GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 5

Gayrimenkul sabit olan ve bir yerden başka bir yere taşınamayan şeylere denir. Türkçe’de emlak ve
gayrimenkul kavramları genelde birbirleri yerine kullanılmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul basitçe konut
ve konutun mal ve mülklerin ortak adı olarak tanımlanır.

Gayrimenkul piyasasında alınıp satılan altı tür gayrimenkul vardır. Bu türler;
• Konut amaçlı gayrimenkuller: İnsanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacını sağlayan konutun güvenli ve sağlıklı bir biçimde olması gerekir. Ekonomik açıdan konut üretim, yatırım ve tüketim aracı olarak alınır. Ev sahibi veya kiracının barınmak için kullandığı konutlar örnek verilebilir.
• Ticari gayrimenkuller: Gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerden toplumda faydalanır. Alış veriş merkezleri, ofis binaları, otoparklar, mağazalar örnek olarak verilebilir.
• Endüstriyel gayrimenkuller: İmalat amacıyla malların depolanması ve dağıtılması ile ilgili kullanılan tüm arazi ve binaları içerir. Üretim ve imalat fabrikaları, petrol rafineleri, montaj atölyeleri örnek verilebilir.

• Tarımsal amaçlı gayrimenkuller: Bağ, bahçe, tarla ve çiftlik gibi alanlardır.
• Özel amaçlı gayrimenkuller: Oteller, moteller, tatil köyleri, kamu binaları, okul ve üniversiteler bu kapsam içinde yer alır. bunların ortak özelliği ise bu gayrimenkullerin işletmeciliğinin özel bir uzmanlık istemesidir.
• Araziler ve Arsalar: Sınırları belirlenmiş geniş toprak parçalarıdır

Bir ülkenin hukuk mevzuatına göre taşınmaz olarak kabul edilen değerleri para gibi bir başka varlıkla değiştirmek isteyen iktisadi birimlerin karşılıklı etkileşim içinde oldukları alan gayrimenkul piyasası olarak tanımlanır.

Ticari gayrimenkuller gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerden toplum da faydalanır. Alış veriş merkezleri, ofis binaları, otoparklar, mağazalar bu türe örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkul piyasasının düzenleyicileri devletin ilgili kurumlarını oluşturan merkezi yönetim, belediyeler gibi yerel yönetimler ve mahkemeler olarak sayılabilir.

Gayrimenkul projesinin satın alınması ya da geliştirilmesi için gerekli sermaye bireyler, şirketler ve kurumsal yatırımcılar tarafından sağlanır.

Gayrimenkuller türdeş olmayan (heterojen) mallardır ve aynı zamanda yerleşim yerleri sabit olduğundan benzersizdirler. Hatta yanyana olan iki tarla dahi topoğrafyadaki, ağaç örtüsü manzara vb. farklılıklardan dolayı benzemez ve biri diğerinin yerine geçemez. Bu özellikler gayrimenkullerin değerleri arasında büyük farklılıklara sebep olur. Mesela İstanbul’da boğaz kıyısındaki bir ev çok yüksek değere sahipken, boğazdan birkaç yüz metre uzakta olan benzer özellikleri olan bir ev daha düşük değere sahiptir. Bunun en önemli nedeni gayrimenkulün yerleşim yerinin benzersiz olmasına dayanmaktadır.

Gayrimenkulün uzun ömürlü olması verilen yatırım kararlarının uzun ömürlü olması anlamındadır. Yatırım analizlerinde kısa süreli kar getirme ne kadar önemliyse, gayrimenkullerde uzun dönemde gelir getirme o derece önemlidir. Mesela bir otel trafiğin yoğun olduğu otoyolun yakınına yapılacaksa, bu durum yatırımın karlılığı üzerinde önemli etkiye sahip bir faktördür. Eğer otel kullanımı az olan bir otoyol kenarına yapılmışsa bu durum yatırımın karlılığını azaltarak yatırımın ileride başarısız olmasına neden olacaktır.

Bir mülkün kullanım şekli daha etkin sürekli kullanım oluşana kadar geçici olarak değiştirilebilir. Mesela bir ev yıkılıp yeni bir ticari yapıya dönüştürülünceye kadar ofis olarak kullanılabilir. Şehir merkezindeki barınma amaçlı kullanılan apartmanların yeni bir ticari merkez oluncaya kadar iş amaçlı ofisler olarak kullanılması örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkul arz miktarı satıcıların satmayı tasarladıkları bir büyüklükten çok satabilmeyi başaracakları miktarı ifade etmektedir. Malın kendi piyasa fiyatı, girdi fiyatındaki değişim, toprak veya gayrimenkulün arazisi, diğer malların fiyatları, teknolojinin durumu, beklentiler, piyasadaki firma sayısı ve krediler arzı belirleyen faktörlerdir.

Hane halkının gelir düzeyi, Nüfus, İstihdam, Zevk ve tercihler, Kredi imkanları ve Yerel, sosyal ve ekonomik özellikler gayrimenkul talebini etkileyen temel faktörlerdir.

