GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 2

Bir ülkenin hukuk mevzuatına göre taşınmaz olarak kabul edilen değerleri para gibi bir başka varlıkla değiştirmek isteyen iktisadi birimlerin karşılıklı etkileşim içinde oldukları alan gayirmenkul piyasası olarak tanımlanır.

Gayrimenkul piyasasında alınıp satılan altı tür gayrimenkul vardır. Bu türler;
• Konut amaçlı gayrimenkuller: İnsanların temel ihtiyacı olan barınma ihtiyacını sağlayan konutun güvenli ve sağlıklı bir biçimde olması gerekir. Ekonomik açıdan konut üretim, yatırım ve tüketim aracı olarak alınır. Ev sahibi veya kiracının barınmak için kullandığı konutlar örnek verilebilir.
• Ticari gayrimenkuller: Gelir yaratan özel mülkiyete ait gayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerden toplumda faydalanır. Alış veriş merkezleri, ofis binaları, otoparklar, mağazalar örnek olarak verilebilir.
• Endüstriyel gayrimenkuller: İmalat amacıyla malların depolanması ve dağıtılması ile ilgili kullanılan tüm arazi ve binaları içerir. Üretim ve imalat fabrikaları, petrol rafineleri, montaj atölyeleri örnek verilebilir

• Tarımsal amaçlı gayrimenkuller: Bağ, bahçe, tarla ve çiftlik gibi alanlardır.
• Özel amaçlı gayrimenkuller: Oteller, moteller, tatil köyleri, kamu binaları, okul ve üniversiteler bu kapsam içinde yer alır. bunların ortak özelliği ise bu gayrimenkullerin işletmeciliğinin özel bir uzmanlık istemesidir.
• Araziler ve Arsalar: Sınırları belirlenmiş geniş toprak parçalarıdır.

