GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 4

İş ahlakı hakkındaki araştırmalar, yirminci yüzyılın başlarında Avrupa ve Amerika’daki geleneksel liberal anlayışın zayıflaması ve sosyalist akımın güçlenmesiyle başlamıştır.

Çağımızda bir uğraşın, bir faaliyetin, meslek olarak kabul edilmesi için, (doktorluk yapabilmek için tıp diploması almak gibi ) diploma, lisans, ruhsat, sertifika gibi bir belge ile uygulama standartlarının, mesleki etik kodların ve etik kurallarının bulunması şarttır.

Meslek Etiği; mesleki davranışla ilgili neyin doğru, neyin yanlış, neyin haklı, neyin haksız olduğu hakkında inançlara dayalı ilkeler ve kurallar topluluğudur.

Emlak: Ev, arsa, bağ, bahçe vb. imarlı veya imarsız araziler, bunların üzerindeki tamamlanmış veya tamamlanmamış durumda her çeşit ve türden yapıların (konut, fabrika, depo, tesis vb.) tapu kaydına ve kat mülkiyetine konu taşınmazlardır.

Sorumluluk: Meslek mensuplarının müşterilerine, işverenlerine ve kamuya olan sorumluluklarıdır. Bu emlakçı için “emlakçı- müşteri ilişkisi”, işverenler için “çalışan- işletme ilişkisi” biçimindedir.

Kamu Yararı: Meslek mensupları kamu yararına uygun davranmayı ilke edinmek zorundadır, bu sosyal sorumluluğun da bir gereğidir. Emlakçı kamuoyunun güvenine önem vermeli ve mesleğinin güvenirliliğini ve imajını her şeyin üstünde tutmalıdır.

Dürüstlük: Kamuoyunun güvenini sağlamak ve bu güveni korumak üzere, meslek mensupları mesleki yetki ve sorumluluklarını dürüstlük bilincini özümsemiş kişiler olarak yerine getirmek zorundadır. Emlakçılar içinde bu konu çok önemlidir ve dikkat edilmesi gereklidir.

Tarafsızlık ve Bağımsızlık: Emlakçılık mesleği mensupları mesleklerini yerine getirirken, her türlü çıkar çatışmasından uzak kalarak tarafsızlığını korumalı tarafsız ve objektif olmalıdır.

Emlakçı işinin her aşamasında, dürüstlüğünü ve objektifliğini korumalı, bunun yanında işinin her aşamasında yapması gereken hazırlıklar ve vermesi gereken bilgiler, belgeler tam, doğru, gerçekçi ve eksiksiz hazır olmalıdır.

Mesleki Özen: Meslek mensupları gereken eğitim, bilgi, tecrübe ve teknik bilgiye ve ahlaki standartlara sahip olmalıdırlar. Ahlaki kurallara ve mesleki etik kodlara uymalı, mesleklerini etiğe uygun olarak gerçekleştirmelidirler. Ayrıca ihtiyaç halinde konusunda uzman kişilerden yardım talep etmelidirler.

Organizasyonların çeşitli gruplara karşı etik sorumlulukları vardır. Bunlar müşteriler, çevre ve hükümet olmak üzere dış gruplar; hissedarlar ve çalışanlar olmak üzere de iç gruplar olarak ikiye ayrılarak incelenebilir.

Kahire Genizası'nın önemi ilk olarak 1800'lerin ortalarında Yahudi seyyah, kaşif ve araştırmacı Jacob Saphir tarafından keşfedilmiştir.

Etik kodlar: Mesleğin genel değerlerine, amaçlarına ve genel toplumsal ahlak kurallarına uygun kararlar verilmesi gerektiğini tanımlayan yazılı meslek ahlakı kurallarının geliştirilmesidir.

Planlama: Meslek ahlakı politikalarında gerekli olduğu düşünülen değişikliklerden meslek örgütü üst yönetimine ve ilgili kamu birimlerine bilgi verme.

Firma faaliyetleri içerisinde pazarlama karar ve uygulamalarının önemli bir yeri vardır. Firmalar, pazarlama faaliyetlerini yerine getirirken, tüketicilerin ihtiyaç, istek ve beklentilerini karşılama, yüksek yaşam standardı sağlama sorumluluğunu da yüklenir. Bu nedenle pazarlama faaliyetleri, toplumsal ihtiyaçların dikkate alınmasında ve sosyal sorumluluk çerçevesinde yerine getirilmesi gereken faaliyetleri içerir. Pazarlama faaliyetlerinde pazara sunulan ürünlerle ilgili ahlaki sorunların da olması muhakkatır. Bunun en aza indirilmesi firmaların etik kurallara uyması ile mümkündür. Etik iyiliğe duyulan bir özlem,  başkalarına hizmet etme arzusu ve dürüstlük isteğidir (Bowen, 1999, 317). Pazarlama etiği, pazarlama uygulamalarına ilişkin doğru ve yanlış davranışları birbirinden ayırmaya yarayan ahlaki ilkeleri kapsar.

Gayrimenkul pazarlamasına konu olan yer pazarlaması, yere karşı tutum veya davranışlar yaratmak, var olanı sürdürmek ya da değiştirmek aracılığı ile yürütülen faaliyetleri kapsar ve yerler bir ülke, bir bölge, bir arazi, bir yapı olabilir. Yer pazarlaması da kendi içinde beşe ayrılır. Konut pazarlaması, kuruluş yeri pazarlaması, arazi yatırım pazarlaması, turizm pazarlaması, ulus pazarlaması. Turizm ve ulus pazarlaması dışındaki konut, kuruluş yeri ve arazi yatırımı pazarlamaları kavramları gayrimenkul/emlak tanımı kapsamına girmektedir.

Gayrimenkul sektörü de bilginin yoğun olarak kullanıldığı bir sektördür. Ancak sektörle ilgili doğru, güvenilir bilgi ve istatistik bulmak zordur.  Bilgi hem kısıtlı hem ulaşılması zor hem de güncel değildir. Gayrimenkul sektöründe tüketicinin talebini araştırmak ve pazar yaratmak için veriye ve bilgiye ihtiyaç vardır. Bu da pazarlama bilgi sisteminin temel  sistemleri olan işletme içi raporlama sistemi (satış raporları, envanter raporları, muhasebe kayıtları vb.), pazarlama istihbarat sistemi, pazarlama araştırma sistemi ve karar destek sistemlerinden elde edilir

Satış geliştirmeye, firmalar rekabette başarılı olmak, satışları artırabilmek ve pazarda etkili olabilmek için başvurur. Satış geliştirme de aldatma ve yanılma gibi işlemler etik sorunlara yol açabilmektedir.  Gayrimenkul pazarlamasında satış geliştirme ile ilgili uygulanan çekilişler gerçekte ikramiye vermeme, anlaşmalı çekilişler yapma gibi etiksel olmayan yöntemler kullanılabilinir. Satış geliştirme uygulamaları tüketicilere, aracılara ve satış elemanlarına uygulanmakta olup, zaman zaman yapılan hatalı uygulamalar etiksel sorunlara yol açmaktadır.

Halkla ilişkiler gayrimenkul firmalarının iyi, sosyal sorumluluk sahibi bir firma olduğunu göstermekte kullanılan bir araçtır. Halkla ilişkiler uygulamalarındaki etik dışı davranışlar gözle görülür bir niteliktedir.  Gayrimenkul firmalarının kullanıldıkları mesajlar toplumun düşüncelerinde çelişkiye sebep  olmamalıdır. Kişilerin önceki tecrübe, bilgi, ihtiyaç ve inanışlarıyla uyumlu olmalıdır. Mesajların yanıltıcı ve aldatıcı bilgiler içermesi etiksel sorunlar doğurur. Gayrimenkul pazarlamasında halkla ilişkiler faaliyeti olan sponsorluk çerçevesindeki uygulamalar zaman zaman halkla ilişkiler etiğine ters düşebilmektedir. Gayrimenkul firmaları açısından halkla ilişkiler ile kamu yararını gözetmek, halka karşı dürüst, açık ve güvenilir bir uygulama sergilemek önemlidir. Halkla ilişkiler uygulaması çerçevesinde yürütülen kampanyaların içeriği kamuoyunu aldatıcı ve etiksel olmayan nitelikte olmamalıdır.

