GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Konut piyasasındaki başlıca aktörler ;

Konutlar D şıkkında verilen ifadenin aksine uzun ömürlü mallardır

İnşaat firmaları konut piyasasının arz cephesini oluşturmaktadır.Yeni konutların üretimini yapan firmalardır.

Konut talebini etkileyen başlıca faktörler ;

Konut hem bir tüketim hem de bir yatırım malıdır. Konut piyasaları ise heterojen piyasalardır.

Konutlar;

Konutların alınıp satılması amacıyla konut alıcıları ile konut satıcılarının buluştuğu ortamlara konut piyasası adı veriyoruz. Konut piyasası fiziksel bir mekân olmak zorunda değildir. Önemli olan alıcı ve satıcıların konut alımı ve satımı amacıyla bir şekilde iletişim kurabilmeleridir. Konut piyasası birçok farklı özelliklere sahip muhitlerde yer alan, oldukça dayanıklı ve farklı özelliklere sahip yapılardan oluşan karmaşık bir piyasadır. Konutların birbirine benzememesi, yani heterojen olmaları fiyatlarının da birbirlerinden farklı olmaları sonucunu doğurur. Konut piyasaları incelenirken bütün bu özellikleri de göz önünde bulundurmamız gerekmektedir. Konut piyasaları da diğer mal ve hizmetlerin piyasaları gibi arz edenler ve talep edenlerden oluşmaktadır. Talep edenler çeşitli amaçlarla konut satın almak isteyenlerden oluşmaktadır. Arz edenler ise konut sahipleri ile inşaat firmalarıdır. Konut sahipleri mevcut konut stokundaki evleri satışa sunarlar. Diğer yandan inşaat firmaları ise yeni konut üreterek satışa sunarlar. Konut piyasasındaki fiyatlar arz edilen konut miktarı ile talep edilen konut miktarının birbirlerine eşit olduğu noktada oluşacaktır. Burada tek bir konut fiyatından bahsedemeyeceğimiz açıktır. Bunun yerine bir ortalama konut fiyatından bahsetmek mümkündür. Konut arzı ve konut talebi konut fiyatlarını belirlediğine göre her ikisini de ayrıntılı bir şekilde ele almak gerekmektedir.

KOnutların icra ettiği fonksiyonlar; barınma hizmeti sağlaması, servet muhafaza aracı olması ve yatırım aracı olması olarak sıralanabilir.

Devlet konut piyasasında doğrudan bir aktör olarak yer almaz.

Konut talebi konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar.

%10/ %20 = 0.5'tir 1'den küçük olduğu için inelastiktir.

Aşağıdakilerin hepsi talebi etkileyen faktörlerdendir.

Konut sahipliğinin maliyeti aşağıdakileri içerir.

• Kredi ve faiz ödemeleri • Alım-satım işlem maliyetleri • Konut vergisi • Konut sigortası • Ev araç ve giderleri • Tamir ve bakım maliyetleri • Elektrik, gaz, su vb. giderler • Diğer konut hizmetleri (aidatlar vb.)

Hukuki altyapının sağlanması ile mülkiyet hakları korunabilir.

Konutların bulundukları mahaller ve taşıdıkları özellikler farklı olduğu için her konut bir diğerinden farklıdır. Aynı binada bulunan iki daireyi ele alalım. Kullanılan malzemelerin ve dairelerin planlarının aynı olmasına ve her iki daire de aynı binada olmalarına rağmen, bulundukları kat ve bulundukları cephe onları farklı hale getirmektedir. Örneğin en üst kattaki daireler ile giriş katındaki daireler diğer dairelerden daha düşük fiyata satılırlar. Binanın konumuna göre bir dairenin güneye bakması, ana caddeye bakması veya tercih edilen bir manzaraya bakması o konutu diğerlerinden farklılaştırmaktadır. Dolayısıyla her konut bir diğerinden farklıdır. Diğer bir ifade ile konutlar yüksek derecede heterojen mallardır. Doğru cevap C.

İnşaat firmaları: Konut piyasasının arz cephesini oluştururlar. Yeni konutların üretimini yapan firmalardır. İnşaat firmaları özel sektörün sahip olduğu firmalar olabilidiği gibi kamusal teşebbüsler de olabilmektedir. Doğru cevap D.

Konut piyasasını incelerken iki kavramı birbirinden ayırmak gerekmektedir. Bunlardan ilki barınma ihtiyacını tatmin etmek amacıyla, bu amaca uygun niteliklerde inşa edilmiş taşınmaz varlığın kendisidir. Bu anlamıyla konut bir stok değişkenidir. Stok değişkenleri herhangi bir zaman dilimine bağlı olmayan değişkenlerdir. Doğru cevap A.

Konut talebi konut fiyatları ile satın alınmak istenen konut miktarı arasındaki ilişkiyi tanımlar. Konut talebi hanehalklarının diğer faktörler sabitken çeşitli fiyatlardan satın almak istedikleri konut veya barınma hizmeti miktarıdır. Dolayısıyla konut talebinin temel belirleyicisi konut fiyatlarıdır. Doğru cevap E.

Arsa maliyetleri ve Konut fiyatlarındaki değişkenlik konut arzını etkileyen diğer faktörler arasındadır. Doğru cevap B.

Diğer yandan daha önce değinildiği gibi konut fiyatlarının yüksek olması satın alma tercihlerinin en önemli belirleyicilerindendir. Yüksek fiyatlar satın alınabilirliği azaltmaktadır. Bu da hanehalklarının tercihlerini kiralamadan yana kullanmalarına yol açmaktadır. Konut fiyatlarının yüksek olmasının yanında kredi imkânlarının az olması veya kredi maliyetlerinin yüksek olması konut sahipliğini olumsuz etkileyen faktörlerdendir. Satın alma tercihini etkileyecek önemli bir diğer faktör de hanehalkının mobilitesi, yani hareketliliğidir. Sık sık yer değiştirmek zorunda olan hanehalkları için kiralama satın almadan daha az maliyet içerebilir. Doğru cevap C.