Uzmanlar: Gayrimenkul piyasasında geniş alanı kapsayan çeşitli faaliyetler vardır. Bu faaliyetler alanında uzman olan bir çok kişi tarafından yerine getirilir.
• Emlak komisyoncusu (Emlakçı): Gayrimenkul alım satımı, kiralaması, değerlendirmesi ya da danışmanlık işlerini yapan ve ücret alan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Gayrimenkul piyasasının her alanında uzman olmak zor olduğundan, emlakçıların bir çoğu belli bir mülkiyet üzerinde uzmanlaşmaktadır. Emlakçıların uzmanlaşması bir çok faktöre bağlıdır. Özellikle de emlakçılık yaptığı yerel piyasanın büyüklüğüne bağlıdır. Küçük yerleşim yerlerinde emlakçılık yapanlar çeşitli tipte mülkiyetle ilgilinirken, büyük yerleşim yerlerindeki emlakçılar belli tip ve belirli bölgedeki gayrimenkullerin alım satım işleri ile uğraşırlar.
• Emlak Yöneticiliği: Apartman, alış veriş merkezi vb gibi gayrimenkullere yatırım yapan
kişilerin büyük bir kısmının gayirmenkulleri kiralama, kira toplama, bakım ve onarım gibi
günlük işlerini yapmak için yeterli zamanları olmayabilir ya da bu konuda bilgi ve uzmanlığı
olmayabilir. Bu işleri yapacak olan kişilere mülkiyet yöneticileri denir. Mülkiyet yöneticileri bu
işleri yaparak geliri maksimum yapmaya amaçlarlar. Ancak küçük çapta çalışan emlakçılar mülk yönetimini yan iş olarak yapabilirler. Büyük gayrimenkul firmalarının ayrı mülk yönetim
bölümü vardır.
• Gayrimenkul Finansmanı: Gayrimenkul yatırmı uzun dönemli bir yatırımdır ve bu nedenle
büyük miktarlarda fona ihtiyaç vardır. Gayrimenkul sahibi olmak isteyenlere borç verecek bir
çok kuruluş ya da birey vardır. Bankalar ve sigorta şirketleri bu anlamda önemli aracı kurumlardır ve gayrimenkul finansmanında önemli rol oynarlar.
• Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul piyasasında satıcılar satacakları gayrimenkulün ne
getireceğini, alıcılar ise almak istedikleri gayrimenkulün piyasadaki fiyatını bilmek isterler. Hem bu nedenle ve hem de gayrimenkulün ekonomik fayda ve işlevlerinin ölçülmesi için değerinin belirlenmesi gerekir. Gayrimenkulün değerini belirleyen uzmanlar vardır. Bu uzmanlar içsel ve dışsal etkenleri göz önüne alarak teknik inceleme yapar ve gayrimenkulün değerini belirlerler.
Ayrıca kredi veren kurumlar krediyi vermeden önce gayrimenkulün değerlendirmesini isterler.
Bu nedenle bir çok finans kuruluşu bünyelerinde değerlendirme uzmanı istihdam ederler. Bazı
finans kuruluşları ise belli bir ücret karşılığında değerlendirme hizmeti verirler. Gayrimenkulün
değerlemesi vergi tahakkukunda, sigortacılıkta ve diğer alanlarda da gereklidir. Danışmanlık
uzmanlıktan daha geniş bilgi gerektiren bir alandır. Danışmanlar gayrimenkulün tüm
aşamalarını, vergi kanunları ve yatırımın diğer boyutları hakkında daha geniş bilgiye sahiptirler.
• Varlık yönetimi: Gayrimenkuller şirket varlıklarının önemli bir kısmını oluşturur. Maalesef bir
çok şirket gayrimenkullerinin yönetimine gerekli önemi vermez. Bugünlerde şirketler artan bir şekilde bünyelerinde gayrimenkul bölümleri kurmaya başlamışlardır. Bu durum bu alanda
çalışanlar için önemli bir çalışma alanı oluşturmuştur. Bu konuda kamu ve büyük oranda
gayrimenkulü bulunan şirketler öncülük etmektedir.
• Toprak Kullanım Planlaması: Gayrimenkul gelişimi ile yakından ilgili bir alan da toprak
kullanım planlamasıdır. Bu geniş bir çalışma alanıdır. Bir çok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine
çalışırken bazıları gayrimenkul geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenmekte ve
bazıları da toprak kullanımı politikaları ve kurallarını oluşturan devlet dairelerinde
çalışmaktadır.

Gayrimenkul arz miktarı firmanın değişik fiyat düzeylerinde satmaya hazır olduğu miktarları, bu noktaların oluşturduğu geometrik yere arz eğrisi denir.  Gayrimenkul arzı gayrimenkul fiyatına, piyasadaki aktörlerin davranışına ve gayrimenkulü oluşturan doğal ve fiziki girdilerin varlığına bağlıdır.

Benzersizlik: Gayrimenkuller türdeş olmayan (heterojen) mallardır ve aynı zamanda yerleşim
yerleri sabit olduğundan benzersizdirler. Hatta yanyana olan iki tarla dahi topoğrafyadaki, ağaç örtüsü manzara vb. farklılıklardan dolayı benzemez ve biri diğerinin yerine geçemez. Bu
özellikler gayrimenkullerin değerleri arasında büyük farklılıklara sebep olur. Mesela İstanbul’da boğaz kıyısındaki bir ev çok yüksek değere sahipken, boğazdan birkaç yüz metre uzakta olan benzer özellikleri olan bir ev daha düşük değere sahiptir. Bunun en önemli nedeni gayrimenkulün yerleşim yerinin benzersiz olmasına dayanmaktadır.

Farklı amaçlı kullanım: Gayrimenkulün kullanım şeklini değiştiren bir diğer faktör ise ekonomik ve demografik şartlardır. Bu faktörlerin değişimi şehirleşmiş bölgelerde bazı araziler üzerindeki yapıların yıkılmasını gerektirebilir. Ancak tarihi bölgelerin korunması ve yeni yapılacak olan yapıların maliyetlerinin yüksek olması bu yapıların farklı amaçlı kullanılması fikrinin oluşmasına yol açmıştır. Farklı amaçlı kullanım bir binanın başlangıçta yapım amacından daha farklı ve güncel bir şekilde kullanılması anlamındadır. Mesela Eskişehir Odunpazarı bölgesindeki Atlıhan, Osmanlı İmparatorluğu zamanında ordunun atları için ahır ve bakım yeri olarak kullanılmıştır. Ancak günümüzde restorasyonu yapılarak daha çok lületaşı yapıp satan Eskişehir’li sanatçıların kullanımına açılan turistik bir yapıya dönüşmüştür.Bu şekilde yapının faydası arttırılmıştır.

