü veya tamamını konut kredisi olarak ihtiyaç sahiplerine vermeleri esasına dayanmaktadır. Doğru cevap C seçeneğidir.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının amacı, inşaat sözleşmelerine ilişkin gelir ve maliyetlerle ilgili muhasebe uygulamasının açıklanmasıdır. İnşaat sözleşmelerine konu olan işlerin özelliği gereği, sözleşme kapsamındaki işin başlaması ile tamamlanması farklı hesap dönemlerine girmektedir. Bu nedenle inşaat sözleşmelerine ilişkin muhasebe uygulamasındaki esas konu, sözleşme kapsamında elde edilen gelir ve maliyetlerin inşaat işinin gerçekleştirildiği hesap dönemlerine dağıtılmasıdır. TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardı, sözleşme gelir ve maliyetlerinin gelir tablosunda ne zaman gelir ve gider olarak gösterilecekleri konusunda Kavramsal Çerçeve’de belirtilen muhasebeleştirme ilkelerini esas alır.

Değer tespitinde kullanılan ikinci yöntem gelir yöntemidir. Gelir yönteminde öncelikle taşınmaza ait gelecek dönemlerde sağlanacak gelirler belirlenmeye çalışılır. Taşınmazın boş kalması durumunda gelir sağlanamaması ihtimali gelirin tahmininde dikkate alınır. Ayrıca gelir elde edilecek tüm dönem boyunca katlanılacak işletme giderleri de bir nakit çıkışı olarak düşünülür. Doğru cevap C seçeneğidir.

TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının kapsamı, yüklenici (müteahhit) işletmelerin finansal tablolarındaki inşaat sözleşmelerinin  muhasebeleştirilmesinde uygulanmasıdır (TMS-11 madde 1). TMS-11 İnşaat Sözleşmeleri Standardının kapsamına, yapımı genellikle uzun süreye yayılan (yıllara yaygın) ve başkalarına ait olan yapım işlerine  ilişkin müşteri (iş sahibi-ihale makamı) adına ve hesabına yapılan, yapımı hesap döneminden daha uzun süren yıllara yaygın yapım sözleşmeleri girer. Sözleşme gelir ve maliyetlerinin gelir tablosunda ne zaman gelir ve gider olarak gösterilecekleri konusunda Kavramsal Çerçeve’de belirtilen muhasebeleştirme ilkelerini esas alır.

Kredi Veren Kurum-Kaynak Firma, çeşitli kaynaklardan fon toplayan ve bu fonları çeşitli isimler altında kredi olarak kullandıran kurumlardır. 5558 sayılı konut finansmanı kanununda bu kurumlar konut finansman kurumu olarak isimlendirilir. Doğru cevap A seçeneğidir.

Yapımcının kendi adına kullanmak üzere maddi duran varlık üretimini kapsayan inşaatlar THP’de “258 YAPILMAKTA OLAN YATIRIMLAR HESABI”na kaydedilir ve inşaat tamamlandığında da 25 No’lu hesap grubunda yer alan ilgili Maddi Duran Varlık hesabına (252 BİNALAR HESABI gibi) aktarılır. Yap-Sat türündeki inşaatlar THP’de “151 YARIMAMULLER-ÜRETİM HESABI” ve “152 MAMULLER HESABI”nda takip edilir ve dönen varlıklar içerisinde yer alan bir stok niteliği taşır. Yapımcının başkası adına gerçekleştirdiği inşaatlar da “Yap-İşlet-Devret” ve “İnşaat Taahhüdü” şeklindeki işlerdir. Yap-İşletDevret kapsamındaki inşaatlar, yapımcı işletme tarafından THP’ye göre “264 ÖZEL MALİYETLER HESABI”na alınır.

Derecelendirme kuruluşlarının yaptığı değerlendirmeler ve izlemeler menkul kıymetin vade tarihine kadar devam eder. Doğru cevap A seçeneğidir.

İnşaat Sözleşmesi (Sözleşme); bir varlığın veya tasarım, teknoloji ve fonksiyon ya da nihai amaç veya kullanım açısından birbiriyle yakından ilişkili ya da birbirine bağımlı bir grup varlığın inşası için özel olarak yapılmış bir sözleşmedir. İnşaat sözleşmesi türleri şunlardır: Sabit Fiyatlı Sözleşme; yüklenicinin sabit bir sözleşme fiyatını (ihale bedeli) veya üretim birimi başına sabit bir tutarı (birim fiyat) kabul ettiği ancak belli koşullarda maliyet güncelleştirmesine (eskalasyon) konu olan inşaat sözleşmesidir (TMS-11 madde 6). Örneğin, yüklenici Temel İnşaat Taahhüt A.Ş., Konya Bilim Merkezi inşaatını 2 yılda tamamlamak üzere ihale bedeli olan
10.000.000 için sözleşme  imzalamıştır. Birinci yılın sonunda yüksek enflasyondan kaynaklanan bir maliyet artışını fatura edilmemiş gelir olarak, 31 Aralık tarihinde muhasebe kayıtlarına alarak dönemin gelirlerine yansıtırsa bu durum bir maliyet güncellemesidir. Maliyet Artı Kâr Sözleşmesi; yükleniciye kabul edilebilir ya da başka bir şekilde tanımlanmış maliyetler üzerine bu maliyetlerin bir yüzdesi veya sabit bir tutar eklenerek ödeme yapılan inşaat sözleşmesidir.

Hasılat işletmenin olağan faaliyetleri neticesinde ortaya çıkan gelirdir. Satışlar, ücretler, faiz, temettü ve isim hakları gibi çeşitli adlar taşır. Bu Standardın amacı; belirli tipteki işlemlerden ve olaylardan elde edilen hasılat ile ilgili muhasebe işlemlerini açıklamaktır. Hasılatın muhasebeleştirilmesine ilişkin ilk konu, hasılatın ne zaman muhasebeleştirileceğinin belirlenmesidir. Hasılat; gelecekteki ekonomik faydaların işletmeye girmelerinin olası oldukları ve söz konusu faydalar güvenilir olarak ölçülebildikleri durumlarda muhasebeleştirilir. Bu Standart, söz konusu kriterlerin karşılandığı ve neticesinde hasılatın  muhasebeleştirildiği durumları açıklar. Ayrıca, bu Standart söz konusu kriterlerin uygulamasına ilişkin uygulamalı rehberlik sağlar.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller şunlardan oluşur:
• Normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satılmaktan ziyade, uzun vadede sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutulan arsalar.
• Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş arsalar (işletme, araziyi sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul olarak kullanmaya veya normal iş akışı çerçevesinde kısa vadede satmaya karar vermemiş ise, söz konusu arazinin sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde  tutulduğu varsayılır.)
• İşletmenin sahip olduğu (veya finansal kiralama işlemi çerçevesinde işletme tarafından elde tutulan) ve bir veya daha fazla faaliyet kiralamasına konu edilen binalar.
• Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş bir bina.
• Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak üzere inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller.