GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 3

Değer Belirleme Yöntemleri, gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde üç yöntem kullanılır. Bu yöntemler; piyasa değeri yöntemi, gelir yöntemi ve maliyet yöntemidir.

Tüketicilere sağlanacak bilgilerin içeriği hakkındaki hususlar yer almaktadır. Bu bölümdeki bilgiler şunlardır:

• Sunulan konut kredileri hakkında genel bilgiler:

A. Kredi Kurumu:

1. Kredi kurumunun kimliği ve adresi.

2. Gerekirse, aracı kurumun kimliği ve adresi.

Yatırım Bankaları, türetilen menkul kıymetlerin yatırımcılara satışında görev alan kurumlardır.

Bir meslek nasıl incelenir? Bir meslekle ilgili hangi açılardan bilgi toplanır?
• Mesleğin özellikleri: İşin sorumlulukları, görevler, güçlükler nelerdir, bu meslek ne gibi
etkinlikleri kapsamaktadır, gibi işin yapısını ortaya koyacak bilgiler.
• Çalışma ortamı ve çalışma koşulları: İş nasıl bir ortamda yürütülüyor, bu ortamda neler
kullanılıyor, kimlerle ilişkiye giriliyor, günlük, haftalık çalışma saatleri, gibi işin çalışma
koşullarını ortaya koyacak bilgiler.
• Meslekte erbabında aranan nitelikler: Yaş, cinsiyet, boy, ağırlık, duyu organlarının hassaslığı gibi nitelikler yönünden bir sınırlama ya da tercih durumu var mı, iş ne gibi yetenekler gerektiriyor, gibi mesleki yetenek, yeterlilikle ilgili bilgiler.
• Mesleğe hazırlanma ve giriş: Meslek nasıl bir eğitim gerektiriyor, eğitimi veren kurumlar, süresi, bu okullara giriş koşulları, okuldan sonra staj-uygulama var mı, gibi meslek eğitimi ve sonrası ile ilgili bilgiler.
• Meslekte kariyer gelişimi ve mesleğin gelir durumu: Mesleğin başlangıçtaki kazanç ve
toplumdaki statüsü nasıldır, bu statü ve gelir nelere bağlı olarak ve nasıl artmaktadır, gibi
mesleğe ilişkin mesleğin uzun vadedeki durumu ve meslek erbabının uzun vadedeki durumuna ilişkin bilgiler.

Etik ve meslek etiği eğitimi ile şu davranışlar amaçlanmaktadır;
• Ahlaka uygun davranışın öğrenilmesi.
• Ahlaka uygun davranışın yapılması, bu şekilde davranılması.
• Ahlakla ilgili farkındalığın bireyde ve çevresinde gelişmesi.

Milli Eğitim Bakanlığı, 09/03/2010 tarihli genelgesinde eğitim ve öğretim kurumlarında etik davranış ilkelerinin neler olduğunu açıklamıştır. Bu genelgeye göre; görevde kamu hizmeti bilinci, halka hizmet bilinci, hizmet standartlarına uyma, amaç ve misyona bağlılık, dürüstlük ve tarafsızlık, saygınlık ve güven, nezaket ve saygı, yetkili makamlara bildirim, çıkar çatışmasından kaçınma, görev ve yetkilerin menfaat amaçlı kullanılmaması, hediye alma yasağı, kamu malları ve kaynakların kullanımı, savurganlıktan kaçınma, bağlayıcı açıklamalar ve gerçek dışı beyan, bilgi verme saydamlık ve katılımcılık, yöneticilerin hesap verme sorumluluğu, eski kamu görevlileriyle ilişkiler, mal bildiriminde bulunma gibi etiksel davranış ilkeleri belirlenmiştir.