Girdi fiyatındaki değişim: Gayrimenkulün oluşmasında kullanılan üretim faktörlerinin fiyatları
gayrimenkulün maliyetlerini oluşturur. Mesela işçi ücretlerinin artması, faiz oranlarının yükselmesi maliyet unsuru olarak değerlendirilir. Bu tür maliyet artışları arzı sol yukarı kaydırır. Diğer bir ifade ile gayrimenkul fiyatının değişmemesine rağmen üretim faktör maliyetlerinin artması karlılığı azaltacağı için arzın azalmasına neden olur

Gayrimenkul Arzının Esnekliği: Gayrimenkul arzı gayrimenkul yatırımlarının uzun döneme sahip olması nedeniyle kısa dönemde sabittir. Gayrimenkul fiyatlarındaki değişme karşısında miktarda gerekli olan düzeltmelerin kısa sürede yapılamaması gayrimenkul arzının esnekliğinin sıfıra yakın olmasına neden olur. Gayrimenkul talebindeki bir artış varsa kısa sürede çözülemez. Çünkü gayrimenkul arzının arttırılması uzun bir zaman alır. Bu nedenle gerçek talebin karşılanması birkaç yıl sürebilir. Uzun dönemde gayrimenkul arzının esnekliği kısa döneme nispete daha esnektir.

Yerel sosyal ve ekonomik özellikler: Gayrimenkulün talebini etkileyen bir diğer faktör de gayrimenkulün bulunduğu yerdir. Eğer gayrimenkulün yeri ve çevresi sosyal ve ekonomik açıdan gelişmiş ise aranılan olacağından talebi artacaktır. Sosyal ve ekonomik açıdan gelişmemiş yerlere olan talep daha düşüktür. Çünkü sosyal ve ekonomik açıdan gelişmiş bölgelerin alt yapı yatırımları tamamlanmıştır. Kişiler daha az masrafla yaşamlarını bu yerlerde sürdürebilirler. Alt yapı yatırımı tamamlanmamış bölgelerde kişiler yaşamak için çok daha yüksek maliyet ödemek zorunda kalabilirler. Bu nedenle ekonomik ve sosyal açıdan gelişmiş bölgelerde gayrimenkulün değeri nispi olarak daha yüksektir.

Gayrimenkul ürünler, temel ihtiyaçlar içinde barınma ihtiyacını karşıladığı için insanoğlu için yerini ve önemini kaybetmeyecektir.

Geleneksel pazarlama anlayışı olan ürün odaklıdır.

Hiçbir pazarda müşteriler bilmedikleri, görmedikleri, duymadıkları ürünü talep etmezler.

Modern pazarlama müşteriye saygı duyar.

Ülkemizde gayrimenkul pazarlamasının geçmişi hatalarla doludur..

Gayrimenkul pazarlamasına konu olan yer pazarlaması, yere karşı tutum veya davranışlar yaratmak, var olanı sürdürmek ya da değiştirmek aracılığı ile yürütülen faaliyetleri kapsar ve yerler bir ülke, bir bölge, bir arazi, bir yapı olabilir. Yer pazarlaması da kendi içinde beşe ayrılır (Tek, 1997, 40-43). Konut pazarlaması, kuruluş yeri pazarlaması, arazi yatırım pazarlaması, turizm pazarlaması, ulus pazarlaması. Turizm ve ulus pazarlaması dışındaki konut, kuruluş yeri ve arazi yatırımı pazarlamaları kavramları
gayrimenkul/emlak tanımı kapsamına girmektedir.

