GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

Bu yöntem, finans teorisi tarafından 1920’lerden bu yana benimsenmiş olup, bir gayrimenkulun değerinin mülkiyetten kaynaklı gelecekteki faydalarının günümüz koşullarında “Bugünkü Değer (present value/discounted value)” olarak hesaplanmasına eşit olduğu varsayımından yola çıkar. Bu yaklaşıma göre, bir gayrimenkulun değeri üç temel özelliğin bir fonksiyonu olarak belirlenir: menkulün getireceği gelir akışı miktarı (how much the asset generates in cash flows), bu gelirin hangi zamanlarda gerçekleşeceği (when these cash flows are expected to occur), bu gelir akışına paralel oluşması beklenen belirsizliklerin kaynakları (what uncertainity is associated with these cash flows).

Yatırımcıların beklentilerini gözlemleyebilmesi için Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılır.

Emsal (Satış Değerleri) Karşılaştırması, veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.

Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir piyasa olduğunda Maliyet Yöntemi kullanılır.

Değerlemeye tabii tutulacak olan menkullerin sayıca çok fazla olması durumunda (mass appraisal), teknoloji gelişimine de paralel olarak, değerlemedeki çoklu parametrelerin zamanında ve doğru analiz edilmesine olanak sağlar. Dolayısıyla zaman ve para tasarrufu açısından avantajlıdır,

Yazılım: bilgisayarda koşabilen program paket(ler)i anlamına gelir. Dolayısıyla coğrafi bilgileri depolamak, analiz etmek ve görüntülemek gibi ihtiyaç ve fonksiyonları kullanıcıya sağlamak üzere, yüksek düzeyli programlama dilleriyle gerçekleştirilen algoritmalardır.

Hücresel ya da diğer bir deyişle raster veri modeli daha çok süreklilik özelliğine sahip coğrafi varlıkların ifadesinde kullanılmaktadır.

Çapraz sorgulamalar (multi-criteria selection): bu analiz türünde de bir önceki örnekteki sorgulamalara ek olarak, değerlemesi yapılacak menkulun özellikleri ile beraber değerleme uzmanının göz önünde bulundurması gereken diğer tüm coğrafi obje ve koşulları da sorgulamaya dahil ederek ideal durumu veya riskli durumları vb. analizler yapmasına olanak veren çok faktörlü bir yöntemdir.

Temel sorgulamalar (basic queries): bu analiz, tipik bir CBS fonksiyonu olup, gayrimenkule ait grafik özellikler (alan, şekil, koordinatlar) ve grafik olmayan her türlü öznitelik (bina yapım yılı, yapım malzemesi, oda sayısı, binada yaşayanların ortalama gelir durumu vb.) arasında ilişki kurarak istenilen özelliklere sahip menkulleri veritabanından sorgulayarak, sonucun lokasyon bazlı harita olarak sunmasıdır.

Net faaliyet geliri  ticari gayrimenkulün değerlemesi içerisinde yer alır. Doğru cevap C.

Değeri etkileyen faktörler---- Gayrimenkul ve Proje Değerlemeleri

Piyasa değeri yaklaşımı----- Konut değerlemesi   Doğru cevap B.

Gelir kapitalizasyonu yönteminin kullanım alanları şöyle özetlenebilir: • Gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen mülkler için kullanılabilir, • Diğer maliyet ve satışların karşılaştırılması yöntemlerini desteklemek veya kontrol etmek için kullanılabilir, • Yatırımcıların beklentilerini gözlemleyebilmek için kullanılabilir. Doğru cevap A.

Tam mülkiyet dışındaki değerlemelerde bu yöntemin seçilmesinin uygun olmadığı durumlardandır. Doğru cevap E.

Piyasanın değişkenlik gösterdiği (fiyatların hızlı değiştiği dönemler) durumlar bu yöntemin uygun olmadığı durumlar arasındadır.

Arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli olduğu durumlar maliyet yönetiminin kullanım alanıdır. Doğru cevap D.

Coğrafi bilgi sistemine yönelik bir yazılımda olması gereken temel unsurlardan bazıları şunlardır; a) coğrafi veri/bilgi girişi ve işlemi için gerekli araçları bulundurması, b) bir veri tabanı yönetim sistemine sahip olmak, c) konumsal sorgulama, analiz ve görüntülemeyi desteklemeli, d) ek donanımlar ile olan bağlantılar için ara-yüz desteği olmalıdır. Doğru cevap C.

Text: örneğin gayrimenkulun bulunduğu mahalle ismi gibi veritabanında hertürlü yazı formatında ifade edilebilecek bilgi. Doğru cevap B.

Temel sorgulamalar (basic queries): bu analiz, tipik bir CBS fonksiyonu olup, gayrimenkule ait grafik özellikler (alan, şekil, koordinatlar) ve grafik olmayan her türlü öznitelik (bina yapım yılı, yapım malzemesi, oda sayısı, binada yaşayanların ortalama gelir durumu vb.) arasında ilişki kurarak istenilen özelliklere sahip menkulleri veritabanından sorgulayarak, sonucun lokasyon bazlı harita olarak sunmasıdır. Doğru cevap A.

Mekansal analizler (spatial analysis): bu tip analizlerde, değerlemeye konu olacak gayrimenkulun mekansal özelliklerinin bir çok CBS programı tarafından geliştirilmiş ileri mekansal analizleri ile belli bir amaç doğrultusunda haritalandırılmasıdır. Örnek olarak, bir mahalledeki binaların en yakın metro istasyonlarına olan mesafelerinin hücre bazlı (raster) veri tipinde analiz edilmesi. Bu tip bir analiz sayesinde, değerleme uzmanı mahallenin her bölgesindeki binaların en yakın metro istasyonuna olan mesafesini hücre bazlı analiz edebilir ve diğer aşamalara veri olarak aktarabilir. Doğru cevap D.

Raster veri: Hücresel ya da diğer bir deyişle raster veri modeli daha çok süreklilik özelliğine sahip coğrafi varlıkların ifadesinde kullanılmaktadır. Doğru cevap E.

Resmi Gazete’de 08.03.2002 tarihinde yayınlanan ve 13/303 sayılı karar gereğince “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”in” Sınavların Yapılması” başlıklı 11’inci madde hükmü gereği, sınav alt konu başlıkları belirlenmiştir. Bu başlıklar arasında gayrimenkul değerleme esaslarına ilişkin sınav alt başlıkları şöyledir (http://www.tspakb.org.tr): 1. Gayrimenkul Değerleme Esasları: • Gayrimenkul ve Proje Değerlemeleri • Değerlemeye ilişkin ekonomik kavramlar • Değer tanımları ve türleri Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri • Değeri etkileyen faktörler • Temel yapı malzemeleri, yeni yapı malzemelerinin izlenmesi ve global inşaat maliyetleri • Teknik altyapı ve fiziksel özellikleri saptama • Yapıların sınıfını tespit etme