Etik ve meslek ahlakı ile ilgili eğitim programlarında aşağıdaki noktalara büyük dikkat gösterilir;
• Hazırlanacak eğitim programları yöneticiler ve yönetici kadrosu dışında kalanlar için farklı
biçimde düzenlenmelidir.
• Ahlaki problemler her zaman açık değildir ve bilgisizliği içerir. Bu nedenle bir durumu izah
edebilmek için senaryolar kullanılmalıdır.
• Ahlak kuramları karmaşık ve belirsiz durumlarda karar verilmesine yardımcı olurlar. Özellikle yönetici kadrolarındaki kişilere etiğin felsefi boyutu konusunda bilgi verilmelidir.
• Eğitim boyunca işletmenin ya da meslek grubunun etiğe uygun davranışlarda bulunacağı, etik kodlara uyulmasında tam bir kararlılık olduğu ve çalışanların etik koduna uyması gerektiği vurgulanmalıdır.
• Meslek ahlakı eğitimi verilirken, gerçek hayattan örnek olaylar sunularak soru-cevap şeklinde verilecek eğitime önem verilmelidir. Böylece eğitimi alan kişiler, bir ahlaki konuyu tüm seçenekleriyle ve derinlemesine düşünme alışkanlığını edinebilecektir.

Bir organizasyonda etik kodların geliştirilmesi ve yazılması süreci aşağıdaki aşamalardan oluşur;

Farkındalık yaratma aşamasında; organizasyon içindeki ihtiyaçların tespiti ve etik sorunların belirlenebilmesi için çalışanların hepsi gruplar halinde toplantılar yaparlar ve sonuçları organizasyon içinde paylaşılır.
Konuların belirlenmesi aşamasında; anket, gözlem gibi yöntemlerle araştırma yapmak, görüşme ve grup toplantılarıyla da farklı bakış açılarını ve tutumları belirlemek amaçlanır. Böylece organizasyonun ve çalışanların istek ve ihtiyaçları tespit edilmiş olur.

Bağlılık aşamasında; etik kodlar genellikle üst yönetim ve etik uzmanlardan oluşan bir grup tarafından yapılır, çalışanları bağlayan yani zorunluluk özelliği taşıyan kurallardır. Her çalışanın göstereceği özen ve titizlik hem tutarlılık hem de kuruma bağlılık için gereklidir.

Etik gönüllüleri aşamasında; organizasyonun farklı bölümlerinde uygulamaları ve denetimi gerçekleştirebilecek etik gönüllülerini tespit etmek ve bu gönüllüleri etik konular hakkında tartışma ortamına çekebilmek amaçlanmaktadır.

Uluslararası aşamada; değerler oluşturabilmek ve her alanda standartlar belirlemek zordur. Bu
aşamanın amacı tüm ülkelerdeki çalışanların dikkate alınarak uluslararası kodlar oluşturmaya çalışmaktır.

Alternatif çalışmalar aşamasında; genel kodlar yanında alternatif kodlar belirlenmeye çalışılır.

Jones’e göre etik ve meslek etiği derslerinin ve eğitiminin olumlu sonuçları aşağıdaki gibi özetlenebilir özetlenebilir:

• Çalışanlara, etik karar alma sürecine etkin katılımına yardımcı olacak mantığı, fikirleri ve kelimeleri sağlar.
• İnsanlara, etik önceliklerin seçimi ve özetlenmesi yoluyla çevrelerine karşı duyarlı olmasına yardım eder.
• Etik standartları ihlal edenlere ve ekonomik tutuculuğa kendini adayanlarla mücadele etmede akılcı silahlar sağlar.

1. Düzey: Ön Geleneksel Düzey (Birey Yönelimli)
• Aşama 1. Cezadan Kaçınma: Yasaların dışına çıkmamak yoluyla cezadan kaçınma. Birey, diğerlerinin ihtiyaçları hakkında çok az farkındalığa sahiptir.
• Aşama 2. Ödül Arama: Kendisi için ödül alma çabaları gösterme. Birey diğerlerinin ihtiyaçlarının farkındadır ancak doğru ve yanlış kavramlarıyla ilgili farkındalığa sahip değildir.

2. Düzey: Geleneksel Düzey (Başkaları Yönelimli)
• Aşama 3. İyi Birey: İyi birey olmak için “doğru” hareket eder ve ailesi ve arkadaşları tarafından kabul edilir, herhangi bir etik ideali gerçekleştirdiği için değil.
• Aşama 4. Yasa ve Emir: Yasalara, emirlere ve sosyal kurumların normlarına uymak için “doğru” hareket eder.

3. Düzey: Geleneksel Sonrası, Özerk ya da Prensip Düzeyi (Evrensel, İnsanlık Yönelimli)
• Aşama 5. Sosyal Sözleşme: Gelişim ve anlama ile fikir birliğine ulaşmak için “doğru” hareket” eder. Birey, diğerlerin göreceliliği ve farklı görüşleri hoş görmenin bilincindedir.
• Aşama 6. Evrensel Etik Prensipler: Doğruluk ve dürüstlüğün özet ve evrensel prensiplerine göre “doğru” hareket eder. Birey hareketlerinde rehber olarak etik kuralları ve
vicdanı kullanır.