Gayrimenkul sektöründe tüketicinin talebini araştırmak ve pazar yaratmak için veriye ve bilgiye ihtiyaç vardır. Bu da pazarlama bilgi sisteminin temel sistemleri olan işletme içi raporlama sistemi (satış raporları, envanter raporları, muhasebe kayıtları vb.), pazarlama istihbarat sistemi, pazarlama araştırma sistemi ve karar destek sistemlerinden elde edilir (Yükselen, 2008, 116).

Farklılaştırılmamış Pazarlama Stratejisinde firma, tüm pazarı tek birim ve homejen olarak düşünmekte, pazardaki farklılıkları görmemezlikten gelip tek bir pazarlama karması ile tüm pazarda etkin olacağı varsayımından hareket etmektedir. Ancak gayrimenkul firmaları tek bir tür ürünle farklı beklentileri olan müşterilerin ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanmaktadır. Çünkü bir kısım müşterilerin ihtiyaçları karşılanırken diğer kısım müşteriler göz ardı edilmiş olacaktır.

Gayrimenkul pazarındaki ürün 3 seviyede ele alınabilir.

Öz Ürün: Müşterinin gayrimenkul alırken neyi satın almak istediğini ifade eder. Burada satın almaktan temel amaç barınma, statü, prestij, yatırım vb. olabilir.

Somut Ürün: Gayrimenkul sektöründe müşterinin satın aldığı ürün belli özellikleri, sosyal olanakları ve markası olan bir gayrimenkuldür.

Genişletilmiş Ürün: Gayrimenkul sektöründe ürünün, zamanında teslimi, ilgili kişilere verilen sözlerin tutulması, müşterilerin her türlü sorusu için danışabilecekleri çağrı merkezleri vb olanakları kapsayan üründür.

Halkla ilişkiler faaliyetleri firmanın çevresi ile onların görüşlerini ve tutumlarını etkilemek, iyi ilişkiler kurmak, ikna etmek amacıyla bir takım iletişim etkinliklerinin kullanılması ve yönetimi çabalarını kapsar (Odabaşı ve Oyman, 2003, 84). Gayrimenkul firmaları prestij sağlamak, toplumdaki imajını iyileştirmek ve müşteriler, kamuoyu, çalışanlar arasında iyi ilişkiler kurmak için halkla ilişkiler faaliyetlerini gerçekleştirirler.

Ekonomik koşullar insanların etik davranışlarını etkiler.

Etik pazarlama anlayışı satışa olumlu katkı sağlar.

Etik olmayan durumlar firmaları kısa sürede zora sokar.

Gayrimenkul pazarlama uygulamaları etiksel sorunları içermez.

Etiğe uygun  pazarlamanın  temelinde toplumsal değerler vardır.

Gayrimenkul pazarlamasıyla ilgili eleştiriler ekonomik ve sosyal konularda odaklanmakta, bunlar özellikle toplumu aşırı tüketime yönlendirmek ve pazarlama maliyetlerini aşırı artırmak şeklindedir. (Kinner ve Bernhardt, 1986, 754). Eleştirilerin bazıları şu şekildedir:
• Verilen pek çok hizmet düşük kalitelidir.
• Emlakçıların sayısı ve karları fazladır.
• Yapılan reklam harcamaları fiyatları artırır.
• Reklamlar bilgi vermekten ziyade ikna etme ya da kandırmaya yönelik yanıltıcı ve aldatıcı olabilmektedir.
• Reklam toplumda metaryalist bir bakış açısını artırır.
• Yüksek baskılı satış taktikleri kullanılır.
• Kişisel satış yönlendirici ve aldatıcıdır

Amerikan Pazarlama Derneğinin pazarlamacıların mesleklerini uygularken uymaları gereken mesleki
etik kodları şu şekildedir (Ay, vd., 2010, 28-29);
• Pazarlamacıların taşıması gereken sorumluluklara ilişkin etik kodlar: Pazarlamacılar, verdikleri karar ve tavsiyelerle, tüm kamuoyuna yönelik uyguladıkları faaliyetlerin sonuçlarından sorumludurlar. Pazarlamacıların mesleki faaliyetlerindeki davranışları, aşağıdaki ilkelere uygun olmalıdır.

