GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Konut politikası, gelir, konut ölçümü ya da toplumsal sınıf gibi öncelikleri olan, ulusal kalkınma planlarının içinde yer alan ve ilgili ülkenin kent ve bölge planlama politikaları ile bağdaşması gereken kurallar, amaçlar ve önlemler bütünü olarak tanımlanabilir.

Konut politikasının tüzel çerçevesini çizerken dayanılması gereken temel belgeler, ülkenin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler, anayasa, yasalar ve kalkınma planlarıdır.

Birleşmiş Milletler Örgütü’nce hazırlanan ve İkiz Sözleşmeler diye bilinen sözleşmelerden biri olan 1966 tarihli, Ekonomik, Toplumsal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi’nin üye devletlerce onaylanmasına bağlıdır.

Türkiye, bu Sözleşmeyi Birleşmiş Millet Örgütü’nce kabul edilmesinin üzerinden 37 yıl geçtikten sonra, 2003 yılında onaylamıştır. Dolayısıyla, konut politikalarının oluşturulmasında, bundan böyle, bu Sözleşme’nin ilgili kuralını da dikkate almak zorunda olacaktır.

1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası'nın dayandığı üç temel ilke, önleme, yıkma (tasfiye) ve iyileştirme (islah) olarak adlandırılabilir.

1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasasının amacı, “Toplu konut gereksinmesinin karşılanması, konut yapımının bağlı olacağı esasların düzenlenmesi, ülkenin koşullarına ve yapı gereçlerine uygun endüstriyel yapım tekniklerinin, araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler için bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması” olarak özetlenmiştir

Konut politikasının uygulanmasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Belediyeler, TOKİ (Toplu Konut Yönetimi), Konut Kooperatifleri, Bankalar, Özel Kesimdeki Firmalar, Taşınmaz Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplumsal Güvenlik Kurumları gibi kuruluşlar görev almaktadır.

Kamu kaynaklarından yapılacak konut kredisi yardımlardan 100 metre kareden büyük
konutlar için de (150 metre kareye kadar) yararlanılabileceğini kurala bağlamıştır. Bu son kural beş yıl yürürlükte kaldıktan sonra, yeniden eski duruma dönülmüş, toplumsal konutun tanımı 100 metre kareyle sınırlandırılmıştır.

Eski bakanlığın bünyesinde bulunan ve konut politikası uygulamalarıyla yakından ilgili bulunan Arsa Ofisi de 2000’li yıların başlarında kaldırılmıştır.

Ülkemizde konut politikasının gelişim süreci, politikanın amaçları ve öncelikleri açısından birkaç döneme ayrılarak gözden geçirilebilir. Bunlar, Plansız Dönem (1960 Öncesi), Yarı Planlı Dönem (1960-1980) ve Yeni Plansız Dönem (1984 sonrası) olarak adandırılabilir.

Konut politikasının tüzel çerçevesini çizerken dayanılması gereken temel belgeler, ülkenin taraf olduğu uluslararası sözleşmeler, anayasa, yasalar ve kalkınma planlarıdır.

1966 tarihli, Ekonomik, Toplumsal ve Kültürel Haklar Uluslararası Sözleşmesi’nin üye devletlerce onaylanmasına bağlıdır. Bu sözleşmenin 11. maddesinin 1. fıkrasında bu konuda şöyle denilmektedir: “Bu Sözleşme’ye taraf olan devletler, herkesin gerek kendisi, gerekse ailesi için yeterli beslenme, giyecek ve konutun da içinde yer aldığı yeterli bir yaşam düzeyine ve yaşam koşullarının sürekli olarak iyileştirilmesine olan haklarını tanır”. Türkiye, bu Sözleşmeyi Birleşmiş Millet Örgütü’nce kabul edilmesinin üzerinden 37 yıl geçtikten sonra, 2003 yılında onaylamıştır.

1961 Anayasası, konut politikasında önceliğin devletçe “yoksul ve dar gelirli ailelere” verileceğini belirtmekte olmasına karşın, 1982 Anayasası’nda böylesine bir gelir ve toplumsal sınıf önceliğine yer verildiğine rastlanmaz.

1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Yasası’dır.

Üçüncüsü ise, 1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasası’dır. Yasanın amacı, “Toplu konut gereksinmesinin karşılanması, konut yapımının bağlı olacağı esasların düzenlenmesi, ülkenin koşullarına ve yapı gereçlerine uygun endüstriyel yapım tekniklerinin, araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler için bir Toplu Konut Fonu’nun kurulması” olarak özetlenmiştir. Yasa, toplu konut kredisi yanında, hem konut alıcılarına, hem de konut yapımcılarına bireysel kredi verme yolunu da açmış, piyasada konut yapımıyla uğraşan özel konut yapım firmalarını da toplu konut kuruluşlarına katmıştır. Ayrıca, kamu kaynaklarından yapılacak konut kredisi yardımlardan 100 metre kareden büyük konutlar için de (150 metre kareye kadar) yararlanılabileceğini kurala bağlamıştır.

9 Mayıs 1958 tarihinde 7116 sayılı yasayla kurulan İmar ve İskan Bakanlığı’nın görevlerinden biri de, “Memleketin bünyesine uygun konut politikası esaslarını tespit etmek ve tatbikini sağlamaktır”.

1960 yılında, hükümete, aralarında konut ver gecekondu gibi konuların da yer aldığı, ekonomik ve toplumsal politika konularında danışmanlık yapmak ve kalkınma planları hazırlamak amacıyla kurulmuş olan Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığı 2011 yılında kaldırılmış, bir başka deyişle yeni kurulan Kalkınma Bakanlığı’na devredilmiştir.

2005 yılına değin yürürlükte kalan 1930 tarihli ve 1580 sayılı Belediye Yasası, “Belediyelerin ucuz belediye meskenleri yapmak ve bu meskenleri belde sakinlerine kiraya vermek” görevlerini belediyelerin “isteğe bağlı” görevi olarak tanımlıyordu

1985 ile 2000 yılları arasını kapsayan dönemde, 30’dan çok konut kooperatifi birliği, Türkkent adını taşıyan bir ulusal birlik çatısı altında konut politikasının amaçlarına ulaştırılmasında önemli katkılar yapmıştır.

1980’li yıllara gelinceye değin, ülkemizde konut kredisi vermeye yetkili banka yalnızca, bir devlet bankası olan Türkiye Emlak Kredi bankası idi.