Türkiye’de emlak sektörünün ihtiyacı olan elemanın yetiştirilmesi toplum genelinde, sektörde ve emlakçılığın eğitimsizliği nedeniyle ortaya çıkan sorunların gittikçe büyümesiyle konuşulmaya başlanmış bir konudur. Kolay para kazanmak isteyen, kısa zamanda çok para kazanmak isteyen, eğitimi olmayan, emekli ya da ikinci bir iş ihtiyacı olan kişilerin tercih ettiği bu meslek Türkiye’deki emlak sektörünü şekillendirmiştir.

Milli Eğitim Bakanlığı, Hayat Boyu Öğrenme Genel Müdürlüğü Mesleki ve Teknik Açık Öğretim Okulu emlakçılıkla ilgili olarak aşağıdaki programları yürütmektedir:
İnternet Tabanlı Emlakçılık Sertifika Programları
• Milli Eğitim Bakanlığı Eğitim Teknolojileri Genel Müdürlüğü ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu işbirliğinde hazırlanıp yürütülen bir projedir.
• Sertifika Programlarında Emlak Danışmanlığı ile Konut Finansmanı Tanıtım ve Pazarlama Danışmanlığı (Mortgage Broker’lığı) alanlarında sertifika eğitimleri verilmektedir. Programlarda başarılı olanlar Milli Eğitim Bakanlığı ve Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu onaylı sertifika almaya hak kazanırlar.
• Gerekli şartları yerine getiren herkese açık olan sertifika programları, İnternet üzerinden gerçekleştirilmekte, ayrıca kayıt olan kursiyerlerimize ders konularını içeren kitap ve CD verilmektedir.
• Sertifika almaya hak kazananlara ait liste Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu www.emlakakademisi.org internet sitesinde de yayınlanır.
• Sertifika almak isteyen kursiyerler bir dilekçe yazarak sertifikalarını hangi yolla almak istediklerini belirtirler. İstendiği takdirde ödemeli olarak sertifikalar adreslere gönderilir.

Emlakçılık mesleğinin eğitiminin zorunlu olduğunun anlaşılmasına neden olan gelişimler ise şöyle sıralanabilir:
• Sektörde görülen ciddi aksaklıklar, eksikler
• Emlakçıların eğitimsizliğinin topluma getirdiği sonuçların görülmesi,
• Bu sektörde etik dışı davranışların yaygınlığı
• Emlakçılık mesleğinin meslek etiği kurallarından ve değerlerinden yoksun olması
• Toplumun sektöre ve emlakçıya olan güvensizliği
• Emlakçılık mesleğinin disiplinsiz ve başıboş bir sektör olarak yapılanmasının görülmesi
• Emlakçılıkta kuralsızlığın ve ilkel satış tekniklerinin mevcudiyeti
• Sektörün çağın gerisinde kalması
• Sektörün rekabet gücünün olmaması
• Emlakçılığın uluslararası piyasalarda olamaması

KONUT SORUNU
Konut ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler açısından bakıldığında konut sorunu iki farklı boyutta ele alınabilir. Dar anlamda konut sorunu, bir ülkede yaşayan ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayacak bir konutun sağlanamaması sorunudur. Bu anlamda sorun, konut açığı ile sınırlanmaktadır. Ancak soruna daha geniş boyutta bakıldığında sorunun kalite, mekan ve altyapı unsurlarını da içerdiği görülmektedir, çünkü kişilerin konuta talepleri gelir düzeylerine bağlı olarak değişir. Geliri yükselen gruplar standardı yüksek konut talep ederler. Bu yönüyle konut talebi süreklilik gösteren bir yapıya sahiptir. O halde konut sorunu bir yönüyle düşük gelirli kitlelerin barınma sorunu olurken, daha geniş anlamda da bireylerin hayal ettikleri mekanlarda yaşayamamaları sorunu olmaktadır.