Toplam nüfus, nüfusun artış hızı ve nüfusun gelir düzeyi gayrimenkul talebini yaratan ve gayrimenkulün şeklini belirleyen önemli faktörlerdir. Mesela, son dönemlerde stüdyo dairelerindeki artış sayısı öğrenci sayısının artması ile oldukça yakından ilgilidir.

Gayrimenkul Piyasasının Aktörleri
Gayrimekul piyasasının aktörleri alıcılar, satıcılar, düzenleyiciler ve uzmanlar olarak dört alt grup altında sınıflanır.

Yatırımcılar: Gayrimenkul projesinin satın alınması ya da geliştirilmesi için gerekli sermaye bireyler, şirketler ve kurumsal yatırımcılar tarafından sağlanır. Gayrimenkul talebinin oluşmasında önemli rol oynarlar. Yatırımcı varlık yatırımcısı ya da kiraya veren şeklinde olabilir. Her iki durumda yatırımcının elde ettiği fonlar gayrimenkul talebinin oluşmasına katkıda bulunur. Bankalar, sigorta şirketleri yatırımcılara örnek olarak verilebilir.

Gayrimenkulün Özellikleri
Ülke ekonomisinin önemli kaynaklardan biri olan gayrimenkul arz açsından ele alındığında çok özel özelliklere sahip olduğu görülmektedir.

• Sabit Yerleşim Yeri 
• Uzun ömürlülük

• Benzersizlik
• Toprak kullanımında karşılıklı bağımlılık

• Uzun süreli taahhütler
• Büyük işlemler

• Devredilebilir olması

Gayrimenkul Arzını Etkileyen Faktörler
Gayrimenkul arz miktarı satıcıların satmayı tasarladıkları bir büyüklükten çok satabilmeyi başaracakları
miktarı ifade etmektedir. Arzı belirleyen bir çok faktör vardır ve bu faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir;
• Malın kendi piyasa fiyatı
• Girdi fiyatındaki değişim
• Toprak veya Gayrimenkulün arazisi
• Diğer malların fiyatları
• Teknolojinin durumu
• Beklentiler
• Piyasadaki firma sayısı
• Krediler

Gayrimenkul Arzının Esnekliği

Gayrimenkul arzı gayrimenkul yatırımlarının uzun döneme sahip olması nedeniyle kısa dönemde sabittir. Gayrimenkul fiyatlarındaki değişme karşısında miktarda gerekli olan düzeltmelerin kısa sürede yapılamaması gayrimenkul arzının esnekliğinin sıfıra yakın olmasına neden olur. Gayrimenkul talebindeki bir artış varsa kısa sürede çözülemez. Çünkü gayrimenkul arzının arttırılması uzun bir zaman alır. Bu nedenle gerçek talebin karşılanması birkaç yıl sürebilir. Uzun dönemde gayrimenkul arzının esnekliği kısa döneme nispete daha esnektir.

Gayrimenkul Arzını Etkileyen Faktörler
Gayrimenkul arz miktarı satıcıların satmayı tasarladıkları bir büyüklükten çok satabilmeyi başaracakları miktarı ifade etmektedir. Arzı belirleyen bir çok faktör vardır ve bu faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir;
• Malın kendi piyasa fiyatı
• Girdi fiyatındaki değişim
• Toprak veya Gayrimenkulün arazisi
• Diğer malların fiyatları
• Teknolojinin durumu
• Beklentiler
• Piyasadaki firma sayısı
• Krediler

Gayrimenkul Talebini Etkileyen Faktörler
Gayrimenkul fiyatı dışındaki diğer değişkenlerde meydana gelen değişmeler talep eğrisini sağ yukarı ya da sol aşağıya doğru kaydırır. Talep eğrisinin kaymasına neden olan temel faktörler aşağıdaki gibi belirlenebilir;
• Hane halkının gelir düzeyi
• Nüfus
• İstihdam
• Zevk ve tercihler
• Kredi imkanları
• Yerel sosyal ve ekonomik özellikler

Gayrimenkul Talebi
Gayrimenkul talebi tüketicilerin değişik fiyat düzeylerinde satın almaya hazır oldukları mal ve hizmet miktarıdır. Gayrimenkul talebi gayrimenkulün fiyatı dışında bir çok faktöre bağlıdır. Gayrimenkul talep miktarı ile fiyatı arasında negatif yönlü bir ilişki vardır. Bu ilişki iktisatta “talep kanunu” olarak adlandırılır. Talep kanunu diğer tüm değişkenler sabit varsayımı altında yüksek fiyat düzeylerinde talep edilen mikatarın düşük olacağını, düşük fiyat düzeylerinde miktarın daha fazla olacağını ifade eder. Talep kanunu iki etkiye bağlı olarak açıklanmaktadır. Bu etkilerden biri ikame etkisi diğer ise gelir etkisidir. İkame ve gelir etkileri talep eğrisinin neden negatif eğime sahip olduğunu açıklar.

İkame etkisi: Eğer bir malın fiyatı artarsa bu malın fiyatı diğer malların fiyatlarına oranla nispi fiyatı artar. Tüketiciler bu mal yerine ikame edebilecekleri diğer malı tercih ederler, dolayısıyla bu mala olan talepleri düşer.