GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Konut politikasının üçüncü ayrılmaz öğesi ise, mutlak olarak birtakım önceliklere sahip olmasıdır. Bu öncelikler, yerine göre, toplumsal sınıflar, yerine göre gelir grupları, yerine göre de konut ölçümleri (standartları) temel alınarak belirlenebilir. Bu bağlamda, konut politikasının uygulanmasında öncelik, emekçi yığınlara ya da kamu görevlilerine, gelir düzeyi çok düşük olan ailelere, ya da yüzölçümü belli bir büyüklüğün altında olan konutlara verilebilir. Bu türlü önceliklerin belirlenmiş olması durumunda, konut yapımına kamu kaynaklarından ayrılacak harcamaların bu türlü önceliklere sahip olanlardan başka ailelere verilmesine olanak sağlar. (Doğru Yanıt A Şıkkıdır.)

İnsan onuruna, insanın beden ve ruh sağlığına, genel yaşam kalitesine, elverişli yaşam koşullarına sahip olmanın temel insan haklarından biri olduğuna kuşku yoktur. Ne var ki, böylesine bir kabul, hukukun aradığı belirginlik ve kesinlikten yoksundur. Konutun temel insan haklarından biri sayılabilmesi, onun uluslararası hukuk belgelerinde yer almasına ve bu belgelerdeki kuralların devletlerce onaylanmış, bir başka deyişle iç hukuk yönünden bağlayıcı duruma getirilmiş olmasına bağlıdır. (Doğru Yanıt B Şıkkıdır.)

1982 tarihli Anayasanın 57. maddesi “konut hakkı” başlığını taşımaktadır. Bu maddeye göre, “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır. Ayrıca, toplu konut teşebbüslerini destekler”. Görüldüğü gibi, burada, konut gereksinmesini karşılayıcı önlemleri almak devlete bir görev olarak verilmiş olduğu halde, yurttaşların konut için bir “hakka” sahip olduklarına ilişkin bir açıklama yoktur. (Doğru Yanıt C Şıkkıdır.)

Konut politikasının tüzel çerçevesini belirleyen ve günümüzde yürürlükte olan üç temel yasadan kısaca söz etmekte yarar vardır. Bunlardan birincisi, 1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası’dır. Gecekondu Yasası’nın dayandığı üç temel ilke, önleme, yıkma (tasfiye) ve iyileştirme (islah) olarak adlandırılabilir İkincisi, 2005 tarih ve 5393 sayılı yeni Belediye Yasası’nın 69. maddesiyle, eski Belediye Yasası’nda yer almayan, ama belediyelerin bu alanda daha aktif duruma getirilmelerini amaçlayan bir yetkinin belediyelere verilmiş olmasıdır. Üçüncüsü ise, 1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasası’dır. Yasanın amacı, “Toplu konut gereksinmesinin karşılanması, konut yapımının bağlı olacağı esasların düzenlenmesi, ülkenin koşullarına ve yapı gereçlerine uygun endüstriyel yapım tekniklerinin, araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler için bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması” olarak özetlenmiştir.  (Doğru Yanıt D Şıkkıdır.)

Ülkemizde konut politikasının saptanması ve uygulanması ile görevlendirilmiş olan bir bakanlığın var olduğu söylenemez. 2011 yılında 644, 645 ve 648 sayılı Yasa Gücündeki Kararnamelerle yapılan düzenlemeler sonucunda kurulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bu konuda verilmiş olan görevlere rastlayamadığımız gibi, bu Bakanlığın çatısı altında da konut politikasına ilişkin görevleri yerine getirecek bir Genel Müdürlüğün de bulunmadığını görmekteyiz. (Doğru Yanıt E Şıkkıdır.)

Toplu Konut Yönetimi, günümüzde, devletin konut alanındaki rolünü tümüyle üstlenmiş olan ve bu görevi tekel ayrıcalığı ile yerine getirmeye çalışan bir kuruluştur. TOKİ, imar ve planlama konularında da, yerel yönetimlerin birçok yetkilerini her zaman kullanabilecek durumdadır. 2005 yılında kabul edilen 4966 sayılı yasa ile TOKİ’nin elindeki kaynakların kullanım alanları daha da genişletilmiş bulunmaktadır. Bu yeni görevler arasında, konutla
ilgili ortaklılar kurmak ve kurulmuş ortaklıklara katılmak, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüştürülmesine katkıda bulunmak, tarihsel dokunun ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine dönük projelere kredi vermek, kredilerde faiz sübvansiyonu sağlamak , Yönetime kaynak sağlamak amacıyla “kar amaçlı projeler ve uygulamalar yapmak”, yurt içinde ve dışında doğrudan doğruya ya da ortaklıklar aracılığı ile proje geliştirmek, konut, altyapı ve toplumsal donatı uygulamaları yapmak da vardır. Belediyelerle işbirliği yaparak kentsel dönüşüm projelerli geliştirmek, doğal afetlerden zarar görmüş olan yerlerdeki konut açığını kapatabilmek için konut üretmek TOKİ'nin görevleri arasındadır. (Doğru Yanıt A Şıkkıdır.)