Konut sorununun kökeninde kitlelerin ekonomik güçlerine uygun bir çözüm bulunamaması yatmaktadır. Konut fiyatlarının bireylerin birikimleriyle satın alacakları düzeyde olmaması sorunun çözümünde karşılaşılan en büyük engeldir. Bu engelin aşılabilmesi için bireylerin uzun yıllar boyunca tasarrufta bulunmaları veya tasarruf fazlasına sahip birimlerden tasarrufların belirli bir bedel karşılığında, uygun şartlarda ödünç alınmasına bağlıdır. Bu yöntemin işlerliği ve sorunun çözümüne yapacağı katkı ülkelerin ekonomik gelişmişlik düzeyiyle doğrudan ilgilidir. Kurum, kural ve finansman araçlarıyla gelişmiş olan ekonomilerde bireylerin konut edinmesi daha kolay olurken, gelişmiş olmayan ekonomilerde zor olmaktadır. Gelişmiş ülkeler gayri menkul piyasasını kurumsal bir yapıda ele almış ve mevcut ekonomik sisteme entegre etmişlerdir. Gayrimenkul piyasasının diğer piyasalarla, özellikle de sermaye piyasalarıyla bağlantısı sağlanarak sağlıklı gelişimine destek olunmuştur.

Konut sorunu tüm ülkeler açısından ortak bir sorun olmasına rağmen, sorunun çözümünde kullanılan finansman yöntemleri ülkeler arasında farklılık göstermektedir, çünkü konut sorununun çözümünde kullanılan finansman yöntemleri toplumların demografik yapısına, ülkelerin gelişmişlik düzeylerine, sermaye piyasası kurum, kural ve finansman araçlarının etkinliği gibi ekonomik ve sosyal faktörlere bağlı olmaktadır.

Doğrudan Finansman Sistemi: Konut sahibi olmak için kişisel tasarrufları yetersiz olan ve ek kaynağa ihtiyaç duyan bireylerin, bu ihtiyaçlarını kişisel ilişkilerle, kaynak fazlasına sahip birey veya kurumlardan temin etmeleri doğrudan finansman sistemi (directroute) olarak isimlendirilir. Sistemin en önemli özelliği, ihtiyaç duyulan ek kaynağın aracısız temin edilmesidir. İhtiyaç duyulan kaynak, genellikle insanların yakın ilişki içerisinde bulunduğu aile bireyleri, akraba ve arkadaş gibi yakın çevreden elde edilmektedir. Kaynağı tasarruf eden ve bu tasarrufu kullanacak bireyler, aracı olmaksızın bir araya gelmekte ve kullanım koşullarını görüşebilmektedirler

İpotek Bankacılığı Sisteminin Fonksiyonları: İpotek bankacılığı sisteminde dört ayrı fonksiyonun bir araya geldiği görülmektedir. Bunlar; yönlendirme, fonlama, kredi satışı ve hizmet fonksiyonudur. Bu dört fonksiyon ipotek bankacılığı sistemini meydana getirmektedir.

• Yönlendirme sürecinde kurumlar öncelikle kredi paketi ve değerlendirme raporunu oluşturmakta ve kredi satış çabalarını yerine getirmektedirler.
• Fonlama aşaması, kredi olarak verilecek kaynakların toparlanması, kaynak yaratılması sürecidir.
• Kredi satışı fonksiyonunda ise, kredilerin hangi niteliklere sahip olacağı, örneğin faiz oranlarının veya vadelerinin ne olması gerektiği, ne tür teminatların alınabileceği, ödenmeme riski veya erken ödenme riski durumunda ne tür davranışın sergileneceği, kısaca kurumun karşılaşılabileceği risk unsurlarına karşı ne tür önlemlerin alınabileceği ile ilgili düzenlemeler yapılmaktadır.
• Son fonksiyon hizmet fonksiyonudur. İpotek bankaları vade tarihine kadar kredilerin geri dönüşü ile ilgili işlemleri yapmakta ve gerekli hizmetleri vermektedirler.

Sermaye piyasaları tabanlıdır.

Diğer ismi mortgage sistemidir.

İpotek sistemi hem tarım toplumlarında hemde endüstriyel toplumlarda  kullanılmaktadır.

Konut sahibi olmak için uzun yıllar beklemek zorunluluğu ortadan kalkmıştır.

Başlangıçta konuta olan talep konut fiyatlarını artırıyor gibi görünse de, uzun dönemde konuta olan talep arzın artmasına neden olmakta, konut fiyatları uzun vadede dengeye gelmektedir.

Barajlar