Doğrudan pazarlama son yıllarda gayrimenkul sektöründe de kullanılmaktadır. Doğrudan pazarlamada etiksel konular olarak gizlilik, izinsiz iletişim ve güvenirlilik önemlidir. Doğrudan pazarlama ile elde edilen müşteri bilgilerinin izinsiz ve müşterinin haberi olmaksızın değişik amaçlarla kullanımı gibi hususlar etiksel açıdan sorun oluşturmaktadır Gayrimenkul firmalarındaki satış elemanları kısa döneminde kar sağlama kaygısıyla müşteri ilişkilerinde etik olmayan davranışlara yönelebilmektedirler.

İnternet aracılığıyla yapılan pazarlamada da etiksel sorunlar işletmenin tüm fonksiyonlarında bilgisayarın kullanılmasından doğan sorunlardır. İnternette zaman kaybına neden olan tarama şekilleri, sitede yayınlanan reklamların içeriği ve güvenilirliği gibi konularda tüketiciler istenmeyen durumlarla karşılaşabilirler

İşletmede yerleşmiş bir etik kültürün olması kişisel satışta etik anlayış ve algının yerleşmesine neden olur. Satış elemanları firmalarının etik anlayışı ile kazandıklarını müşteriler yansıtır. Bu nedenle öncelikle etik konusunun gayrimenkul firmaları yönetimi tarafından benimsenmesi ve her firmanın kendi yapı ve amaçlarına uygun etik ilkeleri geliştirmesi gerekmektedir.

Gayrimenkullerle ilgili aldatıcı ve yanıltıcı reklamlar şu şekilde görülebilir:
• Gayrimenkul reklamlarında yer alan iddialar ile gerçek arasında farklılıklar bulunması.
• Reklamda gayrimenkul fiyatı açık ve net sunulmayabilir.
• Reklamı yapılan gayrimenkulle ilgili verilen sözler yerine getirilmeyebilir.
• Gerçek bilgilerin kullanılmaması, tüketicide beklentiler oluşturulan kelimeler ve terimlerin reklamda kullanılması.
• Tüketicilerin farklı algılamasına neden olan bazı sıfatların reklamlarda kullanılması.
• Gayrimenkule sahip olmadıkları halde ünlü kişilerin gayrimenkulün sahibiymiş gibi reklamlarda rol aldırılması.
• Gayrimenkul ile ilgili reklamlardaki ifadelerin abartılı unsurlar içermesi ve tüketiciler açısından önemli olan noktaların açıklanmaması 

gibi konular reklamlardaki etik olmayan davranışlardır.

Dağıtımın tüm aşamalarındaki üyelerin amaç ve çıkarları farklı olduğu için etiksel olmayan karar ve uygulamalar söz konusu olabilmektedir. Gayrimenkul pazarında yetkili olmayan aracılarla satış ve franchising sistemiyle oluşan gayrimenkul firmaları arasında etiksel olmayan uygulamalara rastlanır. Bu pazardaki bilgi eksikliği, müşteriye dağıtım üyesi olan gayrimenkul firmalarının bilginin zamanında verilmemesi gibi faktörler de etiğin konusu olmaktadır. Gayrimenkul firmalarının tüketici istek ve şikayetlerine cevap verirken yaptıkları etiksel hatalar vardır. Gayrimenkul firmaları bazen müşterilerin kandırılması ve tatmin olmasını engelleyen davranışlar yapabilmektedir. Gayrimenkulle ilgili var olan sorunun ciddiyetini imtiyaz sağlayabilmek için söylememek de etik olmayan bir davranıştır.