1. Kendisine ait olan arsalar üzerinde konut yapmak. 
2. Belediyelerle işbirliği yaparak kentsel dönüşüm projelerli geliştirmek.
3. Doğal afetlerden zarar görmüş olan yerlerdeki konut açığını kapatabilmek için konut üretmek.
4. Anakent belediyelerinde TOKİ arsaları üzerinde kaynak yaratmaya yönelik rant ve prestij projeleri geliştirmek. 
5. Tarımköy uygulamaları ve göçmen konutları yapmak.

6. Altyapısı hazır arsa üretmek. 
7. Konut kredisi uygulamaları yapmak. (Doğru Yanıt C Şıkkıdır.)

1980’li yıllara gelinceye değin, ülkemizde konut kredisi vermeye yetkili banka yalnızca, bir devlet bankası olan Türkiye Emlak Kredi bankası idi. Bu bankanın verdiği ipotek kredisinin faizi düşük, geri ödeme süresi ise uzundu. Günümüzde ise, çok sayıda banka, Bankalar Yasasında yapılan değişikle verilen yetkiyle, konut kredisi verebilmektedirler. (Doğru Yanıt D Şıkkıdır.)

1980’li yılların ortalarından bu yana, konut kooperatiflerinin ve birliklerinin konut üretim çalışmalarını toplu konut kredileriyle TOKİ destekledi. Ne yazık ki, TOKİ, yardım ilişkisinin doğrultusunu, konut kooperatiflerinden özel kesimdeki konut ortaklıklarına ve firmalarına çevirince, kooperatiflerin konut üretim hacmi içindeki oranı yeniden % 30’lardan (1989) % 10’un altına (2010) düştü. 1985 ile 2000 yılları arasını kapsayan dönemde, 30’dan çok konut kooperatifi birliği, Türkkent adını taşıyan bir ulusal birlik çatısı altında konut politikasının amaçlarına ulaştırılmasında önemli katkılar yapmıştır.

TOKİ’nin kredi kaynaklarını, dar gelirli ailelerin konut gereksinmesini öncelikle karşılamak amacıyla kullanmak yerine, “hasılat paylaşımı” gibi, “alternatif maliyet” kavramını hiç hesaba katmayan projelerle, varlıklı kesimlere; sınır karakolu, okul ve hastane yapımına ve benzeri kullanımlara ayırması rasyonel bir konut politikasının ilkeleriyle bağdaşmayacağı şeklinde yorumlanabilir. Ayrıca, bir kamu kuruluşunun amaçları arasına, “prestij ve rant projeleri uygulamak” gibi akıl dışı hedefler yerleştirmek çağdaş bir toplumsal devlette savunulması kolay olmayan bir tercih gibi gözükmektedir. Bu bağlamda, Anayasa’nın konuta ilişkin 57. maddesinde devletin ilgi alanının “dar gelirli ve yoksul ailelerin” gereksinmelerini karşılamak olduğunun belirtilmemiş olması, ekonomik ve toplumsal bir savurganlığın gerekçesi olamayacağı söylenebilir. (Doğru Yanıt E Şıkkıdır.)

Konut politikasının ülkenin ekonomik kalkınma politikasıyla uyum içinde olması, eğer varsa, kalkınma planlarının çizdiği genel çerçeve içine oturtulması bunların başında gelmektedir. İkinci olarak da, konut politikasının, nüfusun ve yatırımların ülke geneline nasıl dağılacağına, bölgeler arasındaki dengesizliklerin nasıl azaltılacağına ilişkin kentsel ve bölgesel gelişme politikalarıyla da ilişkisinin kurulması şarttır. Konut politikasının üçüncü ayrılmaz öğesi ise, mutlak olarak birtakım önceliklere sahip olmasıdır. Bu öncelikler, yerine göre, toplumsal sınıflar, yerine göre gelir grupları, yerine göre de konut ölçünleri (standartları) temel alınarak belirlenebilir.

konut politikası, gelir, konut ölçümü ya da toplumsal sınıf gibi öncelikleri olan, ulusal kalkınma planlarının içinde yer alan ve ilgili ülkenin kent ve bölge planlama politikaları ile bağdaşması gereken kurallar, amaçlar ve önlemler bütünü olarak tanımlanabilir.

