GAYRİMENKUL YÖNETİMİNDE MESLEKİ ETİK - Deneme Sınavı - 10

Gayrimenkul ekonomisi “Kentsel Ekonomi” ve “Finansal Ekonomi” olmak üzere, Ekonomi biliminin iki önemli alt dalı çerçevesinde çalışılmaktadır. Kentsel ekonomi çerçevesinde, kentlerdeki mekan piyasası yani kullanım alanı piyasası dinamikleri çalışılmaktadır. Konut, ofis, ticaret, sanayi ve turizm tesisleri başlıca kentsel mekan yani kullanım alanı piyasaları arasında sayılmaktadır. Kullanım alanı piyasasındaki arz ve talep dinamikleri, mevcut stokun, kira değerlerinin ve fiyatların belirlenmesi kentsel
ekonominin başlıca çalışma konuları arasındadır.Finansal ekonomi çerçevesinde gayrimenkul ekonomisi, doğrudan gayrimenkul yatırımları ve gayrimenkule dayalı finansal varlıklar sermaye piyasası yatırım araçları olarak ele alınmaktadır.

Özel piyasalarda işlem gören gayrimenkule dayalı önemli bir finansal varlık, mortgage kredileridir.Mortgage kredisi, konut finansmanı için kullanılan ipotekli bir kredidir. Krediyi alan kişi bankaya olan tüm borcunu ödediği takdirde, konut üzerindeki ipotek kaldırılmakta ve konutun mülkiyeti kişiye devredilmektedir.

Özel piyasalarda işlem gören gayrimenkule dayalı önemli bir finansal varlık, mortgage kredileridir.Mortgage kredisi, konut finansmanı için kullanılan ipotekli bir kredidir. Krediyi alan kişi bankaya olan tüm borcunu ödediği takdirde, konut üzerindeki ipotek kaldırılmakta ve konutun mülkiyeti kişiye devredilmektedir. Gayrimenkule dayalı finansal varlıklar; tahvil/bono ve hisse senetleri gibi geleneksel finansal araçlarla birlikte sermaye piyasalarında rekabet içindedir.

Konut piyasasındaki kamuya ait düzenleyici ve denetleyici kurumları bir kenara bırakırsak, konut piyasasında arz ve talebi temsil eden temel aktörleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz: Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenlerdir ve ev sahibi-kullanıcılar konutun her üç fonksiyonundan yararlanmak için satın alırlar.Ev sahibi: Bu gruptakiler satın aldıkları konutlarda ikamet etmezler ve konutlardan kira geliri elde
ederler. Yatırımcı olarak nitelendirilirler ve konutun değer muhafaza ve yatırım aracı
fonksiyonlarından yararlanırlar. Kiracılar: İkamet ettikleri konutun sahibi değillerdir ve konutun sağladığı barınma hizmetlerini satın alan kimselerdir. İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz ayağını oluştururlar.Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan kredileri sağlayan kurumlardır. Konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan ve diğer finansal kurumlardan oluşmaktadır.

Konut talebini belirleyen faktörler; konut fiyatları, alıcı reel geliri, nüfus, konut kredilerine uygulanan faiz oranları, gelecekteki konut fiyatları hakkındaki beklentiler ve kiralama maliyetleridir.

Nominal gelir elde edilen gelirin parasal ifadesidir. Reel gelir ise elde edilen parasal gelirin mal ve hizmetler cinsinden değeridir. Reel gelir elde edilen parasal gelirin mal ve hizmet satın alma gücünü ifade eder. Harcanabilir gelir ise gelir vergiden sonra kalan gelirdir.Bireylerin reel gelirlerindeki artışın konut hizmetleri talebinde ne kadar bir artışa yol açacağı konut talebinin gelir esnekliğine bağlıdır.

Herhangi bir mal veya hizmetin arzını etkileyen faktörleri; malın fiyatı, girdi fiyatlarındaki, teknolojideki,üretici beklentilerindeki ve üretici sayısındaki değişmeler olarak sıralayabiliriz. Bu faktörlerden fiyattaki artışlar üreticiler için pozitif bir güdülemeye, girdi fiyatlarındaki artış ve teknolojideki daralmalar ise üretim maliyetlerinde artışa sebep olduğu için negatif bir güdülemeye sebep olurlar.

