GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokundan bir değişme olmaz. Doğru cevap D.

Konut piyasasında arz ve talebin birbirine eşit olduğu durum piyasa dengesi olarak adlandırılır. Kısa dönemde tam inelastik olan konut arzı ile konut talebini aynı grafikte çizersek, her ikisinin kesiştiği nokta piyasa dengesini verecektir. Doğru cevap E.

Devletin konut piyasalarına müdahalelerinin çeşitli amaçları olabilir. Bunları üç temel gruba ayırabiliriz.Birincisi piyasanın etkin çalışmadığına karar verilip kaynakların etkin dağılımını sağlamak amacıdır. İkinci gruptaki nedenler ekonomideki servetin veya gelirin dağılımını daha iyileştirmek amacı ile ilgilidir. Üçüncü gruptaki nedenler ise politik veya sosyal nedenlerdir. 

Devletin daha doğrudan müdahale yöntemleri vardır. Bunların başlıcaları arazi tahsisatı ve kullanımı ile ilgili düzenlemeler, asgari konut standartları ile ilgili düzenlemeler, kira kontrolleri, vergiler/sübvansiyonlar ve devletin piyasaya konut arz eden taraf olarak girmesidir.  Doğru cevap B.

Konutların piyasa değerini belirleyen belli başlı özellikleri aşağıda listelenmiştir.

Parantez içindeki + işareti o özelliğin konutun fiyatını artırdığını, - işareti ise o özelliğin konutun fiyatını azalttığını göstermektedir.

Konut sahipliğinin maliyetleri şu şekilde sıralanır ;

• Kredi ve faiz ödemeleri
• Alım-satım işlem maliyetleri
• Konut vergisi
• Konut sigortası
• Ev araç ve giderleri
• Tamir ve bakım maliyetleri
• Elektrik, gaz, su vb. giderler
• Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.)

Konut arzı konut fiyatları ile konut stoku arasındaki ilişkiyi ifade eder. Konut arzı farklı konut fiyatlarında toplam konut stokudur. Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokundan bir değişme olmaz.

İnşaat maliyetlerindeki artış direkt olarak konut arzının düşmesine sebep olacaktır.

Katı kira kontrolü kira artışlarının yasal olarak dondurulması şeklinde uygulanır. Bu tür kira kontrollerinin II. Dünya Savaşı sırasında Amerika Birleşik Devletleri’nde ve Avrupa şehirlerinde yaygın olarak uygulandığı gözlemlenmiştir. New York, Londra ve bazı Avrupa şehirlerinde savaş sonrası uzun bir süre uygulamada kalmıştır.

Hedonik fiyat modelini bir denklem ile ifade edebiliriz.Denklemdeki değişkenler ise şöyledir:

V: evin piyasa fiyatı
F: kullanım alanı
L: parsel alanı
X: istihdam alanına uzaklığı
u: hesaba katılmayan diğer faktörler

Konutların piyasa değerini belirleyen belli başlı özellikleri aşağıda listelenmiştir. Parantez içindeki + işareti o özelliğin konutun fiyatını artırdığını, - işareti ise o özelliğin konutun fiyatını azalttığını göstermektedir.

• Bölgedeki okulların kalitesi (+)
• Bölgedeki suç oranları (-)
• Emlak vergisi oranı (-)
• Bölgedeki ortalama gelir düzeyi (+)
• Bölgedeki ortalama konut büyüklüğü (+)
• Bölgedeki hava kirliliği (-)
• Park alanlarına uzaklık (-)
• Endüstriyel gürültü (-)
• Trafik yoğunluğu (-)
• Sel bölgesi olması (-)
• İstihdam alanlarına uzaklık (-)
• Hava alanına uzaklık (-)
• Mahalledeki evlerin kalitesi(+)
• Toplu taşımaya uzaklık (-)
• İbadet yerlerine uzaklık (-)
• Bölgedeki konut fiyatlarındaki yükseliş (+)

Barınma insanoğlunun en temel ihtiyaçlarından biridir. Barınma ihtiyacımızı gideren tüketim malı ise “konut”tur. Konutu en basit haliyle barınma ihtiyacının tatmin edilmesini sağlayan fiziksel mekân olarak tanımlayabiliriz. Günümüz ekonomilerinde konut, ticarete konu olan önemli mallardan biridir. Konut bir tüketim malı olduğu gibi, aynı zamanda bir yatırım malıdır. Bu nedenle farklı amaçlarla ticareti yapılan bir maldır. (Doğru Yanıt A Şıkkıdır.)

Konut çok özel bir tür maldır. Birçok yönüyle diğer mallardan ayrılmaktadır. Konutun en önemli özelliklerinden biri uzun ömürlü olmasıdır. Diğer tüketim malları ile kıyaslandığında konutlar oldukça dayanıklı tüketim mallarıdır. Konutun uzun ömürlü olması bir servet biriktirme aracı olarak kullanılmalarına neden olmuştur. Bu nedenle konut bir tüketim malı olduğu kadar aynı zamanda bir yatırım malıdır. 

Konutların yapısal özelliklerinin yanında bulunduğu mahallin özelliklerinin de farklı olması, her bir konutun benzersiz olması sonucunu doğurur. Konutların taşınamaz olmaları onları eşsiz kıldığı gibi, diğer mal ve hizmetler için bekleyebileceğimiz tek fiyat yasasının konut piyasasında işlemesini imkânsız hale getirir. (Doğru Yanıt B Şıkkıdır.)