1. Meslek ahlakının temel kuralı, bilinçli ve kasıtlı olarak zarar vermemektir.
2. Uygun tüm kanun ve düzenlemelere sadakat zorunludur.
3. Pazarlamacılar aldıkları eğitim, yetenek ve deneyimlerini tam ve eksiksiz kullanmalıdır.
4. Pazarlamacılar etik kuralları aktif şekilde desteklemeli, uygulamalı ve tutundurmalıdırlar.

• Doğruluk ve dürüstlük konularına ilişkin etik kurallar: Pazarlamacılar aşağıdaki şekilde davranarak pazarlama mesleğinin güvenilirlik, itibar ve saygınlığını geliştirmelidir.
1. Müşterilere, tüketicilere, çalışanlara, tedarikçilere, aracılara ve kamuoyuna karşı dürüst olmalıdır.
2. İlgili tüm tarafların önceden bildirmeden çatışmalara katılmamak ve kasıtlı olarak aleyhlerinde davranmamak.
3. Pazarlamaya konu olan benzer faaliyetlerin, adaletli fiyatlandırılmasında eşitliği sağlamak.

• Pazarlama faaliyetlerinde tarafların şu beklentileri gerçekleştirilmelidir

1. Mal ve hizmetler beklentilere uygun ve emniyetli bir şekilde sunulmalıdır

2. Sunulan mal ve hizmetler hakkındaki bilgiler aldatıcı olmamalıdır.
3. Tüm taraflar ürün güvenliği ve ödemeler konusunda yükümlülüklerini yerine getirmelidir.
4. Satın alımlarla ilgili şikayetlerin adil bir biçimde düzeltilmesi için uygun yöntemlerin
oluşturulmasıdır.

Gayrimenkul satış elemanlarının müşterilerine konuşma, soru sorma fırsatı vermemesi, sürekli gayrimenkulün faydalarından bahsetmesi, gayrimenkulün elde edilmesiyle belirli bir statü kazanacağı imajının verilmeye çalışılması gibi konular, yüksek baskılı satış ve etiksel sorun oluşturur (Torlak, 2009, 276). Gayrimenkul satış elemanının müşteriye doğru bilgi vermesi eksik bilgilendirmede bulunması ve emlak ile ilgili bilgi verecek seviyede yeterli bilgiye sahip olmaması da etiksel sorun yaratmaktadır (Varinli ve Kurtoğlu, 2005, 5). Satış elemanı ile müşteri arasında güven, doğruluk, saygı ve adalet ilişkisi kurulmamış ise gayrimenkul satış elemanları ile etik sorunlar ortaya çıkacaktır. Bu sorunlar (Varinli,
2005, 188-191):

• Müşterilerinin gayrimenkulü satın almasını sağlamak için diğer müşterilerin de söz konusu gayrimenkulle ilgilendiğini söylemek.
• Baskılı satış taktikleri uygulamak.
• Gayrimenkulun özellikleri hakkında müşteriye eksik ve yanlış bilgi vermek.
• Belli müşterileri ayrıcalıklı davranmak.

İşletmede yerleşmiş bir etik kültürün olması kişisel satışta etik anlayış ve algının yerleşmesine neden olur. Satış elemanları firmalarının etik anlayışı ile kazandıklarını müşteriler yansıtır (Kormaz ve Cop 282). Bu nedenle öncelikle etik konusunun gayrimenkul firmaları yönetimi tarafından benimsenmesi ve her firmanın kendi yapı ve amaçlarına uygun etik ilkeleri geliştirmesi gerekmektedir.

Emlak-Ev, arsa, bağ, bahçe vb. imarlı veya imarsız araziler, bunların üzerindeki tamamlanmış veya tamamlanmamış durumda her çeşit ve türden yapıların (konut, fabrika, depo, tesis vb.) tapu kaydına ve kat mülkiyetine konu taşınmazlardır.