Konut arzını etkileyen fiyat dışı faktörleri; girdi fiyatları (arsa ve inşaat maliyetleri), üreticilerin gelecek ile ilgili beklentileri, kredi olanakları ve kredi faiz oranları olarak sıralayabiliriz.

Ofis Piyasası, Büyük şehirler, Türkiye’de ofis piyasasının en büyük olduğu şehirlerdir. Ofisler fiyatlarına ve konumlara göre A, B ve C olarak sınıflandırılmaktadır. Ofis piyasası Türkiye’deki çok uluslu şirketlerin, yabancı yatırımların ve büyük ulusal şirketlerin sayısının artmaya başladığı 1980’li yıllardan beri gelişmektedir. Colliers International EMEA Market Overview’e göre 2009 yılı Haziran ayı itibariyle, İstanbul ofis piyasası 2,3 milyon m2’lik kullanım alanına sahiptir ve bu büyüklük ve ofis alanı kira değerleri açısından Orta Avrupa ülkeleri arasında en yüksek ikinci metropoliten kent olarak
görülmektedir.

GYO'lar ilk olarak Amerika Birleşik Devletleri'nde 20. Yüzyılın başlarında ortaya çıkmış, Türkiye’de ise ilk GYO şirketi ise 1995 yılında kurularak ve 1997 yılında halka arz edilmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek amacıyla adi ortaklık kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır.

Konut piyasasındaki kamuya ait düzenleyici ve denetleyici kurumları bir kenara bırakırsak, konut
piyasasında arz ve talebi temsil eden temel aktörleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
• Ev sahibi-kullanıcı: Sahibi olduğu konutta ikamet edenlerdir ve ev sahibi-kullanıcılar konutun
her üç fonksiyonundan (barınma, değer muhafaza ve yatırım aracı) yararlanmak için satın alırlar.
• Ev sahibi: Bu gruptakiler satın aldıkları konutlarda ikamet etmezler ve konutlardan kira geliri elde
ederler. Yatırımcı olarak nitelendirilirler ve konutun değer muhafaza ve yatırım aracı
fonksiyonlarından yararlanırlar.
• Kiracılar: İkamet ettikleri konutun sahibi değillerdir ve konutun sağladığı barınma hizmetlerini
satın alan kimselerdir.
• İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz ayağını oluştururlar.
• Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan
kredileri sağlayan kurumlardır. Konut piyasasına kredi sağlayan finans kurumları bankalardan ve
diğer finansal kurumlardan oluşmaktadır.

Finans kurumları: Finans kurumları konut almak isteyenlere ve inşaat firmalarına ihtiyaçları olan
kredileri sağlayan kurumlardır.

Konut arzını etkileyen fiyat dışı faktörleri; girdi fiyatları; arsa ve inşaat maliyetleri, üreticilerin gelecek
ile ilgili beklentileri, kredi olanakları ve kredi faiz oranları olarak sıralayabiliriz

Türkiye’de, 1950'li yıllardan itibaren sanayileşme ve köyden kente göç sonucu
gerçekleşen kentleşme ve hızla artan nüfus nedeniyle konut ihtiyacı önemli ölçüde artırmıştır. Aynı
dönemde konut talebini etkileyen önemli faktörlerden biride artan reel gelirdir

Finansal piyasaların gelişmesi ve derinleşmesinin etkisiyle ülkemizde 2000’li yıllarda en hızlı
büyüyen konut finansmanı kaynağı mortgage kredileri olmuştur.

Gayrimenkul piyasalarında özelliklede inşaat sektöründe dünyanın her
yerinde çok hızlı gelişmeler yaşanmıştır. Ancak yaşanan bu hızlı gelişmeler, 2008 Lehman&Brothers
şirketinin iflasını izleyen dönemde küresel düzeyde bir krizin yaşanmasına yol açmıştır.

Mülkün fiyatının piyasa değerinin çok üzerinde
belirlenmesi durumunda ortaya çıkar.

Reel Gelir
Bireylerin cari dönem geliri ücret ve servet gelirlerinden oluşur.

Gayrimenkul pazarlamasında kullanılan tutundurma araçları, kişisel satış, reklam, satış geliştirme, halkla ilişkiler, doğrudan pazarlamadır. Dağıtım, pazarlama karmasının tutundurma gibi ana elemanlarından biridir.

Gazete, dergi, el ilanları, kataloglar, broşürler vb basılı reklam ortamlarıdır. Açık hava reklamları dış mekan araçları arasında yer almaktadır.