Bir konut satın aldığımızda veya kiraladığımızda aynı zamanda konutun bulunduğu mahalle, konumunu, komşularımızı, rekreasyon alanlarını, alışveriş mekanlarını, okulları ve diğer birçok şeyi de satın almış veya kiralamış oluruz. Konutların yapısal özellikleri, yapımında kullanılan malzemeler, cephesi, katı, manzarası her bir konutun benzersiz olması sonucunu doğurur. Konutların taşınamaz olmaları onları eşsiz kıldığı gibi, diğer mal ve hizmetler için bekleyebileceğimiz tek fiyat yasasının konut piyasasında işlemesini imkânsız hale getirmektedir. (Doğru Yanıt C Şıkkıdır.)

Konut talebi hane halklarının diğer faktörler sabitken çeşitli fiyatlardan satın almak istedikleri konut veya barınma hizmeti miktarıdır. Dolayısıyla konut talebinin temel belirleyicisi konut fiyatlarıdır. Konut talebi ile konut fiyatları arasında negatif bir ilişki
vardır. Diğer faktörler sabitken hane halkları yüksek konut fiyatlarında daha az konut talep edeceklerdir. Buradaki önemli nokta “diğer faktörlerin sabit olması” varsayımıdır. Eğer talebi etkileyen diğer faktörler veya konut dışındaki tüketim mallarının fiyatları da konut fiyatlarıyla birlikte değişiyorsa, konut talebi ile konut fiyatı arasındaki negatif ilişkiyi gözlemleyemeyebiliriz. (Doğru Yanıt D Şıkkıdır.)

Konut fiyatlarındaki değişimin konut talebini ne kadar etkileyeceği ise konut talebinin fiyat esnekliğine bağlıdır. Konut talebinin fiyat esnekliği veya kısaca talep esnekliği konut fiyatlarındaki yüzde değişimin konut talebindeki yüzde değişime oranıdır. (Doğru Yanıt E Şıkkıdır.)

Konut talep esnekliği konut talebinin fiyata olan duyarlılığının bir ölçüsüdür. Konut talebi ile fiyat arasındaki negatif ilişki nedeniyle bu esneklik her zaman negatif olacaktır. Konut talep esnekliği -1 ise konut fiyatlarındaki %1 oranındaki bir artışın konut talebini %1 azaltacağı sonucuna varırız. (Doğru Yanıt A Şıkkıdır.)

Gelirin konut talebi üzerindeki etkisi “nominal” değerinden çok reel değerine bağlıdır. Dolayısıyla burada önemli olan cari gelir değil “reel harcanabilir” gelirdir. Reel harcanabilir gelir vergiden sonraki gelirin satın alma gücünü ifade eder. Nominal gelir ise gelirin parasal değeridir. (Doğru Yanıt B Şıkkıdır.)

Konut arzı konut fiyatları ile konut stoku arasındaki ilişkiyi ifade eder. Konut arzı farklı konut fiyatlarında toplam konut stokudur. Kısa dönemde konut stoku sabittir. Konut fiyatları ne kadar değişirse değişsin konut stokundan bir değişme olmaz. Yeni konut üretimi belirli bir süreden önce tamamlanamaz. Aynı şekilde mevcut konutların yıkılması veya başka amaçlar için kullanılmak üzere dönüştürülmesi belirli bir zaman almaktadır. Dolayısıyla kısa zamanda mevcut konut sayısını artırmak veya azaltmak teknik olarak mümkün değildir. (Doğru Yanıt C Şıkkıdır.)

Konut arzını etkileyen faktörler; 1) Arsa maliyetleri, 2) İnşaat maliyetleri, 3) Konut fiyatları ile ilgili beklentiler, 4) Konut fiyatlarındaki değişkenlik, 5) Kredi olanakları ve faiz oranlarıdır.

Günümüzde konut piyasaları tam rekabet piyasası olmaktan uzaktır. Bunun sebeplerinden biri devletin konut piyasalarına çeşitli şekillerde müdahale etmesidir. Devletin konut piyasalarına müdahalelerinin çeşitli amaçları olabilir. Bunları üç temel gruba ayırabiliriz.
Birincisi piyasanın etkin çalışmadığına karar verilip kaynakların etkin dağılımını sağlamak amacıdır. İkinci gruptaki nedenler ekonomideki servetin veya gelirin dağılımını daha iyileştirmek amacı ile ilgilidir. Üçüncü gruptaki nedenler ise politik veya sosyal nedenlerdir. Devletin konut piyasasına müdahalesi farklı şekillerde olabilmektedir. Bu müdahalelerin en önemlisi konut piyasasının oluşabilmesi ve etkin bir şekilde çalışabilmesi için hukuki çerçevenin sağlanmasıdır. Bunun yanında devletin daha doğrudan müdahale yöntemleri vardır. Bunların başlıcaları arazi tahsisatı ve kullanımı ile ilgili düzenlemeler, asgari konut standartları ile ilgili düzenlemeler, kira kontrolleri, vergiler/sübvansiyonlar ve devletin piyasaya konut arz eden taraf olarak girmesidir. (Doğru Yanıt E Şıkkıdır.)