GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

• Gayrimenkul Piyasası ve Analizi

• Veri analizi • Analiz teknikleri • Para ve sermaye piyasalarının rolü ve gayrimenkul piyasaları ile etkileşimi • Piyasa araştırma teknikleri • Gayrimenkul piyasasının özellikleri

Gayrimenkul Finansmanı

• Finansman kaynakları • Gayrimenkul yatırım ortaklıkları • Gayrimenkul finansman sistemleri • Konut finansmanında kamunun rolü ve müdahale yolları • Türk gayrimenkul finansman piyasasının yapısı, kullanılan yöntemler ve kurumlar

Değerleme Standartları ve Raporlama

• Değerleme standartları ve ilkeleri • Değerleme raporu, raporlama standartları ve uygulamaları

Değerleme yöntemlerindeki bir başka bakış açısı ise mülkün yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın maliyetiyle karşılatırılarak değerinin belirlenmesi esasına dayanır. Bu yöntemde maliyet tahmini yapıldıktan sonta toplam maliyetten amortisman çıkartılır ve üzerine arazi değeri tahmini eklenerek son değer tespiti yapılır. Maliyet yönteminin kullanım alanları şöyle özetlenebilir: • Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, • Özel kullanımı olan yapılar değerleme konusu ise, • Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında, • Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir piyasa olduğunda • Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında, • Fizibilite çalışmalarında, • Yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, • Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli olduğu durumlarda, • Eklentiler ve yenilemeler sözkonusu olduğunda, • Emsal satış bilgileri yetersizse, • Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa, • Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal düzeltmelerinde. Maliyet yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan bazıları şu şekilde özetlenebilir: • Profesyonel uzman görüşü gerektirir, • Pazar değerini tam göstermez, • Eski binalarda çok da uygun degildir.

Satış değerlerinin karşılaştırılması yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan bazıları şu şekilde özetlenebilir: • Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntem, • Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor oldugu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak kolay değildir, • Emsaller arasındaki farkları matematiksel iolarak ifade etmenin zorluklarını içerir.

gayrimenkul değerleme yöntemlerinin pek çoğunda üzerinde durulan en önemli konular arasında veri güvenilirliği ve bir menkule ait birçok özelliğin değerleme sürecinde analitik bakış açısı ile incelenmesi gerekliliğidir. Bu noktada, CBS tabanlı bir gayrimenkul veritabanı sistemi ve bu sistem aracılığı ile yapılan değerlemenin avantajları şu şekilde özetlenebilir: • Gayrimenkule ait her türlü grafik veri (bina, konut, sanayi yapısı vb.) coğrafi koordinatları ile beraber ilişkilendirilir. Böylece, değerlemeye söz konusu olan gayrimenkul, kendisine farklı mesafelerde ve lokasyonlarda bulunan ve yine coğrafi koordinatlara sahip diğer gayrimenkuller (veya değerlemeyi etkileyen diğer tüm coğrafi elemanlar) ile lokasyonel olarak ilişkilendirilebilir, • Gayrimenkule ait her türlü grafik olmayan (tabular) veri, ilişkisel veritabanı sisteminde yapılandırılır. Böylesi bir yapının gayrimenkul değerleme konusunda en büyük avantajı menkule ait çok sayıda ve farklı karakterdeki özniteliklerin aynı anda, çapraz sorgulamaya izin vermesi ve sonucu da yine lokasyonel olarak sunmasıdır, • Değerlemeye tabii tutulacak olan menkullerin sayıca çok fazla olması durumunda (mass appraisal), teknoloji gelişimine de paralel olarak, değerlemedeki çoklu parametrelerin zamanında ve doğru analiz edilmesine olanak sağlar. Dolayısıyla zaman ve para tasarrufu açısından avantajlıdır, • Benzer biçimde, sayıca fazla olan menkullerin çeşitli özelliklerine, günümüz teknolojisindeki gelişmelerle beraber (bulut-bilişim cloud computing vb.) değerleme uzmanlarının her an ve heryerden erişebilmelerine ve analizlerini gerçekleştirebilme imkanı sunar,

• Değerleme konusunda kullanılacak yöntemlerin birçoklarında zaman-serisi veya zamandeğişkenli (time-series) veri kullanılması gerekliliğinden, uygun yapılandırılmış ve sürekli güncellenen bir CBS tabanlı gayrimenkul veritabanı, seçilen menkul(ler)e ait değişkenlerin zaman içerisinde coğrafi koşullarının ve diğer özniteliklerinin değişimini sistematik bir biçimde saklı tutar.