Konut politikasının tüzel çerçevesini çizerken dayanılması gereken temel belgeler, ülkenin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler, anayasa, yasalar ve kalkınma planlarıdır.

Günümüzde yürürlükte olan üç temel yasadan bulunmaktadır. İlki 1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası’dır. Gecekondu Yasası’nın dayandığı üç temel ilke, önleme, yıkma (tasfiye) ve iyileştirme (islah) olarak adlandırılabilir.

9 Mayıs 1958 tarihinde 7116 sayılı yasayla kurulan İmar ve İskan Bakanlığı’nın görevlerinden biri de, “Memleketin bünyesine uygun konut politikası esaslarını tespit etmek ve tatbikini sağlamaktır”. “Evsiz vatandaşları birer mesken sahibi yapacak veya mutedil kiralarla barınmalarını sağlayacak tedbirleri almak, kredi müesseseleri tarafından verilen mesken kredilerinin ve yapılan çeşitli yardımların tahsis şartlarını tayin ve tanzim etmek, tatbikatını murakabe etmek” yetki ve görevi de, bu Bakanlığa bağlı olan Mesken Genel Müdürlüğü’ne aitti.

Konut politikasının uygulanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Belediyeler, TOKİ (Toplu Konut Yönetimi), Konut Kooperatifleri, Bankalar, Özel Kesimdeki Firmalar, Taşınmaz Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplumsal Güvenlik Kurumları gibi kuruluşlar görev almaktadır.

1961 Anayasası, konut politikasında önceliğin devletçe “yoksul ve dar gelirli ailelere” verileceğini belirtmektedir.

Tüm seçenekler konut politikası oluşturulmasındaki amaçları oluştururken en temel amaç ihtiyaç duyulan konut miktarını sağlamaktır.

Bu dönemin ilk yılları Cumhuriyet’in kurulduğu yılları kapsayan plansız dönemdir. Ankara’nın başkent yapılmasının ve Ankara için uluslararası yarışmayla bir imar planı hazırlatılmasının ardından, kentin nüfusu hızla artınca, büyüyen konut açığının kapatılması için önlem alınması konut politikasının başlıca hedefi olmuştur.

TOKİ’nin yetkileri şu noktalarda toplanabilir:
1. Kendisine ait olan arsalar üzerinde konut yapmak. TOKİ’ nin bu arsalar üzerinde hangi toplumsal gruplar için konut yapacağı konusu, konut politikasının öncelikleri yönünden önem taşımaktadır. Bu kümeler, a) dar ve orta gelirliler, b) alt gelir grupları ve bunlar arasında yer alan dullar, yaşlılar ve yetimler, c) engelliler ve son olarak da, d) evi olmayan kamu görevlileridir.
2. Belediyelerle işbirliği yaparak kentsel dönüşüm projelerli geliştirmek.
3. Doğal afetlerden zarar görmüş olan yerlerdeki konut açığını kapatabilmek için konut üretmek.
4. Anakent belediyelerinde TOKİ arsaları üzerinde kaynak yaratmaya yönelik rant ve prestij projeleri geliştirmek. Hemen belirtmek gerekir ki, bir kamu kuruluşunun,
kamunun mülkiyetindeki arsaları ve gelir kaynaklarını rant yaratmak, paylaştırmak ve prestij konutu yapmak gibi amaçlarla kullanması toplumsal refah devleti anlayışı ile bağdaştırılamaz.
5. Tarımköy uygulamaları ve göçmen konutları yapmak.
6. Altyapısı hazır arsa üretmek. Arsa üretmenin yasalarımızda yer aldığı ve TOKİ’ye de görev olarak verildiği görülmekle birlikte, “arsa üretmek” teriminin bilimsel dayanaktan yoksun olduğuna değinilmelidir. Çünkü, arsa, bir başka deyişle kent toprağı, miktarı artırılamayan, çoğaltılamayan, yani üretilemeyen bir doğal kaynaktır. Eğer çoğaltılabilen bir kaynak olsaydı, konut sorunu çözümsüz bir sorun olmaktan çıkmış olurdu.
7. Konut kredisi uygulamaları yapmak. Konut politikasının öncelikleri konusunda bir fikir edinebilmek için, TOKİ kaynaklarlından alınan verilere göre, TOKİ’nin
kredi desteğiyle edinilen konutlardan % 31’inin işçilere, % 30’nun kamu görevlilerine, %13’nün ise orta büyüklükteki esnafa ait olduğu söylenebilir.

8. Konut Kooperatifleri