Yöntemler: Başarılı bir CBS, çok iyi tasarlanmış plan ve iş kurallarına göre işler. Bu tür işlevler her kuruma özgü model ve uygulamalar şeklindedir. CBS’nin kurumlar içerisindeki birimler veya kurumlar arasındaki konumsal bilgi akışının verimli bir şekilde sağlanabilmesi için gerekli kuralların yani metotların geliştirilerek uygulanıyor olması gerekir. Konuma dayalı verilerin elde edilerek kullanıcı talebine göre üretilmesi ve sunulması mutlaka belli standartlar yani kurallar çerçevesinde gerçekleşir. Genellikle standartların tespiti şeklinde olan bu uygulamalar bir bakıma kurumun yapısal organizasyonu ile doğrudan ilgilidir. Bu amaçla yasal düzenlemelere gidilerek gerekli yönetmelikler hazırlanarak ilkeler tespit edilir.

Yazılım: bilgisayarda koşabilen program paket(ler)i anlamına gelir. Dolayısıyla coğrafi bilgileri depolamak, analiz etmek ve görüntülemek gibi ihtiyaç ve fonksiyonları kullanıcıya sağlamak üzere, yüksek düzeyli programlama dilleriyle gerçekleştirilen algoritmalardır. Yazılımların pek çoğunun ticari amaçlı firmalarca geliştirilip üretilmesi yanında üniversite ve benzeri araştırma kurumlarınca da eğitim ve araştırmaya yönelik geliştirilmiş yazılımlar da mevcuttur. Coğrafi bilgi sistemine yönelik bir yazılımda olması gereken temel unsurlardan bazıları şunlardır; a) coğrafi veri/bilgi girişi ve işlemi için gerekli araçları bulundurması, b) bir veri tabanı yönetim sistemine sahip olmak, c) konumsal sorgulama, analiz ve görüntülemeyi desteklemeli, d) ek donanımlar ile olan bağlantılar için ara-yüz desteği olmalıdır.

Mekansal analizler (spatial analysis): bu tip analizlerde, değerlemeye konu olacak gayrimenkulun mekansal özelliklerinin bir çok CBS programı tarafından geliştirilmiş ileri mekansal analizleri ile belli bir amaç doğrultusunda haritalandırılmasıdır. Örnek olarak, bir mahalledeki binaların en yakın metro istasyonlarına olan mesafelerinin hücre bazlı (raster) veri tipinde analiz edilmesi. Bu tip bir analiz sayesinde, değerleme uzmanı mahallenin her bölgesindeki binaların en yakın metro istasyonuna olan mesafesini hücre bazlı analiz edebilir ve diğer aşamalara veri olarak aktarabilir

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered
Surveyors-RCIS”dır

Dünya’da gayrimenkul değerleme süreci ve standartlar oluşturma konusunda çalışma yapan ilk örgütlerden biri İngiltere’de 1868 yılında kurulan “Royal Institution of Chartered
Surveyors-RCIS”dır.

“Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları BirliğiTSPAKB”, Sermaye Piyasası Kanunu ile 11 Şubat 2001’de kurulmuş ve Nisan 2001’de faaliyete geçmiştir.

“Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” ve özellikleri tarifi şu şekilde yapılmıştır:
“Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme
hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en
az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler”.

Bu yöntem, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar.

Kapitalizasyon Oranı (cap. rate) Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değer. Bu değer tek bir yılın net işletme geliri ile toplam mülk değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir orandır.

Maliyet yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan bazıları şu şekilde özetlenebilir:
• Profesyonel uzman görüşü gerektirir,
• Pazar değerini tam göstermez,
• Eski binalarda çok da uygun degildir.
• Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar ise;
• Yapılar eski ve en iyi ve verimli kullanım durumundan uzaksa
• Piyasa verileriyle desteklenmiyorsa
• Tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde.

Satış değerlerinin karşılaştırılması yönteminde karşılaşılan en önemli zorluklardan
bazıları şu şekilde özetlenebilir:
• Basit ancak uygulanması söylenildiği kadar kolay olmayan bir yöntem,
• Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor oldugu gibi gerçek
satış bedellerine ulaşmak kolay değildir,
• Emsaller arasındaki farkları matematiksel iolarak ifade etmenin zorluklarını içerir.
• Bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlar ise;
• Verilerin yetersiz olduğu koşullar,
• Piyasanın değişkenlik gösterdiği (fiyatların hızlı değiştiği dönemler) durumlar

Temelde bir CBS yapısının beş boyutu bulunmaktadır (Şekil 6.2): 1. Donanım (hardware);
2. Yazılım (software); 3. Veri (data); 4. İnsanlar (people); 5. Yöntemler

Derlenmiş veri (information): Organize edilmiş, analiz edilmiş ve biçimlendirilmiş veri. Gayrimenkul değerleme konusunda bu tip veriye en iyi örnek yapım yılına göre gruplandırılmış binalar veya gelir aralıklarına göre belirlenen hane halkı grupları verilebilir.